Pans vei 1K

Pans vei 1K, 0139 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 195, bruksnummer 103, ideell andel 1/1
Andelsnummer 9, Ulvøya Borettslag, organisasjonsnummer 964865299

Totalt bruksareal BRA: 73 kvm

BRA-i:
1. etasje 67 kvm: Entré, bad, kjøkken/stue og to soverom.

BRA-e:
1. etasje 6 kvm: Utvendig bod.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje 28 kvm: Markterrasser.

Kaldtloftet er registrert som ikke målbart areal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.09.2026 utført av Anticimex AS v/Thomas Erichsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport et rekkehus oppført i 1985. Grunnmuren er av betong på støpt plate på mark. Bærende konstruksjoner og etasjeskillere er av tre. Yttervegger er kledd med liggende trekledning. Takkonstruksjonen er et saltak i tre, tekket med takstein fra byggeår. Boligen har vinduer og terrassedør med karmer og ramme av tre, samt en entrédør med glassfelter, alt fra byggeår. Det er utgang til en vestvendt markterrasse på 19 m² ved inngangspartiet og en østvendt markterrasse på 9 m² fra stuen. Det er installert elementpipe fra byggeår med peisovn i kjøkken/stue.

Sikringsskapet er plassert i entré og har automatsikringer, hovedsikring, overspenningsvern og strømmåler.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) - Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Baderom
- Lekkasjesikkerhet: Det registreres motfall på gulvflater utenfor sluksonen.
- Plassering av sluk og avrenningsmuligheter: Sluket er isolert inne i dusjsonen.

Tekniske anlegg
- Mekaniske ventilasjonsanlegg (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Det er registrert symptomer på at det mekaniske ventilasjonsanlegget ikke gir tilstrekkelig effekt (ventilasjonskanal på loftet fra motor til badet er tåkket i stykker).

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Baderom
- Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Sluket er ikke skiftet, og overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Avløp (inkl. sluk): Avløpsrør av støpejern har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjon: Avtrekkseffekten vurderes som utilstrekkelig.
- Fordelerskap og fordelerstammer: Ingen tilkomst til inni fordelerskapet, og fordelerskapet har åpninger/utettheter til omsluttende veggkonstruksjon.

Kjøkken
- Vannrør: Deler av vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Vannledninger i plast (pex) er merket med tusj.
- Fordelerskap og fordelerstammer: Fordelerstammer for rør-i-rør er plassert i rom uten sluk eller annen sikring mot fuktskader.
- Avløpsrør: Deler av avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innredning: Tegn til svelleskader på undersiden av benkeplate.

Tekniske anlegg
- Varmtvannsbereder: Varmtvannsberederen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring.

Andre rom
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av stedvis slitasje med enkelte riper og hakk.
- Innerdører: Dørbladet på soverom 1 kommer i kontakt med karmen.

Loft - uinnredet / kaldt loft - Kaldtloft
- Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l): Misfarging observeres stedvis på tak.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen
- Ildsteder: Sotluke har ingen underliggende eller sideliggende ubrennbar plate.

Yttervegger inkl. fasader
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde. Det er stedvis liten avstand mellom kledningens underkant og terrenget. Festemidler er stedvis ført for langt inn i ytterkledningen.
- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling.
- Ytterdører og omramming: Dørene viser begynnende tegn til utvendig slitasje.

Yttertak
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen viser begynnende tegn til slitasje og elde, og har nådd en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Undertaket har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Vannbord, vindskier, gesimskasser og lignende: Vannbord, vindskier, gesimskasser og lignende er vurdert med tilstandsgrad 2.

Terrasse / platting - Markterrasse stue
- Konstruksjon og fundamenter: Det registreres tegn til svikt/nedbøyning på konstruksjonsoppbygningen til terrassen.

Drenering
- Alder: Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Fuktsikring av grunnmur: Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Terrasse / platting - Markterrasse inngangsparti
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet konstruksjonsoppbyggingen.

Grunnmur, fundament
- Grunnmur og fundament: Deler av grunnmuren er ikke tilgjengelig for undersøkelser på grunn av utvendig platekledning.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Nytt rekkverk ved inngangspartiet
- Utskifting av tre digitale termostater/regulatorer til termostater/regulatorer med vriratt

2024:
- Nytt laminatgulv i kjøkken/stue
- Montering av solskjerming levert av HD solskjerming AS
- Skiftet utelampe
- Levering og montering av sterkere spotlight til eksisterende skinne

2022:
- Ny varmtvannsbereder på 101 liter plassert under kjøkkenbenk
- Feilsøking på gulvvarme og skifte av defekt termostat

2021:
- Malerarbeid på vegger, tak og listverk, samt montering av en dør
- Diverse elektroarbeider, inkludert montering av spotskinne, nye dimmere, taklamper og stikkontakter
- Feilsøking på gulvvarme i entré og skifte av defekt termostat

2018:
- Ny motor for mekanisk avtrekk plassert på kaldtloftet

Ukjent årstall:
- Oppgradering av baderom med flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger, takplater i himling, innredning og rør-i-rør-system

Rekkehus over ett plan beliggende på Ulvøya, oppført i 1985. Boligen har en praktisk planløsning med trappefri adkomst via overbygget inngangsparti, åpen stue- og kjøkkenløsning og to separate markterrasser. Innvendig er overflater i himling og på vegger malt i 2021, og det ble lagt nytt laminatgulv i stue og kjøkken i 2024. Det elektriske anlegget er oppgradert med flere nye kurser og automatsikringer i perioden 2021–2025, og varmtvannsberederen ble fornyet i 2022. Badet har et oppgraderingsbehov.

Entré:
Adkomst via overbygget inngangsparti med utebelysning og ringeklokke. Entrédøren har glassfelter og sikkerhetslås. Rommet har flislagt gulv med gulvvarme og er utstyrt med en praktisk skyvedørsgarderobe for oppbevaring av yttertøy og sko. Fra entréen er det direkte utgang til en vestvendt markterrasse belagt med terrassebord og rekkverk med liggende trekledning, fornyet i 2025.

Stue:
Stuen har en åpen utforming mot kjøkkenet med glassdør fra gangen og god plass til både sittegruppe og spisebord. Nytt laminatgulv ble lagt i 2024, og rommet varmes opp med gulvvarme samt en peisovn med glassdør. Store vindusflater slipper inn rikelig med lys, og fra stuen er det utgang til en østvendt markterrasse belagt med terrassebord.

Kjøkken:
Kjøkkenet ligger i åpen løsning mot stuen og er innredet med slette, lyse fronter og benkeplate av laminat. Det er montert benkeskapsbelysning med stikkontakter under overskapene. Kjøkkenet er utstyrt med frittstående hvitevarer, og under kjøkkenbenken er det plassert en varmtvannsbereder på 101 liter fra 2022.

Soverom 1:
Hovedsoverommet har plass til dobbeltseng og nattbord, og er innredet med en skyvedørsgarderobe med speilfronter. Rommet har parkett på gulvet og profilert innerdør.

Rom benyttet som soverom 2:
Det andre soverommet passer godt som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor. Rommet har parkett på gulvet og profilert innerdør. Rommet er opprinnelig byggemeldt som bod og er ikke godkjent for varig opphold.

Bad:
Badet har flislagte vegger og flislagt gulv med gulvvarme samt himling av takplater. Innredningen består av vegghengt servantinnredning med dører og ett-greps armatur, vegghengt speil med overlys og sideskap med stikkontakt på vegg. Rommet er utstyrt med dusjhjørne med innfellbare glassdører og dusjarmatur tilkoblet veggmontert hånddusj, gulvstående toalett samt opplegg for vaskemaskin. Det er montert mekanisk avtrekksventil i himling.

Overflater:
Gulv: Parkett, laminat og fliser.
Vegger: Malte slette flater.
Himling: Takplater og malt strie.

Lagring:
Skyvedørsgarderobe i entré og på soverom 1. Boligen disponerer en utvendig bod på ca. 6 m² ved inngangspartiet, samt et uinnredet kaldtloft med adkomst via takluke og stige.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Følgende hvitevarer medfølger salget: Hvitevarer på kjøkken. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre som ikke medfølger salget: Prismekroner.

Elektrisitet og vedfyring. Gulvvarme på bad, kjøkken/stue og entré. Peisovn med glassdør i kjøkken/stue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1985. Det foreligger ferdigattest for oppføring av rekkehus datert 20.05.1988.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Ferdigattest for ventilasjonsanlegg datert 20.05.1988.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 05.09.1985. Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning. Rommet som benyttes som soverom 2 er opprinnelig byggemeldt som bod/tilleggsdel jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Dokumentene kan fås ved henvendelse til megler.

Boligen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr. 24795, tinglyst 22.04.1986: Festekontrakt.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom.
Dagboknr. 49026, tinglyst 14.08.1985:
Dersom kommunen forlanger det, plikter borettslaget å vederlagsfritt opparbeide Pans vei opp til regulert bredde til og langs tomta, samt avstå nødvendig veigrunn.
Dagboknr. 24795, tinglyst 22.04.1986:
Vedrørende festekontrakt. Kommunen har ikke noe ansvar for skjulte feil eller for skade eller ulempe på grunnen. Ledninger som forefinnes på tomten ved festerens overtakelse av denne, plikter festeren å
legge om etter krav fra kommunen. Trær på tomten kan bare felles etter skriftlig samtykke. Vegetasjon på tomten pliktes fjernet uten vederlag i den utstrekning kommunen finner det ønskelig av hensyn til ferdsel, trafikksikkerhet eller vedlikehold. Kommunen har rett til å plassere transformatorkiosk på tomten. Festeren (borettslaget) plikter å holde bygningene og den ubebygde grunn i ordentlig stand. Borettslaget har gjerdeplikt mot vei og annet offentlig rom. Pliktig medlemskap av fellesorgan som har til formål å ivareta beboernes fellesinteresser. Kommunen har rett til å legge og ha liggende ledninger og kummer på tomten, samt rett til adkomst for vedlikehold. Festeren plikter å erstatte skade som voldes på annen tomt ved at kommunen utfører arbeider på denne til fordel for festeren.
Dagboknr. 29548, tinglyst 16.05.1986:
Eiere av gnr. 195, bnr. 159/103/102 avlegger felles stikkledninger for vann -og avløp fra hovedledninger i Pans vei og frem til eiendommene. Ledningseierne er i fellesskap ansvarlige for ledningenes drift og vedlikehold. De grunneierne som får felles stikkledninger gjennom sin eiendom forplikter seg til å ikke utføre arbeider som kan skade eller gjøre ledningene utilgjengelige, likeså skal det gis fri adgang for nødvendig vedlikehold. De økonomiske forpliktelser fordeles likt.

Servituttene vil følge eiendommen.Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at boligen har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål. Ved utleie må leietaker ha fylt 55 år.

Eiendommen har en tilbaketrukket og rolig beliggenhet i et etablert og attraktivt bomiljø på Ulvøya. Her bor du i naturskjønne omgivelser med lite biltrafikk, nærhet til sjøen og gode solforhold. Fellesarealene er pent opparbeidet med grønne plener, beplantning, sittegrupper og asfalterte internveier som skaper en hyggelig og trivelig ramme rundt bebyggelsen.

Ulvøya ligger idyllisk til i Bunnefjorden, kun ca. 6 km sør for Oslo sentrum, og har en unik kombinasjon av nærhet til byen og følelsen av å bo tilbaketrukket ved sjøen. Øya byr på flotte rekreasjonsmuligheter året rundt, med blant annet populære Sydstranda med sandstrand og stupetårn, Nordveststranden og egen båthavn. Langs sjøen finner du også tennisbaner og Velhuset Syden, som fungerer som et naturlig samlingspunkt for nærmiljøet.

Det er kort gangavstand til Joker Ulvøya, som også er søndagsåpen, og til bussholdeplass. Busslinje 85 går fra området ved Joker og har direkte forbindelse til Oslo sentrum, mens busslinjene 81 og 83 går fra Ulvøyabroa. Med bil er det kort vei til Sæter Torg, Holtet og Lambertseter Senter, som alle byr på et godt utvalg av butikker, servicetilbud og spisesteder. På Holtet finner du blant annet den populære delikatessebutikken Jacobs.

For den som ønsker å benytte seg av byens tilbud, er Oslo sentrum lett tilgjengelig, samtidig som Ulvøya gir deg muligheten til å trekke deg tilbake til rolige og grønne omgivelser. Her får du med andre ord en sjelden kombinasjon av fredelige omgivelser, nærhet til sjøen og kort vei til både service og sentrum.

Adkomsten til Ulvøya skjer via Ulvøybrua fra Mosseveien. Følg Vargveien frem til du får Pans vei på venstre hånd.

Festet tomt på 1 148 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er tilnærmet flat og opparbeidet med gressplener, trær, prydbusker og diverse beplantning. Fellesområdene har blant annet sittegrupper, drivhus og asfalterte internveier. Borettslagets tomt er fellesareal.

Bortfester er Oslo Kommune.
Festeavgiften er kr 89.822,- pr. år og betjenes via felleskostnadene.
Festeavtalen utløper 2065.

Kopi av lov om tomtefeste kan fås ved henvendelse til megler.

Bygget er oppført med parkeringskjeller under boenhetene. Parkeringsplasser i borettslaget fordeles etter ansiennitet ved henvendelse til styret. Det er i tillegg gjesteparkering etter gjeldende bestemmelser for området.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan S-5247 datert 26.02.2025, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan S-112GA, "Regulerings-, utparsell- og bebyggelsesplan for Ulvøya", datert 27.05.1936. Selv om S-5247 er den nyeste planen, er reguleringslinjer fra S-112GA fremdeles angitt som gjeldende på nyere kartutsnitt.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015-2030, vedtatt 23.09.2015. I kommuneplanen er arealbruken avsatt til bebyggelse og anlegg. Detaljreguleringer som S-5247 gjelder foran kommuneplanen ved eventuell motstrid.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 344,- pr. mnd. og inkluderer: TV og bredbånd fra Multinett AS, vedlikehold og drift av fellesarealer, forretningsførsel, kommunale avgifter og festeavgift. Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Herav:
Felleskostnader: kr 3 771,-
Bredbåndsavgift: kr 573,-

Beregnet eiendomsskatt for 2023 er oppgitt til kr 561,-.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 679 242,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 129 671,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 03.09.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 898 239,- pr. 31.12.2025.

6 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - OBOS (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 302,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 252,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 509 302,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 519 252,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hilde Skjerve, Nina Skjerve Dyvesveen og Sirin Skjerve Molle

boligen er tilknyttet Ulvøya Borettslag, som er et frittstående borettslag og bofellesskap for eldre. Borettslaget består av 16 andeler/boliger, oppført i 1985. Kun fysiske personer over 55 år kan være andelseiere. Forretningsfører er Oslo og Omegn Boligforvaltning AS, og borettslagets eiendommer er forsikret i Gjensidige Forsikring ASA.

Borettslaget disponerer et grendehus, som ble pusset opp innvendig i 2019 og kan leies/lånes av beboerne etter godkjenning fra styret. Dyrehold, herunder hund og katt, krever forhåndsgodkjenning fra styret. Det er videre bestemmelser knyttet til blant annet bruk av grill, markiser og fasadeendringer samt tidspunkt for støyende arbeider.

Det er de senere årene gjennomført flere vedlikeholds- og oppgraderingstiltak, blant annet reasfaltering av gangveier og parkeringsplass, oppussing av grendehuset, utvendig maling av boligene, omlegging til fiber, vedlikehold av tak og utearealer samt ulike mindre vedlikeholdstiltak. Det er ifølge styreleder ikke planlagt større påkostninger utover normalt vedlikehold og indeksregulering i nærmeste fremtid. På ordinær generalforsamling 26.03.2026 ble det blant annet opplyst at styret behandler søknader om installering av varmepumpe, samt vurderer å innhente tilstandsrapport for å planlegge fremtidig vedlikehold.

Kjøper må godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. I henhold til burettslagslova kan man kun eie én andel i borettslaget, og kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett, løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget er ikke tilknyttet sikringsfond for manglende innbetaling av felleskostnader. Dette innebærer en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine forpliktelser. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Salgsoppgaver med omslag  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00
Private visninger kr 2 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører   kr 5 995,00
Innhenting av informasjon forretningsfører ca. pris  kr 3 500,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 968,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00
Foto - Dagfoto  kr 4 900,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0187/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.26187

Sist oppdatert: 13. september 2026 kl. 20:34