Vingolfveien 18

Vingolfveien 18, 1170 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 182, bruksnummer 250, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal: 110 kvm
Totalt BRA-i: 102 kvm
Totalt BRA-e: 8 kvm

BRA-i 102 kvm:
Entré, gang, bad, 3 soverom, kjøkken, spisestue og stue.

BRA-e 8 kvm:
Kjellerbod (tinglyst som tilleggsareal).

Balkong på 8 kvm (TBA).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 01.04.2026 utført av Anticimex AS.
Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Klassisk villa over med over 2 etasjer + innredet loftetasje med en leilighet i hver etasje. Kjeller med boder osv.
Bygget er oppført i oppført i 1901 og er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur av naturstein og yttervegger av trekonstruksjoner.
Utvendige fasader er kledd med både liggende og stående trekledning.
Etasjeskillere er av trekonstruksjoner.
Saltak i trekonstruksjoner, hvor yttertaket er belagt med shingel. Renner og nedløp er i metall.
Balkongdør og vinduer er med karm/ramme av treverk fra byggeår, 1978 og 2016. Eldre entrédør med glassfelter.
Balkongen er i trekonstruksjoner med rekkverk av treverk. Gulvoverflater er belagt med terrassebord.

I 2025 ble det utført oppgradering av felles elektro anlegg.
Følgende arbeider ble utført:
-Økning av fellessikringer til 3x125A
-Montering av overspenningsvern
-Økning av hovedsikringer
-Ny kabler til ladestasjoner
-Etablering av nye jordspyd og forbedring av jordingssystem

Leiligheten fremstår med eldre standard med behov for oppussing. Det er således i tilstandsrapporten hovedsakelig gitt TG2 på overnevnte bygningsdeler og tekniske installasjoner. Det er i tillegg gitt TG3 på badet og på tegn til fuktskader i søyler til balkongen. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten.

Følgende forhold har fått kommentar på helse, miljø og sikkerhet:
-Rekkverkshøyden på balkongen er under 1 meter.
-Forstøtningsmuren i hagen mangler fullverdig rekkverk.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for overnevnte.

Leiligheten ligger høyt og fritt, med meget gode solforhold og nydelig fjordutsikt. Tilbaketrukket og skjermet beliggenhet i et rolig villaområde med kort vei til bl.a. kollektivtransport, skoler og servicetilbud.

Flott klassisk villa som er oppført i 1901. Bygget består i dag av 3 leiligheter, en i hver etasje.
Innvendig har leiligheten en eldre standard der en del av leilighetens originale klassiske særpreg er ivaretatt, slik som den ekstra gode takhøyden på opptil 3 meter, de store vinduene, profilert listverk, rosetter i himlingene osv. Store tofløyede dører mellom gang og stue, samt mellom stue og spisestue. Her kan du sette ditt eget personlige preg på farger og interiør, samtidig som du kan optimalisere planløsningen etter eget behov. Se evt. forslag til alternativ planløsning i annonsen.

Adkomst via felles trappeoppgang til leiligheten i 2. etasje.
Leiligheten inneholder entré, gang, bad, 3 soverom, kjøkken, spisestue og stue.

Entré med 2-fløyet inngangsdør med glass. Laminatbelegg på gulvet.

Flislagt bad som er innredet med vegghengt servant med armatur, samt badekar med vegghengt armatur. Gulvstående toalett.

3 gode soverom, alle med originale tregulv. Hems på det ene soverommet.

Kjøkken med glatte og profilerte fronter. Benkeplate med laminert overfalte og nedfelt kjøkkenvask med armatur. Stikkontakt over kjøkkenbenk. Integrert platetopp og stekeovn, samt nisje til oppvaskmaskin, som alle følger leiligheten.

Spisestuen ligger i praktisk tilknytning til kjøkkenet. Et lyst og romslig rom med rosett i himlingen og originalt tregulv. Vedkamin og flott utsikt, samt at det er utgang til overbygget veranda på 8 kvm med fjordutsikt og kveldssol.

Stuen har også rosett i himling og originale tregulv. Peis for ekstra varme og hygge, samt store vestvendte vinduer med vidstrakt utsikt.

Leiligheten har i tillegg eksklusive bruksrett til egen kjellerbod på 8 kvm. I dag har leiligheten egen varmtvannsbereder og opplegg til egen vaskemaskin i felles kjellerbod.

Leiligheten disponerer også en parkeringsplasser på felles gårdsplass. Det er lagt strøm til plassen for evt. montering av elbillader.

Se tilstandsrapport datert 01.04.2026 og selgers egenerklæring for nærmere informasjon om leiligheten standard.

Leiligheten er elektrisk oppvarmet med panelovner, samt eldre peisovn i stuen og eldre vedkamin i spisestuen.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ekspedisjonsdokument fra 1900, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest.
Det foreligger ferdigmelding for innredning av bad/wc i 1. etasje, 2. etasje og loftetasjen, datert 31.03.1954.
Det er ikke funnet ferdigattest på overnevnte tiltakt. Det gjøres uansett oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

Det er ikke funnet byggemelding på balkongen (gjelder for 1. og 2. etasje), og det er således usikkert om disse er byggemeldt. (Iflg. selger har balkongene vært på nordveggen i alle fall siden 1914). Byggetegninger viser opprinnelig balkong på vestveggen, men disse ligger som nevnt på nordsiden av huset. Konsekvensen ved en evt. søknad kan være at balkongene ikke godkjennes og evt. da må fjernes, alternativt flyttes til vestveggen.
Kjøper overtar ansvar og risiko for dette videre.

Seksjonen overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:
Dagboknr. 15163, tinglyst 12.09.1972.
Erklæring/avtale. Vingolfveien er regulert bredere, og dersom kommunen krever det skal sameiet være med på å bekoste opparbeidelse av veien til regulert bredde for egen regning.
Dagboknr. 13586, tinglyst 19.07.1973.
Best. om adkomstrett. I anledning deling av eiendommen og bygging mot denne eiendommen, erklæres det at eiendommene skal ha de samme rettigheter som de tidligere hadde, for at eiendommen skal funksjonere som én selvstendig eiendom, herunder rett til adkomst, fellesanlegg, fellesareal, reparasjon og vedlikehold. De to eiendommene er også solidarisk forpliktet overfor eventuelle krav og pålegg kommunen måtte stille med hensyn til fellesareal.

Sameiet har tinglyst følgende rettighet på Vingolfveien 18B sin eiendom:
Dagboknr. 294833, tinglyst 10.03.2026.
Hver av de 3 seksjonene i sameiet Vingolfveien 18 gis rett til en parkeringsplass på eiendommen, iht. vedlagt kart.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Det vil normalt være anledning til utleie av hele leiligheten eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.  
Leietaker må følge sameiets vedtekter og evt. ordensregler på lik linje som eier.

Vingolfveien 18 ligger vestvendt og solrikt til i Nordstrandskråningen, i et villaområde som veldig mange mener er et av Oslos flotteste bo- og utsiktsområder. Boligen ligger høyt og fritt, uten gjenboere, godt tilbaketrukket og skjermet fra vei. Her har du vidstrakt fjordutsikt samtidig som du kan nyte flotte solnedganger.

Fra eiendommen er det gangavstand til Sæter med flere caféer, spisesteder og butikker, samt Meny og Rema1000. På Sæter finner du i tillegg bl.a. vinbar, treningssenter, legekontor m.m., samt trikkestasjon. De to andre lokale handelssentrene i bydelen, Lambertseter og Holtet, er heller ikke langt unna. Lambertseter Senter har et rikelig utvalg av butikker og spisesteder, samt Vinmonopolet, Deichman bibliotek og Symra Kino, mens du på Holtet bl.a. finner den populære delikatessebutikken Jacobs.
Sentrum er heller ikke langt unna, og fra eiendommen kan man, om ønskelig, sykle til byen med bl.a. Sørenga som et naturlig stoppested.

Det er et godt kollektivtilbud i nærheten, med kun ca 3-4 minutters gange til Nordstrand togstasjon som tar deg raskt og enkelt inn til sentrum. Det er også kort vei til bussholdeplass langs Mosseveien og til trikkeholdeplassen på Bråten.
(Se Ruter for mer informasjon).

Når temperaturen tillater er det bare en liten rusletur ned til Nordstrand Bad for et forfriskende bad. Med sykkel er det også få minutter til Bekkelagsbadet som er et park- og badeanlegg som åpnet i 2019, og rommer stupetårn, ballbinge, parkouranlegg, sandvolleyballbane, permanent toalettbygg og utedusj samt et amfi for kulturarrangementer. Parken har lagt til rette for grilling, foodtrucks og iskremvogner – et perfekt sted for de som vil nyte sommerbyen i vannkanten.

Det er heller ikke langt til Østmarka og til området i tilknytning til Ekebergsletta med flotte turområder sommer som vinter, lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, ridesenter, husdyrpark, store friområder, Ekebergrestauranten m.m.

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Nordstrand IF på "Niffen" med flott håndballhall og fotballbane med kunstgress. NIF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre.
Nordstrand tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Bækkelagets Sportsklub (BSK) - håndball, fotball, ski m.m. Anlegg på sportsplassen samt Ekeberghallen.
Lambertseter idrettsforening med friidrettsanlegg og fotballbaner, samt svømmehall.
Områdets lokale alpinbakke, Sloreåsen.
Treningsstudio: Evo på Sæter og Lambertseter, Sats på Lambertseter og Karlsrud, Opptur Helse på Sæter og Best Helse på Holtet.

Vingolfveien er en lite trafikkert villavei, som strekker seg fra Cappelens vei, krysser Solveien og ender i Nordstrandveien. Vingolfveien 18 ligger i strekket mellom Sanatoriebakken og Kastellveien.

Flere barnehager i området.
Boligen sogner til Nordstrand barne- og ungdomsskole.
Steinerskolen ligger ved krysset Solveien og Nordstrandveien.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 893 kvm som tilhører sameiet. Felles solrik tomt med flott utsikt. Tomten er pent opparbeidet med bl.a. plenarealer og beplantning.

Leiligheten har vedtektsfestet bruksrett på en parkeringsplass på felles gårdsplass. Det er lagt ny strømledning til parkeringsplasser for evt. montering av elbillader.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan med tilhørende reguleringsbestemmelser S-4644 datert 11.06.2012.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Hus med tomt (samt deler av Vingolfveien) er oppført på byantikvarens gule liste og på reguleringskart som bevaringsverdig.

Det foreligger søknad om utvidelse av garasje i Kastellveien 13A.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter for seksjonen er kr 17 276,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Seksjonen er ikke pålagt eiendomsskatt for 2026.

Fellesutgiftene er ca. kr 2 218,- pr. mnd. og inkluderer: Bygningsforsikring og sparing til felles vedlikeholdsfond.
Fellesutgiftene kan justeres i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 12 000 kwh. pr. år.
Leiligheten er ikke koblet til tv/internett, men selger opplyser at det er lagt opp til Altibox og Telia til huset.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 891 530,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

7 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

187 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
198 540,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
7 698 540,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Peter Wessel

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Vingolfveien 18 sameie, med sameiebrøk 102/276.
Sameiet består av 3 leiligheter/seksjoner.

Sameiet har ikke forretningsfører, og det føres kun enkelt regnskap. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter.

I 2025 ble det utført oppgradering av felles elektroanlegg, hvor kostnadene knyttet til dette ble betalt etter sameiebrøk.
Følgende arbeider ble utført:
-Økning av fellessikringer til 3x125A
-Montering av overspenningsvern
-Økning av hovedsikringer
-Ny kabler til ladestasjoner
-Etablering av nye jordspyd og forbedring av jordingssystem

Sameiet har vedtatt at det skal bygges opp et vedlikeholdsfond av hensyn til fremtidig maling av fasader og fremtidig utskiftning av takpapp, hvilket er planlagt 5-10 år frem i tid. Teknisk levetid på taket anses som formelt utløpt, men iht. firma som har vært på befaring fremstod den i visuelt god stand. Dermed revurderes tidsaspektet på utskiftning dersom det skulle oppstå tegn til lekkasje.
Sameiet har vedtatt at sameiet skal registreres i enhetsregisteret, slik at det kan opprettes bankkonto for sameiet, slik at forsikringspolise og fremtidig sparing kan stå i sameiets navn.

Seksjonen øverst har fått tillatelse til innsetting av 2 takvinduer mot vest og 1 takvindu mot øst. Videre er det besluttet innsetting av loftsglugge/luke, og selger vil bekoste seksjonens andel av denne innsettingen.

Dugnad, samt trappevask og snømåking må påregnes.
Dyrehold tillatt, så frem det ikke er til urimelig ulempe for andre.

Seksjonen har vedlikeholdsplikt iht. vedtektene.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 2 900,00
Markedsføringspakke ekstra synlighet kr 31 900,00
Oppgjør kr 8 900,00
Tilrettelegging kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse (selger belastes for 2 visninger) kr 4 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser kr 1 150,00
Tinglysing sikring kr 545,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport kr 9 950,00
Boligselgerforsikring kr 34 350,00
Foto ca kr 10 800,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 44-0044/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.2644

Sist oppdatert: 10. april 2026 kl. 16:49