Gladengveien 7D

Gladengveien 7D, 0661 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 129, bruksnummer 27, seksjonsnummer 1
Andelsnummer 41, Locus Ensjø Brl, organisasjonsnummer 927182726

Totalt bruksareal BRA: 67 kvm

BRA-i:
6. etasje 62 kvm: Entré, bad, bod, to soverom, kjøkken og stue.

BRA-e:
Kjeller 5 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal)
6. etasje 17 kvm: To balkonger.

Den sydøstvendte balkong er er på 11,6 kvm og den nordøstvendte på 4,8 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.08.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Marcus Bratland. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i en boligblokk oppført i 2023. Bygningen er fundamentert med antatt stål-/betongpilarer til stedlige masser med støpt plate til pelehoder og grunnmur av betong. Etasjeskillere er av betong/prefabrikerte betongelementer. Yttervegger er oppført i betong og forblendet med murstein. Takkonstruksjonen er en flat konstruksjon, antatt tekket med asfalttakbelegg eller takfolie. Vinduer har 3-lags pressglass fra 2022. Leiligheten har en brann- og lydklassifisert entrédør, glatte innerdører og en balkongskyvedør med 3-lags pressglass fra 2022. Det er to balkonger; en sydøstvendt på ca. 11,6 m² og en nordøstvendt på ca. 4,8 m².

Det elektriske anlegget har automatsikringer og ble installert i 2022. Det er ikke foretatt el-tilsyn de siste fem årene.

Boligen er utstyrt med lovpålagt røykvarsler og brannslukningsutstyr.

Det er ingen punkter som har blitt tildelt TG2/TG3.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Innvendig
- Skadedyr og fuktkrevende insekter: Det er ikke observert tegn til skadedyr.

Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke utført, og tilstanden i tilliggende konstruksjoner er usikker.

Varmtvannsbereder/tank
- Varmtvannsbereder/tank: Det er sentral varmtvannsberedning.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

- Vinteren 2023 ble det observert vann i garasjekjelleren som følge av snøsmelting fra biler. Borettslaget har løst dette med pumper, og det er ikke kjent med at det har vært et problem siden.
- Det var en mindre drypplekkasje i skapet for vannbåren varme høsten 2025, som ble utbedret samme dag av rørlegger. Automatisk vannstopper ble utløst.
- Det har vært meldt om et tilfelle av insekter/kre i et bodområde i et annet bygg i samme borettslag.

Vedlikeholdshistorikk Locus Ensjø Brl:

2026:
- Utbedring av ventilasjonsanlegget i sykkelboden
- Gjennomført kontroll og nødvendig utskifting av nødlys i alle oppganger
- Gjennomført årskontroll av brannvarslingsanlegget
- Distribusjon av nye ventilasjonsfilter til beboerne

2025:
- Installasjon av nytt anlegg og overgang til OBOS Nett
- Ferdigstillelse av parken på baksiden av bygget

Leiligheten ligger i 6. etasje og ble ferdigstilt i 2023. Siden den gang har den hatt én eier. Dette er lys hjørneleilighet med vinduer fra gulv til tak i stuen, vinduer i to retninger, og to balkonger som strekker seg ut fra hver sin side av planen. Vannbåren gulvvarme ligger under parketten i hele oppholdsarealet.

Entré:
Romslig gang med parkett på gulvet. Langs den ene veggen er det plass til garderobeskap, og det er god plass til å henge fra seg yttertøy og sko. Calling til ytterdør.

Stue:
Stor stue med god plass til sofagruppe og spisebord. De store vindusflatene slipper inn godt med naturlig lys. Det er montert duettegardiner som kan justeres opp og ned for å regulere lys og innsyn etter behov.

Kjøkken:
Kjøkkenet ligger i åpen løsning mot stuen. Lekkert HTH kjøkken med glatte fronter og laminat benkeplate. Innredningen er utformet som en L med over- og underskap. Integrerte hvitevarer omfatter kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin, induksjonstopp og stekeovn. Det er montert oppvaskkum av stål. Komfyrvakt er installert, og waterguard er montert under vask. Avtrekk over kokeplass er tilkoblet sentralt avtrekksanlegg i bygget.

Sydøstvendt balkong:
Fra stuen er det utgang til den sydøstvendte balkongen på ca. 11,6 m². Gulvet har lagte terrassebord og rekkverket er av stål. Fra 6. etasje er det fritt utsyn over nabolaget. Balkongen er overdekket og har plass til en loungegruppe med bord der årets varme dager kan nytes.

Soverom:
Soverommene ligger på den private siden av leiligheten, adskilt fra stue og kjøkken via gangen. Hovedsoverommet har plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider.
Utgang til nordøstvendt balkong. Det andre soverommet er har også god størrelse og egner seg som barnerom, gjesterom eller kontor. Begge soverommene har garderobeskap.

Nordøstvendt balkong:
Hovedsoverommet har utgang til den nordøstvendte balkongen på ca. 4,8 m². Gulvet har terrassebord og rekkverket er av stål. Her kan du enkelt innrede med en koselig sitteplass.

Bad:
Pent, flislagt bad fra byggeår. Gulvvarme og downlights i tak. Innredningen består av vegghengt klosett med innbygget sisterne, servant nedfelt i innredning og speilskap med lys. Dusjhjørne med svingbare glassdører. Det er opplegg for vaskemaskin. Badet har balansert ventilasjon.

Overflater:
Gulv: 1-stavs parkett i oppholdsrom. Fliser på bad.
Vegger: Malte plater og betong. Fliser på bad.
Himling: Prefabrikerte betongelementer. Malte plater i gang. Malte plater med downlights på bad.

Lagring:
Det medfølger én innvendig bod i leiligheten. I tillegg medfølger én ekstern kjellerbod på ca. 5 m², som disponeres av denne leiligheten. Boden ligger i kjelleren og er tilgjengelig med heis.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Medfølger: Integrerte hvitevarer. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.
Medfølger ikke: Hyllen/reolen i boden oppe i leiligheten, hyller i kjellerbod, vaskemaskin på bad, samt lampe over spisebordet.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Fjernvarme. Boligen varmes opp med vannbåren gulvvarme. Boligen har balansert ventilasjon med varmegjenvinning.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 18.09.2024. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 18.02.2019 som stemmer overens med dagens planløsning.
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 10 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om gjerde, bestemmelse om vann/kloakkledning, bestemmelse om veg, erklæring/avtale, bestemmelse om adkomstrett, bruksrett og bestemmelse om vedlikehold.

Eiendommens rettigheter:

2023/1091956-1/200 05.10.2023 BRUKSRETT
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 129 BNR: 27 FNR: 0 SNR: 3

2023/1091956-2/200 05.10.2023 BESTEMMELSE OM ADKOMSTRETT
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 129 BNR: 27 FNR: 0 SNR: 3

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd B (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten har en svært attraktiv og sentral, men samtidig tilbaketrukket beliggenhet på Ensjø, en av Oslos mest spennende bydeler i sterk utvikling. Området har gjennomgått en imponerende transformasjon fra tidligere industribebyggelse til en moderne og levende bydel, kjennetegnet av stilrene boligprosjekter, frodige grøntområder og gode urbane kvaliteter. Her bor du komfortabelt med en perfekt balanse mellom byliv og natur.

Nærområdet byr på et rikt utvalg av servicetilbud, dagligvarebutikker, caféer og spisesteder. Blant annet finner du Rema 1000, Kiwi, Spar og Joker i umiddelbar nærhet, sistnevnte også med søndagsåpent tilbud på Petersborgplassen. Her ligger også det populære bakeriet Boulangerie M. På Ensjø Torg finner du blant annet Åpent Bakeri, Grøde, Osten Vin & Pizza og Hy’s Sushi, mens Gladengveien kan friste med hyggelige serveringssteder som Happis, Sushi & Thai og Kinabolle.

Kort vei unna ligger også Fyrstikktorget og Hasle Torg med et bredt spekter av butikker og servicetilbud, inkludert Coop Mega, Vinmonopolet og Baker Hansen. Vinslottet på Hasle har etablert seg som et populært møtested i et karakteristisk industribygg, med et variert tilbud av serveringssteder, butikker og aktiviteter. Europris ligger også i umiddelbar nærhet.

Området byr på svært gode rekreasjonsmuligheter med flere parker og grønne lunger like i nærheten. Tiedemannsparken og Hovinbekken ligger kun et steinkast unna, med idylliske tur- og sykkelveier som strekker seg videre mot både sentrum, Grefsenkollen og Østmarka. Østre parkdrag er et attraktivt tilskudd med blant annet naturpark, grillplasser og oppholdsarealer. Det er også kort vei til populære områder som Tøyenparken, Kampen park og Valle Hovin, som byr på flotte friarealer, idrettsanlegg og arrangementer året rundt.

For den aktive finnes et bredt tilbud av treningsmuligheter i nærområdet, med treningssentre som Fresh Fitness rett ved leiligheten, SATS på både Kampen og Hasle, samt det nye og moderne Tøyenbadet innen kort avstand. I tillegg ligger Jordal Amfi og Valhall Arena i gangavstand.

Området har et svært godt kollektivtilbud. Ensjø T-banestasjon ligger kun få minutters gange unna og betjenes av linje 1–4, med kort reisetid til Oslo sentrum. Helsfyr er også i nærheten, som et av byens største kollektivknutepunkt med T-bane, buss og flybuss. Busslinje 21 går fra nærliggende Grenseveien.

For barnefamilier er området svært godt tilrettelagt med flere skoler og barnehager i gangavstand. Boligen tilhører Teglverket skole (1.–10. trinn) og Fyrstikkalleen videregående skole ligger i nærheten. Det finnes også flere barnehager i området, Gladenga Kanvas som ligger i borettslaget, åpnet nylig.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sokner til Teglverket skole (1.-10.trinn).

Det er flere barnehager i området som Gladenga Kanvas, Stålverkskroken barnehage og Pyntabakken Kanvas.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 3 398 kvm som tilhører borettslaget.

Borettslaget har tilgang til parkering via Locus Ensjø Garasjesameie (anleggseiendom gnr 129 bnr 126), hvor eiere tinglyses med ideelle andeler per parkeringsplass. Det medfølger ikke parkeringsplass til denne leiligheten, men ny eier har tidvis mulighet til å kjøpe parkeringsplass i parkeringsanlegget når det er ledig.

Dersom parkeringsplass kjøpes, kan det monteres el-bil lader i parkeringsanlegget. Ladepunktet er lokalisert i kjelleren.

Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid. Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis. Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år. El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år. Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei og private stikkveier med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig, kontor, forretning, bevertning m.fl. i henhold til reguleringsplan S-4317, "Endret reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for Gladengveien 10 m. fl., gnr. 129 / bnr. 18 m. fl.", datert 20.06.2007, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for flom. Gjentaksintervallet for flom er vurdert til 'nesten aldri'.
Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleire. Risiko for skred på eiendommen og konsekvens ved skred er vurdert til 'ingen'.
Påvirkningsgraden fra forurenset grunn er vurdert til 'akseptabel forurensning'.

Pågående byggesaker i området:

Malerhaugveien 20 - oppføring av boligblokk med barnehage i underetasje
Saksnr: 2025/20495 (201919904)
Det ble gitt midlertidig brukstillatelse for hele tiltaket 27.10.22
Status: Endret tillatelse, gitt 04.09.25. Tiltaket godkjent ved rammetillatelse omfatter oppføring av boligblokk med 106 leiligheter, underjordisk parkeringsanlegg, samt barnehage i byggets underetasje mot vest. Endringene som omfattes av denne søknaden omhandler oppføring av sikringspergolaer tilknyttet barnehage.

Gladengveien 3B
Påbygg og endring av kontorbygget med saksnummer 201901400. Dette ble stoppet av bystyret i 2022.
Saksnr: 202116834
Siste dok. 15.6.2022

Gladengveien 9A - forhåndskonferanse, oppføring av nye bygg og etablering av bykvartal
Saksnr: 2025/23209
Det søkes etablert et klassisk og elegant bykvartal, som både er åpent og tydelig definert. De to feltene inngår i en helhet med tanke på uterom og omgivelsene. Boligbebyggelse på 6-7 etasjer.

Ensjøveien 12 D - oppføring av tre boligbygg, underjordisk garasjeanlegg og trafo - Riving av bebyggelse - Opparbeidelse av uteoppholdsarealer
Saksnr: 2025/11886
Det søkes riving av eksisterende bebyggelse, oppføring av underjordisk garasjeanlegg og 3 boligbygg i 6 og 7 etasjer, samt oppføring av trafo og opparbeiding av uteoppholdsarealer. I tillegg er det gitt tillatelse til oppføring av ny fasade på eksisterende bygg på 129/18 (Felt A11) etter riving av tilliggende lagerhall.
Det ble gitt rammetillatelse for tiltaket 04.04.25.

Stålverkskroken 6 - 12 - Oppføring av boliger - Hus A-D, felt C11 og D11 - Tidligere adresse: Gladengveien 8
Saksnr: 2025/07134
Status: Midlertidig brukstillatelse, 05.01.26

Ensjøveien 7 - riving av bebyggelse
Saksnr: 2025/10608
Status: Igangsettingstillatelse gitt 15.10.25.
Formålet med riving er klargjøre tomta for nybygg for NRK. Areal som skal rives er 2718 m2 BRA.

Pågående plansaker i området:

Grenseveien mellom Økernveien og Grensesvingen - Utarbeidelse av planforslag - tilrettelegging for syklende og gående.
Saksnummer 202460006 - Reguleringssak.
Planarbeidet følger opp intensjonene i Oslo kommunes plan for sykkelveinettet, hvor Grenseveien er angitt med eget sykkelanlegg. Det
er i dag ingen tilrettelegging for sykkel på strekningen, med unntak om strekket mellom Hovinveien og Økernveien nord i planområdet.
Prosjektet innebæ rer en helhetlig opprustning av Grenseveien, som inkluderer trygge og attraktive ferdseslsarealer for myke trafikanter; ivaretakelse av fremkommelighet for kollektiv og oppdaterte holdeplasser; og trafikksikre løsninger som reduserer konfliktpunkter mellom ulike trafikantgrupper. Det tas sikte på å bryte ned Grenseveien som barriere, med gode krysningsmuligheter for gående som følger opp grønndrag og turveier definert i VPOR Ensjø.

Ensjøveien 3 - Oppføring av bygg for NRK -oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn
Saksnr: 202202903

Gladengveien 1 og Ensjøveien 14 - Oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn
Saksnr: 201918011
Ensjøhjørnet AS, ved Selmer Eiendom AS foreslår å omregulere Gladengveien 1 og Ensjøveien 14 fra forretning, kontor, bevertning og allmennyttig formål (kultur, helse, trim og undervisning), bolig, industri til bolig, forretning, bevertning, annen offentlig eller privat tjenesteyting. Det foreslås i hovedsak boligbebyggelse i en kvartalsstruktur med opptil 8 etasjer + takoppbygg. Det legges opp til næringsarealer i 1. etasjer plassert i en base. Plan- og bygningsetaten anbefaler ikke planforslaget.

Ensjøveien 16-22 - Næring/kontor - Planforslag til offentlig ettersyn
Saksnr: 202209626
Ensjøveien Utvikling AS foreslår å omregulere Ensjøveien 16-22 fra industri til forretning, tjenesteyting, kontor, hotell, bevertning og håndverksvirksomhet. Planforslaget legger opp til påbygg på to eksisterende bygninger, samt et nybygg. Det foreslås næringsbebyggelse med høyder som tilsvarer 2 etasjer og 6-7 etasjer med en maksimal utnyttelse på 30 000 m² BRA. Planforslaget sikrer også to gatetun, samt deler av parken Østre parkdrag. Plan- og bygningsetaten anbefaler hovedgrepet med næringsutvikling, nye møteplasser og ombruk, men anbefaler likevel ikke planforslaget, blant annet fordi utnyttelsen er for høy.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 8 988,28,- pr. mnd. og inkluderer: Bredbånd, lån på fellesgjeld (renter), bygningsforsikring, samt driftskostnader og kommunale avgifter.

Månedlig spesifikasjon av felleskostnader:
- Akonto renter (lån nr. 9820807445): kr 6 095,28
- Akonto avdrag (lån nr. 9820807445): kr 0,-
- Felleskostnader: kr 2 728,-
- Bredbånd: kr 165,-

Kostnader knyttet til fjernvarme til oppvarming og varmt tappevann faktureres månedlig via felleskostnadene og vil varierer etter forbruk. Merk at disse kostnadene ikke fremkommer av de totale felleskostnadene. Selger opplyser at de totale månedlige fellesutgiftene inkludert oppvarming har ligget på ca. kr 9 400,-.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. P.t. påløper det ikke eiendomsskatt for andelen.

Avdragsfriheten på felleslånet utløper 30.03.2033. For denne andelen er den estimerte økningen i de månedlige felleskostnadene beregnet til kr 1 900,- per måned fra og med 01.03.2033 som følge av avdragsfri periodes utløp.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 3 200,- pr. år (ca. kr 260,- pr. mnd.). Forbruket i 2025 var 928 kWh.

Andelen er tilknyttet fiber via OBOS Nett med en hastighet på 1000/1000 Mbit/s. Trådløs ruter medfølger salget. TV-abonnement er ikke inkludert, og eventuell dekoder og tjenester må tegnes separat av kjøper.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 757 942,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 13 362,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 1 527 000,- pr. 06.08.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 174 695 000,- pr. 06.08.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208074458
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 06.08.2026: kr 174 695 000,-
Andel av saldo: kr 1 527 000,-
Innfrielsesdato: 28.02.2063
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,04 %
Merknad: Selskapet har ett lån med avdragsfrihet frem til 30.03.2033.

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Ja.

Borettslaget har avtale om IN-ordning med mulighet for årlig innfrielse to ganger i året, med ordinært forfall den 28.02. og 30.08. Dersom du ønsker å nedbetale hele eller deler av din andel fellesgjeld, tar du kontakt med selskapets rådgiver for nærmere opplysninger.

5 450 000,00 Prisantydning
1 527 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 977 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 986 496,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 996 446,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Lillian Irene Qvale

Leiligheten er tilknyttet Locus Ensjø Brl.
- Borettslaget består av 124 boenheter.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Borettslaget er forsikret i Tryg Forsikring med polisenummer 8597186.
- Dugnadsarbeid videreføres for enkle oppgaver der dette anses forsvarlig.
- Borettslaget har sykkelbod, samt en hage/park på baksiden av bygget og tilgang til uteområde ved en barnehage.
- Dyrehold er tillat etter søknad og godkjennelse fra styret. Dyret skal ikke være til sjenanse for andre beboere.

På ordinært årsmøte i juni 2026 ble det blant annet vedtatt endringer i vedtektene som gir styret anledning til å beslutte om generalforsamlingen skal avholdes fysisk eller elektronisk, og at elektronisk kommunikasjon settes som standard. Det ble også vedtatt at vask av vinduer i fellesarealer skal utføres annethvert år. Forslag om kameraovervåkning i inngangspartiene ble nedstemt.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Kontroll og utskifting av nødlys (2026)
- Årskontroll av brannvarslingsanlegg (2026)
- Utbedring av ventilasjon i sykkelbod (2026)
- Distribusjon av nye ventilasjonsfilter (2026)
- Ferdigstilling av park på baksiden (2025)
- Overgang til OBOS Nett som leverandør av TV og internett (2025)

Planlagte påkostninger:
- Utbedring av en vedvarende feil på brannsentralen (pågående).
- Oppgradering av uteområdet på fremsiden (pågående).
- Vask av vinduer i fellesarealer (vedtatt, utføres annethvert år).
- Fasadevask planlegges så snart tilstøtende byggeprosjekter er ferdigstilt.
- Styret vurderer ny serviceavtale for ventilasjonsanlegg og innhenting av tilbud på alarmsystemer.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Kjøper har ikke rett til å ta boligen i bruk før søknaden er godkjent.

Det foreligger ingen forkjøpsrett på eiendommen. Borettslaget er frittstående og forkjøpsrett for OBOS-medlemmer gjelder ikke.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt SELGER; Boligstyling/rådgivning  kr -2 100,00
Kunderabatt SELGER; Markedsføringspakke  kr -6 000,00
Markedsføringspakke: Krogsveen.no, Hjem.no, Finn.no, nettaviser og sosiale medier  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger kr 4.000,- pr stk (Opp til 2 stk kostnadsfritt) 

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 125,00
Innhenting av offentlige opplysninger - NVE-kart  kr 313,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00
Boligstyling/rådgivning  kr 2 100,00
Foto - Martine Eren Studio  kr 5 700,00
Valgfri - Boligselgerforsikring Gjensidige (eks 2,69‰ av prisantydning kr 5.400.000,-  kr 14 526,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0288/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26288

Sist oppdatert: 14. august 2026 kl. 17:25