Klokkergårdsveien 31

Klokkergårdsveien 31, 3440 RØYKEN
Kommunenummer 3203, gårdsnummer 211, bruksnummer 20, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 253 kvm

BRA-i:
1. etasje 122 kvm: Vindfang, gang, bad, stue, kjøkken og to soverom.
Underetasje 91 kvm: Trappegang, vaskerom, soverom, bad, kjellerstue, kontor/soverom, kjellergang og bod.

BRA-e:
Garasje 40 kvm: Garasje.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
1. etasje 11 kvm: Nordvendt terrasse i tilknytning til inngangspartiet.
1. etasje 28 kvm: Syd-vest vendt terrasse på baksiden av boligen, med utgang fra stue og kjøkken.

Underetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 100 kvm, men grunnet lav takhøyde er kun 91 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 9 kvm. I tillegg har den innvendige trappen stedvis en fri ganghøyde som er lavere enn 2,0 meter.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 18.11.2025 utført av Anticimex AS v/Nils Magnus Graff Fossnes.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1939, med tilbygg og ombygging i 1981. Boligen er oppført med yttervegger i trekonstruksjoner med stående trekledning over en grunnmur av sparesteinsmur og lettklinkerblokker/murkonstruksjoner. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner og det er støpt gulv mot grunn. Yttertaket er en valmtak-konstruksjon i tre, tekket med takstein fra 1981. Taket ble vasket og impregnert i 2025. Boligen har vinduer med karmer av tre og to- og tre-lags glass fra 1980, 1981 og 2025. Ytterdørene er av tre fra ukjent årstall, balkongdør er fra 1975 og balkongskyvedør er fra 1980.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

- Rom under terreng: Det er registrert forhøyede fuktverdier i en utlektet kjellervegg, noe som indikerer funksjonssvikt. I tillegg har kontoret et opplektet gulv under bakkenivå, som er en risikokonstruksjon. Årsaken til fukten må avklares og omfanget kartlegges, men det antas å ha sammenheng med dreneringens alder. Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000
- Drenering: Dreneringen fra ca. 1981 har passert forventet levetid, og det er observert symptomer på fuktinnsig i underetasjen som tyder på funksjonssvikt. Utskiftning må påregnes, og ytterligere undersøkelser anbefales for å avdekke omfanget. Sjablongmessig prisanslag: kr 100 000 - 300 000

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. For øvrige tilstandsgrader og tilstandsgrader grunnet høy alder og evt. slitasje, så henvises det til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Selger har i forbindelse med salget fylt ut egenerklæringsskjema som vedlagt salgsoppgaven. I skjemaet fremkommer følgende informasjon:

Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja.
Faglært arbeid:
Navn på arbeid: Nytt arbeid
Årstall: 2025
Hvordan ble arbeidet utført?: Faglært
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Nytt bad fra bunnen. Eksisterende kobberrør byttet til pex fra inntakskran. Nye rør til det nye badet, vaskerommet og kjøkkenet. Gammelt bad i underetasje har fortsatt kobberrør.
Hvilket firma utførte jobben?: Asker Bygg og Bad
Har du dokumentasjon på arbeidet?: Ja.

Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
Ja.
Beskriv feilen og omfanget:
Tidligere vanninntrengning i gammelt cisternerom under huset (hjørne mot gårdsplass). I ettertid er det støpt ned dreneringskanal med varmekabel tvers over gårdsplassen, samt at nedløpsrør for takvann er flyttet. Ikke observert vanninntrengning etter dette.

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Ja.
Faglært arbeid:
1. Navn på arbeid: Nytt arbeid
Årstall: 2025
Hvordan ble arbeidet utført?: Faglært
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Taket ble rengjort og impregnert av Takfornyern AS. I den forbindelse ble det inspisert og funnet i god stand.
Hvilket firma utførte jobben?: Takfornyern AS
Har du dokumentasjon på arbeidet?: Ja.

2. Navn på arbeid: Nytt arbeid
Årstall: 2025
Hvordan ble arbeidet utført?: Faglært
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Nedløpsrør for takvann flyttet.
Hvilket firma utførte jobben?: Blikkenslageriet AS
Har du dokumentasjon på arbeidet?: Ja.

Har boligen kjeller, underetasje eller andre rom under bakken?
Ja.

Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje?
Ja.
Beskriv omfanget:
Tidligere vanninntrengning i gammelt cisternerom under huset (hjørne mot gårdsplass). I ettertid er det støpt ned dreneringskanal med varmekabel tvers over gårdsplassen, samt at nedløpsrør for takvann er flyttet. Ikke observert vanninntrengning etter dette.

Er det utført arbeid med drenering?
Ja.
Ufaglært arbeid:
Navn på arbeid: Nytt arbeid
Årstall: 2025
Hvordan ble arbeidet utført?: Ufaglært
Fortell kort hva som ble gjort av ufaglærte: Tidligere vanninntrengning i gammelt cisternerom under huset (hjørne mot gårdsplass). I ettertid er det støpt ned dreneringskanal med varmekabel tvers over gårdsplassen, samt at nedløpsrør for takvann er flyttet. Ikke observert vanninntrengning etter dette.

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Ja.
Faglært arbeid:
Navn på arbeid: Nytt arbeid
Årstall: 2025
Hvordan ble arbeidet utført?: Faglært
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Arbeider i forbindelse med bygging av nytt bad.
Hvilket firma utførte jobben?: Borgen Elektriske AS
Har du dokumentasjon på arbeidet?: Ja.

Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Ja.
Faglært arbeid:
Navn på arbeid: Nytt arbeid
Årstall: 2025
Hvordan ble arbeidet utført?: Faglært
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Nytt bad med vann og avløp, byttet ut gamle kobberrør til kjøkken og vaskerom. Inntaksrør i kobber byttet til plast fra hovedkran og videre.
Hvilket firma utførte jobben?: Brødrene Brandshaug AS
Har du dokumentasjon på arbeidet?: Ja.

Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Ja.
Hva slags skadedyr og hva var omfanget?:
Hadde noen mus på loftet innflytningsåret. Fjernet klatrehortensia fra fasade, ikke observert mus på loftet etter dette. Det har vært mus i skapet under vasken på kjøkkenet.

Eneboligen ble ombygget og tilbygget i 1981. Det er utført betydelige oppgraderinger i senere tid, inkludert et nytt bad i 1. etasje fra 2025. I forbindelse med dette ble vannrør til kjøkken og vaskerom fornyet. Yttertaket ble vasket og impregnert i 2025. Vinduer er skiftet i 1980, 1981 og 2025. Varmtvannsberederen er fra 2022, og en luft til luft varmepumpe ble installert i 2017.

OVERFLATER OG INNREDNINGER:
GULV:
Parkett, gulvbord av tre, fliser og vegg til vegg tepper.
INNERVEGGER:
Panel, brystningspanel, tapetserte flater, malte overflater og fliser.
HIMLINGER:
Panelbord, malte flater og downlights.

KJØKKEN:
Kjøkkeninnredningen har profilerte fronter og benkeplater av laminat. Rommet er utstyrt med nedfelt oppvaskkum med ett-greps kjøkkenarmatur, stikkontakter over kjøkkenbenk og ventilator i overskap. Det er opplegg for oppvaskmaskin under benk. Vannrør av typen rør-i-rør system og armerte flexirør. Synlige avløpsrør av plast.

BAD 1. ETASJE:
Badet har flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og panelbord i himling med downlights. Rommet er utstyrt med vegghengt servantinnredning med skuffer, ovenpåliggende servant med ett-greps armatur, speil med integrert lys og stikkontakter. Det er vegghengte baderomsmøbler med dører, dusjhjørne med innfellbare glassdører, vegghengt dusjarmatur med hånddusj og regndusj, samt vegghengt toalett. Vannrør av typen rør-i-rør system og armerte flexirør. Synlige avløpsrør av plast. Mekanisk avtrekksvifte i himling.

BAD UNDERETASJE:
Badet har flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og panelbord i himling. Rommet er utstyrt med vegghengt servantinnredning med dører og skuff, ovenpåliggende servant med ett-greps armatur, speil med overlys og stikkontakt. Dusjnisje med skyvedør og vegghengt dusjarmatur med hånddusj. Gulvstående toalett. Vannrør av kobber og synlige avløpsrør av plast. Mekanisk avtrekksvifte i vegg.

VASKEROM:
Vaskerommet har flislagt gulv, malte vegger og malt himling. Rommet er utstyrt med vegghengt utslagsvask med veggmontert ett-greps armatur. Det er opplegg for vaskemaskin. Vannrør av typen rør-i-rør system og synlige avløpsrør av plast. Mekanisk avtrekksvifte i vegg.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende løsøre/tilbehør medfølger boligen:
- Robotgressklipper (som er i felles eie med naboen).

Boligen varmes opp med elektrisitet, vedfyring og en luft-til-luft-varmepumpe fra 2017 i stuen. Det er gulvvarme på bad i underetasjen, bad i 1. etasje, vindfang og kjellerstue. Ildsteder er etablert i stue og kjellerstue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Det foreligger ikke midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest i kommunens arkiv for den opprinnelige boligen.

- Det foreligger en udatert ferdigattest for tilbygg til våningshus. Vedtak for tillatelsen er datert 31.07.1980.
- Det foreligger ikke ferdigattest eller brukstillatelse for garasje.

Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning. Et rom i kjelleretasjen som på tegningene er benevnt som "Kald kjeller" er i dag innredet som bod.
I tillegg er det oppført en terrasse ved inngangspartiet, samt en delvis utvidelse av terrassen (arealet ved kjøkkenutgangen) ved stuen/kjøkkenet som ikke fremgår av de godkjente tegningene.

Boligen er oppført i ca. 1939, noe som er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:

Dagboknr. 400049, tinglyst 12.01.1939, Bestemmelse om gjerde:
Eiendommen må oppføre og vedlikeholde forsvarlig gjerde i parsellens hele grense mot den gjenværende klokkergård og overtar derhos klokkergårdens mulige gjerdeplikt mot naboeiendommen og vei.

Dagboknr. 412819, tinglyst 29.11.1989, Erklæring/avtale:
Rettighet for kommunen til å anlegge og vedlikeholde vann- og avløpsledninger. Avtalen gir kommunen rett til å legge og ha liggende vann-, spillvanns- og overvannsledninger med tilhørende installasjoner på eiendommen. Kommunen har også rett til adkomst for anlegg, reparasjon og vedlikehold. Eiendommen er pålagt et byggeforbudsbelte over ledningstraséen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Velkommen til Klokkergårdsveien 31, en eiendom med en attraktiv og barnevennlig beliggenhet i Røyken. Dette er et etablert boligområde som hovedsakelig består av eneboliger, og som er ideelt for familier som ønsker en trygg og rolig base med nærhet til både natur og nødvendige servicetilbud. Herfra er veien kort til skoler, barnehager og fritidsaktiviteter, noe som forenkler logistikken i en travel hverdag.

For familier er det et godt utvalg av både barnehager og skoler i nærområdet. Blant annet ligger 100-Meterskogen barnehage kun en kort spasertur unna. Midtbygda skole og Spikkestad ungdomsskole nås på rundt fem minutter med bil. Dagligvarehandelen kan enkelt gjøres på Kiwi eller Spar ved Røyken sentrum, som ligger en kort kjøretur unna.

Området byr på rike muligheter for en aktiv fritid. Rett i nærheten finner du Kjekstadmarka, et populært turområde for både fotturer og skiturer, med familievennlige destinasjoner som ROS-hytta. For de som foretrekker organiserte aktiviteter, finnes det flere idrettsanlegg, et moderne badeanlegg i Røykenbadet, samt Kjekstad Golfklubb. Fra boligen er det også gangavstand til Røyken stasjon, hvor toget tar deg effektivt videre mot Asker og Oslo.

Veibeskrivelse se Google Maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

- 100 Meterskogen barnehage
- Kjekstadmarka Kanvas-barnehage
- Røyken barnehage
- Midtbygda barneskole
- Spikkestad ungdomsskole

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1304,9 m² ifølge matrikkelen. Tomten er delvis skrånende i to nivåer, opparbeidet med singlet oppkjørsel, plenarealer og diverse beplantning. Det gjøres oppmerksom på at oppgitt areal er hentet fra matrikkelen og kan avvike fra nøyaktig areal.

Eiendommen disponerer en frittstående garasje fra 1984 med leddport og elektrisk åpner. I tillegg er det parkering på egen singlet oppkjørsel. Eiendommen er utstyrt med elbillader.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann og avløp. Alle eiendommer som er tilknyttet offentlig vann og avløp har private stikkledninger, som vedlikeholdes for eiers egen regning. For ytterligere opplysninger om de private stikkledningene tar man kontakt med kommunen. Eiendommen har adkomst fra privat vei.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til Plan etter PBL 1985 datert 1985 og kommuneplan 2020100 - Kommuneplan for Asker 2023 - 2035 datert 13.06.2023 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at et av hjørnene på garasjen er oppført på naboens eiendom (Klokkergårdsveien 27B). Selger har vært i dialog med eier av 27B og vil utarbeide en avtale om bruksrett vedrørende dette.

Kommunale avgifter inkluderer renovasjon, vann- og avløpsavgifter og feiing.

Fakturert beløp i 2024:
- Vann kr 8 301,00
- Avløp kr 8 805,75
- Feiing kr 326,00
- Renovasjon kr 5 358,00
Sum kr 22 790,75

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. xxx kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 14 600,-.
Privat veiavgift kr. 2 000,- pr år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 738 698,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 6 954 792,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

6 700 000,00 Prisantydning

Omkostninger

167 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
188 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 888 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jon Armand Halle og Pernilla Jønsson

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,50 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Foto Enebolig  kr 6 500,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Bærum kommune   kr 4 426,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligoptimalisering  kr 2 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 10-0367/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.25367

Sist oppdatert: 16. januar 2026 kl. 15:50