Frøyas gate 49

Frøyas gate 49, 1608 FREDRIKSTAD
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 300, bruksnummer 1428, ideell andel 1/1
Andelsnummer 92, Hørra Borettslag, organisasjonsnummer 931 173 952

Totalt bruksareal BRA: 66 kvm

BRA-i:
4. etasje 61 kvm: Entré, bod, bad, soverom, kjøkken, og stue

BRA-e:
Kjeller: 5 kvm: Bod

Åpent areal:
4. etasje 10 kvm: Balkong

Boligen disponerer en bod i byggets kjeller. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at sameiet/borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.04.2026 utført av Takstmann Kenneth Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligblokk bygget i 1989. Bygningen antas fundamentert med støpt plate på stedlige masser/ fjellgrunn. Grunnmur av betong. Etasjeskillere av betong. Yttervegger oppført med betong og utfyllende bindingsverk, fasader kledd med plater, trekledning og spekket tegl. Takkonstruksjon oppført med sperrer av tre, saltak takform, tekket med takstein (ikke besiktiget).

Tiltak utført i selgers eiertid:
-Oppgradert elektrisk anlegg oktober 2025. Ny innmat i sikringsskap og nye panelovner. Byttet stikk på stue, gang, soverom og bod så alle stikkontakter i hele leiligheten er jordet.
- Ny dør inn til leilighet ble installert november 2025, dette ble gjort av borettslag

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
 TG2:
Etasjeskille/gulv mot grunn- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Avviket er målt gjennom stue og kjøkkenområde Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Innvendig vann- og avløpsledninger- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vann- og avløpsledninger
Bad- Overflatene ser visuelt bra ut. Det er ikke dokumentert våtsomsbehandling/våtromsgodkjent produkter til overflatebehandlingen av veggene. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.

TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt)
Andre innvendige forhold- Elektrisk oppvarming og gulvvarme på bad.
Ventilasjon- Balansert ventilasjon
Varmtvannstank- Sentralt varmtvannberedning

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.  

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag fra selgers egenerklæring :
Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Ja i 2025 - Ny innmat i sikringsskap og nye panelovner. Byttet stikk på stue, gang, soverom og bod så alle stikkontakter i hele leiligheten er jordet.

I 2018 ble det utført omfattende oppussing i hele leiligheten, blant annet med nye og fornyede overflater i alle rom. Laminat ble lagt på alle gulv utenom badet, veggene fornyet til glatte flater og malt. Resultatet er et svært helhetlig uttrykk.

Utskiftninger er bekostet også av borettslaget, blant annet av balkongdør og vinduer i 2017. Balkongen ble i 2016 oppgradert med nytt rekkverk i aluminium og glass.

Ytterligere oppgraderinger er utført i påfølgende år. Innmat i sikringsskap og stikkontakter i både stuen, soverommet, entreen og boden er skiftet ut gjennom det seneste året. Nye panelovner er også montert.

Kjøkkenet ble i 2018 oppgradert med ny innredning fra IKEA som i senere år er malt sort. Innredningen er meget praktisk, med mange oppbevaringsmuligheter og hendige arbeidsflater rundt både vask og platetopp. Samtlige hvitevarer på kjøkkenet medfølger, alle utenom kombiskap er integrert.

Badet ble i 2018 oppgradert med nye overflater på gulv og vegger, nye møbler og nytt sanitærutstyr. Veggene ble påført våtromsstrie og malt, nytt belegg ble lagt på gulvet som for øvrig også har varme. Nytt, helsort dusjkabinett er installert i løpet av de seneste årene. Vaskemaskin og tørketrommel medfølger.

Overflater og innredninger:
Gulv: Belegg på bad, ellers laminat.
Innervegger: Strie på bad, ellers glatte flater.
Himlinger: Glatte flater i alle rom.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte og profilerte sortmalte fronter. Laminerte hvite benkeplater. Plater på vegger over benker. Nedfelt dobbel stålvask med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn og oppvaskmaskin. Ventilator.

Bad: Servantskap med glatte hvite fronter, laminert grå benkeplate og overmontert keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning og sideskap med glatte hvite fronter. Dusjkabinett med hånd- og regndusj. Gulvmontert klosett. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Alt av integrerte hvitevarer samt frittstående kjøleskap fra Samsung, vaskemaskin og tørketrommel på bad medfølger

Boligen er oppvarmet med elektrisitet. Det er varmtvann inkludert i felleskostnader. Balansert ventilasjon
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 15.11.1989
Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
- Det må monteres lukkere på dører og bodrom og garasje
- Teknisk rom må merkes
- Det skal være min. 5 cm luftespalter ved raft.
- Noen isolasjon på loft må utbedres.
Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at midlertidig brukstillatelse ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 6 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om trafostasjon og bestemmelser om anlegg og vedlikehold av ledninger mm i forbindelse med utbygging av feltet.
Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

På St. Hansfjellet bor du svært sentralt og samtidig tilbaketrukket i rolige omgivelser over byen. Til sentrumskjernen og gågaten tar det ikke mer enn fem minutter å gå. Alle byens tilbud og fasiliteter er med andre ord lett tilgjengelig i hverdagen.

Et stort pluss er det ikke minst med nærhet til Fredrikstadmarka, hvilket gjør det enkelt å benytte de omfangsrike friluftsområdene i hverdagen. Vinterstid er det mulig å legge ut på tur i kilometervis av preparerte skispor så snart forholdene tillater. Ellers i året er marka ypperlig for både treningsøkter og utflukter.

Sentral beliggenhet er også ensbetydende med enkel tilgang til et bredt kollektivtilbud. Gjennom bygatene passerer de fleste busslinjer, inkludert ekspressbusser til Oslo og Gardermoen. Til togstasjonen tar det gode fem minutter å sykle, reisetiden videre med tog til hovedstaden er omkring én time.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.
 

Skoler:
Trara skole (1-7 kl.) 0.5 km
Cicignon skole (1-10 kl.) 1.8 km
Trosvik skole (1-7 kl.) 1.9 km
Wang Ung Fredrikstad (8-10 kl.) 1.9 km
Kvernhuset ungdomsskole (8-10 kl.) 2.7 km
Glemmen videregående skole 0.7 km
Hans Nielsen Hauge vgs 950 m

Barnehager:
St.Hansfjellet barnehage (1-5 år) 0.3 km
Speiderfjellet barnehage (1-5 år) 1.1 km
Kråkeby barnehage (1-5 år) 1.2 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 13 563 kvm som tilhører borettslaget. Særdeles hyggelige fellesområder som er opparbeidet med blant annet belegningsstein, internstier, sykkelstativer, sittebenker, plenarealer og diverse beplantning   

Leiligheten disponerer en biloppstillingsplass i garasjeanlegg. Parkeringskort utgitt til andelseiere skal følge leilighetene ved salg. Alle andelseiere får 3 kort uten kostnad. Leiligheten har elbillading i dag hvor det betales abonnement på kr 300 ,- pr. måned. Ladestasjonene er i felles innendørs garasjeanlegg og.
Det må betales et eierskiftegebyr på kr. 500 på parkeringskort til styret.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til konsentrert småhusbebyggelse, blokkbebyggelse i henhold til reguleringsplan St. Hansfjellet 2.reprise og Omregulering av Hancobygget,Glemmengaten 55 datert 04.12.1981 og 05.12 2013 med tilhørende reguleringsbestemmelser

Eiendommen omfattes også av kommuneplanen for Fredriksstad kommune med formål bebyggelse og anlegg

Borettslaget har mottatt nabovarsel fra Glemmengaten 55. Gjelder endring av bygg - fasade. (konf. styret).

Arealplaner under arbeid: Planid. 1099- Veumbakken-Holmen - omhandler Renovasjonsteknisk plan, kabler, linje samt utvendig belysning mm

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 6 810,-  pr. mnd. og inkluderer: Renter og avdrag på felleslån, bygningsforsikring, kommunale avgifter, eiendomsskatt, varmtvann, trappevask, fibernett og ytre vedlikehold.
Felleskostnadene justeres normalt årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter

Felleskostnadene fordeles slik:
Trappevask kr. 107,-
Fibernett kr. 520
Driftsutgifter kr 6 183,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 5 800 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av tv/fiber og er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr.720 896,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 35 816,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 407 353,- pr. 14.04.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 46 592 127,- pr.14.04.26 fordelt på tre lån og lånevilkårene er:
Lån Obos kr 401 412,-
Rentebetingelser: 5,09%
Lånets løpetid: 31.10.2034

Lån Obos kr 44 354 882,-
Rentebetingelser. 5,09%
Lånets løpetid: 30.04.2045

Lån Obos kr 1 835 833,-
Rentebetingelser: 5,09%
Lånets løpetid: 30.07.2047

2 590 000,00 Prisantydning
407 353,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 997 353,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 006 849,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 016 799,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Linda Ragnhild Johnsen

Leiligheten er tilknyttet Hørra Borettslag. Borettslaget består av 105 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til sjenanse for andre beboere og søkt tillatelse av styret.

Veldrevet borettslag og påkostninger foretatt de senere år er:
2023 -Infrastruktur for El-bil lading Det ble i 2023 etablert infrastruktur for el-bil lading i hele garasjeanlegget. Ladepunkt for el-bil kan nå settes opp på hvilken som helst parkeringsplass i garasjeanlegget.
2022 - Nye tak på blokkene Det ble skiftet tak på alle blokkene i 2022 med ny duk, nye sløyfer, nye lekter og ny takstein + tilhørende blikkenslager arbeid.
2021 - 2021 Oppgradering uteområde Felles uteområde er rehabilitert i 2021
2019 - 2021 Ny membran over garasje og nytt dekke Hele det gamle tunet, gammel membran og påstøp ble fjernet høsten 2020. Ny membran ble lagt og trykktestet. Nye sluk ble montert og alle dekkegjennomføringer ble strømpet for å hindre lekkasjer.
2018 - 2018 Radonvifter Alle leiligheter med gulv på grunn ble utstyrt med radonvifter.
2017 - 2017 Drenering Drenert rundt rekkehus
2015 - 2017 Større bygningsmessig rehabilitering - Nye vinduer og verandadører i alle bygninger. Byttet alle inngangsdører i rekkehusene. Etterisolert med 5 cm, samt ny kledning på alle rekkehus. Nytt
ventilasjonsanlegg i blokkene. Montert lufteventiler på alle soverom i rekkehusene og 1. og 2. etg. i blokkene (pga. radon).Malt søppelboder innvendig.
2014 - 2015 Nytt ventilasjonsanlegg i blokkene

Informasjon fra styret:
De nærmeste to til tre årene vil det bli foretatt vedlikehold av terrasse-gulv på rekkehusene. Dette er det avsatt midler til og det vil ikke påvirke felleskostnadene. Innenfor en 5-års horisont vil det være aktuelt å bytte tak på rekkehusene. Dette vil kunne medføre behov for opplåning, men vil ikke påvirke felleskostnadene i stor grad. Fra januar 2025 ble felleskostnadene økt med 5%. Det ligger ikke an til noen økning i felleskostnadene før ved neste årsskifte. Om det vil bli behov for å øke utover økning i konsumprisindeksen vil avhenge av kostnadsutviklingen spesielt når det gjelder kommunale avgifter og forsikringspremie

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.   

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 
I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.
I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 45 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 1 900,00
Markedsføringspakke,-  kr 26 300,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging (inkl. tekstforfatter) -  kr 19 900,00
Visninger kr. 2 000,- pr. stk.

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsførerer OBOS m/energi  kr 4 950,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 6 994,00
Foto PBF - dag  kr 4 750,00
Rapport fra takstmann  kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 67-0078/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.2678

Sist oppdatert: 28. april 2026 kl. 13:37