Grenseveien 11F

Grenseveien 11F, 0571 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 226, bruksnummer 20, ideell andel 1/1
Andelsnummer 39, Frydenberg Borettslag, organisasjonsnummer 948322447

Totalt bruksareal BRA: 65 kvm

BRA-i:
3. etasje 58 kvm: Entré, bad, kottskap, kjøkken, stue og soverom.

BRA-e:
Kjeller: 3 kvm: Kjellerbod.
5. etasje 4 kvm: Loftsbod.

Åpent areal:
3. etasje 3 kvm: Balkong.

Loftsboden har et gulvareal på ca 14 kvm, men kun 4 kvm av dette er målbart areal grunnet skråtak.

Boligen disponerer to boder - én på loft og i kjeller.
Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 21.01.2026 utført av Tore Jan Fevang.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i mur. Vinduer med 2-lags glass fra 2014 og 2018. Balkongdør med 2-lags glass er montert i 2014. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningselementer er gitt TG2:

Innvendig:
Etasjeskille/gulv mot grunn - Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet.

Baderom:
Sluk, membran og tettesjikt - Det er plastsluk og ukjent tettesjikt/membran. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen
Ventilasjon - Rommet har kun naturlig ventilasjon.

Kjøkken:
Overflater og innredning - Det er ikke montert komfyrvakt eller vannsikring/waterguard.
Avtrekk - Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet.

Tekniske installasjoner:
Vannledninger - Det er påvist at eventuelt lekkasjevann fra rør-i-rør system ikke ledes til sluk eller annen kompenserende løsning. Det gjelder himling på badet.
Vannbåren varme - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på anlegg for vannbåren varme. Radiator på kjøkken og soverom er antatt fjernet av en tidligere eier. Tilhørende rør er fortsatt til stede. Det har ikke vært observert lekkasje eller andre problemer i selgers eiertid. Radiatorer er ikke lenger å oppdrive.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de ulike punktene. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
- Bad ble rehabilitert i 2006 i regi av borettslag.
- Oppussing av bad i 2019: nye dusjdører, rainshower, flis på flis, speil med belysning og innredning. Skiftet alle rør. Informasjonen er gitt av forrige eier. Arbeid utført av Sofienberg Rør AS scanflis AS og Sofienberg elektro.
- Utskiftning av vinduer og innsettning av balkonger ble gjort i 2014 og tilstøyvinduer mot Grenseveien i 2018. Arbeid utført av Balkongbygg AS og Alliero AS.
- Elektriske arbeider i leiligheten og ny kurs ble lagt i 2013 av Bærum Elektriske AS.
- Det har tidligere blitt observert sølvkre på badet. Dette ble observert for en tid tilbake og har ikke vært et vedvarende problem. Det er gjort enkle tiltak som økt ventilering (bl.a. åpning av dør etter dusj).
- I 2018 ble det utført radonmåling i regi av borettslaget.
- 2022: Malt alle overflater i alle rom og fjernet laminatgulv i gang og på kjøkken. Orginalt furugulv slipt av faglært i alle rom. (Norgulv AS, har dokumentasjon).
- 2023: Malt kjøkkeninnredning.
- 2026: Malt overflater på kjøkken og i gang og lagt ny silikonfug i dusjområdet.
- Dimmer til spottene på kjøkkenet kan være noe ustabil og kan være vanskelig å finjustere for ønsket lysnivå.

ENTRÉ
Velkommen inn til en lys, åpen og innbydende entré, som gir et godt førsteinntrykk av leiligheten. I tilknytning til entréen finnes også et lite kott, som er praktisk for ekstra oppbevaring.

KJØKKEN
Kjøkkenet, som ble pusset opp i 2013, er både praktisk og fint med innredning. Det er rikelig med benkeplass, som gjør matlagingen enklere og mer komfortabel. Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer som kjøleskap, fryser, oppvaskmaskin, stekeovn og platetopp, slik at alt du trenger er på plass og godt skjult for et ryddig uttrykk. Skapene har glatte dører, og benkeplaten er laget av laminat, noe som gir et moderne og lettstelt design. I tillegg er det montert en kullfilterventilator over platetoppen.

STUE
Stuen er romslig og gir deg plass til både et spisebord og en koselig tv- og sofagruppe. Fra stuen er det utgang til balkongen, som gjør rommet enda mer åpent og gir deg muligheten til å nyte friske luften rett utenfor døren. Veggene er malte i en dempet farge, og de originale tregulvene har blitt nyslipt, noe som gir et lekkert og tidløst preg på rommet. Balkong og stue vender ut mot hyggelige fellesområder.

SOVEROM
Leilighetens soverom har adkomst både fra gang og fra stuen. Rommet er malt i en behagelig farge, og har mer enn nok plass til en stor dobbeltseng og annet møblement. Det er også masse skapplass, så du får enkelt plass til alt du trenger. Et rolig og komfortabelt rom å trekke seg tilbake til.

BADEROM
Baderommet ble rehabilitert av borettslaget i 2006, og ble oppgradert i 2019. Badet består av innredning fra Ikea med nedfelt servant, toalett i tillegg til dusjhjørne med innfellbare glassdører og opplegg for vaskemaskin. Vegger og gulv er belagt med fliser og gulvet har elektriske varmekabler.

BALKONG
Balkongen er på 3 kvm og har en vestvendt plassering. Selger opplyser om sol fra omtrent kl. 13:45 til 21:25 midtsommers – perfekt for å nyte lange, solfylte sommerdager. Det er plass til en liten sittegruppe, og her kan du både slappe av med en bok, ha et måltid ute eller bare nyte solen. Balkongen er virkelig et ekstra rom for både avslapning og gode stunder i friluft.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Følgende kan medfølge etter nærmere avtale: To taklamper i stuen, veggmontert stativ til platespiller, vinhylle, blå knagg i gang.

Leiligheten varmes opp via sentralvarmeanlegg til radiatorer i tillegg til elektriske varmekabler på bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1936.

Det foreligger et uattestert ekspedisjonsdokument for oppføringen av boligblokken, innlevert 06.05.1935. I Oslo kommune må dokumentet være attestert for at det kan anses som en ferdigattest.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

For øvrig foreligger følgende dokumenter:
- Ferdigattest for oppgradering av utearealer, datert 16.07.2025.
- Ferdigattest for fasadeendring/utvidelse av balkong, datert 14.10.2015.
- Ferdigattest for rehabilitering av våtrom, samt utskiftning av innvendig røranlegg og ventilasjon, datert 21.07.2004.

Det foreligger byggemeldte tegninger som stemmer overens med leilighetens planløsning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 6 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger, bestemmelse om kloakkledning, adkomstrett, trafostasjon/kiosk og skjønn.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Det er ikke tillatt å leie ut eller overlate bruken av boligen til andre uten styrets samtykke og godkjennelse av leietaker. Unntaket er korttidsutleie (opptil 30 døgn i løpet av året) eller dersom andelseier bor i boligen selv. Søknadsskjema for utleie/bruksoverlating finnes på Vibbo.

Selger er venn med megler.

Leiligheten har en meget sentral beliggenhet, tilbaketrukket på en liten høyde på Carl Berner i bydel Grünerløkka. Det ligger flere parker og grøntarealer med flotte tur- og rekreasjonsmuligheter i nærmiljøet, som bl.a. Ola Narr like over gaten, Torshovdalen, Sofienbergparken, Tøyenparken med det nye Tøyenbadet og idylliske Botanisk hage. Boligen har gangavstand til god offentlig kommunikasjon og et bredt servicetilbud.

I Carl Berner-passasjen, kun få minutters gange fra leiligheten er Vinmonopolet, apotek, Kiwi, blomsterhandel og optiker. Carl Berner Torg ligger like ved, med stor Coop Mega og diverse spisesteder og forretninger. På Carl Berner ligger ellers et godt utvalg forretninger og servicetilbud, blant annet søndagsåpen Joker, apotek, dr. Dropin, tannleger og treningssenter.

Like nedenfor boligen er Carls, som er nesten 3000 kvm med store og små opplevelser, under ett og samme tak. Fordelt over en kafé & bar, restaurant, uteservering, vinbar, og to store arrangementsrom blir den gamle fabrikken igjen fylt med liv og røre, og gir puls til en bydel i enorm vekst! Absolutt verdt et besøk, dørene åpner allerede kl. 09 og holder åpent helt frem til klokken ett i helgene!

Kun en liten rusletur til flere treningssentre og butikker som Kiwi, Rema 1000 og Mega!
Videre er det kort vei til Hasle Torg og Løren med flere treningssentre, butikker, vinmonopol, matforretninger, kaféer og annet nyttig. En søndagsåpen Joker-butikk er heller ikke langt unna.

Her i området finner du et inkluderende og engasjert lokalmiljø som gjør områdets kafeer og spisesteder til trivelige møteplasser. I høyhuset på Marienfryd er det sushi restaurant, take away restaurant (pizza og grill) og frisør/make up og Thairestaurant. Om du krysser Tiedemannsparken og går et par minutter forbi den ikoniske Tiedemannspipa finner du Petersborgkvartalet som har kafé og bakeri (Boulangerie M) med pizzaservering på kveldstid.

På Hasle ligger Vinslottet - et ikonisk bygg og landemerke som tidligere huset Vinmonopolets tapperi. Det historiske bygget er bygget om og igjen fullt av liv. Det er i dag et sted du stikker innom for å gjøre unna ukeshandelen, shoppe litt, klippe håret og få legetime når du trenger det. Det er også stedet kolleger, venner og naboer samles til store og små «happenings», over en caffè latte eller til en uhøytidelig søndagsmiddag!

Videre er det kun en liten rusletur ned til hjertet av Grünerløkka som er kjent for sitt yrende folkeliv med mye restauranter, kaféer og forskjellige nisjeforretninger.

Carl Berner er et kollektivt knutepunkt, og du tar deg enkelt til nesten alle kanter av Oslo. Det er kun en kort spasertur til T-banen med linje 5 Ringen og 5 Vestli/Sognsvann. Flere bussruter og nattbuss samt trikk og flybuss går forbi her. Tøyen togstasjon ligger på Keyserløkka og er en unik mulighet til å ta toget inn i Nordmarka.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Ola Narr barnehage (1-5 år) 0.2 km
Sophies Hage barnehage (0-5 år) 0.4 km
Støperiet barnehage (1-5 år) 0.4 km

Skoler:
Lakkegata skole (1-7 kl.) 1 km
Hasle skole (1-7 kl.) 1.1 km
Teglverket skole (1-10 kl.) 1.3 km
Sofienberg skole (8-10 kl.) 0.7 km
Frydenberg skole (8-10 kl.) 0.9 km
Hersleb videregående skole 15 min
Foss videregående skole 1.5 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Felles eiertomt på 7 441 kvm som tilhører borettslaget.

Borettslaget har fem parkeringsplasser som alle beboere kan disponere, forutsatt at skiltnummeret er registrert i gjesteparkering webportal. I tillegg kan man parkere på plassene til Carl Berner Fysikalske Institutt kl. 18–08 på hverdager, samt i helgene. Borettslaget har også tre plasser for el-bil. Disse er for utleie til beboere og eksterne. Pris: kr 1 250,- pr mnd. Pr 26.01.26 er alle plasser leid ut og det finnes en venteliste. Selger opplyser om at de har blitt tilbudt plass 2 ganger det siste halvåret.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255, datert 28.07.1977, endret reguleringsbestemmelser i reguleringsplan S-2937, datert 01.10.1987. Se tilhørende reguleringsbestemmelser i plan S-770 (Veigrunn i tunnel), V101175 (Fortau) og S-4336 (Fortau).

Reguleringsplan S-2255 er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.15, Kommuneplan 2015.

Kommuneplan:
Oslo mot 2030 – Smart, trygg og grønn, datert 23.09.2015. Området er avsatt til bebyggelse og anlegg. Dette kan være boligbebyggelse, fritidsbebyggelse, sentrumsformål, kjøpesenter, forretninger, bebyggelse for offentlig eller privat tjenesteyting, fritids- og turistformål, råstoffutvinning, næringsbebyggelse, idrettsanlegg, andre typer anlegg, uteoppholdsarealer og grav- og urnelunder.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Utdrag av pågående byggesaker iht. planinnsyn på Plan- og bygningsetatens hjemmeside:
- Grenseveien 13 A - b - Riving og gjenoppføring av balkonger. For mer informasjon, se saksnummer 202510110 hos Plan- og bygningsetaten.
- Trondheimsveien 110 C - etablering og bruksendring av lokaler til restaurant - McDonalds. For mer informasjon, se saksnummer 202507924 hos Plan- og bygningsetaten.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området.

Bygården er kommunalt listeført i Gul liste. Dette er ingen formell fredning eller verning, men en listeføring om at bygningen kan være verneverdig. Listeføringen innskrenker ikke eiers råderett over eiendommen, men det kan kreves en uttalelse fra Byantikvaren for arbeider som endrer bygningenes fasade. Dette har ingen praktisk betydning for eier av leiligheten, og innvendig vedlikehold/modernisering vil ikke kreve noen uttalelse fra Byantikvaren.

Felleskostnadene er kr 4 979,-  pr. mnd. og inkluderer: Vannbåren varme, bredbånd (fiber), betjening av fellesgjeld, kommunale avgifter, felles forsikringer, driftskostnader.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader: kr 4 358,-
Kapitalkostnader IN-Lån: kr 621,-

Kostnader for fjernvarme avregnes årlig etter forbruk og ved eierskifte, dette betales som et månedlig á-konto beløp. 
Beløpet fastsettes av styret årlig etter avregning. Det er installert målere slik at avgiftene vil variere etter forbruket i leiligheten. Avlesning av forbruk gjøres etter henvendelse fra kommunen. Gebyret betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Nåværende eier hadde et strømforbruk i 2025 på ca. kr 2 121,- pr. år. / 2 265 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet OpenNet som leverandør av internett via fiber og inkluderer 1000MB. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 386 508,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 5 546 030,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Andel formue er kr 17 784,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 181 073,- pr. 16.01.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 23 639 787,- pr. 16.01.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 94927045359
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,30%
Restsaldo: kr 12 963 455,-
Andel restsaldo: kr 93 098,-
Innfrielsesdato: 30.06.2035
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 94927045367
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,30%
Restsaldo: kr 10 676 332,-
Andel restsaldo: kr 87 975,-
Innfrielsesdato: 30.08.2044
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Ja

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg.

kr 87 975,- av fellesgjelden kan innløses. Dette vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med kr 621,- med forbehold om endringer i rentekostnader.

5 250 000,00 Prisantydning
181 073,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 431 073,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 450 325,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Mathilde Joreid Berntsen og Bendik Netland Hulløen

Leiligheten er tilknyttet Frydenberg Borettslag.
Borettslaget består av 148 andeler.
Forretningsfører er OBOS, tlf. 22 86 55 00.
Dugnad må påregnes.
Fellesvaskeri i Grenseveien 11 E.
Borettslagets hjemmeside: https://frydenbergborettslag.no/
Dyrehold er tillatt, så fremt dyreholdet ikke er til ulempe for andre beboere.

Foretatt påkostninger de senere år:
2025: Diverse arbeid for å spare penger i borettslaget, bl.a. reforhandlet avtaler med leverandører, utleie av boder, aktivt satt av penger til sparing. Styret har etablert en ny sykkelparkering og ferdigstilt 3 barnevognparkeringer. Det ble oppdaget lekkasjer på taket i blokk 9 og 11. Disse ble utbedret i september av blikkenslager Kaarud AS.
2024: Ferdigstille utendørsprosjektet og komme ajour med vedlikehold i borettslaget.
2021: Arbeid på nytt uteareal. Varmekabel installert ved oppgang 11F og i trapp mellom blokkene. Nytt fibernett installert (overgår i borettslagets eiendom i desember 2026). Robot-gressklipper installert. Rens av takrenner. Befaring for å vurdere tilstand til vinduer.
2020: Oppstart av nytt uteareal. Etablering av innendørssykkelparkering. Alle sikringsskapene (til beboerne og fellesanlegg) ble sjekket og rengjort. El-sjekk utført.
2019: Installasjon av filter og vannbehandlingsanlegg i varmeanlegg blokk 9.
2018: Skiftet vinduer mot Grenseveien, nye støyvinduer.
2017: Utbedringer av avløpsledninger fra bygg til kommunalt nett.
2016: Nye inngangsdører. Nytt porttelefonsystem og nye ringeklokker til alle andeler. Nye postkasser. Rehabilitering av terrazzogulv. Ny belysning. Ledninger i oppgangen lagt i kanaler. Maling.
2014: Rehabilitering av balkonger og innsetning av flere nye vinduer.

Planlagte påkostninger:
- Vindusprosjektet. Se nærmere informasjon fra styreleder under.
- Vedlikeholde varmeanlegget. Finansieres med borettslagets oppsparte midler.

Styreleder opplyser på e-post 19.01.2026 at det ble besluttet på fjorårets årsmøte at borettslaget skal bytte ut resterende gamle vinduer. Prosjektet skal gjennomføres innen inneværende år og er planlagt påbegynt denne våren. Styret er i ferd med å innhente tilbud å, og en totalpris foreligger ikke enda. Årsmøtet vedtok at prosjektet kan lånefinansieres opp til 6 mill.
Det er ikke planlagt andre arbeider som kan påvirke fellesgjelden. Det gjøres likevel oppmerksom på at husleien ikke har vært justert på en stund, fordi styret har valgt å avvente til man vet kostnaden av vindusprosjektet. Dette forventes å vite i april/mai 2026.

Øvrig info om borettslaget:
- Borettslaget leier ut et lokale som er godkjent til lager, vaskerom og butikklokaler, men har siden 2009 blitt brukt som næringslokale av Carl Berner fysikalske institutt (fysioterapiklinikk). Dette er ulovlig bruk av lokalet, og det er en pågående søknad om bruksendring hos Plan- og bygningsetaten for å få bruken godkjent. Styreleder opplyser på telefon den 26.01.26 at det foreløpig ikke er planlagt å øke husleien pga dette. For mer informasjon, se saksnummer 202506222 hos Plan- og bygningsetaten.
- Styret har innført en utleieløsning av tørkeloftene i alle oppganger, slik at disse kan leies av beboere ved behov. Inntektene fra utleien går til borettslagets felleskasse.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører   kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 150,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel regnes av prisant.  kr 14 257,00
Foto  kr 6 000,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig   kr 10 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 52-0010/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sagene
Maridalsveien 157, 0461, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR52.2610

Sist oppdatert: 27. januar 2026 kl. 14:32