Jarveien 75A

Jarveien 75A, 7072 HEIMDAL
Kommunenummer 5001, gårdsnummer 315, bruksnummer 253, ideell andel 1/1
Andelsnummer 14, Rosten borettslag, organisasjonsnummer 947452894

Totalt bruksareal BRA: 85 kvm

BRA-i:
3. etasje 70 kvm: Gang, bad, vaskerom, to soverom, stue og kjøkken.

BRA-e:
Kjeller 7 kvm: To boder.
3. etasje 3 kvm: Bod på loft.

BRA-b:
3. etasje 5 kvm: Innglasset balkong.

TBA (terrasse- og balkongareal):
3. etasje 8 kvm: Balkong.

Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 7 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 3 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 4 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 26.10.2026 utført av Anticimex AS v/Stein Broum. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1964. Bygget er oppført med kjeller, og har grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Yttervegger er oppført i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner, kledd utvendig med fasadeplater. Etasjeskillere er i betong, og takkonstruksjonen er saltak i tre. Boligen har entrédør med sikkerhetslås samt vinduer, balkongdør og skyvedør til balkong med karmer i tre fra 2022. Fra stuen er det utgang til balkong på 8 m² i betongkonstruksjon med rekkverk av metall og plater, samt til en innglasset balkong på 5 m² i betongkonstruksjon med rekkverk av metall og glass. Boligen har skorstein fra byggeår og peisovn med glassdør i stue. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskapet er plassert i gangen utenfor leiligheten. Det er registrert at det mangler samsvarserklæringer for anlegget, og det anbefales en utvidet el-kontroll utført av en kvalifisert elektrofaglig person.

Boligen er utstyrt med godkjent slukkeutstyr og har tilstrekkelig røykvarsling.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Vaskerom
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent. Det er ikke etablert tettesjikt i overgang gulv/vegg.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Bad
- Overflater vegger: Det observeres stedvis tegn til riss i veggfliser i dusjsonen.
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent.
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Bad
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Våtrommets vegger er av mur/betong, og hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført.

Vaskerom
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er skjult på grunn av valgt slukløsning/utførelse og kan derfor ikke kontrolleres visuelt.
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: På grunn av våtrommets utforming og bruk er undersøkelse av lukkede konstruksjoner ikke utført.

Tekniske anlegg
- Mekaniske ventilasjonsanlegg (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Anlegget er felles for flere boenheter og er derfor ikke en del av undersøkelsene i rapporten.

Helse, miljø og sikkerhet

Innglasset balkong
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres at rekkverkshøyden er under 1,0 meter når glassfeltet på balkongen åpnes. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det ble lagt nye rør på kjøkken i 2025 av Rørleggermester Jarle Haug AS, med faktura som dokumentasjon. På det elektriske anlegget ble det lagt ny tilførsel til kjøkken i 2025 og montert nye lysbrytere i 2026 av Fremstad & Rokseth AS, dokumentert med faktura. Videre opplyses det at vinduer ble skiftet og ny kledning montert for noen år siden i regi av borettslaget. Selger opplyser også at el-anlegget er oppgradert i 2025, inkl sikringsskap.

Boligen er modernisert/påkostet i:

2026:
- Nye lysbrytere utført av Fremstad & Rokseth AS. Kan styres trådløst via app.

2025:
- Ny kjøkkeninnredning med integrerte hvitevarer, komfyrvakt, rør-i-rør og automatisk vannstopper. Det meste av el-anlegg med både sikringsskap og nye stikk.

2022:
- Nye 3-lags vinduer, balkongdør og balkongskyvedør med karmer og ramme av tre

2004:
- Nytt baderom med flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger, baderomsinnredning, dusjhjørne og vegghengt toalett
- Nytt vaskerom med flislagt gulv, malte overflater og rør-i-rør

Leiligheten ligger i byggets tredje etasje og har en gjennomgående god standard med to balkonger, peisovn i stuen og et moderne kjøkken fra 2025. Planløsningen rommer en romslig stue med utgang til både åpen og innglasset balkong, separat kjøkken, to soverom, baderom, eget vaskerom og en innbydende entré. Vinduer og balkongdører ble fornyet i 2022, og bygget er tilknyttet felles balansert ventilasjon.

Entré:
Entréen gir et godt førsteinntrykk og har laminat på gulv samt malte veggflater. Rommet har en solid entrédør utstyrt med sikkerhetslås, og det er god plass til oppheng av yttertøy og plassering av skotøy.

Stue:
Stuen er lys og romslig med god plass til både sittegruppe og spisebord. En peisovn med glassdør, tilknyttet skorstein fra byggeår, tilfører ekstra varme og hygge på kjølige dager. Rommet har vinduer og balkongdører med karmer i tre fra 2022, og det er direkte adkomst til leilighetens to separate uteplasser.

Balkonger:
Fra stuen er det utgang til to ulike uteplasser. Den åpne balkongen er utført i betongkonstruksjon med rekkverk i metall og plater, og gir god plass til sittegruppe. I tillegg har leiligheten en innglasset balkong i betongkonstruksjon med metall- og glassrekkverk, som forlenger utesesongen og kan benyttes uavhengig av værforhold.

Kjøkken:
Kjøkkenet har en moderne innredning fra 2025 med glatte, mørke trestrukturerte fronter og laminert benkeplate. Kjøkkenet er velutstyrt med kjøkkenvask med armatur, benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Hvitevarene er integrerte og omfatter platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Rommet har vegghengt ventilator, og for økt sikkerhet er det montert komfyrvakt samt automatisk vannstopper med fuktsensor. Både røropplegg og elektrisk tilførsel til kjøkkenet ble fornyet i 2025.

Bad:
Badet fra 2004 har flislagte vegger og flislagt gulv med behagelig gulvvarme. Innredningen består av vegghengt servantinnredning, speilskap, dusjhjørne med dør og vegghengt toalett. Rommet ventileres via mekanisk avtrekk med ventil i vegg.

Vaskerom:
Vaskerommet fra 2004 har flislagt gulv, malte vegger og malt himling. Rommet er utstyrt med opplegg for vaskemaskin, mekanisk avtrekk med ventil i himling og en 200-liters varmtvannsbereder plassert i hjørnet. Vaskerommet har et oppgraderingsbehov.

Hovedsoverom:
Hovedsoverommet har en lun atmosfære med laminatgulv og malte flater. Rommet har god plass til dobbeltseng, nattbord og garderobeløsning, samt vindu med trekarmer fra 2022.

Soverom 2:
Det andre soverommet har laminat på gulv og malte veggflater, samt vindu med trekarm fra 2022. Rommet har god plass til seng, garderobe og skrivebord.

Overflater:
Gulv: Laminat, samt fliser på bad og vaskerom.
Vegger: Malte flater, samt fliser på bad.
Himling: Malte flater.

Lagring:
Leiligheten disponerer to boder i kjeller på til sammen ca. 7 m², samt en bod på loft på ca. 3 m² gulvareal med skråtak og lav himlingshøyde.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Medfølger ikke:
- Gardiner
- TV på soverom
- Taklampe i entrè

Elektrisitet og vedfyring. Gulvvarme på bad og peisovn med glassdør i stue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1964. Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for opprinnelig oppføring av boligblokken i de mottatte kommunale sakene.

Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Manglende midlertidig brukstillatelse betyr at byggesaken ikke er korrekt avsluttet.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Godkjent byggemelding datert 16.04.1962 for oppføring av fire boligblokker i Jarveien 69, 71, 73 og 75.
- Ferdigattest datert 07.03.1983 for utskifting av vinduer mot E6.
- Ferdigattest datert 26.08.2013 for installering av balansert ventilasjonssystem i bygget (igangsettingstillatelse gitt 22.11.2012).
- Byggetillatelse datert 24.08.1993 for rehabilitering av Jarveien 75 (nye fasader, etterisolering, utvidelse og oppføring av balkonger samt oppjustering av inngangspartier). Det er ikke fremlagt ferdigattest for tiltaket i mottatt dokumentasjon. Jf. pbl. § 21-10 (5) utstedes det ikke ferdigattest for tiltak søkt om før 01.01.1998.
- Svar på henvendelser datert 05.07.2022 og 21.02.2023, hvor kommunen har vurdert at henholdsvis fargeendring på fasadeplater og innglassing med ny trapp på inngangspartier er unntatt søknadsplikt.
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger, approbert 26.04.1965 for opprinnelig oppføring og godkjent 24.08.1993 for rehabilitering. Disse kan fås ved henvendelse til megler. Boligen benyttes i dag med stue, kjøkken, to soverom, bad, vaskerom og gang, med utgang fra stue til både åpen og innglasset balkong. På godkjent plan fra 1993 er leiligheten tegnet med tre soverom, stue, kjøkken, kombinert bad/wc og entré. Innvendig omfordeling mellom rom godkjent for varig opphold, samt etablering av våtrom innenfor samme branncelle, er normalt ikke søknadspliktig.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 1 servitutt på borettslagets eiendom. Denne omhandler bestemmelser om telefonledninger/stolper/kabler/grøfter m.v.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten har en sentral og lettvint beliggenhet i Jarveien på Heimdal nordøst, like ved de etablerte handels- og serviceområdene på Tiller. Bebyggelsen i nabolaget består i hovedsak av blokker og eneboliger, og borettslagets felles tomt er opparbeidet med plenarealer, asfalterte internveier, sittegrupper og lekeplass. Fra eiendommen har du praktisk tilgang til alt du behøver i hverdagen, enten du skal handle, trene eller reise kollektivt.

Dagligvarehandelen ordnes enkelt med både Rema 1000 og Kiwi en kort gåtur unna boligen. Skal du gjøre større innkjøp, ligger kjøpesentrene StorM Senter, Tillertorget og City Syd alle i gangavstand, med et rikt utvalg av butikker, apotek, vinmonopol og ulike servicetilbud. For barnefamilier ligger Skuta barnehage og Rosten skole likeledes i gangavstand. I nærområdet finnes det også et godt aktivitetstilbud for store og små, med 3T, padelsenter, Fokushallen og balløkke bare en kort spasertur fra leiligheten.

For turer og rekreasjon finnes det gode muligheter både til fots og på sykkel. En kort biltur unna finner du Saupstad skistadion og det sammenhengende løypenettet som fører innover mot Granåsen, Leinstrandmarka og Bymarka, med populære turmål som Rønningen. Kollektivtilbudet i området er meget godt tilrettelagt for hverdagsreisen. Bussholdeplassen i Vestre Rosten ligger en kort gåtur unna med hyppige bussavganger mot Trondheim sentrum. I tillegg gir Heimdal stasjon, en kort sykkeltur unna, enkel tilgang til både lokaltog, regiontog og et bredt bussnett.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
Skuta barnehage: 7 min. gange
Rognbudalen barnehage: 10 min. gange
Romemyra barnehage: 13 min. gange

Skoler:
Rosten skole (1.–10. trinn): 10 min. gange
Tonstad skole (1.–10. trinn): 17 min. gange
Hårstad skole (1.–7. trinn): 17 min. gange
Nidaros idrettsungdomsskole (8.–10. trinn): 15 min. gange
Åsheim ungdomsskole (8.–10. trinn): 6 min. med bil
Kristen videregående skole – Trøndelag: 9 min. gange
Tiller videregående skole: 10 min. gange

Sport og aktivitet:
Jernbanebyen aktivitetsanlegg – balløkke: 5 min. gange
Fokushallen: 6 min. gange
Kaliber Gym: 4 min. gange
Hit Padel Trondheim: 7 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 3586,9 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er fellesareal. Fellesarealene er opparbeidet med plenarealer, diverse beplantning, sittegrupper, lekeplass og asfalterte internveier.

Tomten har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser, se vedlagt kartutsnitt for tomtegrenser.

Kjøper overtar risiko for avviket.

Selger informerer om at det medfølger én utvendig parkeringsplass til leiligheten, uten separat leie. Det følger ikke garasje med boligen. Borettslaget har oppmerket gjesteparkering.

Det er ikke tillatt å benytte borettslagets strømuttak til elbillading, og styret må kontaktes ved eventuelt ladebehov. Borettslaget utarbeider for øvrig planer for felles ladestasjoner.
Selger opplyser også at det nylig er sendt melding fra borettslaget om at elbilladerne er klare til bruk, og at hvert enkelt abonnement vil koste kr 99 pr. mnd.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan r1068, «for et område i Jarveien», datert 26.08.1967, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av detaljregulering for E6, Sandmoen - Tonstad (ID: r20120022), vedtatt 21.02.2013, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Et delareal på 14,1 m² langs eiendommens østlige grense mot E6 er regulert til annen veggrunn - tekniske anlegg.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2022-2034, vedtatt 27.03.2025. I kommuneplanen er 2 593,53 m² avsatt til bebyggelse og anlegg - framtidig, 993,33 m² er avsatt til sentrumsformål - nåværende, og 789,78 m² er avsatt til byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav. Området inngår i Byggesone 2 (sentrale byområder, felt S2 Heimdal). I henhold til kommuneplanens bestemmelser § 2.2.2 gjelder kommuneplanens arealdel ved motstrid foran eldre reguleringsplaner vedtatt før 21.03.2013. Den østlige delen av eiendommen mot E6 omfattes av bestemmelsesområde #5 (Støy langs E6), hvor det etter KPA § 32.5 ikke tillates etablert nye boenheter.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 6 037,- pr. mnd. og inkluderer: kommunale avgifter (vann- og avløpsgebyr, renovasjonsgebyr, feie- og tilsynsgebyr), bygningsforsikring, forretningsførsel, styre- og revisjonshonorar, drift og vedlikehold, service ventilasjonsanlegg, renhold av fellesarealer, snørydding, felles strøm og internett.

Felleskostnadene fordeler seg som følger:
Felleskostnader: kr 5 937,-
Service ventilasjon: kr 100,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 8 700,- pr. år. / 6 299 kwh. pr. år.

Boligen er tilknyttet kabel-TV og internett. Internett er inkludert i felleskostnadene.

Boligen er ikke tilknyttet alarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter inngår i borettslagets felles driftskostnader og dekkes gjennom felleskostnadene.

Formuesverdi for 2025 var kr 762 000,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2025 beregnet til kr. 2 942 286 ,- iflg. skatteetatens boligkalkulator.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 23 706,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 552 621,23 pr. 19.10.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 25 275 816,- pr. 19.10.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Husbanken
Lånenummer: 14639789
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 19.10.2026: kr 22 977 370,-
Andel av saldo: kr 502 371,55
Innfrielsesdato: 01.05.2054
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,04 %

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208821261
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 19.10.2026: kr 2 298 446,-
Andel av saldo: kr 50 249,68
Innfrielsesdato: 30.08.2056
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,55 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

3 190 000,00 Prisantydning
552 621,23 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 742 621,23 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
10 990,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
20 486,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 752 117,23 Totalpris inkl. omkostninger
3 763 107,23 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Mika Engelsnes Hounou og Martine Elvrum

Leiligheten er tilknyttet Rosten Borettslag.
- Borettslaget består av 48 boliger.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Eiendommen er forsikret i Gjensidige Forsikring ASA med polisenummer 83516955.

Dugnad må påregnes.
Dyrehold er ikke tillatt uten styrets samtykke etter søknad. Det må søkes for det enkelte dyr, og godkjent dyrehold er registreringspliktig.
Det skal være ro i leiligheten etter kl. 23.00. Støyende oppussingsarbeid må ikke foregå på søn- og helligdager, mellom kl. 20.00 og 08.00 på hverdager, eller etter kl. 17.00 på lørdager, og skal varsles naboer minimum 3 dager i forveien.
Borettslaget disponerer kjellerboder, fellesrom og anvist tørkeplass på loftet, samt felles utebod.

Saker og vedtak fra årsmøtet 23.04.2026:
- Årsrapport og årsregnskap for 2025 ble godkjent, og årets overskudd ble overført til egenkapital.
- Det ble vedtatt vedtektsendring med retningslinjer for installasjon av varmepumpe (§ 5-1 (8)), som blant annet stiller krav om forhåndsgodkjenning fra styret, sertifisert montør, serviceavtale og ivaretakelse av støy- og kondenshensyn.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
- Årsresultat for 2025: overskudd på kr 435 827,-.
- Disponible midler i borettslaget pr. 31.12.2025: kr 844 501,-.
- Egenkapital pr. 31.12.2025: kr 5 062 484,-.
- Budsjettert resultat for 2026: kr 255 000,-.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Fristen er fem hverdager dersom det er gitt skriftlig forhåndsvarsel.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt  kr -12 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 1 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av offentlig opplysninger Trondheim kommune  kr 2 451,00
Meglerpakke OBOS  kr 4 375,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto - inkl. drone kr 4 950,00
Tilstandsrapport Anticimex  kr 9 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 68-0123/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Trondheim
Fjordgata 82, 7010, TRONDHEIM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR68.26123

Sist oppdatert: 02. november 2026 kl. 12:22