Risaberg terrasse 28

Risaberg terrasse 28, 4056 TANANGER
Kommunenummer 1124, gårdsnummer 7, bruksnummer 128, seksjonsnummer 8, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 115 kvm

BRA-i:
4. etasje, 115 kvm: Vindfang, toalettrom, gang, 2 boder, bad, vaskerom, 3 soverom og stue/kjøkken.

TBA - Terrasse - og balkongareal:
4. etasje, 41 kvm: Terrasse

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 02.09.2026 utført av Anticimex v/Alexander Ravndal. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Garasje:
Boligen disponerer en garasje i felles garasjebygg. Garasjen var ikke tilgjengelig på befaringen og er derfor ikke oppmålt.

Det foreligger ingen seksjoneringsbegjæring for sameiet som viser hvilke arealer de ulike leilighetene disponere/eier, og om de ulike seksjonene disponerer en garasjeplass. Styret bekrefter at seksjonens disponerer en garasje, men det foreligger ingen dokumentasjon som sikrer rettsvern.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TGIU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Byggemåte: Bolig oppført i 1982. Grunnmur av betong. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med både liggende og stående trekledning. Etasjeskillere av betong. Flatt tak. Yttertak er belagt med asfaltpapp. Entrédør med sikkerhetslås. Vinduer med karmer av tre. Terrassedører med karmer av tre. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler.

OVERSIKT OVER TILSTANDSGRAD 1, 2 OG 3 og TGIU:
- TG1: 45 %
- TG2: 48 %
- TG3: 7 %

Tilstandsgrad (TG) 2:

Kjøkken:
- Vannrør: Se punkt "Vannrør" under avsnitt om tekniske anlegg.
- Avløpsrør: Se punkt "Avløpsrør" under avsnitt om tekniske anlegg.

Andre rom:
- Overflate vegg: Det ble observert fuktskader på veggen i hjørnet inne på det ene soverommet. Overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument ble gjennomført, uten at det ble registrert forhøyede verdier. Årsaken opplyses å være fra en lekkasje fra yttertaket i 2024. Konsekvens er at det kan foreligge bakenforliggende skader som ikke lar seg oppdage ved visuell inspeksjon. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal reparasjon eller utskiftning kan iverksettes når dette blir nødvendig.

- Innerdører: Dørbladet til badet kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt.

Yttervegger inkl. fasader:
- Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling, med synlige malingsbobler og avflassing. Opplysningen bør ses i sammenheng med andre opplysninger som gis om kledningen. Det må påregnes forebyggende vedlikehold og eventuelle utbedringer eller utskiftning dersom videre undersøkelser viser behov.
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning. Vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå, med den begrensing dette innebærer. Stikktaking er utført på typiske skadesteder som var tilgjengelig uten bruk av stige.
Det er stedvis liten avstand mellom kledningens underkant og terrenget.
- Gnagersikring: Ytterkledningen mangler tilstrekkelig gnagersikring. Sett i sammenheng med at det er registrert tegn på gnagere inne i boligen, vurderes konsekvensen at åpningen bak kledningen kan være en mulig inntrekksvei. Det er ikke kjent om det finnes andre inntrekksveier eller hvilke som faktisk benyttes. Forholdet må ses i sammenheng med øvrige opplysninger om skadedyr i rapporten. Foreslått tiltak for manglende gnagersikring er lokal utbedring.

Vinduer og ytterdører:
- Vinduer og omramming: Vinduer viser tegn til slitasje, elde, slitasje på overflatebehandling og andre aldersrelaterte skader. Vinduene har dermed nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Tekniske anlegg:
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
Enkelte vannrør er montert i yttervegg. Konsekvens er økt risiko for at vannrørene fryser når temperaturen blir lav, og at det oppstår skader i røret som følge av dette. Løsningen er ikke i samsvar med gjeldende forskriftskrav.
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker. Det er registrert drypplekkasje fra rør tilkoblet berederen. Konsekvens er at selv om lekkasjen i dag er liten, kan forholdet utvikle seg og føre til fuktskader på omkringliggende konstruksjoner hvis den ikke håndteres.

Yttertak:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere yttertaket med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Deler av taket ble inspisert ved å fysisk være på taket (kun de deler av taket hvor fysisk inspeksjon ble vurdert som forsvarlig med tanke på sikkerhet). Boligen har en lukket takkonstruksjon. Konsekvensen er at det ikke har vært mulig å kontrollere konstruksjonsoppbygning, utførelse eller tilstand på skjulte deler av konstruksjonen. Vurderingen er derfor basert utelukkende på forhold som lot seg visuelt kontrollere.
Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
Takrenner og nedløp viser begynnende tegn til slitasje og elde.
Fallet mot sluket på taket vurderes som utilstrekkelig. Det er registrert spor etter vesentlige vannansamlinger. Konsekvensen er at lite fall på flate tak kan føre til oppdemming av vann, noe som øker risikoen for lekkasjer.
Basert på bygningsdelens samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold, lokale utbedringer eller utskiftning hvis videre undersøkelser eller en fremtidig forverring av tilstanden viser at dette er nødvendig. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

Toalettrom:
- Vannrør: Se punkt "Vannrør" under avsnitt om tekniske anlegg.
- Avløpsrør: Se punkt "Avløpsrør" under avsnitt om tekniske anlegg.
- Sanitærutstyr og innredning: Sanitæranlegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. F

Terrasse / platting:
- Membraner og vanntett sjikt: Terrassen er vurdert å utgjøre tettesjikt mot underliggende areal. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling) - 4. Etasje:
- Skjevhetsmåling: I gangen er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 30 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket vesentlige/merkbare skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent, men det anses som lite sannsynlig at forholdet skyldes strukturelle skader i etasjeskilleren. Ved legging av nytt gulv bør det påregnes behov for avretting og andre tiltak som viser seg å være nødvendig når årsaken avklares.

Drenering:
- Alder: Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Terrengfall fra grunnmur: Terrenget rundt boligen har stedvis lite fall, og det registreres enkelte områder med fall inn mot grunnmuren. TG2 er valgt på bakgrunn av en skjønnsvurdering av det samlede risikobildet forholdet vurderes å utgjøre i dette enkelte tilfellet, og avviker fra kriteriene i NS 3600.
- Fuktsikring av grunnmur: Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre.
- Bortledning av takvann: Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad ved inngangspartiet.

***

Tilstandsgrad (TG) 3:

Våtrom - Vaskerom:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Det er ikke mulig å vurdere fallforholdene i sluksonen på en tilfredsstillende måte på grunn av plasseringen av innredning/vaskemaskin.
Det er ikke benyttet vanntett sjikt på vegger og gulvbelegget har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Fornying av tettesjikt krever i de fleste tilfeller tiltak som komplett utskiftning/renovering av våtrom. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. TG3 er satt i henhold til NS 3600.

Grunnet plassering av innredning/vaskemaskin er det ikke mulig å foreta en fullgod undersøkelse av sluket. Konsekvensen er at eksakt utførelse av tettedetaljer og lekkasjesikkerhet derfor er ukjent.

Se punkt "Vannrør" under avsnitt om tekniske anlegg.
Se punkt "Avløpsrør" under avsnitt om tekniske anlegg.

Sluk under innredning/vaskemaskin er ikke lett tilgjengelig for rengjøring.

Avtrekksvifte vurderes å være defekt, noe som påvirker ventilasjonen negativt. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for skifte av vifte.

Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader.

Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i veggkonstruksjon fra tilstøtende rom (gang). Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan endre seg f.eks. med årstider, fukt- og temperaturforhold. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til 10,1 vektprosent. Det ble ikke registrert forhøyet fuktnivå.

Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes fornyelse innen kort tid. Fornyelse kan utsettes noe dersom det iverksettes kompenserende tiltak, eller hvis videre bruk viser at våtrommet fortsetter å fungere lenger enn forventet, men dette vil medføre økt risiko for skjulte skader. Fornyelse av våtrom innebærer som oftest totalrenovering, og erfaring viser at oppstart av utbedrings- og fornyelsesarbeider ofte avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe det må tas høyde for. Følgende sjablongmessige prisanslag gjelder for renovering av våtrommet.

Sjablongmessig prisanslag Kr 50 000 - 100 000

Våtrom - Bad:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Ikke tilstrekkelig fall på gulv i dusjsonen, påvist vannansamling på gulv etter vanntest. Dette kan medføre økt fuktbelastning på våtrommet.
Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Fornying av tettesjikt krever i de fleste tilfeller tiltak som komplett utskiftning/renovering av våtrom. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. TG3 er satt i henhold til NS 3600. Foreslått strakstiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig.

Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Konsekvensen er at det derfor ikke kan verifiseres at utførelsen er korrekt, eller at lekkasjesikkerheten er ivaretatt.

Se punkt "Vannrør" under avsnitt om tekniske anlegg.
Se punkt "Avløpsrør" under avsnitt om tekniske anlegg.

Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert. Sanitæranlegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i veggkonstruksjon fra tilstøtende rom (soverom). Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan endre seg f.eks. med årstider, fukt- og temperaturforhold. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til 10,5 vektprosent. Det ble ikke registrert forhøyet fuktnivå.

Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes fornyelse innen kort tid. Fornyelse kan utsettes noe dersom det iverksettes kompenserende tiltak, eller hvis videre bruk viser at våtrommet fortsetter å fungere lenger enn forventet, men dette vil medføre økt risiko for skjulte skader. Fornyelse av våtrom innebærer som oftest totalrenovering, og erfaring viser at oppstart av utbedrings- og fornyelsesarbeider ofte avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe det må tas høyde for. Følgende sjablongmessige prisanslag gjelder for renovering av våtrommet.

Sjablongmessig prisanslag Kr 100 000 - 300 000

Vinduer og ytterdører:
- Ytterdører og omramming: Det registreres følgende avvik på entrédørene og den ene terrassedøren: Tegn til slitasje, elde, slitasje på overflatebehandling og andre aldersrelaterte skader. Dørene har dermed nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. D
et registreres følgende avvik på terrassedør (skyvedør): Døren har betydelig slitasje, og det er registrert skader/funksjonssvikt og lekkasje. Konsekvens er at dørens levetid vurderes som passert. Foreslått tiltak er komplett utskiftning. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for utskiftning av døren.

Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000

***

Elektriske forhold:

Ja. Det er registrert forhold som tyder på behov for at en kvalifisert elektro faglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget. Det er kun en slik tilleggsundersøkelse som kan gi en
fullstendig oversikt over tilstanden, eventuelle feil og mangler, og hvilke tiltak som kan være nødvendige.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

***

Oppsummering fra selgers egenerklæring:
- Tak, yttervegger, fasade: Ved innflytting 2023 - Fuktinntrengning rundt terrassedør på stue. Midlertidig utbedret. Dør anbefalt byttet.
- Tak, yttervegger, fasade: Vinter 2024 - Fuktinntrengning på vestvendt soverom I forbindelse med tak lekkasje. Lekkasje tak utbedret av sameiets forsikring. Fuktmåling gjennomført på innvendig vegg ved to anledninger i etterkant, uten utslag.
- Skadedyr: Ved overtagelse fant jeg en død mus i sikringsskapet. Ingen observasjoner siden. Sameie har hatt utplasserte gift feller gjennom hele mitt eierforhold.
- Sølvkre: Sameie har bekjempet sølvkre i samme bygg, vet ikke om dette gjaldt denne leiligheten. Har ikke observert noe selv.

Tilleggsinformasjon fra selger:
- Det følger enkelte praktiske plikter gjennom sameiet. Eier skal jevnlig kontrollere sluk på terrasse/tak. Eier får normalt tildelt én uke i løpet av sommeren hvor gressarealet umiddelbart bak leiligheten skal klippes én gang.

Se vedlagt tilstandsrapport for utfyllende teknisk standard.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Integrert oppvaskmaskin, stekeovn, platetopp og kjøleskuffet føølger med eiendommen.

Diverse lamper koblet mot Start-hjem medfølger ikke i handelen.

Oppvarming av boligen skjer i hovedsak ved bruk av panelovner (elektrisk oppvarming).

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Bolig:

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 01.04.1982 Ansvarshavende pålegges å utføre følgende arbeider:
1. Rekkverk på forstøtningsmurer.
2. Sikring av fjellblokk.

Det er uklart om gjenstående arbeider er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

En innvendig bod er fjernet, og derav er boligens gang blitt større. Innredning av rom til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

***

Garasje:

Det foreligger ikke ferdigattest på garasjebygget, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 04.05.1983.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr 10676, tinglyst 16.12.1982, type heftelse: Pantsettelseserklæring
- Beløp: kr. 60.000,-
- Pantehaver: Snøde Sør Eierforening
- Til sikkerhet for de forpliktelser son følger av vedtekter og mulige andre forhold, har sameiet panteforbehold stort kr. 60.000,-.
- Pantet har prioritet etter eventuelle lån fra bank eller kredittinstutisjoner som den enkelte eier lar tinglyse på eiendommen, uten opptrinnsrett.
- Pliktig medlemskap i eierforeningen for Terrasseboligene Snøde Sør.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).
I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. Eierforeningens styre skal underrettes om alle leieforhold.

***

Korttidsutleie (airbnb og tilsvarende):
Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 60 døgn årlig er ikke tillatt

Selger har ikke bebodd eiendommen fra 15.10.2025, og har derfor ikke nyere kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite.

Leiligheten ligger flott og høyt til i et rolig boligområde på Tananger/Snøde.

Tananger som tettsted er en liten perle i Sola og omegn. Risnes turområde ligger bare en kort spasertur unna. Dette området med sine mange små viker og rolige kroker er i våre øyne et av Solas fineste. Ellers kan vi anbefale å ta seg en tur opp mot Store Snøde - en ypperlige turopplevelse. Det er kort vei til Tananger sentrum med et mangfold av butikker og tilbud.

I sentrum er det (KIWI) daglivarebutikk, postkontor, tannlege, apotek, velvære-salong, frisør, treningssenter, snackbar, gullsmedverksed, blomsterbutikk og til og med en dyreklinikk m.m. Tananger indre havn er stedet hvor Tanangers historie ble skrevet. Dette er en riktig flott småbåthavn med Hummeren hotell og statuen av jentene på Flatholmen som midtpunkt.

Dagligvarehandelen kan gjøres på Rema 1000, Kiwi, nye Madla Handelslag v/ Tananger havn, Coop Mega eller Joker som ligger like ved (åpen 7 dager i uken).
Ørnaberget Gårdsutsalg selges lokalt dyrket mat. Ved Tananger havn selgers fersk sjømat store deler av året.

En annen ting Tanangerfolket er stolt av er det flotte sjøbadet. Det har blitt investert hele 11 millioner i sjøbadet, som er en gave til befolkningen. Det er flittig brukt av alle aldersgrupper for bad, kos og koselig sosial omgang på sommeren. Det er selvsagt svømmehall også i nærheten, så bademuligheter er sikret hele året.

Det er to barneskoler og en ungdomsskole på Tananger. Det er også barnehage i umiddelbar nærhet fra leiligheten.

Det er kun 15-20 minutters kjøring både til Stavanger sentrum og Forus. 5 minutters kjøretur til Sola Flyplass.
Nærmeste holdeplass for buss er Risavika, med hyppige avganger til både Sola, Stavanger og Sandnes.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Snøde barnehage (1-6 år) 0.4 km
- Ekofisk Junipr barnehage (1-5 år) 3,4 km
- Sømme barnehage (1-5 år) 3,9 km

Skoler:
-Haga skole (1-7 kl.) 3,4 km
- Storevarden skole (1-7 kl.) 5,4 km
- Tananger ungdomsskole (8-10 kl.) 3,4 km
- Sola videregående skole, 7,9 km
- The International School of Stavanger, 9,3 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 4 410 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal, bebygd med 4 leilighetskompleks, et garasjebygg og noen mindre bygningsmasser.

Fra stuen er det utgang til en egen terrasse på hele 41 kvm. Herfra er det vidstrakt utsikt mot grønne, frodige marker, og ikke minst flott utsikt ut mot havet. Der terrassen er sørvendt kan flotte sommerdager nytes her, i ett med naturen!

Garasjebygget er plassert utenfor eiendommen byggegrenser. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Garasje med el-bil lader.

De som har elbillader blir belastet med strøm til kostpris inklusive nettleie og kapasitetsledd pluss et påslag på kr 0,20 per kWt. For perioden mars 25 til mars 26 var prisen 1,9069 per kWt.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

 Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan 0018 for Snøde Sør, datert 12.02.197, med tilhørende reguleringsbestemmelser

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser ligger vedlagt.

***

Iht. kommuneplan for Soal 2023-2040, datert 28.09.2023 er eiendommen regulert til boligbebyggelse.

Eiendommen ligger innenfor hensynsområde for Byggeforbud Samferdselsobjekt (byggeforbud rundt veg, bane og flyplass).

Fellesutgiftene inkluderer: internettpakke (Altibox fiber), forsikring av bygningsmasse og garasjeanlegg, vedlikehold av utvendige fellesarealer, ansvar for byggets tetthet mot fuktinntrengning fra tak og terrasser, skadedyrbekjempelse (rotter og mus) og vedlikehold av garasjeanlegg unntatt garasjeportene.

Fellesutgiftene utenom internett (Altibox) har kvartalsvis forfall med kr 4500 den 15. februar, 15. mai, 15. august og 15. november. Internett har månedlig forfall den 15. i hver måned med kr 519,-

Sameiet har avtale om Altibox Fiber. Det finnes iflg. selger flere pakkealternativer. Selger har valgt kun internett, og har høyeste tilgjengelige internetthastighet.
TV-dekoder er ikke installert. Router tilknyttet sameiets Altibox-avtale følger boligen.

Styret informerer at det grunnet markant økning i forsikringspremien de siste årene, noe manglende oppmøte på dugnader samt at sameiet har hatt noen lekkasjer tilsier at det kan komme en økning i månedlige fellesutgifter. Hvor mye fellesutgiftene kommer til å øke blir eventuelt vedtatt på neste årsmøte som avholdes mai/juni 2027.

Kommunale avgifter er kr 13.116,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp og renovasjon. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

***

Strømforbruk januar–oktober 2025: ca. 10 300 kWh.
Forbruk vil variere med bruksmønster, temperatur og antall beboere. Boligen har vært utleid etter dette, og selger har derfor ikke komplett årsforbruk.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.
 Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
 Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Formuesverdi for 2025 var kr 1.061.809,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2025 kr 4.247.236 iht. meglers beregninger etter oppgitt verdi for primær formuesverdi fra selger.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

4 350 000,00 Prisantydning

Omkostninger

108 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
109 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
119 790,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 459 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 469 790,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Erik Giskeødegaard

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Eierforeningen Risaberg Terrasse 6-36 sameie, med sameiebrøk 1/16.
Sameiet består av 16 leiligheter, der alle har 1/16 i sameiebrøk.
Dugnad: Må påregnes.
Dyrehold: Det er ikke tillatt å holde husdyr uten styrets forhåndsgodkjenning. Godkjenning er avhengig av at husdyret ikke er til sjenanse eller ulempe for andre sameiere.

Sameiet har ikke profesjonell forretningsfører. Styret fører regnskap og budsjett, og kaller inn til sameiermøte.

***

VEDLIKEHOLD - SEKSJONSEIER:
I følge vedtektene har hver enkelt seksjonseier utvendig vedlikeholdsplikt på egen seksjon. Den enkelte eier har ansvaret for:
1. alle byggets flater mot fri luft med unntak av tak- og terrassetekking. Den enkelte eier er ansvarlig for bordkledning dører, vinduer, terrassedører, rekkverk på terrasser og terrassegulv over terrassemembran.
2. Alle påbygg og utbygg (vindfang etc.) utover det som var original standard ved ferdigstilling i 1982

Etter et eierskifte har den nye seksjonseieren plikt til å utføre vedlikehold, inkludert reparasjoner og utskiftning, etter denne bestemmelsen. Denne plikten gjelder selv om vedlikeholdet skulle ha vært utført av den tidligere seksjonseieren.

For skader som en seksjonseier er erstatningsansvarlig for, skal seksjonseierens forsikring benyttes så langt den rekker, inkludert mulig egenandel, før sameiets forsikring benyttes. Hvis sameiets forsikring benyttes skal den som er erstatningsansvarlig betale forsikringens egenandel. Bestemmelsen gjelder også når skaden er forårsaket av noen av seksjonseierens husstand eller personer som seksjonseieren har gitt adgang til eiendommen eller overlatt sin seksjon til.

En seksjonseier som ikke oppfyller vedlikeholdsplikten sin, skal erstatte tap dette påfører andre seksjonseiere, jf. eierseksjonsloven § 34.

VEDLIKEHOLD - SAMEIET:
Sameiet utbedrer både utettheten og følgeskaden på bygget ved:
1. Fuktinntrengning fra tak og terrasser
2. Vanninntrenging som skyldes ekstremvær eller tilfeller hvor vanninntrenging ikke skyldes manglende vedlikehold fra seksjonseier.
(Sameiet svarer ikke for lekkasje fra tilleggsbygg og tak utover opprinnelig areal fra 1982)

Sameiet har ansvar for:
- byggets bærende konstruksjoner
- garasjeanlegg unntatt garasjeporter
- trappeoppganger inklusive rekkverk og rekkverk mellom terrasseblokkene
- tak- og terrassetekking

Lekkasje fra en seksjon til en annen:
Eier i den seksjonen hvor skaden oppstår, er ansvarlig for skadene både i egen seksjon og for følgeskader i annen seksjon så fremt ikke sameiet er ansvarlig for skadene etter 3.2.2.
Utbedring av bygningsmessige utettheter i bad, kjøkken, ol. som vannet kommer fra, er også den enkelte eiers ansvar.

For mer informasjon om seksjonseier og sameiets vedlikeholdsplikt se vedlagte vedtekter.

***

Styrelts arbeid sist periode (2025 - 2026):
- Oppfølging av vannlekkasjer. Det har vært fem vannlekkasjer i perioden. To av lekkasjene skyldes lekkasjer fra gamle oppvaskmaskiner, en lekkasje som følge av naturskade, en lekkasje skyldes dårlig fuging rundt terrassestolpene og en lekkasje fra rør under vask på kjøkken.
- Organisering av dugnad
- Oppfølging av If Bygningssjekk
- Opplegg for felles maling av leilighetene
- Innhente pristilbud på vedlikehold av fellesområdene mv.

***

Sameiets planer:
Det er vedtatt at leilighetene skal males utvendig i løpet av 2027. Hver seksjonseier må bekoste dette selv. Seksjonseier kan velge å male selv eller sette arbeidet bort til andre etter eget valg. Styret kommer i løpet av våren 2027 til å innhente anbud på maling av leilighetene så fremt at det er interesse for dette. Seksjonseier vil da få valgene mellom å male alt selv, male deler av leiligheten selv (for eksempel terrassesiden mot sør) eller sette bort alt arbeidet. Seksjonseier må betale inn hele anbudsbeløpet til sameiet før arbeidet påbegynnes.

***

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet, årsberetning 2025-2026, Innkalling til årsmøte 2026, referat etter årsmøte 2026 og sameiets vedtekter ligger vedlagt.
Kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,30 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 10 000,00

Utlegg:
Innhenting av informasjon styret/eierskiftegebyr  kr 2 000,00
Innhenting av offentlig opplysninger Sola kommune  kr 3 283,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00
Boligstyling- delstyling  kr 13 900,00
Foto  kr 5 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 34-0065/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Storhaug og Byøyene
Ryfylkegata 33, 4014, STAVANGER
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR34.2665

Sist oppdatert: 18. september 2026 kl. 13:14