Loesmoveien 42

Loesmoveien 42, 3300 HOKKSUND
Kommunenummer 3314, gårdsnummer 18, bruksnummer 97

Totalt bruksareal BRA: 227 kvm

BRA-i (Internt bruksareal):
Enebolig:
Kjeller: 45 kvm: Gang, toalett/bad, soverom, vaskerom og bod
1. etasje 56 kvm: Entre, toalett, stue, spisestue og kjøkken
2. etasje 55 kvm: Gang, to soverom og bad

BRA-e (Eksternt bruksareal):
Garasje 1:
1. etasje 20 kvm: Bod og garasje

Garasje 2:
1. etasje 51 kvm: Garasje 44 kvm og bod 7 kvm

Åpent areal (Terrasse- og balkongareal):
Enebolig:
1. etasje 72 kvm: Overbygget inngang, overbygget terrasse og to uteplattinger

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 65 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 56 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 9 kvm. Det er valgt å ikke ta hensyn til garderobeløsning på stort soverom, da det opplyses om fra selger at den er lett å fjerne.

Arealer bak knevegger og lignende (som ikke er måleverdige) er ikke medtatt som areal med lav himlingshøyde (ALH).

Kun deler av arealet i underetasje er måleverdig som bruksareal. Arealet har et totalt gulvareal (GUA) på 51 kvm, men grunnet lav takhøyde er kun 45 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 6 kvm. Arealet på loftsbod måles til ca. 18 kvm (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.08.2026 utført av Anticimex Sandefjord AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det hvilke bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur av betong med sparestein. Bygget er oppført med kjeller. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med stående trekledning. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein. Entrédør med glassfelt. Balkongdør med karmer av tre. Vinduer med karmer av tre, hvor flere er utvendig belagt med metallplater.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

I rapporten fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, dette gjelder blant annet (se utfyllende tekst i rapporten):

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG3: Ingen kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG3 i tilstandsrapporten.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG2:

Bad i 2. etasje:
- Lokalfallet i sluksonene er mindre enn hva som ideelt anbefales. På grunn av bruk av dusjkabinett/badekar vurderes imidlertid forholdet ikke å utgjøre et vesentlig avvik.

Bad/toalett i underetasjen:
-Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.
-Dusj er plassert tett opp mot dør. Konsekvens er at forholdet medfører risiko for fuktskader på både døren og tilstøtende veggkonstruksjon.
-Sluket er isolert inne i dusjsonen. Konsekvens er at bruks- og lekkasjevann som oppstår utenfor dusjsonen derfor ikke vil kunne ledes til sluk.
-Toalettsisternen er ikke sikret med vanntett sjikt.

Toalettrom 1. etasje:
- Toalettsisternen er innebygget i veggkonstruksjonen uten vanntett sjikt eller annen sikring rundt sisternen.

Tekniske anlegg:
-Enkelte av boligens avløpsrør (med tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
-På bakgrunn av varmtvannsberederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.

Rom under terreng - underetasje:
-Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon (i påforede vegger i bod). Måleresultatet tilsier at det ble registrert tegn på forhøyet fuktnivå. Eksakt årsak er ikke kjent og kan ikke fastslås før det gjøres ytterligere undersøkelser, men fuktnivå i påforede kjellervegger er ofte sammensatte og det forbundet en viss risiko ved denne onstruksjonen i eldre kjellere/bygninger, blant annet grunnet fuktopptrekk/kondens osv, det er blant annet eldre ringmur av betong/sparestein som har kapilærsug fra grunn. Terreng og -utvendigeforhold påvirker også dette. (overvann, drenering, osv.) Fuktighet over tid kan føre til mugg/soppdannelser.
-Det er benyttet bygningsplater (malte mdf-plater) som har liten pustende effekt, en løsning som erfaringsmessig gir økt risiko for forhøyetfuktnivå, siden dette reduserer konstruksjonens evne til uttørking Det er heller ikke etablert luftespalte/ventiler eller lignende i konstruksjonene som kompenserer for dette.
-Selger opplyser om at det er etablert utvendig etterisolering ca. 1,20 fra bunn av grunnmur og opp, delvis mangler det utvendig isolering av grunnmur.

Loft - uinnredet/kaldt loft
-Misfarging observeres stedvis på undertaket av forenklet undertak, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt.
-På gavlvegg er det også observert fuktmerker, det ble målt med pigg i treverk uten at det ble registrert forhøyet fuktverdi.
-Ventilasjonen av konstruksjonen vurderes til å være noe liten på gammel del, men siden det er over/underligger over vindsperre (asfaltplater) vurderes det til å være et luftelag, selv om dette er mindre enn anbefalt.

Etasjeskiller og gulv på grunn(skjevhetsmåling)
-Stikkprøvene som er utført har avdekket målbare skjevheter på soverom. Eksakt årsak er ikke kjent, men det er vurdert at tegn på setninger av fundamenter/søyler ført ned på
terrassekonstruksjonen er noe av årsaken.

Yttervegger inkl. fasader:
-Det er liten/ingen klaring mellom endeved av kledning og vannbord/beslag over vinduer og enkelte andre vannbrett.
-Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører:
-Vinduer og omramming.

Yttertak:
-Taket er inspisert fra bakkeplan, med de begrensningene dette innebærer.
-Boligen har en lukket takkonstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner. Konsekvensen er risiko for skjulte feil og skader.
-Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde.
-Undertaket med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
-Takrenner og nedløp viser begynnende tegn til slitasje og elde.
-Overgang i bunn av kilrenne ved kvist, er en noe utsatt plass på taket, da mye vann konsentreres mot ett område.

Terrasse/platting - Overbygget inngangsparti
-Fundamentene/drager til inngangspartiet har har tegn på skjvehet.
-Tettedetaljer i overgang mellom tak- og veggkonstruksjon viser tegn til en utførelse hvor tettefunksjonen vurderes som usikker

Terrasse/platting - Overbygget terrasse ved stue
-Tresøyler til utbygg/kvist er ført ned på bjelkelaget av treverk av den tilhørende terrassen, bjelkelaget er igjen understøttet av søylefundamenter. Punktlast fra søyler til kvist har ført til at trekonstruksjonen har satt seg noe, og har tegn på skjevheter.

Terrasse/platting - Uteplattinger ved garasje og hage:
-Konstruksjon/bjelkelag til terrassene ligger tett på terrenget/underlaget.

Drenering:
-Tilnærmet flat tomt med stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Konsekvens er at forholdet kan øke fuktbelastningen på grunnmuren/underetasjen.

Garasje 1:
-Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere garasje med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten til grunnmuren og støpt plate. Det bør påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold og/eller lokale utbedringer der dette viser seg å være et behov.

Garasje 2:
-Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere garasje med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det er liten/ingen klaring mellom endeved av kledning og støpt plate ved garasjeport. Konsekvens er økt risiko for fuktopptak i trevirket, redusert levetid og utfordringer med overflatebehandling/vedlikehold.

Følgende kontrollpunkt/forhold er ikke undersøkt(TGIU):

Yttervegger inkl. fasader:
-Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere. Det kan derfor ikke bekreftes om gnagersikringen er utført på korrekt måte.

Vaskerom i underetasjen:
-På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Boligen gir ett meget godt inntrykk og holder en god standard.

Overflater:
Gulv: Fliser, parkett og belegg
Vegger: Fliser, vannfast mdf-plater, trepanel og tapet
Himling: Trepanel, synlige bjelker og mdf-panel

Innhold:
1. etasje:
Entre med flislagt gulv med varme. Oppbevaring i garderobe. Trapp til 2. etasje.

Toalettrom med flislagt gulv med varme. Innredet med vegghengt servantinnredning med speil på vegg. Vegghengt toalett.

Stue med med gode vindusflater som gir mye naturlig lys. Plass til sofagruppe og spisebord. Oppvarming via vedovn. Åpen løsning mellom stue og kjøkken. Utgang til fin uteplass på overbygget terrasse med plass til utemøbler.

Pent kjøkken med IKEA innredning fra 2019 med profilerte fronter. Benkeplate med laminert overflate med nedfelt kjøkkenvask. Benkeskapsbelysning over kjøkkenbenk. Integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin, mikrobølgeovn og kjøleskap med fryser som medfølger eiendommen. Vegghengt ventilator. Komfyrvakt og fuktsensor med varsling i kjøkkenbenk.

2. etasje:
Gang med plass til sofa. Trapp ned til 1. etasje.

To soverom hvor ett av rommene har skyvedørsgarderober.

Bad fra 2014 med flislagt gulv med varme. Vegger med flis og vannfast mdf-plater. Innredet med gulvstående servantinnredning med speil på vegg. Dusjkabinett
og badekar med dusjarmatur. Elektrisk håndkletørker. Mekanisk avtrekksvifte på vegg.

Kjeller:
Gang med trapp til 1. etasje.

Toalett/bad fra 2013 med flislagt gulv med varme. Innredet med vegghengt servant med speilskap på vegg. Dusj på vegg og glassdør. Vegghengt toalett. Mekanisk avtrekksvifte i vegg.

Soverom med downlights i himlingen.

Vaskerom med flislagt gulv med varme. Vaskeromsinnredning med heldekkende utslagsvask. Opplegg for vaskemaskin. Mekaninsk avtrekksvifte og ventil i vegg.

Bod med plass til oppbevaring.

Følgende medfølger eiendommen: Integrerte hvitevarer på kjøkkenet. I tillegg følger robotklipper.

Følgende medfølger ikke eiendommen: Garasjehyller og skaper i garasjebod som står fritt.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Oppvarming via gulvvarme på bod, vaskerom, wc/dusj, soverom og hall i kjeller. Gulvvarme i hall, wc, kjøkken og stue i 1. etasje. Gulvvarme på bad og lite soverom i 2. etasje. Vedovn i stue i 1. etasje. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen antas oppført i ca. 1930. Kommunen opplyser at det verken foreligger godkjente plantegninger, midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

For at boligen skal kunne anses om lovlig oppført etter plan og bygningsloven må eiendommen gis brukstillatelse av kommunen. Det påregnes kostnader i forbindelse med søknadsprosess og for eventuelt å oppfylle tekniske krav. Dersom slik tillatelse ikke søkes om, eller ikke gis etter søknad, kan kommunen starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det gitt tillatelse til oppføring av tilbygg datert 26.10.1994. Kun deler av tiltaket ble utført. Tiltaket ble ikke avsluttet med ferdigattest.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

Det finnes godkjent søknad og tegninger datert 27.05.1986 for oppføring av enkelgarasje.

Det foreligger godkjent ferdigmelding datert 05.04.2006 om tiltak i forbindelse med oppføring av dobbelgarasje på 49 kvm.

Det foreligger ferdigattest datert 08.11.2024 i forbindelse med bruksendring av balkong til soverom og fasadeendring i forbindelse med innlemming av balkongen.

Det foreligger ferdigattest datert 21.08.2024 i forbindelse med bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel. Kjellerrom ble bruksendret til soverom.

Dokumenter kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3314/18/97:
06.08.1924 - Dokumentnr: 903199 - Bestemmelse om gjerde
Eiendommen plikter å holde gjerde mot eiendommen den ble skilt ut fra. Eiendommene deler ikke lengre noen felles grense.

04.09.1969 - Dokumentnr: 4972 - Erklæring/avtale
Televerket har rett til ha ledninger over eiendommen.

30.06.1986 - Dokumentnr: 7117 - Bestemmelse om bebyggelse
Avstandserklæring i forbindelse med oppføring av tilbygg på naboeiendommen gnr. 18, bnr. 400. Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Kopi av servitutter kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Beliggende i et attraktivt og etablert boligområde med kort vei til sentrum og offentlig kommunikasjon med tog/buss.

Kort gangavstand til flotte Hokksund barneskole med idrettsanlegg (flerbrukshall/turnhall, bordtennis, fotballhall, kunstgressbane, sandvolleyball- og sandhåndballbaner). Svømmehall tilknyttet barneskolen som sto ny i 2025.

Praktisk avstand til flere barnehager i nærområde. Få minutter å gå til nærbutikken Joker og kun 10 min å gå til Hokksund sentrum med alle servicetilbud med blant annet flere koselige cafe/restauranter, butikker, bank, vinmonopol, lege, apotek, ungdomsskole m.m. I tillegg er det kort vei til marka med enormt mange turmuligheter i flott terreng. Kun 5 min å gå til Salto Treningssenter.

Fantastiske turmuligheter både sommer og vinter i umiddelbar nærhet langs elvestien ved Drammenselva, som også er en av Norges beste lakseelver. Ca. 10 min kjøring til Fiskumvannet/Eikern som kan tilby gode bademuligheter. Flere barnehager i området.

Kun 15 min å gå til jernbanestasjon/bussterminal med god kommunikasjon til Drammen/Oslo og Kongsberg. Regiontog direkte til Gardermoen tar 1 time og 15 min. Enkel adkomst til E-134 til Drammen/Oslo og Kongsberg. Ca. 20 minutter å kjøre til Drammen og ca. 20 minutter å kjøre til Kongsberg.

Det er over 200 lag og foreninger i Øvre Eiker. På Øvre Eiker Kommunes internettsider (www.ovre-eiker.kommune.no) finnes oversikt over alle registrerte lag og foreninger. Bare i Hokksund finnes tilbud om bla. fotball, håndball, kor, musikkorps, pistolklubb, ski, speider, teater, ten-sing, skitrekk/tautrekk og turn. I Hokksund er det også svømmehall, bibliotek, fotballbaner (gress og kunstgress med undervarme), friidrettsbane, treningssenter og ett rikt utvalg av forretninger mm.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Det finnes 5 kommunale barnehager og 11 private barnehager i Øvre Eiker kommune. For oversikt over barnehager og grunnskole, se: ovre-eiker.kommune.no

Hokksund barneskole 1.-7. trinn.
Hokksund Ungdomsskole 8.-10.- trinn.
Eiker videregående skole.
Universitetet i Sør-Øst Norge i Drammen og Kongsberg, se usn.no

Eiertomt er beregnet til ca. 975 kvm. Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har derfor usikre grenser. Pent opparbeidet hage delvis omkranset av hekk. Flat tomt med asfaltert gårdsplass og diverse beplantning.

Parkering i enkelgarasje og dobbelgarasje. I tillegg er det gode parkeringsmuligheter på asfaltert gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boliger, kjørevei og gang-/sykkelvei i henhold til reguleringsplan for Midtre Loesmoen datert 18.11.1981 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Deler av eiendommen mot Loesmoveien er regulert til gang/sykkelvei i reguleringsplan. Gang sykkelvei er foreløpig ikke etablert, men det må påregnes at arealet kan bli brukt til gang/sykkelvei i fremtiden. Se vedlagt reguleringskart for å se hvilket areal som er avsatt til gang/sykkelvei.

Videre er eiendommen avsatt til boligbebyggelse ved kommuneplanen datert 11.12.2024. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter (vann og avløp): kr 18.564,- pr. år, basert på årlig forbruk på 150 m³ på eiendommen i 2025. Det er installert vannmåler slik at avgiftene vil variere etter vannforbruket i boligen. Normal vannforbruk ligger på 40-70 kubikk pr person i året. Vannmåler leses av tre ganger i året, og det betales for faktisk forbruk. Øvre Eiker kommune løser dette ved å sende ut faktura hver mnd. Ni av fakturaene i året er kun fastledd, og tre av fakturaene i året vil være både forbruk for de fire siste månedene og fastledd.

Renovasjonskostnader: kr 5.202,- pr. år (2 terminer). Type renovasjonsordning: Standard renovasjon, 2026.

I tillegg påløper det en kostnad på kr 608,- pr. år for boliger med minst ett aktivt røykrør (kostnad pr. 2026). Det påløper også kostnader for feiing av ildsted, kontroll av fyringsanlegg m.m. Frekvens på feiing samt tilsyn er avhengig av behov og vurderes av feieren.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 15.000 kWh pr. år.
For denne boligen er det inngått avtale om Norgespris i stedet for strømstøtte, avtalen på kr 50 øre inkl. mva følger eiendommen og har en bindingstid frem til 31.12.2026. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie via Jernbanepersonaletes Bank og Forsikring på kr 5.000- pr. år.

Boligen er tilknyttet Viken fiber Altibox som leverandør av internett og har kostet ca. kr 1.389,- pr. mnd avhengig av hastighet på nettet.
Kjøper må påregne kostnader til TV-abonnement dersom dette ønskes etablert.

Det må påregnes kostnader til innboforsikring. Boligen har installert alarm, men denne vil bli fjernet før salg og følger ikke.

Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall familiemedlemmer i husstanden, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd m.m.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1.124.781,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

5 850 000,00 Prisantydning

Omkostninger

146 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
147 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
167 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 997 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 017 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Fredrik Rølsåsen og Ellen-Mari Rølsåsen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen.
Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt – Start Smart - Kjøpsrådgivning  kr -6 000,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Start smart - Kjøpsrådgivning   kr 6 000,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk  kr 3 500,00

Utlegg:
Innhenting av off. opplysninger Øvre Eiker og RfD  kr 5 993,69
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 35 116,50
Foto og dronebilder   kr 5 990,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 20-0257/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Drammen
Nedre Storgate 16, 3015, DRAMMEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR20.26257

Sist oppdatert: 15. september 2026 kl. 09:36