Hovsveien 12

Hovsveien 12, 3075 BERGER
Kommunenummer 3301, gårdsnummer 301, bruksnummer 278

Totalt bruksareal BRA: 172 kvm.

BRA-i:
1. etasje:
57 kvm: Gang, bad, kjøkken, spisestue og stue.

2. etasje:
33 kvm: Gang og tre soverom.

BRA-e:
1. etasje (uthus/innredet gjestehus):
26 kvm: Gang, stue, bad og bod.

1. etasje (garasje):
41 kvm: Bod og garasje.

Loftsetasje (garasje):
15 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje:
46 kvm: Terrasse og overbygd uteplass.

Loftsetasjen/2. etasjen i boligen har et totalt gulvareal (GUA) på 56 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 33 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 23 kvm.

Loftsetasjen på garasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 26 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 15 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 11 kvm.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.07.2026 utført av Anticimex AS v/Sverre Alexander Enersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1892, ombygd i perioden 2004-2010. Bygget er oppført med krypkjeller og har grunnmur i naturstein og betong/murkonstruksjoner. Yttervegger er i trekonstruksjoner, antatt bindingsverk og tømmer, utvendig kledd med stående trekledning. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Takkonstruksjonen er et saltak i trekonstruksjoner, tekket med takstein fra 2007. Undertak fra 2007, av sutaksplater. Profilert ytterdør i tre med 2-lags glassfelt fra 2007. Dobbel terrassedør i tre med 2-lags glassfelt fra 2018. Vinduer med karmer av tre og 2-lags glass fra 2007. Koblet vindu i tre med 1-lags glass fra ukjent årstall (eldre). Takvindu med karm av plast og 3-lags glass fra 2016.

Gjestehus er oppført i 1892 og ombygd i 2004. Bygningen er oppført på grunnmur i naturstein med yttervegger i tømmer, utvendig kledd med stående trekledning. Taket er en saltakskonstruksjon tekket med takstein. Gjestehuset har krypkjeller uten tilkomst og et uinnredet kaldt loft.

Frittstående garasje oppført i 2004. Bygningen er i betongkonstruksjoner med fasade kledd i stående trekledning. Taket er en uisolert saltakskonstruksjon i tre, tekket med takstein.

Sikringsskapet er plassert i gangen i 1. etasje, og anlegget er sikret med automatsikringer. Det er registrert forhold som tyder på behov for en utvidet kontroll av det elektriske anlegget.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere. Det er montert komfyrvakt på kjøkkenet.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Gjestehus Våtrom
- Plassering av sluk og avrenningsmuligheter: Sluket er isolert inne i dusjsonen.

Drenering
- Helhetsvurdering: Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Alder på dreneringen underbygger denne konklusjonen. Terrenget rundt boligen har stedvis lite fall, og enkelte områder har fall inn mot grunnmuren. Det vurderes at grunnmuren ikke er beskyttet med utvendig fuktsperre. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.

Andre byggverk - Gjestehus
- Veggkonstruksjon og fasadematerialer: Baksiden av bygget er ikke kledd med panel og fremstår som uferdig. Noe råteskader er registrert i bunnstokk. Inspeksjonsmuligheten er i områder svært begrenset grunnet lagrede materialer inntil veggen.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

1. Etasje Våtrom
- Overflater vegger: Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger ved badekaret og servant. Vindu er plassert i våtsonen.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.
- Fagmessig utførelse: Det foreligger lite informasjon om arbeidet som er gjort i våtrommet, og det er ikke fremlagt dokumentasjon på faglig god utførelse.

Gjestehus Våtrom
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt er vurdert til å ha en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjon: Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert.

Kjøkken
- Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper.

Tekniske anlegg
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.

2. Etasje Loft
- Overflate gulv: Det er registrert knirk i deler av gulvet. Tydelige merker i gulvet etter tidligere vegg på soverom 3.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Gjestehus Loft
- Helhetsvurdering: Det var svært begrenset inspeksjonsmulighet til uthusets uinnredede loft.

Krypkjeller - Hovedhus
- Inspeksjonsmulighet: Store deler av krypkjelleren har ingen tilkomst.
- Tilsig av vann og fuktsperre mot grunn: Det observeres tegn på tilsig av fukt på grunnen.
- Ventilasjon: Det er ikke registrert ventilasjon i krypkjelleren.
- Skadedyr: Det er observert edderkopper i krypkjelleren.
- Synlige rør og rørføringer: Det observeres uisolerte vann og avløpsrør i krypkjelleren.

Krypkjeller - Gjestehus
- Helhetsvurdering: Det var ikke tilkomstmulighet til krypkjelleren på befaringsdagen.

Yttervegger
- Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling.
- Ytterkledning: Ytterkledningens materialer viser tegn til elde, med stedvise symptomer på begynnende råteskader.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte koblede vinduer viser tegn til slitasje og elde.

Yttertak
- Takkonstruksjon og konstruksjonsoppbygning: Boligen har en lukket takkonstruksjon.
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Overbygd uteplass: Det er brukt et tekkingsmateriale takstein som egentlig er beregnet for tak med høyere takvinkel.
- Undertak: Undertaket med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Terrasse / platting
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Det observeres tydelige tegn til sprekker i flere gulvfliser.

Utvendig trapp
- Utvendig trapp: Det registreres enkelte tegn til riss og sprekkdannelser i overflaten og enkelte løse fliser.

Grunnmur og fundament
- Grunnmur og fundament: Tegn til riss, enkelte sprekkdannelser og løse steiner observeres stedvis i grunnmuren.

Gjestehus
- Yttertak og takkonstruksjon: Ytter- og undertaket med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

1. Etasje Våtrom
- Fallforhold rundt sluk: Det er ikke mulig å vurdere fallforholdene i sluksonen på grunn av plasseringen av badekaret.

Tekniske anlegg
- Innvendig stoppekran: Innvendig stoppekran er ikke funksjonstestet da vrideren/håndtaket manglet.

Yttervegger
- Lufting av ytterkledning: Det er ikke mulig å kontrollere om ytterkledningen har tilstrekkelig lufte- og drensspalte, da området er skjult.

Terrasse / platting
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet begrenset inspeksjonsmulighet.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Trappen har ikke håndløper på begge sider.

Terrasse / platting
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Trappen mangler fullverdig rekkverk, noe som medfører fare for liv og helse.

Utvendig trapp
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Trappene mangler fullverdig rekkverk, noe som medfører fare for liv og helse.

Forstøtningsmur
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Forstøtningsmuren mangler fullverdig rekkverk, noe som medfører fare for liv og helse.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er blitt observert mus ved to tilfeller i huset, og en vår var det nødvendig å sette ut maurbokser. Ved store mengder vann på eiendommen har selger opplevd tegn til fukt på innsiden av garasjen på betongveggen og gulvet i underetasjen, men dette tørker raskt opp.

Integrerte hvitevarer på kjøkkenet medfølger i handelen, dette gjelder platetopp, oppvaskmaskin, stekeovn og kjøleskap.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Luft-til-luft varmepumpe og peisovn i stue. Gulvvarme på bad og i gang. Videre har boligen elektrisk oppvarming ved evt. panelovner.

Uthus (innredet gjestehus): Gulvvarme på bad, gang og stue. Videre har bygningen elektrisk oppvarming ved evt. panelovner.

Det har blitt foretatt en kontroll av pipe og ildsted i 2022, utført av Drammensregionens brannvesen IKS og alt er funnet i orden.
Siste feiing ble utført den 10.04.2026.

Dersom det ikke er vegg- eller fastmonterte varmekilder i rom ved visning, følger dette heller ikke med.

Drammen kommune opplyser om at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse fra oppføringstidspunktet i deres arkiv. I henhold til informasjon fra Kulturminnesøk er både boligbygningen og uthuset (innredet gjestehus) trolig oppført i fjerde kvartal på 1800-tallet. Bygninger fra før 1924 mangler ofte både tegninger og tillatelser, da det ikke var et generelt krav om brukstillatelse før ny bygningslov ble vedtatt i 1924.

Megler anfører at det ikke foreligger godkjente byggetegninger på opprinnelige boligbygning eller uthus (innredet gjestehus) i kommunens arkiv, av den grunn finnes det ikke dokumentasjon over lovligheten for bygningene. Det er derfor ikke mulig å kontrollere om bygningenes fasader og bruk av innvendige rom er i tråd med kommunens oppfatning av opprinnelig godkjent bruk. Kjøper overtar videre risiko for forholdet.

Det foreligger godkjent byggemelding datert 26.10.1972, som omfattet tilbygg til bolig. Tilbygget skulle brukes til bad og wc iht. utskrift av møtebok. Det er ikke krav om brukstillatelse/ferdigattest ved melding.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven.

Det opplyses om at boligbygningen og uthuset (innredet gjestehus) ble ombygget i perioden 2004-2010. Hvilke tiltak og omfanget av ombyggingen vites ikke. Megler anfører at det ikke foreligger dokumentasjon på korrespondanse, melding eller søknad til kommunen ifbm. dette. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Det foreligger godkjent byggemelding for oppføring av frittstående garasje datert 07.07.2005 med tilhørende godkjente byggetegninger fra 2005. Det er ikke krav om brukstillatelse/ferdigattest ved melding. Dog anførte kommunen at arbeidet skulles varsles ved igangsettelse og ferdigstillelse, det vites ikke om dette er utført.

Det er gitt ferdigattest for rehabilitering av skorstein datert 14.07.2014.

Det er innsendt en forespørsel til kommunen, angående innsetting av takvindu i boligen. Kommunen vurderte tiltaket til å ikke være en vesentlig fasadeendring i brev datert 04.10.2016. I tillegg anfører kommunen at tiltaket ikke var å betrakte som et søknadspliktig tiltak.

Følgende fasadeendringer er utført på garasjen: Det er satt inn tre mindre vinduer, vindu på loft har endret utforming enn opprinnelig, opprinnelig garasjeport er fjernet og det er satt inn en dør. I tillegg er et vindu blitt skiftet til en dobbel verandadør i stuen (1. etasje - bolig) og det er satt inn en ytterdør til uthuset (innredet gjestehus). Fasadeendringer er i utgangspunktet søknadspliktig, men endringer som ikke fører til forandringer i bygningens karakter og tilbakeføring av fasade til tidligere dokumentert utførelse, er unntatt søknadsplikt. Det er kommunen som avgjør om fasadeendringen fører til at bygningens karakter endres. Det vites ikke om utført tiltak er søknadspliktig, men megler anfører at det ikke foreligger dokumentasjon på søknad til eller korrespondanse med kommunen vedrørende det utførte tiltaket. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Selger opplyser om at det er en del vegger som er revet i 1. etasje og det ene soverommet i 2. etasje er gjort større. Oppføring/fjerning av lettvegg er i utgangspunktet unntatt søknadsplikt forutsatt at det ikke medfører vesentlige endringer i godkjent planløsning. I tillegg må alle tekniske krav opprettholdes. Det er uklart om endringen medfører vesentlige endringer eller om byggtekniske krav er opprettholdt. Kjøper overtar risikoen for dette.

Det anføres i tilstandsrapporten at boligens 2. etasje ikke har utgang direkte til sikkert sted, eller tilstrekkelig antall alternative rømningsveier som rømningsvinduer eller lignende. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Komplett energiattest inkludert oppvarmingskarakter fås ved henvendelse til megler eller lastes ned fra www.krogsveen.no.

Eiendommen har en attraktiv og flott beliggenhet på Berger. Fint beliggende et knepp opp fra øvrige boliger, med grensende skogsområder i bakkant av eiendommen. Rolig og stille boligområde med landlige samt naturskjønne omgivelser. Fra eiendommen er det fin utsikt over Bergerbukta/fjorden. Kort gangavstand ned til fjorden og Bergerbukta med flott badeplass (langgrunn, naturlig sandstrand), her er det kyststi samt et godt fiske- og båtliv. Få steder på det sentrale Østland kan slå Berger om sommeren.

Berger har aktiv idrettsklubb med bl.a. fotball, løpegruppe, allidrett og rulleski/skigruppe. Berger IL sitt klubbhus og fotballbane ligger like ved eiendommen. Ellers tilgang til de fleste aktiviteter i sentrum av Svelvik, bl.a. med aktiv båtforening, seilforening, turnforening, sykkelklubb, hestesportsenter, karateklubb, musikkforening og flere kor. Flott golfanlegg i Sande. Det går lysløype fra Seterdamstua mot Blindevann og det går fine løyper tilbake mot Suluvann.

Fossekleiva galleri og kultursted tilbyr en rekke kulturelle arrangementer fra utstillinger til konserter. Her finner man Berger museum, Cafe Jebsen og Smia pub. På Berger gård har de gårdsbutikk. I tillegg finner man Fossefall kakeri, med interiørsalg og cafedrift.

Søndagsåpen landhandel på Sand/Berger. Svelvik har også de fleste servicetilbud man forventer av en liten by, slik som: bank, post, detaljforretninger, tannlege, lege, blomsterbutikk, spisesteder, pol, butikker osv.

Bussholdeplass langs Strømmveien (hovedveien) med forbindelser mot Drammen, Svelvik og Sande, se www.brakar.no og www.vkt.no for rutetider.

Det er ca. 20 min kjøring til Sande, ca. 12 min kjøring til Svelvik og ca. 37 min til Drammen. Fergekommunikasjon fra Svelvik til Verket på Hurum med videre tunnelforbindelse under Oslofjorden.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Godt sammensatt tilbud av private og offentlige barnehager.

Barnehager: Berger barnehage (1,8 km), Nordre Jarlsberg barnehage (10 km), Espira Tømmerås barnehage (10,7 km).

Eiendommen ligger i et område med valgfri skoletilhørighet, det kan velges mellom Tømmerås barneskole (8,8 km) og Tangen barneskole (18,8 km). Valgfri skoletilhørighet gjelder kun for de som skal begynne på 1. trinn, eller som flytter til skolekretsene i løpet av året. Videre er det Svelvik ungdomsskole (8,3 km).

Drammen kommune har tre private barne- og ungdomsskoler, Drammen Realfagsskole Heltberg, Norlights Montessoriskole Drammen og Rosendal skole (Mjøndalen).

Det ligger flere videregående skoler i Drammen og Lier, samt Universitetet i Sørøst-Norge som har campus på Papirbredden i Drammen, for mer informasjon se www.usn.no.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på ca. 1 176 kvm. Skrånende tomt som er lettstelt og pent opparbeidet med gressplen, hekk, trær og diverse beplantninger. Innkjørselen/gårdsplassen er hovedsakelig belagt med belegningsstein, del av gårdsplassen er gruset.

Del av hage og gruset del av gårdsplass mot nordvest (mot gnr. 301/bnr. 247 - Hovsveien 10) er opparbeidet på gnr. 301/bnr. 1. Søppelskur, del av hage og del av innkjørsel mot Hovsveien er opparbeidet på gnr. 301/bnr. 6015 (kommunaleid). Garasjen er plassert inntil tomtegrensen. Se kartutsnitt for tomtegrenser. Kjøper påtar seg risikoen for fortsatt bruk og fremtidig bruk samt eventuelle pålegg fra grunneier/kommunen.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser (foruten mot gnr. 340/bnr. 184 - Hovsveien 16). Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser med et beregnet normalavvik på 31-200 cm, se kartutsnitt for tomtegrenser. Ved nøyaktig oppmåling kan avvik forekomme, og kjøper aksepterer dette.

Parkering i frittstående garasje på 41 kvm. Garasjen har svært godt med lagringsplass, både på garasjeloft på 15 kvm og i boddel av garasjen.

Forøvrig er det godt med biloppstillingsplasser på egen gårdsplass/innkjørsel, som er belagt med belegningsstein.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen. Utvendige vann- og avløpsledninger fra ca. 2004.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse - frittliggende småhusbebyggelse, i henhold til Områderegulering for Berger vedtatt 13.05.2025. Videre er eiendommen avsatt til boligbebyggelse ved kommuneplanens arealdel for Drammen kommune 2025-2037 vedtatt 18.06.2025. Utsnitt av planer med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

I henhold til reguleringsplanen og kommuneplanen er eiendommen innenfor et område med ras- og skredfare. I tillegg er eiendommen innenfor et område med bevaring av kulturmiljø og delareal med bevaring av naturmiljø. Dette kan legge begrensninger for evt. utbygging, påbygg/tilbygg og andre terrenginngrep som på et generelt grunnlag er tillatt ifølge planene. Konferer med megler dersom dette er aktuelt.

Bygningene (foruten garasjen) på eiendommen er et lokalt registrert kulturminne av middels bevaringsverdiklasse C. Verneklasse C (middels verneverdi) er kulturminner som hver for seg ikke er spesielt interessante eller verdifulle, men som er viktige for å helheten i verneverdig miljø selv om de er ombygde. Dette kan medføre begrensninger eller/og retningslinjer for byggtekniske endringer av boligen fra kommunen eller fylket.

Bygningene (foruten garasjen) er innenfor et listeført enkeltminne område. Enkeltminner er kulturminner som hører naturlig sammen, innenfor én og samme lokalitet.

Det foreligger en igangsatt planlegging av ny kommuneplan for Drammen kommune 2027-2039, se kommunens hjemmeside for mer info.

En tomteparsell tilhørende naboeiendommen gnr. 301/bnr. 361 (privateid), er per dags dato ubebygd og består av grøntarealer. Iht. reguleringsplanen datert 13.05.2025 og kommuneplanen datert 18.06.2025 er området avsatt til boligbebyggelse. Selger har ikke mottatt nabovarsel eller kjenner til eventuelle utbyggingsplaner for eiendommen.

Kommunale avgifter (vann og avløp): kr 16.314,- pr. år (3 terminer), fakturert på eiendommen i 2025. Avgiftene vil variere etter forbruket i boligen.
Renovasjonskostnader: kr 5.201,- pr. år (2 terminer). Type renovasjonsordning: Standard renovasjon, 2026.
Det opplyses om at Drammen kommune har varslet om en vesentlig fremtidig økning av kommunale avgifter.

I tillegg påløper det en kostnad på kr 608,- pr. år for boliger med minst ett aktivt røykrør (kostnad pr. 2026). Det påløper også kostnader for feiing av ildsted, kontroll av fyringsanlegg m.m. Frekvens på feiing samt tilsyn er avhengig av behov og vurderes av feieren.

Det må påregnes kostnader til strøm og nettleie, dette vil variere avhengig av strøm-/nettselskap. Nåværende eier har et strømforbruk på ca. 17.174 kWh pr. år.
For denne boligen er det inngått avtale om Norgespris i stedet for strømstøtte, avtalen på kr 50 øre inkl. mva følger eiendommen og har en bindingstid frem til 31.12.2026. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie via Jernbanepersonalets Bank og Forsikring på kr 7.540,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av fiber og har kostet ca. kr 950,- pr. mnd, kostnaden er avhengig av kanalvalg og hastighet på nettet.

Det må påregnes kostnader til innboforsikring.
Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall beboere, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd m.m.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 808.365,- for 2025 når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no.

4 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

123 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
124 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
144 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 074 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 094 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anette Brennemo Beylegaard

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,88 % av salgssummen

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00

Utlegg:
Innhenting av off. oppl. Holmestrand kommune inkl. tegninger  kr 3 859,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligfotografering drone og kveldsbilder  kr 10 000,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet valgfri  kr 28 550,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 20-0245/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Drammen
Nedre Storgate 16, 3015, DRAMMEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR20.26245

Sist oppdatert: 08. august 2026 kl. 17:35