Valdresgata 16B

Valdresgata 16B, 0474 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 225, bruksnummer 324, seksjonsnummer 17, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 50 kvm

BRA-i:
Selveierleilighet:
3. etasje 47 kvm: Entré, bad, soverom, kjøkken, og stue.

BRA-e:
Kjeller ca. 2,5 kvm: Bod.

Åpent areal:
3. etasje: Brannbalkong (areal ikke oppgitt).

Loftsboden har et gulvareal (GUA) på 5 kvm, men på grunn av skråtak og lav takhøyde er hele dette arealet klassifisert som ikke-måleverdig areal (ALH). Det måleverdige bruksarealet (BRA) for boden er derfor 0 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 16.04.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Kenneth Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det er avvik fra godkjente byggetegninger der det er åpnet delvis opp mellom kjøkken og entré. Se punkt om ferdigattest for nærmere informasjon.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en selveierleilighet i en boligblokk oppført i 1929. Bygningen er oppført med murverk og antas fundamentert til stedlige masser med grunnmur av granitt/teglstein. Yttervegger er oppført med murverk som er utvendig pusset og malt. Bygningens etasjeskillere er av trebjelkelag, mens leilighetens etasjeskillere er av betong fra byggeåret. Takkonstruksjonen er et saltak med sperrer av tre, tekket med takstein. Boligen har vinduer med 2-lags isolerglass, en lyd- og brannklassifisert entrédør, en balkongdør med 2-lags isolerglass, og malte innerdører. Det er en brannbalkong tilknyttet leiligheten. Det er mursteinspipe med en rentbrennende peisovn i stuen.

Det elektriske anlegget har automatsikringer. Det er ukjent når anlegget ble installert, og det foreligger ikke dokumentasjon for hele anlegget. Det anbefales derfor en utvidet el-kontroll.

Det er installert komfyrvakt på kjøkkenet.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Balkongdør: Det er en skade på balkongdøren nede ved hengslene.

Innvendig
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. 15 mm fra endevegg i stuen til soveromsveggen. 30 mm fra endevegg til endevegg i soverommet.

Tekniske installasjoner
- Vannledninger: Det er påvist at eventuelt lekkasjevann fra rør i rør system ikke ledes til sluk eller annen kompenserende løsning.
- Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.

Bad
- Ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon.

Kjøkken
- Avtrekk: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. Kjøkkenventilator med kullfilter er vanlig i blokkleiligheter, og det er normalt ikke tillatt med forsert avtrekk til felles kanaler for bygget.

Det er gitt TG 2 grunnet alder på vinduer og avløpsrør.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Badet ble totalrenovert i 2020 i regi av tidligere eier, utført av faglærte. I 2021 ble det utført totalrehabilitering av fasaden i regi av sameiet, inkludert tak og brannbalkonger. Selger opplyser at en defekt sikring er byttet i 2025. I 2022 ble det installert ny komfyrvakt, dimmer i stue og tilkobling av varmtvannsbereder. I 2021 ble det installert nye stikkontakter og dimmer på kjøkken. I 2022 ble det montert nytt opplegg for oppvaskmaskin, samt tilkobling av blandebatteri og vannlås. Alt arbeid er utført av faglærte og dokumentasjon foreligger for det meste.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2021:
- Kjøkken oppgradert med nye overskap, skiftede fronter nede og ny benkeplate.
- Maling av innervegger og himlinger.
- Elektrisk arbeid på kjøkken: tilkobling av ny komfyrvakt og varmtvannsbereder, samt installasjon av dimmer i stue, utført av Proff Elektriker AS. Samsvarserklæring foreligger.
- Rørleggerarbeid på kjøkken: montert nytt opplegg for oppvaskmaskin, tilkobling av blandebatteri og vannlås, utført av Alrør Servis Vvs Aleks Carkaj.

2020:
- Oppgradert bad, utført av Prosjekt Bygg Entreprenør AS, Aquarør AS, Elektro Team AS, RTS Byggtjenester AS. Dokumentert utførelse for membran. Dokumentasjon foreligger.
- Elektrisk arbeid utført.

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2025:
- Byttet sikring, utført av Proff Elektriker AS. Dokumentasjon foreligger.

2021:
- Installert nye stikkontakter og dimmer på kjøkken, utført av Elektriker Systems AS. Dokumentasjon foreligger.

Dette er en leilighet med en gjennomtenkt planløsning og god takhøyde, beliggende i en klassisk bygård fra 1929. Boligen kombinerer bygårdssjarm med moderne oppgraderinger, som et kjøkken oppgradert etter 2021 og et bad pusset opp av fagfolk i 2020. Leiligheten ligger tilbaketrukket i en rolig gate, men med umiddelbar nærhet til det urbane livet på Grünerløkka, Torshov og Sagene.

Entré:
En lyd- og brannklassifisert dør åpner inn til en entré som gir et godt første inntrykk av leiligheten og leder deg videre inn i boligen.

Stue:
Stuen har en takhøyde på 2,60 meter, som sammen med vindusflatene gir en åpen atmosfære. Peisovnen i stuen sørger for varme og hygge på kalde vinterkvelder. Rommet har plass til sofagruppe med tilhørende salongbord og annet ønskelig møblement.

Kjøkken:
Kjøkkenet har en IKEA-innredning med profilerte fronter og benkeplate i laminat. Siden 2021 er innredningen oppgradert med nye overskap og fronter på underskap. Av utstyr finnes integrert stekeovn, induksjonstopp, oppvaskmaskin og kombinert kjøl-/fryseskap. En kullfilterventilator er montert over kokesonen, og det er installert komfyrvakt. Fra kjøkkenet er det adkomst ut til en vestvendt brannbalkong. Brannbalkong må innredes ihht. til sameiets husordensregler og vedtekter.

Soverom:
Soverommet har også den gode takhøyden på 2,60 meter og vender mot et rolig område. Her er det plass til dobbeltseng og garderobeløsning.

Bad:
Badet ble pusset opp i 2020 med dokumentert utførelse av fagfolk. Rommet har flislagte overflater med elektrisk gulvvarme og downlights i taket. Innredningen består av et vegghengt toalett, servant nedfelt i en skuffeseksjon, speilskap og et dusjhjørne med innfellbare glassdører. Rommet har naturlig ventilasjon.

Overflater:

Gulv: Fliser på bad, gang og kjøkken, for øvrig laminat.
Vegger: Malt betong, malt strietapet og malt panel.
Himling: Malt strietapet og malt panel.

Lagring:
Leiligheten disponerer en bod i kjeller på ca. 2,5 m² og en bod på loft med et gulvareal på 5 m².

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
- Integrert kjøleskap og fryser, komfyr, mikro og oppvaskmaskin medfølger.

Elektrisk oppvarming. Det er elektrisk gulvvarme (varmekabler) på bad. Vedfyring med rentbrennende peisovn i stuen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1940.

Det foreligger ekspedisjonsdokument fra 03.10.1940, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført.

Det er avvik fra godkjente byggetegninger der det er åpnet delvis opp mellom kjøkken og entré. Tiltaket er ikke søknadspliktig.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 3 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om vannledning, panterett til sameiet og seksjonering.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Leietaker av seksjon må godkjennes av styret. Godkjenning kan bare nektes når det foreligger saklig grunn.

Leiligheten i Valdresgata 16B plasserer deg midt mellom Grünerløkka, Torshov og Sagene. Herfra har du umiddelbar tilgang til det beste fra tre av byens mest levende bydeler, samtidig som du bor i en roligere gate tilbaketrukket fra den verste bystøyen.

Hverdagen blir enkel med trikkeholdeplassen Biermanns gate kun ett minutts gange unna. Herfra tar linje 11, 12 og 18 deg effektivt gjennom byen. Dagligvarehandelen gjør du enkelt på Joker i Toftes gate eller på Meny i Ringnes Park, begge bare noen få minutter fra døren. I Ringnes Park finner du også apotek, flere butikker og Ringen kino.

Området gir deg et rikt utvalg av opplevelser rett utenfor døren. Enten du foretrekker en kaffe på en av Grünerløkkas mange kafeer, en matbit på Torshov, eller en forestilling på Soria Moria, er alt innen rekkevidde. For trening og rekreasjon er SATS Ringnes Park og Sagene Squashsenter i nabolaget, og en kort spasertur tar deg til turstiene langs Akerselva – perfekt for en løpetur etter jobb eller rolige helgeturer.

Med denne beliggenheten får du en urban livsstil hvor du sjelden trenger bil. Du har gangavstand til alt fra skoler som Sagene og Lilleborg, til flere barnehager og grønne lunger som Hallenhagen. Det er en base som kombinerer byens puls med nærhet til rekreasjon og alle nødvendige servicetilbud.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiertomt på 1 151 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.  

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.

Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.

Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.

El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015, sak 262 (Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn). Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/

Utdrag av plansaker iht. Plan- og bygningsetatens planinnsyn:

Saksnummer 202315257 - Reguleringssak. Vogts gate - Toftes gate - Utarbeidelse av planforslag - Fremkommelighetstiltak for trikk. Bestilling av oppstartsmøte ble sendt 16.10.2023. Nytt saksnummer: 2025/06795.Hovedhensikten med tiltaket er fremkommelighetstiltak for trikk i Vogts gate-Toftes gate, på en ca. 1,2 km lang strekning. Vogts gate og Toftes gate er en tung kollektivtrasé for tre trikkelinjer og en viktig gangtrasé mellom Torshov og Grünerløkka. Det er behov for i større
rad å legge til rette for gående samt sikre fremkommelighet for kollektivtrafikken.

Saksnummer 2025/09104 - Byggesak. Vogts gate 26 - oppføring av boligbygg. Igangsettingstillatelse nr. 3 ble gitt 13.03.2026.Det er gitt rammetillatelse til oppføring av et boligbygg på eiendommen. Nybygget har kjeller, seks etasjer og mesanin, og saltak. Fasadene skal utføres i rød teglstein, murt med røde fuger. Vinduer, dører og andre flater og detaljer skal også utføres i røde nyanser.

Utsnitt av plankart ligger vedlagt i salgsoppgaven. Overnevnte er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringsplaner.

Fellesutgiftene er kr 4 766,54 pr. mnd. og inkluderer: Fibernett (grunnpakke), renter og avdrag på fellesgjeld, samt sameiets felles driftskostnader.

Felleskostnadene vil øke med 6,5% fra 01.01.2026.

Oversikt over fordeling av felleskostnader foreligger ikke fra forretningsfører.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 10 000,- pr. år / 7 898 kwh. pr. år.

Boligen er tilknyttet Fiber som leverandør av internett, og dette er inkludert i fellesutgiftene. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2026. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 5.088.240,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 25 566,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 212 647,37 pr. 30.03.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 9 027 252,- pr. 30.03.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Nordea Bank Abp, Filial I Norge
Lånenummer: 60308112384
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 30.03.2026: kr 9 027 252,-
Andel av saldo: kr 212 647,37
Innfrielsesdato: 28.09.2046
Type Rente: Flytende rente
Rente: 7,00%

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

4 990 000,00 Prisantydning
212 647,37 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 202 647,37 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

130 050,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
131 140,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)))
141 090,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)))

--------------------------------------------------------
5 333 787,37 Totalpris inkl. omkostninger
5 343 737,37 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Katrine Gjerdalen Frenning

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Eierseksjonssameiet Valdresgata 16.
- Sameiet består av 43 boligseksjoner.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Sameiet er forsikret i If Skadeforsikring Nuf, med polisenummer 565887.
- Sameiet har egen hjemmeside via Vibbo.

Sameiet har felles vaskeri, tørkeloft, og boder i kjeller og på loft. Vaskeriet kan benyttes hverdager kl. 08:00-20:00 og lørdager/dag før helligdag kl. 08:00-16:00. Sykler skal plasseres i stativ eller sykkelskur, og barnevogner kan oppbevares under trappen. Gårdsrommet har sittegrupper med anledning for grilling.

Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til sjenanse for naboer. Grilling fra balkong er ikke tillatt. Det må være stille etter kl. 23.00. Trappeoppganger og brannbalkonger skal holdes fri for personlige eiendeler og møblering.

Sameiet praktiserer dugnad, og ved unnlatt fremmøte påløper et gebyr på kr 900,-. Beboerne har ansvar for å holde balkongene fri for snø og is om vinteren. Loftene vaskes årlig på dugnad eller i fellesskap.

Planlagte påkostninger:
- Styret informerer pr. 20.04.2026 at det ikke foreligger planlagte påkostninger av betydning for fellesgjeld.

Megler har mottatt ligningsoppgave for 2025. Årsrapport er ikke vedlagt salgsoppgaven, men kan fås ved henvendelse til megler. Det er vedtatt en økning i felleskostnadene på 6,5 % fra 1. januar 2026.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger a 4 000,- 2 inkl.  

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 125,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 23 816,00
Foto  kr 5 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - faktura til kunde  kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0134/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26134

Sist oppdatert: 21. april 2026 kl. 11:09