Årvollveien 58U

Årvollveien 58U, 0590 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 86, bruksnummer 996, seksjonsnummer 54, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 84 kvm

BRA-i:
2. etasje 79 kvm: Entré, baderom, stue/kjøkken og tre soverom.

BRA-e:
1. etasje 5 kvm: Kjellerbod.

Åpent areal:
2. etasje 8 kvm: Balkong.

Boligen disponerer en kjellerbod ved garasjeplassen på 5 kvm. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 06.10.2026 utført av Anticimex v/ Fredrik Ekeberg. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport for boligen. Rapporten beskriver bygningsdeler med tilstandsgrad 2 (TG2) og bygningsdeler som ikke er undersøkt eller ikke var tilgjengelige for undersøkelse (TGIU). Ingen bygningsdeler har fått tilstandsgrad 3 (TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i mur og betong. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 2 (TG2 - Vesentlige avvik som kan kreve tiltak)

Baderom:
- Det observeres stedvis tegn til riss i enkelte veggfliser.
- Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger inne i dusjsonen.
- Det er hull etter tidligere innfestinger i dusjsonen. Hullene er tettet med tettemasse, men det kan ikke verifiseres ved visuell inspeksjon alene om løsningen gir tilstrekkelig fuktsikkerhet.
- Vanntett sjikt / membran har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent. TG2 settes med bakgrunn i alder.
- Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.

Kjøkken:
- Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper (waterguard), noe som vurderes å være et krav i dette tilfellet.
- Tegn til svelleskader på benkeplate under ved oppvaskmaskin, vanndamp vurderes som en sannsynlig årsak.
- Innredningen har stedvis bruksmerker og mindre tegn til slitasje. Forholdet vurderes å være av estetisk karakter.

Tekniske anlegg:
- Fordelerskap har ikke synlig avrenning til rom med sluk, eller tilsvarende sikring mot fuktskader.

Andre rom:
- Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje og enkelte skader

Yttervegger inkl. fasader:
- Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling på østsiden.

TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt)
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.
-Ventilasjonsanlegget er felles for flere boenheter, og er derfor ikke en del av undersøkelsene til takstmann.
- Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere.
- Fundamentene (oppbyggingen til balkongen) var ikke tilgjengelig for undersøkelser, siden de kun er synlige fra andre boenheter.

Det er på generelt grunnlag anbefalt at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget. Det er kun en slik tilleggsundersøkelse som kan gi en fullstendig oversikt over tilstanden, eventuelle feil og mangler, og hvilke tiltak som kan være nødvendige.

Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten.
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Hanne Pettersen i Krogsveen har gleden av å presentere Årvollveien 58U!

Moderne leilighet med en romslig planløsning, med stue og kjøkken i praktisk, åpen løsning, et romslig baderom med varmekabler og opplegg for vaskemaskin og tre luftige soverom.
Videre har leiligheten en romslig, skjermet balkong på 8 kvm vendt mot vest.
Leiligheten ble ferdigstilt i 2005 og holder følgelig en god standard.

Boligen har en gjennomgående planløsning med store vindusflater som sørger for svært gode lysforhold i hele leiligheten. Svært attraktiv og frodig beliggenhet i populære Årvollskogen.

Fra leiligheten er det enkel adkomst til garasjeplass i lukket og oppvarmet garasjeanlegg.
Velkommen til et sporty og engasjert bomiljø med marka som nærmeste nabo!

Boligen inneholder:

STUE:
Tiltalende og moderne stue med en lys og luftig romfølelse. Det første som møter deg er store vindusflater og frodig utsyn mot balkong. Her er det god plass til både sofa med tilhørende salongbord, tv-seksjon og spisebord med plass til en stor familie eller mange gjester. Rommet er romslig og ideelt for både lekende barn og sosiale sammenkomster.
I og med at stuen ligger i andre etasje, er boligen skjermet og har lite direkte innsyn. Her ferdes du derfor fritt både i stuen og på balkongen. Fra stuen er det utgang til den flotte balkongen som strekker seg langs hele leiligheten. Lys, trestavs eikeparkett på gulv samt malte veggflater som gir en herlig atmosfære.

KJØKKEN:
Flott kjøkken i åpen løsning med stuen. Innredningen er fra 2018 og har svært god benk- og skapplass. Den åpne kjøkkenløsningen sørger for en god kommunikasjon med stuen. Kjøkkeninnredningen er tidløs og elegant med benkeplate i laminat, nedfelt oppvaskkum og ett-greps armatur. Benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Integrerte hvitevarer som stekeovn, induksjonsplatetopp med ventilator over og oppvaskmaskin. Side-by-side kjøleskap er plassert i nisje.

BALKONG:
Fra stuen er det utgang til en flott, tilbaketrukket og skjermet balkong på 8 kvm som strekker seg langs hele stuerommet. Her har man med andre ord god plass til utemøblement som en sittegruppe og grill - det er tillatt med el- og/eller gassgrill. Gulvoverflater er belagt med systemgulv av tre og det er montert stikkontakt. Balkongen fungerer fint som en forlengelse av stuen på årets varmere dager. Markise er montert og skjermer godt for solen, og gjør uteplassen deilig sval på de mest solfylte dagene.

SOVEROM I OG II:
Hovedsoverommet er av god størrelse og har god plass til både stor dobbeltseng og tilhørende nattbord. Vindu og dør ut mot fransk balkong som gjør rommet lyst og behagelig. God plass til klær og oppbevaring i romslig garderobe. Lys, trestavs eikeparkett på gulv og veggflatene er malt i en lys og rolig tone.

Boligens andre soverom har direkte adkomst gjennom skyvedør fra soverom I. Dette rommet er også av god størrelse og er i dag innredet som barnerom. Rommet er selvsagt fleksibelt i bruk og passer fint som både barnerom, gjesterom eller kanskje et romslig kontor? Rommets veggflater er malt i samme, lyse tone som hovedsoverommet som står fint til det lyse parkettgulvet. Fordelerskap er plassert på vegg mot baderommet.

SOVEROM III:
Boligens tredje soverom er etablert i deler av stuen, med en tilhørende "walk-in-garderobe". Rommet er romslig, og har plass til både seng og skrivebord. Godt med lysinnslipp fra to store vinduer. Veggflatene er malt i en lun beigetone og på gulvet er det klassisk eikeparkett. Rommet har direkte adkomst til garderobeløsning med god oppbevaringskapasitet.

BADEROM:
Innbydende og meget romslig bad med hvite fliser på vegg, beigemelerte fliser på gulv med varmekabler og downlights i himling. Badet er utstyrt med vegghengt toalett og dusjhjørne med innfellbare glassdører, hvorav én dør er leddet. Videre er sisternen til toalettet og servanten utført i samme, beige fliser som skaper praktiske hylleløsninger. Ovenpåliggende servant, skuffeinnredning under og speil med integrert belysning på veggen over. Godt med oppbevaring på vegg, og oppunder taket samt utfellbart stellebord med hyller. Opplegg for både vaskemaskin og tørketrommel i nisje.

ENTRÉ:
Velkommen hjem! Entreen er malt i en lun gulfarge som gir et godt førsteinntrykk av boligen. På gulvet er det lys, trestavs eikeparkett. God plass til jakker og sko i garderobeløsning. Videre er det plass til både barnevogn og ski, som gjør det enkelt å ta skiene i hånden og dra rett ut på tur i marka – perfekt for en lunsjpause fra hjemmekontoret!

DIVERSE:
- Kjellerbod på 5 kvm
- Felles sykkelrom, badstue og smørebod på bakkeplan (ved inngang til 62B)
- Plass til barnevogn under trappen i oppgangen
- Garasjeplass med heis rett ned

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

- Hvitevarer på kjøkken medfølger.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Boligen er elektrisk oppvarmet. Gulvvarme på baderom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 06.10.2011. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Etter at ferdigattest ble gitt er det satt opp en vegg i stuen og laget det som utgjør dagens soverom III. Tiltaket er ikke å anse som søknadspliktig.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras eiendommen fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 3 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om adkomstrett og erklæring/avtale (rett til bruk av grunn for reparasjon og vedlikehold av bygninger, samt bestemmelse om vann/kloakkledning)

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har to tinglyste rettigheter; Rett til bruk av fellesareal og Bestemmelse om felles bruk. Rettighetene er tinglyst på henholdsvis gnr. 86, bnr. 979 (fellesareal) med dagboknr. 503286, tinglyst 20.08.2008. og gnr. 86, bnr. 1008 (felles gjesteparkering) med dagboknr. 274648, tinglyst 26.03.2015.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Øverst på Årvoll, tett inntil markagrensen, ligger Årvollskogens tre boligsameier.
Området er svært populært for mennesker med sans for trening, tur og friluft.

På baksiden av sameiet ligger inngangsporten til Lillomarka. Både varierte sykkelstier, koselige turstier, Oslo Skisenter og fantastiske skiløyper/lysløyper starter her! Alpinanlegget har bakker for både store og små. Hyppig preparering og lite folk i bakken, gir ofte nydelige skiforhold og til og med mulighet for pudderkjøring på de beste vinterdagene!

Inn til koselige betjente markastuer, som bl.a. Linderudkollen og Trollvannstua, er det kun 15-30 minutter enten du går på ski eller til fots. Hit kan du enkelt komme deg frem også med barnevogn.

Rusletur til Grefsenkollen hvor man kan nyte uteservering med spektakulær utsikt. Her arrangeres også musikkfestivalen "Over Oslo" i juni hvert år. Bor du i Årvollskogen er det perfekt å rusle hjem fra konsert i sommernatta.

Vakre Isdammen, kun 250 meter unna, er nærmeste lille badevann. Hit går turen for både barn som vil vasse i vannet, foreldre som vil ha seg en dukkert og for de som ønsker et idyllisk sted å grille pølser og drikke kaffe. Oppe på Isdammen ligger også en oppusset hytte, som kan leies i forbindelse med barnebursdager o.l.
Ved Isdammen finnes også et stort friområde for hunder.

Til tross for at Årvollskogen ligger ved markagrensen, er det kun 7 km til Grünerløkkas spennende fasiliteter og mindre enn 10 km til Oslo sentrum. Meget effektivt og godt kollektivtilbud fra Årvoll (Stig) til sentrum. (Buss nr. 25, 31, og 26). I tillegg går 31-bussen gjennom hele natten, også i ukedagene fra sentrum til Årvoll. Flybussen går direkte til Gardermoen fra Bjerke.

Setter du pris på umiddelbar nærhet til marka og enkel adkomst til sentrum? Da er Årvollskogen et fantastisk alternativ!

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner til Tonsenhagen barneskole.

Det er flere barnehager i området, blant annet:
Skytterbanen FUS barnehage (1-6 år) 0.1 km
Årvollskogen barnehage (10 mnd-6 år) 0.1 km
Kilden barnehage (1-6 år) 0,5 km
Sletta barnehage (1-6 år) 0,5 km
Skauen barnehage (3-6 år) 0.5 km
Tonsenhagen barnehage (1-6 år) 1,0 km
Kolåsbakken barnehage (1-6 år) 1,0 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 6.744,5 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Beboerne i Årvollskogen disponerer et stort og meget flott opparbeidet felles parkområde med plen, beplantning, idyllisk vannspeil, sittegrupper og lekeplass. De asfalterte internveiene inne i parken er bilfrie og fine til bruk når små barn skal lære å sykle/lære å bruke sparkesykkel. Parkarealet gir i det hele tatt mange muligheter for sosiale aktiviteter både for barn og voksne.

De deler av eiendommen som ikke inngår i de enkelte bruksenheter er fellesareal. Seksjonseieren har enerett til å bruke sin bruksenhet. Seksjonseieren har også rett til å bruke fellesarealene til det de er beregnet til eller vanligvis brukes til og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene.

Det medfølger en parkeringsplass i felles, lukket og oppvarmet garasjeanlegg. Det er lagt opp infrastruktur til elbil-lader.
Plassen er en ideell andel av Årvollskogen Garasjesameie.
Elektrisk garasjeport med nøkkelbrikke eller app.

Det er mulig å selge/leie ut egen garasjeplass til andre i de tre sameiene i Årvollskogen.

På baksiden av Årvollveien 60 har de tre sameiene i Årvollskogen flere gjesteparkeringsplasser som kan benyttes mot betaling.
Ellers gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei (Årvollveien) og via privat vei, samt private innerveier med felles vedlikeholdsansvar for Sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-3936 datert 06.11.2002 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Tomten i Østreheimsveien 28 A (ridesentertomten som ligger mellom Årvollskogen og Grefsenkleiva) er i dag regulert til bygging av ridesenter. Ridesentertomten er for øvrig solgt til entreprenørselskapet Vedal AS. Eier av tomten ønsker å utvikle eiendommene gnr. 86, bnr. 1001 og deler av 458 til boligformål. Det planlegges ca. 250 boenheter, og prosjektet vil i stor grad preges av større enheter og rause grøntarealer. En andel rekkehus vil i tillegg gi en god overgang fra småhusområdet og nabobebyggelsen. For videre informasjon konferer megler eller se saksnummer 202003584 hos Plan- og Bygningsetaten.

Bymiljøetaten har startet et arbeid for å regulere dagens alpinanlegg i Trollvannskleiva og Grefsenkleiva. Det foreligger planer om ny stolheis, ny varmestue samt utvidelse av løypene. Per 17.01.2025 er det sendt planforslag. Se saksnummer 201802070 hos Plan- og Bygningsetaten.

Disen idrettspark - Etablering av ny turvei og kunstgressbane ble gitt tillatelse til tiltak 10.09.2025. Tiltaket gjelder etablering av turvei i forlengelse av eksisterende turvei og etablering av ny kunstgressbane, samt riving av eksisterende kunstgressbane i tilknytning til Disen idrettspark, bydel Bjerke. Tiltaket vil være en oppgradering av eksisterende anlegg, men flyttes tre meter sørøst for å etablere tursti. Totalt samlet areal som berøres av tiltaket er 2 179 kvm. Saksnummer 202556151 hos kommunen.

Oslo kommune v/ Vann- og avløpsetaten bygger en reservevannforsyning stor nok til å gi hele Oslo tilgang på rent drikkevann. Nye vannanlegg i bydelene Alna, Bjerke, Nordre Aker og Sagene. Formålet er å føre rent vann i tunnel fra Sagene til Disen og videre østover til Trosterud, og i en tunnel fra vannbehandlingsanlegget på Oset (Kjelsås) til Disen. Den nye vannforsyningen skal være klar i 2028. For mer informasjon se https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/ny-vannforsyning-stamnett/.

I Årvollveien 79 er det søkt om bruksendring av kjeller til bolig, tilbygg, fasadeendringer og oppføring av carport med bod. Tillatelse ble gitt 20.04.2026. Se saksnummer 2025/23340 hos Plan- og Bygningsetaten.

I Årvollveien 57 er det gitt tillatelse til tiltak for søknad om underbygg, innbygging av veranda og bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel. Tillatelsen ble gitt 05.11.2025. Se saksnummer 2025/11691 hos Plan- og Bygningsetaten.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Det er vedtatt bygging av forretning/boliger i Årvollveien 15 (gammel del av Årvoll senter). Riving av eksisterende bygning er utført. Tillatelsen inneholdt oppføring av blokk på syv etasjer inkludert to kjeller-/underetasjer. Tomten er solgt til en ny utbygger, som sendte søknad om rammetillatelse 11.03.2026. Søknaden viser et leilighetsbygg på syv etasjer med næringsarealer i 1. etasje og parkering i kjeller. Støy og byggearbeider vil forekomme når byggingen settes i gang, og ved ferdigstillelse vil det kunne ta noe av utsikten for denne eiendommen. Se saksnummer 2026/02959 hos Plan- og Bygningsetaten.

Fellesutgiftene er kr 4 811,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, kabel-tv/internett (grunnpakke), garasjeplass, bod, strøm til fellesområder, renter og avdrag andel fellesgjeld, felles forsikring, vaktmestertjeneste, trappevask, kommunale avgifter, drift, vedlikehold m.m.

Felleskostnadene justeres etter sameiets faktiske utgifter, og ble justert 1. juni 2025 med en økning på 8%.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger etc.

Fellesutgiftene fordeles slik:
Felleskostnader: kr 4295,- (herav kapitalkostnader på kr 329,-)
Garasjeplass og bod: kr 516,-

Det er innført eiendomsskatt i Oslo kommune, men dette tilkommer ikke på denne seksjonen pt.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 11 000,- pr. år. / 7 032 kwh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen ut 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og internett (Frihet M). Tv-tuner/dekoder medfølger iht. selger.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2025 var kr 1 514 388,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 6 057 552,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 9 468,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 6 472,- pr. 29.09.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 1 112 655,- pr. 29.09.2026 og lånevilkårene er:

Lånenummer: Obos-Banken AS - 98208122754
Rentesats per 29.09.2026: 7,05%
Kapitalkostnader: kr 329,-
Innfrielsesdato: 30.05.2028

Det er ikke innført individuell nedbetaling (IN-ordning) av fellesgjelden.

6 500 000,00 Prisantydning
6 472,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 506 472,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

162 650,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
850,00  Eierskifte garasje
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
164 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
174 540,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 671 062,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 681 012,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anders Linnestad og Marianne Dalland

Boligen er tilknyttet Årvollskogen Boligsameie I, med sameiebrøk 85/14612.
Sameiet består av 145 boligseksjoner.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 55 00.
Dyrehold er tillatt så lenge dette ikke på en urimelig eller unødvendig måte er til skade eller ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen.
Badstue, smørebod og innvendig sykkelparkering i garasjeanlegg disponeres av beboerne.

Foretatte påkostninger de senere år:
2024: Nye varmtvannsberedere i sameiets tekniske rom
2023: Fortsettelse utbedring av fasade
2022: Utskifting og forbedring av fordelerskap
Utbedring av fasade, herunder maling og utskiftning av planker der det er nødvendig
2021: Oppgradering og maling av fasaden på rekkehusene mot Årvollveien
Styret har oppgradert varmekabler i flere trapper
Normalt vedlikehold og utbedring for vifter/ventilasjon ved behov er foretatt gjennom året
Vanlig vedlikehold/kontroll og utbedring for heis ved feil ved behov er foretatt
2020: Rehabilitering i 58K
2018: Fasadeutbedring. Varmekabler i trappene
2017: Nytt berederrom, utskifting rørledninger
2013: Maling av fasader

Planlagte påkostninger:

Fasaden på blokk 58 mot parken skal rehabiliteres (panel skiftes) i 2026 og 2027, med en total estimert kostnadsramme på kr 6 500 000,-. Dette ble på årsmøtet i år vedtatt finansiert ved ekstra kapitalinnkreving, og vil fordeles over flere avdrag i 2026 og 2027. Utgiftene blir fordelt etter individuell brøk, og totalsummen for denne seksjonen kommer på ca. kr  37 804,51,-. Det vil bli gjennomført 9 innbetalinger fra 01.03.2026 til 01.06.2027, som totalt vil bli kr 37 804,51,-. Det vil være fire gjenstående betalinger som potensielt må bekostes av ny eier. Tre betalinger á kr 3 780,45,- og én betaling på kr 1 890,23,-. Dette avhenger av når man overtar boligen.

I årsberetningen for 2025 fremkommer det også følgende fremtidige planer:
- OPAKs tilstandsrapport fra 2022 anbefaler utskifting av brannvarslingsanlegget i en 5-10 årsperiode, altså at dette tidligst vurderes i 2027.
- I et lengre perspektiv er det behov for å vurdere taktekking. I OPAKs tilstandsrapport fra 2022 er dette anbefalt å gjøre mot slutten av en ti-årsperiode, altså mot 2032. Samtidig kan det bli aktuelt å undersøke muligheten for solceller på takene.

Styreleder opplyser pr. 01.09.2026 at det ikke er noen ytterligere planer for vedlikehold pt. Årvollskogen begynner dog å bli eldre, og vedlikehold må påregnes på sikt. I løpet av vinteren vil det bli installert fiber i alle seksjoner, felleskostnadene vil ikke bli endret.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,20 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Kunderabatt kr 11 000,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger pr stk   kr 3 500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 3 125,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Boligstyling - konsultasjon  kr 2 500,-
Foto - leilighet med collage Lasse Lerdahl  kr 5 550,-
Tilstandsrapport m/plantegning boligselgerforsikring Gjensidige 4,58 i promille kommer i tillegg - valgfri  kr 9 950,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 39-0145/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årvoll
Lofthusveien 66, 0588, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR39.26145

Sist oppdatert: 16. oktober 2026 kl. 13:49