Arnljot Gellines vei 15

Arnljot Gellines vei 15, 0657 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 236, bruksnummer 2, ideell andel 1/1
Andelsnummer 6, Lodalen Borettslag, organisasjonsnummer 948152347

Totalt bruksareal BRA: 76 kvm

BRA-i:
1. etasje 65 kvm: Entré, to soverom, kjøkken, bad og stue.

BRA-e:
Kjeller 4 kvm: Kjellerbod.
Loft 7 kvm: Loftsbod.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje 8 kvm: Balkong.

Loftsboden har skråtak som begrenser det måleverdige arealet etter reglene i NS 3940. Gulvflaten på loftsboden er målt til 9 kvm, hvorav 7 kvm er måleverdig som bruksareal (BRA-e). Areal med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 2 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.06.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Marcus Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i en boligblokk oppført i 1958. Bygningen er fundamentert med betong til stedlige masser, og har grunnmur og etasjeskillere i betong. Yttervegger er oppført i betong og murverk, utvendig forblendet med teglstein. Takkonstruksjonen er et saltak, antatt tekket med takstein (ikke besiktiget). Vinduer og balkongdør har 3-lags pressglass produsert i 2025, skiftet i regi av borettslaget. Entrédøren er lyd- og brannklassifisert med kikkhull, og innvendig er det formpressede innerdører. Leiligheten har en vestvendt, overbygget balkong i stålkonstruksjon på ca. 8 m² med terrassebord på tilfarere av tre samt rekkverk i stål, trevirke og glassfelt. Forrige eier rev i 2017 deler av bærevegg mellom kjøkken og stue; arbeidet ble i ettertid omsøkt og godkjent av Plan- og bygningsetaten i desember 2023, og det foreligger ferdigattest samt styregodkjenning. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskap med automatsikringer er plassert i felles gang. Det foreligger eltilsynsrapport og samsvarserklæring etter gjennomført elkontroll og oppgradering av kurser og kabling.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Innvendig dør
- Bad: Det registreres svellemerker på nedre del av dør til bad.

Bad
- Overflater vegger og himling: Overflatene ser visuelt bra ut, tilstandsgrad settes av hensyn til alder.
- Overflater Gulv: Det er registrert sprekk i flis på gulvet utenfor dusjsonen. Tilstandsgraden er satt med hensyn til alder og nevnte avvik.
- Sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
- Sanitærutstyr og innredning: Det registreres svellemerker på nedre del av innredning.
- Ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon.

Kjøkken
- Avtrekk: Kjøkkenet har ventilator med omluft (kullfilter).

Vannledninger
- Vannledninger: Det er påvist at eventuelt lekkasjevann fra rør i rør system ikke ledes til sluk eller annen kompenserende løsning.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.

Helse, miljø og sikkerhet

Rekkverk på balkong eller terrasse
- Rekkverk på balkong eller terrasse: Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Høyden på rekkverket tilfredsstiller ikke dagens krav. "Høyde på rekkverk ved balkonger, tribuner, passasjer og lignende skal være minimum 1,0 m".

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Termostat på varmeovn på det minste soverommet fungerer ikke optimalt, og varmen lar seg ikke skru helt av når sentralvarmeanlegget står på. Termostaten må muligens byttes.

Boligen er modernisert/påkostet i:

2023:
- Byggemeldt og godkjent etablering av åpen løsning mellom kjøkken og stue (bærevegg revet i 2017)

2022:
- Utført elektroarbeider og elkontroll av Hako Elektro AS, herunder oppgradering av kurs til 20A i sikringsskap, kabelbytte, nye stikkontakter og dimmere

2010:
- Bad pusset opp og rør oppgradert, utført av AF Gruppen, samt lagt varmekabler utført av Elektro-Sivert Installasjon AS

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2025/2026:
- Nye brannslukkere til alle leiligheter

2025:
- Utskifting av alle vinduer i leiligheter, loft, oppganger og kjellere, oppussing og maling av inngangspartier med ny membran og beslag, samt maling og oppretting av verandaer

2018:
- Overgang fra fyrkjele til bergvarme

Ifølge selgers egenerklæring:

2022:
- Montering av waterguard og omlegging av vann- og avløpsrør på kjøkken, utført av Andenæs VVS AS

Ukjent årstall:
- Ny kjøkkeninnredning (Epoq) montert av forrige eier

Andelsleilighet i høy første etasje med enkel adkomst og lite innsyn, beliggende i en klassisk boligblokk fra 1958. Boligen har en åpen planløsning etter at deler av bæreveggen mellom kjøkken og stue ble åpnet opp og godkjent med ferdigattest i 2023. I 2025 ble alle vinduer og balkongdøren skiftet i regi av borettslaget, og det elektriske anlegget ble kontrollert og oppgradert i 2022. Badet ble pusset opp i borettslagets regi i 2010. Leiligheten inneholder entré, stue med åpen kjøkkenløsning og utgang til vestvendt balkong, bad og to soverom.

Entré:
Entréen tar imot med laminat på gulv, malte flater og målt takhøyde på 2,50 meter. Rommet har en lyd- og brannklassifisert entrédør med kikkhull, og gir adkomst til leilighetens øvrige rom.

Stue:
Stuen har en åpen løsning mot kjøkkenet og utgang til en vestvendt, overbygget balkong på ca. 8 m² med gode solforhold. Rommet varmes opp med vannbåren varme tilknyttet radiator, har laminatgulv og taklamper med dimmere. Balkongen er oppført i stålkonstruksjon med terrassebord på tretilfarere og rekkverk med glassfelt.

Kjøkken:
Kjøkkeninnredningen fra Epoq har glatte fronter, heltre benkeplate med nedfelt vaskekum og belysning over deler av benkeflaten. Kjøkkenet er utstyrt med integrert induksjonstopp, stekeovn og oppvaskmaskin, samt kullfilterventilator over kokeplassen og montert Waterguard. Rommet har teglstein på vegg, målt takhøyde på 2,51 meter og åpen forbindelse mot stuen.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: mikrobølgeovn, stekeovn, oppvaskmaskin, vaskemaskin.

Bad:
Badet ble oppgradert i 2010 i regi av borettslaget med nye rør og membran. Rommet har flislagte vegger og flislagt gulv med elektrisk gulvvarme, samt malte plater i himling. Innredningen består av servant med underskap, speil, vegghengt klosett, dusjhjørne med forheng, opplegg for vaskemaskin og naturlig avtrekk via lufteluke.

Hovedsoverom:
Hovedsoverommet har laminat på gulv, vindu skiftet i 2025, og ny kabel samt stikkontakt montert i 2022 i forbindelse med elkontroll.

Soverom 2:
Soverommet har laminatgulv, vindu fra 2025 og to stikkontakter montert i 2022.

Overflater:
Gulv: Laminat. Fliser på bad.
Vegger: Malt betong, malte plater og teglstein på kjøkken. Fliser på bad.
Himling: Malt betong. Malte plater på bad.

Lagring:
Leiligheten disponerer en loftsbod med skråtak på ca. 7 m² og en kjellerbod på ca. 4 m². Bodene er plassert på fellesareal.

Følgende hvitevarer medfølger salget: Mikrobølgeovn, stekeovn, oppvaskmaskin, vaskemaskin. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre som medfølger salget: Alle taklamper.

Vannbåren varme og elektrisitet. Radiatorer, samt elektrisk gulvvarme på badet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1958. Det foreligger ferdigattest for boligblokk datert 21.01.1966. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger ferdigattest fra desember 2023 for riving av deler av bærevegg mellom kjøkken og stue. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger, approbert 31.05.1956. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Opprinnelige byggetegninger viser adskilt kjøkken og stue. Deler av bærevegg mellom kjøkken og stue ble i 2017 revet for å etablere en åpen løsning, og endringen er godkjent i henhold til etterfølgende ferdigattest fra 2023.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknummer: 409517
Tinglysningsdato: 25.06.1958
Omhandler: Festekontrakt med festetid med vilkår og bestemmelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 10 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om vann/kloakkledning, elektriske kraftlinjer, skjønn vedrørende felles vannverk/ledning, veg, gjerde, trafostasjon/kiosk, bebyggelse og adkomstrett for allmennheten til friområdet.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten ligger i Kværnerbyen, like ved Svartdalsparken og Alnaelva. Her bor du med turstier og grøntarealer rett utenfor døren. Fra boligen kan du følge turveien gjennom Svartdalen, som går langs elveløpet med fossefall og trebrygger, og som knytter an til stinettet videre opp mot Bryn, Manglerud og Østensjøvannet, samt Alnastien inn mot Lillomarka. Sentralt i Kværnerbyen fungerer torget Smeltedigelen som et bilfritt samlingspunkt med sitteplasser og vannspeil.

Det daglige servicetilbudet er lett tilgjengelig til fots. Både Kiwi i Kværnerbyen og Rema 1000 på Etterstad ligger i gangavstand fra boligen for dagligvarehandelen, sammen med apotek og lokale tilbud. For trening og aktivitet ligger FitnessRoom i Kværnerhallen og Mudo Gym på Etterstad en kort spasertur unna, i tillegg til ballplass på Nygård terrasse. Videre opp mot Vålerenga finner du gater med historisk trehusbebyggelse, kaféer og spisesteder, samt Jordal idrettspark med skatepark og ishall. For familier finnes det flere barnehager like i nærheten, blant annet Eitillstad barnehage og Kværnerdalen barnehage, samt Vålerenga skole og Jordal skole i gangavstand.

Adkomsten og kollektivtilbudet i området er godt tilrettelagt. Fra bussholdeplassen Etterstad vest går busslinje 37 med hyppige avganger inn mot sentrumskjernen. I tillegg går det buss direkte fra Kværnerbyen til Oslo Sentralstasjon med en reisetid på rundt ti minutter. For deg som foretrekker å sykle, går det en sammenhengende sykkeltrasé fra Kværnerbyen og rett inn til Bjørvika og sentrum på under ti minutter. Med bil er det enkel adkomst ut på E6 via nærliggende påkjøring, med en kjøretid til Oslo lufthavn på rundt trettifem minutter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Eitillstad Fus barnehage: 3 min. gange
Dumpa Kanvas-musikkbarnehage: 7 min. gange
Kværnerdalen barnehage: 7 min. gange

Idrett og fritid:
Nygård terrasse ballpl./skøytebane: 6 min. gange
Mudo Gym Etterstad: 6 min. gange
FitnessRoom Kværnerbyen: 9 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 12 822 kvm som tilhører borettslaget.

Det medfølger ikke parkeringsplass til leiligheten. Borettslaget eier aksjer i Garasjelaget. Det gjøres oppmerksom på at det kan påløpe ytterligere kostnader i forbindelse med eventuell overføring av garasje, parkering eller lignende forhold.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.

Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.

Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.

El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for bolig og friområde (park, lek) i henhold til reguleringsplan S-4426, "Reguleringsplan med reg.best. for Arnljot Gellines vei 5-27, gnr. 236, bnr. 1, 2, 3 og 36 samt del av gnr. 135, bnr. 3", datert 28.01.2009, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Ifølge områdeanalysen ligger eiendommen innenfor et aktsomhetsområde for kvikkleire. Risiko for skred på eiendommen er vurdert til ingen, og konsekvens ved skred er vurdert til ingen.

Ifølge områdeanalysen er aktsomhetsgrad for radon på eiendommen vurdert til middels til lav aktsomhet.

Ifølge områdeanalysen berøres eiendommen av gul støysone for støy fra jernbane (Bane NORs jernbanenett, Lden > 58 dB). Det er ingen beregnet støy fra veg, lufthavn eller skytefelt.

Utdrag av plan- og byggesaker i området:

Saksnummer 202212750 - Reguleringssak. Brynsbakken - Oppstartsmøte - Kapasitetsøkende jernbanetiltak. Nytt saksnummer: 2025/06708. I årene fremover er det forventet en befolkningsvekst i og rundt Oslo som gjør at transportbehovet også øker. Hovedmålsettingen til prosjektet er å øke kapasiteten på alle banene som går forbi Brynsbakken i dag, med bakgrunn i tre hovedgrunner: Gardermobanen er overbelastet i dag, sporanordningen i Brynsbakken må tilpasses framtidig togtunnel under Oslo og antall avganger på lokaltogene skal økes. Saken er pt. avsluttet.

Saksnummer 2025/08934 - Byggesak. Arnljot Gellines vei 29 - oppføring av boligblokk på elleve etasjer. Det ble gitt rammetillatelse 14.11.2024. Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune opphevet rammetillatelsen i vedtak datert 31.03.2025. Tiltakshaver USBL Utbygging AS klagde på vedtaket datert 14.04.2025. Statsforvalteren opprettholder kommunens vedtak datert 31.03.2025 (saksnummer 202200843-69). Klagen har ikke ført frem.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringsplaner. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 6 111,04 pr. mnd. og inkluderer: Fyring/varmtvann, fibernett, trappevask, felles bygningsforsikring, forretningsførsel, drift og vedlikehold, kommunale avgifter mv.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 6 000,- pr. år.

Leiligheten er tilknyttet fiber via OBOS Open Net.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter inngår i felleskostnadene til borettslaget.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 543 089,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 51 558,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 369 022,76 pr. 14.10.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 26 855 649,- pr. 14.10.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98207367192
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 14.10.2026: kr 10 342 081,-
Andel av saldo: kr 142 100,65
Innfrielsesdato: 30.06.2040
Type Rente: Flytende
Rente: 5,44 %

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98208639269
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 14.10.2026: kr 16 513 568,-
Andel av saldo: kr 226 922,12
Innfrielsesdato: 30.08.2050
Type Rente: Flytende
Rente: 5,44 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

5 400 000,00 Prisantydning
369 022,76 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 769 022,76 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 778 518,76 Totalpris inkl. omkostninger
5 788 468,76 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Tone-Rita Henriksen

Leiligheten er tilknyttet Lodalen Borettslag.
- Borettslaget består av 72 andeler.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Borettslaget er tilknyttet OBOS.
- Eiendommen er forsikret i Gjensidige Forsikring ASA med polisenummer 90024816.
- Borettslagets hjemmeside er https://vibbo.no/167.
- Dugnad må påregnes.
- Fellesvaskeri med maskiner (tilgang med nøkkelbrikke).
- Felles fryserom.
- Felles tørkeloft over 4. etasje.
- Brannslokningsapparater og røykvarslere tilhører borettslaget og skal ikke fjernes.
- Bytte av batterier i røykvarslere utføres av beboerne selv.
- Det skal ikke hensettes utstyr i oppgangene av hensyn til brannsikkerhet og rømningsveier.

Foretatte påkostninger de senere år:
- 2025/2026: Gjennomført utskifting av samtlige vinduer i leiligheter, loft, oppganger og kjellere. Oppussing, maling, ny membran og beslag over inngangspartiene, samt maling og oppretting av verandaer (kostnad kr 10 271 795).
- 2018: Overgang fra fyrkjele til bergvarme, lånefinansiert med kr 4 400 000.
- 2015: Vedtak om at endeleilighetene i 4. etasje får mulighet til å kjøpe fellesareal (tørkeloft) over leilighetene etter avklaring av rammer og avtaler.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Borettslaget har en frist på 20 dager fra søknaden kom frem til laget. Kjøper har ikke rett til å ta boligen i bruk før søknaden er godkjent, jf. burettslagslova § 4-5.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av OBOS har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Det kreves medlemskap i OBOS for å erverve andelen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 6 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk kr. 3.500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 125,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant. 14 257,00
Foto  kr 6 250,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - faktura til megler  kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0132/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26132

Sist oppdatert: 20. oktober 2026 kl. 18:49