Skansen terrasse 26

Skansen terrasse 26, 1062 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 109, bruksnummer 43, ideell andel 1/1
Andelsnummer 240, Skansen Borettslag, organisasjonsnummer 947 853 627

Totalt bruksareal BRA: 94 kvm

BRA-i:
4. etasje 85 kvm: Entré, toalettrom, bad, 2 soverom, kjøkken, bod og stue.

BRA-e:
1. etasje 6 kvm: Bod merket med nr. 5050.
4. etasje 3 kvm: Bod merket med nr. 5050.

Åpent areal:
4. etasje 11 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 17.04.2026 utført av Kenneth Pettersen v/ Takstkonsulent1 AS.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligblokk bygget i 1981. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser. Grunnmur av betong. Etasjeskillere av betong. Yttervegger oppført med betong/murverk. Flat takkonstruksjon, antatt tekket med asfalttakbelegg/folie (ikke besiktiget). Vinduer med 3-lags energiglass, produsert 2011. Lyd- og brannklassifisert entrédør. Balkongdør med 3-lags energiglass, produsert 2011.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TILSTANDSGRAD 3 Store eller alvorlig avvik:

Våtrom - Bad:
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

TILSTANDSGRAD 2 Avvik som kan kreve tiltak:

Overflater:
- Det er påvist heksesot/støvkondens på overflater.
- Gulvet går stedvis fra hverandre under listen mellom kjøkken og gang.
- Forskjellige gulvoverflater i de forskjellige rommene.
- Misfarging på overflater.

Vannledninger:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.

Avløpsrør:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.

TG IU Konstruksjoner som ikke er undersøkt:

Tekniske installasjoner:
- Varmtvannstank: Sentralt varmtvannsberedning.

Se utfyllende tekst i rapporten. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Velkommen til Skansen Terrasse 26!
En romslig topp-/endeleilighet med idyllisk beliggenhet ved marka. Leiligheten ligger høyt og fritt i 4. etasje med utsikt til skogen og meget lite innsyn. Boligen kan by på blant annet to gode soverom, stor stue, bad og WC samt solrik balkong. Det er heis til etasjeplan. Boligen har behov for modernisering for å møte krav til dagens standard.
Beliggenheten er perfekt for deg som ønsker nærhet til både marka og byen.

Nærmere innhold:

ENTRÉ:
Entré med plass til yttertøy og sko i garderobeskap.

BAD:
Flislagt bad innredet med servant nedfelt i innredning og dusjkabinett. Mekanisk avtrekk.
Badet har fått TG3 og oppussing/renovering må påregnes.

WC:
WC-rom innredet med klosett og servant. Vinylbelegg på gulv.

KJØKKEN OG SPISESTUE:
Separat kjøkken med god skap- og benkeplass. Kjøkkeninnredning fra IKEA med profilerte fronter. Heltre benkeplate med nedfelt vask- og skyllekum. Fliser og belysning over benkeplaten. Integrert koketopp, stekeovn, micro og kombinert kjøl-/frys. Ventilator over kokeplass med avtrekk ut.

I tilknytning til kjøkkenet er det en spisestue med plass til spisebord.

INNVENDIG BOD:
Fra kjøkkenet er det direkte adkomst til innvendig bod på ca. 3,5 kvm. Boden var opprinnelig et grovkjøkken.

SOVEROM I:
Soverom av god størrelse med plass til dobbeltseng og nattbord samt garderobeskap.

SOVEROM II:
Også et soverom av god størrelse som passer godt som barnerom, gjesterom eller kontor. Plass til seng, garderobeskap og skrivepult.

STUE:
Romslig stue med plass til både sofagruppe og spisebord. Vinduer på to sider gir godt med naturlig lys. Utgang til solrik balkong.

BALKONG:
Sørvestvendt balkong på 11 kvm. Her er det god plass til sittegruppe og grill. Gode solforhold med sol fra formiddag til tidlig kveld i følge selger.
Det er markise og utelys på balkongen.

DIVERSE:
- Vinduer og balkongdør fra 2011.
- Lyd- og brannklassifisert entrédør.
- Bod i felles gang i 4. etasje på 3 kvm.
- Bod i 1. etasje på 6 kvm.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Hvitevarer på kjøkken medfølger.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Balkongmøbler og panelovner på soverom, stue og kjøkken kan også medfølge dersom det er ønskelig.

Elektrisk oppvarming.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 26.03.1982 (tidl. adresse Dragonstien 15), ferdigattest for utskiftning av heis datert 18.01.2011 og ferdigattest på fasadearbeid og innglassing av balkonger datert 28.04.2025. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Bod er opprinnelig byggemeldt som grovkjøkken.

Kjøper overtar boligen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst en servitutt på borettslagets eiendom. Denne omhandler bestemmelser om vann/kloakkledninger, regulering av areal i forbindelse med veggrunn/jernbanegrunn og bestemmelse om trafostasjon/kiosk.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte servitutt.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Skansen terrasse 26 ligger idyllisk til på Ellingsrud, i en rolig gate uten gjennomgangstrafikk i borettslaget Skansen. Området er kjent for sitt trygge og barnevennlige bomiljø, med store grøntarealer, lekeplasser og nærhet til marka. Her bor du i naturskjønne omgivelser med Østmarka som nærmeste nabo, hvor du kan nyte flotte turstier, badevann og skiløyper året rundt.

Fra boligen har du svært god tilgang til kollektivtransport. Ellingsrudåsen t-banestasjon ligger ca. 10 minutter unna til fots, og derfra bruker du omtrent 20 minutter med t-bane til Oslo sentrum. Med bil når du Oslo sentrum på ca. 15–20 minutter, og Gardermoen ligger kun ca. 30 minutters kjøretur unna.

Dagligvarehandel kan gjøres på Rema 1000, ca. 6 minutter å gå, hvor det også er post i butikk. Ellers har du Ellingsrudåsen senter, ca. 5 minutter unna med bil eller ca. 10 min gåtur.
Strømmen Storsenter, et av Norges største kjøpesentre, ligger rundt 15 minutter unna med bil, mens Oslo City og Karl Johans gate nås på ca. 20 minutter med t-bane. Både barneskole og barnehage finnes i nærområdet, begge innenfor 5–10 minutters gange.

Skansen borettslag ble oppført tidlig på 1980-tallet og er godt vedlikeholdt med velorganiserte fellesarealer. Her får du en attraktiv kombinasjon av trygghet, nærhet til naturen og en effektiv hverdag med kort vei til både kollektivknutepunkter, servicetilbud og Oslo sentrum.

Boligen sogner til Bakås barneskole og Ellingsrud ungdomsskole.
Det er flere barnehager i området, blant annet:
Frydenlund barnehage (1-5 år) 7 min
Smedbakken Fus barnehage (1-6 år) 10 min
Munkebekken idrettsbarnehage (0-5 år) 10 min

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 36 962,00 m² som tilhører borettslaget. Det er hyggelige fellesarealer med bl.a. fotballbane, lekeplass, sittegrupper, gressplen, naturtomt og pent opparbeidede internveier.

Eier disponerer en garasjeplass med elbil-lader i felles garasjeanlegg. Plassen er merket med nr 5050 Laderen har ikke vært i bruk i følge selger.
Borettslaget har avtale med Aneo Mobility som eier og administrerer ladeanlegg for de som ønsker det. Eier betaler derfor månedspris for drift, service, vedlikehold, oppgradering og strømforbruk.

Ellers gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan V130279 datert 13.02.1979 med tilhørende reguleringsbestemmelser S-2256 datert 09.08.1977. 
Kommunedelplan: KDP-17.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 7.141,- pr. mnd. og inkluderer: varmtvann, diverse drift og vedlikehold, forretningsførsel, styrehonorar og revisjonshonorar, trappevask, kabel-TV fra Telia, nedbetaling andel fellesgjeld mm.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader: kr 6 801,00
Overvåkingsanlegg: kr 105,00
Trappevask: kr 116,00
Kabel-tv: kr 119,00

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune, men for denne boligen betales det pt. ikke eiendomsskatt.

Boligen er tilknyttet telia som leverandør av kabel-tv og grunnpakke er inkludert i fellesutgifter. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 347 160,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no.

Andel formue er kr 8 678,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 451 560,- pr. 13.04.2026.

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 113 645 314,- pr. 13.04.2026 og lånevilkårene er:
Bank: Husbanken
Lånenr.: 11437163 6
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,08%
Restsaldo: kr 807 212,00
Andel av saldo: kr 3 235,52
Kapitalkostnader: 851,63
Innfrielsesdato: 01.12.2027
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 2

Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98208032895
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,89%
Restsaldo: kr 112 838 102,00
Andel av saldo: kr 448 324,65
Kapitalkostnader: kr 2 558,48
Innfrielsesdato: 30.11.2051
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

Dette borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning).

3 800 000,00 Prisantydning

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
3 809 496,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 819 446,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kristin Pederstad og Bård Eliassen

Leiligheten er tilknyttet Skansen Borettslag. Borettslaget består av 253 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Det er ikke tillatt å anskaffe hund eller katt. Styret kan gi dispensasjon fra regel om dyrehold etter husleielovens §5-2. Den som bringer hund eller katt med seg ved tildeling av leilighet, eller som får dispensasjon fra hovedregel, skal undertegne en erklæring.
Borettslaget leier ut ekstra boder dersom disse er ledige. Beboerne må ta kontakt med styrets leder.
Mulighet for leie av aktivitetsrom med kapasitet for 24 personer.
Borettslaget har etablert et lite trimrom i skansen terrasse 28
Fellesvaskeriet er i Skansen terrasse 11, 25 og 26.

Foretatt påkostninger de senere år:
2024: Nye lamper i oppgangene, garasjene, trappegangene og fellesarealene i kjellerne. Alle gulv og trapper i trappeoppgangene ble bonet.
2023: Alle overvannskummene/sandfangerkummene ble tømt med sugepumpe. Stoppekranene for vann til Skansen terrasse 11-17 og 19-23 ble reparert, teleskopene ble også skiftet. Fjærene til garasjeportene ble skiftet. Styringssystemet til garasjeportene ble skiftet. Trimrommet vasket og ryddet. Nedre del av avløpsrørene (bunnrørene) ble spylt med trykkvann og varmtvann. En del propper av varierende størrelse og kompleksitet ble fjernet.
2021: Garasjerehabilitering og etablering av infrastruktur for el-billading.
Ca. 2015: Innglassing av balkonger.

Planlagte påkostninger:
- På generalforsamlingen 5. mai i år skal det stemmes om borettslaget skal få på plass overvåkning i fellesarealer. Hvis det vedtas så vil det føre til en økning i felleskostnader på ca. kr 92,- pr. mnd.
- Renovering/oppgradering av vann- og avløpsrørene må/kan påregnes i løpet av det kommende 10-året. Rørene er fra 1981 og den normale bruksperioden har passert det halve. Ved eventuell oppgradering/renovering av våtrom, anbefales det å kontakte styret i forkant.

I tillegg har følgende stått i årsberetningen de siste årene, og er fortsatt høyst aktuelle:
- Oppgradering av porttelefonanlegget. Dette er allerede vedtatt i følge styreleder, men usikkert når det skal skje. Anlegget er fra byggeåret.
- Rørsystemet i berederrommene.

Iht. årsberetning for 2024 har styret følgende fremtidsprosjekter, som vurderes fortløpende og må innpasses i borettslagets økonomi og drift:
- Bedre brannsikkerheten (Oppgradere røykdetektorer samt knytte disse til brannsentral. Seriekobling).
- Overflateoppussing av fellesvaskeriene.
- Overflateoppussing av fellesrom.
- Omgjøring av de nedlagte kjølerommene.
- Rens, regulering, forbedring av avtrekksventilasjonen.
- Isolering av garasjetrapp i nr. 21. (Stort varmetap, ising om vinteren).
- Etablering av avfallsbrønner.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Forkjøpsretten er forhåndsutlyst og meldefristen er 20.04 kl 23.59.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Det er medlemmer som har meldt interesse ved forhåndsvarsling. Kontakt megler for mer informasjon.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,50 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Kunderabatt iht. avtale  kr -7 200,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse (2 første til prisen av 1)  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 3 125,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 9 388,10
Foto kr 8 750,00
Rapport fra takstmann  kr 10 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 39-0079/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årvoll
Lofthusveien 66, 0588, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR39.2679

Sist oppdatert: 20. april 2026 kl. 18:31