Sundet 30

Sundet 30, 3950 BREVIK
Kommunenummer 4001, gårdsnummer 33, bruksnummer 419, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 59 kvm

BRA-i:
Fritidsbolig:
1. etasje 52 kvm: Stue, kjøkken og to soverom.

BRA-e:
Uthus:
1. etasje 7 kvm:

Åpent areal:
Fritidsbolig:
81 kvm: Terrasse

Kommentar til areal:
Det gjøres oppmerksom på at NS3940:2023 i utgangspunktet krever at en boenhet innehar alle hovedfunksjoner (stue, kjøkken, soverom, bad og toalett) for å kunne klassifiseres som internt bruksareal/BRA-i. Arealet i bruksenhetens hoveddel er likevel vurdert til å være en boenhet (BRA-i) selv om enkelte av hovedfunksjonene ikke er oppfylt (bad og toalett er ikke etablert). Tørrtoalett ligger i uthus. Uthuset står ikke plassert på tomten, men det er tinglyst rett til bruk av dette. Det presiseres at vurderingen er en klar skjønnsvurdering, og baseres på tolkninger og observasjoner gjort på befaringsdagen.

Arealet på to hemser måles til sammen til ca. 19 kvm (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.
Det gjøres oppmerksom på at deler av terrasse grenser mot fjell. Arealavvik kan forekomme.

Uthus har et totalt gulvareal (GUA) på 14 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 7 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene
som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 7 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.09.2026 utført av Anticimex Sandefjord AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur av naturstein, pilarer og mur-/betongkonstruksjon. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Yttervegger i trekonstruksjon med utvendig stående trekledning. Yttertak med saltaksform av trekonstruksjon tekket med takstein. Ytterdør med profilert flate. Vinduer med karmer/rammer av tre med to-lags glass. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.  

Hytta og tomten har en rik historie, men oppgradering må påregnes. De største postene gjelder krypkjeller, grunnmur og drenering, i tillegg til tak og fasader. Den bygningssakkyndige har anslått samlede kostnader for TG3-avvikene til ca. mellom kr. 220.000,- og kr. 605.000,-. Prisantydningen er satt ut fra eiendommens beliggenhet, tomt og rettigheter, og tar høyde for dette oppgraderingsbehovet. Nåverende eier har brukt hytten slik den er.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:

Kjøkken:
- Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper.
- Ventilator: Ukjent om ventilatoren gir tilstrekkelig avtrekk. Ved funksjonstest registreres liten effekt.
- Innredning: Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader. Benkeplate er sprekt og løs. Vask er løs. Innredningen er plassert rett på gulv, uten sokkel.

Tekniske anlegg:
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Det observeres uisolerte vannrør i krypkjeller. Se under avløp.
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Det observeres uisolerte avløpsrør i krypkjeller. Avløpsrør i krypkjeller er ikke sammenkoblet. Røropplegg i boligen bærer preg av ufagmessige utførelser med den risiko dette innebærer.
- Varmtvannsbereder: Varmtvannsberederen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring. Normalt skal lekkasjevann ledes til sluk, eller ha alternativ sikring mot fuktskader som for eksempel automatisk vannstopper med fuktsensor. Se også under punktet "Kjøkken - Overflater gulv" angående fuktmåling, da årsak kan være lekkasje fra berederen.

Kommentar fra selger: Nåværende eier bruker stoppekran på utsiden av hytta, slik at vannet bare står på når hytta er i bruk.

Andre rom:
- Overflate himling: Himlingsflater bærer preg av aldersrelaterte slitasjer og har enkelte skader. Det observeres stedvise råteskader. Forholdet vurderes å være fra tidligere lekkasjer. Fuktskjolder observeres ved pipe. Det ble ikke registrert forhøyede fuktverdier på befaringstidspunktet. Spor etter treskadeinnsekter og gnagere. Se eget punkt om skadedyr.
- Innerdører: Dørbladet på ett soverom kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt. Konsekvens er at dette påvirker brukerfunksjonen og slitasjer. Justering av dør/karm eller lignende tiltak bør påregnes.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.
- Annet: Det vurderes å ikke være etablert dampsperre mot varm og kald sone i boligen. Kondens kan påvirke treverk, isolasjon og andre bygningsdeler.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen:
- Skorsteiner inne i boligen: Til informasjon er vurderingen av pipen er begrenset til en visuell kontroll av synlige flater, og omfatter ikke funksjonstesting, aldersvurderinger eller inspeksjon av pipens innside (innvendig pipeløp). Det observeres enkelte riss/sprekker på skorsteinen.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling) - 1.etasje:
- Skjevhetsmåling: Det er på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 20 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket vesentlige/merkbare skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent, men råteskader i krypkjeller, konstruksjoner og/eller skjevheter i grunnmur kan være sannsynlig årsak. Se kommentarer under punktene "Krypkjeller" og "Grunnmur, fundament". Målingene er foretatt i en eldre bygning, hvor skjevheter er langt mer påregnelige enn i nyere bygg.

Skadedyr og fuktkrevende insekter:
- Annet: Det observeres spor etter gnagere og treskadeinsekter i boligen. Åpninger i gulv under kjøkkenvask vurderes som en mulig inntrekksvei for gnagere, men det kan være andre skjulte åpninger eller inntrekksveier i boligen som ikke er kartlagt.

Yttervegger inkl. fasader:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere yttervegger og fasader (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Ytterkledningens materialer har slitasjer med stedvise råteskader. Vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå, med den begrensing dette innebærer. Stikktaking er utført på typiske skadesteder som var tilgjengelig uten bruk av stige. Det er stedvis liten avstand mellom kledningens underkant og terrenget/terrasse. Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.
Basert på bygningsdelenes samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold, lokale utbedringer og utskiftning der dette vises nødvendig. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

Vinduer og ytterdører:
- Vinduer og omramming: Vinduer viser tegn til slitasje, elde, stedvise råteskader og andre aldersrelaterte skader. Vinduene har dermed nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Ytterdører og omramming: Døren viser symptomer på slitasje, og det registreres tegn på begynnende svelling (oppfuktning) i dørbladet. Det er ikke registrert tegn på større skader, men konsekvens er usikker fremtidig funksjon, og forholdet peker på behov for tiltak.

Yttertak:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere yttertaket med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Taket er inspisert fra bakkeplan, med de begrensningene dette innebærer. Ventilasjonen av takkonstruksjonen vurderes til å være utilstrekkelig. Konsekvens er at utilstrekkelig ventilasjon kan medføre fuktskader grunnet kondensskader, snøsmelting og lignende forhold. Takkonstruksjonen viser tegn til deformasjoner, skjevheter og svanker.
Taktekkingen (med tilhørende bygningsdeler) har høy alder og betydelig slitasje. Ved en eventuell utskifting vil det erfaringsmessig kunne bli oppdaget ytterligere forhold som følge av de avvikene som her registreres. Det registreres at pipen har en høyde som er lavere (over tak) enn det som er anbefalt. Konsekvens er at dette kan påvirke brannsikkerheten. Pipen bærer preg av alder og slitasjer.
Basert på bygningsdelens samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes utskifting av taktekking. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

Terrasse / platting:
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på terrassen (og rekkverk) viser tegn til slitasje, sprekker og skader. Det er stedvis liten og ingen avstand mellom treverk og terrenget.
- Konstruksjon og fundamenter: Det observeres tegn til svikt i terrassens fundamenter, med stedvise setninger/skjevheter i konstruksjonen som resultat. Årsaken vurderes å kunne være feil med utførelsen.

Stikkledninger og tanker:
- Utvendige avløpsledninger: Boligen har innlagt vann, men har ikke godkjent utslippstillatelse. Det er i følge selger ikke gitt pålegg om utbedring/tilkobling men at saken er til behandling. Eksakt hvilke tiltak som kan komme er ikke avklart.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:

Kjøkken:
- Overflate gulv: Det observeres fuktskjolder i gulv ved vask/varmtvannsbereder. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til 23,6 vektprosent. Dette måleresultatet tilsier at det ble registrert kritisk høyt fuktnivå i konstruksjonen, som vurderes til å være en pågående fuktskade. Eksakt årsak er ikke kjent og kan ikke fastslås før det gjøres ytterligere undersøkelser. Skjulte eller bakenforliggende skader kan ikke avkreftes. Konsekvens/foreslått tiltak er at det må gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge eksakt tilstand, omfang, årsakssammenhenger og hvilke tiltak som er nødvendige. Sjablongmessig prisanslag i rapporten gjelder for ytterligere undersøkelser og lokal utbedring.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen:
- Ildsteder: Ildsted har ingen underliggende ubrennbar plate. Konsekvensen er at glør og gnister kan treffe brennbart materiale/gulvet når ildstedet brukes, noe som medfører risiko for brannsikkerheten. Foreslått strakstiltak og underliggende sjablongmessige prisanslag i rapporten gjelder for etablering av ubrennbar plate på gulv.

Krypkjeller (innvendig inspeksjon):
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere krypkjelleren (og tilhørende/omliggende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Krypkjelleren har stedvis redusert tilkomst, noe som ikke gir tilstrekkelig grunnlag for en fullstendig vurdering. Det er påvist svikt og konstaterte råteskader i bærende konstruksjoner. Det er observert tegn på ufagmessig arbeid på enkelte bærekonstruksjoner. Konsekvens er at arbeider på slike komplekse deler av bygningen krever fagspesifikk kompetanse, for å sikre at arbeidet gjøres på rett måte, og at kvaliteten blir tilstrekkelig. Det observeres stedvise åpninger i bjelkelaget. Konsekvens er at åpninger for eksempel kan medføre økt varmetap, kondensfare og risiko for inntrekk av gnagere. Det observeres tilsig av fukt på grunnen. Forholdet tyder på at fukt transporteres inn i krypkjelleren fra utsiden. Konsekvens er økt risiko for fuktrelaterte skader. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til 39,3 vektprosent. Dette tilsier kritiske fuktverdier i konstruksjonen, noe som tyder på pågående fuktskade. Skjulte eller bakenforliggende skader kan ikke avkreftes.
Basert på bygningsdelenes samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over må det påregnes tiltak grunnet påviste skader og funksjonssvikt. Det er ikke kjent om forholdene har ført til følgeskader i andre konstruksjoner. Utvendige forhold har stor betydning for krypkjellerens tilstand og skadepotensial. Vurderingen av disse utvendige forholdene er kun omtalt under punktet «Drenering», og opplysningene som gis der må derfor ses i sammenheng med opplysninger som gis under dette punktet. En fagkyndig bør kartlegge og vurdere forholdene i sin helhet, slik at nødvendige strakstiltak og omfanget av skadene avklares. Sjablongmessig prisanslag i rapporten gjelder for lokale utbedringer.

Grunnmur, fundament:
- Grunnmur og fundament: Det observeres betydelige skjevheter, utglidninger og svikt i grunnmur/fundamentene. De deler av utførelsen på gjeldende bygningsdeler som lar seg undersøke, bærer ikke preg av faglig god utførelse. Konsekvens er at dette medfører risiko for videre følgeskader i bygningen dersom det ikke foretas utbedringer. Foreslått strakstiltak er at det gjennomføres ytterligere undersøkelser av en fagkyndig for å kartlegge omfang, eventuelle følgeskader og eksakt hvilke tiltak som er nødvendig. Sjablongmessig prisanslag i rapporten gjelder for ytterligere undersøkelser og lokale utbedringer.

Drenering:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Boligen har fuktproblemer i krypkjeller, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Alderen på dreneringen underbygger denne konklusjonen. Forholdet må ses i sammenheng med rapportens øvrige risikoopplysninger som omtaler bygningsdeler som er i direkte eller nær kontakt med bakken. Terrenget rundt boligen har stedvis lite fall, og enkelte områder har fall inn mot boligen. Konsekvensen av dette er økt fuktbelastning på grunnmuren og tilknyttede konstruksjoner. Det vurderes at det til tider samles vann i krypkjelleren. Det er etablert en dreneringskum på vestsiden av boligen med lensepumpe. Lensepumpe med elektrisk kobling er en provisorisk løsning med strømledning gjennom kjøkkenvindu.
Dreneringens funksjon påvirker boligens bruksområder og bygningstekniske tilstand. Forhold som påvirker funksjonen er i hovedsak nedgravd og skjult, noe som medfører at tilstanden ikke kan fastslås ved visuell inspeksjon. Dette gjelder blant annet forhold som fuktbeskyttelse av konstruksjoner mot terreng, grunnforhold og tilstand på rør og lignende. Forholdene påvirker særlig konstruksjoner som er i direkte eller nær kontakt med bakken. Lokale og fremtidige klimaforhold er også en påvirkningsfaktor.
Basert på hovedmomentene som nevnes over er foreslått tiltak at det gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge omfang, eventuelle følgeskader og eksakt hvilke tiltak som er nødvendig. Sjablongmessig prisanslag i rapporten gjelder for utskifting.

Andre byggverk:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere bygningen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Materialer viser tydelige tegn til elde, og det er registrert råteskader. Konsekvens er at materialer er utsatt for en pågående nedbrytning, og følgeskader i konstruksjoner kan ikke utelukkes. Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) har høy alder, betydelig slitasje, og det er registrert skader. Konsekvens er at levetiden anses som overskredet, og bygningsdelen har nådd en alder og tilstand der utskifting må påregnes. Store deler av overflater inne i bygget var ikke tilgjengelige for inspeksjon på grunn av inventar som var oppbevart i rommet på befaringsdagen. Konsekvens er at det kan være skader, feil eller mangler som ikke lot seg registrere grunnet denne begrensningen i inspeksjonsmuligheten.
Basert på byggverkets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over må det påregnes tiltak grunnet påviste skader og funksjonssvikt. En fagkyndig bør kartlegge og vurdere forholdene i sin helhet, slik at nødvendige tiltak og omfanget av skadene avklares. Sjablongmessig prisanslag i rapporten gjelder for lokale utbedringer.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Hytta har enkel standard med tregulv, malt panel, laftet tømmer og plater på vegger. Himlingen er åpnet opp for maksimal takhøyde og lys i stua. Det er to hemser, og på den største hemsen er det er bygget inn to senger (ikke godkjent som BRA). Kjøkkeninnredning med profilerte fronter og heltre benkeplate har integrert komfyr, oppvaskmaskin, keramisk koketopp, ventilator og kjøl- og fryseskap. Vaskemaskin har også fått plass i innredningen. Hvitevarene medfølger i handelen. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Peisovn i stue, ellers elektrisk oppvarming. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen er fra 1855 og har vært brukt til fritidsboligformål siden 1950 tallet. 

Kommunen opplyser at det verken foreligger godkjente plantegninger, midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet, noe som er normalt for eiendommer fra denne tidsperioden.

Da forrige eier utvidet terrassen i 2020 mottok kommunen en merknad om ulovlig utvidelse. Kommunen opplyste 02.03.2021 at en en marginal del av terrassen synes å være plassert utenfor byggegrense mot sjø i kommuneplanens arealdel, men at tiltaket etter en konkret vurdering er av mindre betydning, og at kommunen avstår fra å forfølge ulovligheten. I e-post 25.09.2026 bekrefter kommunen at saken ble avsluttet i 2021. Kommunen har samtidig presisert at utvidelsen ikke er godkjent etter plan- og bygningsloven.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Eiendommen har følgende tinglyste rettigheter på gnr. 33, bnr. 72 (dokumentnr. 756623, tinglyst 14.09.2012):
– Rett til fast båtplass (båtfeste) på felles brygge. Båtplassen er angitt inne i bukten iht. skisse i tinglyst dokument. Brygga er felles med Union sommerboligers to hytter.
– Rett til bruk av bod/uthus syd for hytta.
– Rett til adkomst over gnr. 33, bnr. 72.

Eiendommen har en lang historie og tomten ble første gang festet bort i 1855 (tomt nr. 2). Det fortelles om at det første ekteparet som bosatte seg her hadde 6 barn og at de holdt en ku. Mannen i huset livnærte seg helst som bjelkehogger. Ett av barna overtok eiendommen omkring 1870 også de hadde 6 barn, far i huset var først sjømann, men ble etterhvert skomaker. Ved siden av hadde de to kuer og litt hage. Senere ble eiendommen overført til et barnebarn som seilte i handelsflåten under 2. verdenskrig. Han ble borte i et forlis og moren hans arvet eiendommen. Hun solgte det da til Herre fabrikker som feriested. Da Herre fabrikker ble nedlagt ble stedet solgt til Union fabrikker i Skien. Union fradelte tomten i 2011 og solgte den i 2012. De beholdt to andre hytter litt lenger inn på Øya og en strand parsell der brygga ligger.

Denne koselige hytta ligger fint til, østvendt med gode solforhold nesten helt syd på Sandøya med flott utsikt utover sjøen, inn i bukta og utover fjorden. Sandøya er en skikkelig sommerøy med koselige turstier og lange sandstrender hvor både feriegjester og fastboende nyter sommeren. Det går bilferge fra Brevik hele året. Et barnevennlig sommerparadis med gangavstand til lekeplass og fotballbane, og svært lite biltrafikk. Hvis man ønsker kan man gå eller sykle til øyas bistro nede i havna. Nord på øya er det offentlig badeplass, campingplass og sommeråpen kiosk. Skjærgården i området er variert og vakker. Sommerbyen Brevik ligger rett på andre siden av fjorden, men det er også korte båtturer til Langesund og Helgeroa som ligger ytterst mot Skagerak. For handleturer anbefales butikken på Sandøya som ligger noen hundre meter unna eller kjøpesenteret Brotorvet på Stathelle. På godværsdager er turen til Kragerø eller Jomfruland også innenfor rekkevidde.

Det går bilferge fra Brevik med relativt hyppige avganger. Man kan parkere ved postkassene ca. 500m fra hytta og gå den siste biten via en markert sti. Det er også tilkomst med båt, og man kan legge til rett foran eiendommen på tinglyst bryggeplass. (Eiendommen har tinglyst adkomstrett over gnr. 33, bnr. 72.)

Eiet tomt på 1 865 kvm med ca. 10 meter strandlinje. Tomten består hovedsakelig av gresslette ned mot sjøen der det er en liten sandstrand. Nord for hytta er det en forholdsvis flat gresslette. Langs hyttas østside mot sjøen er det stor terrasse i trevirke. For øvrig består eiendommen også av noe naturtomt.

Eiendommen har adkomst via sjøen fra brygga eller via sti fra offentlig vei på øya.

Eiendommen er tilknyttet kommunal vannledning via private stikkledninger. Denne er trolig registrert til hytteveggen, men vann er lagt inn på kjøkken og dette er det trolig ikke søkt om. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til fritidsboligen. Det ligger kommunal avløpsledning i nærheten av eiendommen og det er også gjort forberedelse for tilknytning. Eier av naboeiendom hvor tilknytningspunktet ligger har positiv uttalt i en mail at det vil være mulig å tilknytte avløp til allerede montert pumpekum. Pris for tilkobling må avklares med vann- og avløpslaget og eier av naboeiendommen som er Union sommerboliger.

I uthuset er det installert biologisk toalett. Boden er plassert utenfor tomten, men eier av eiendommen har tinglyst rett til bruk av denne.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplanens arealdel 2018-2030 datert 13.06.2019 avsatt til: Nåværende boligbebyggelse, bevaring naturmiljø og flomfare.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr. 8.628,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, fritidsrenovasjon og eiendomsskatt. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 6.000,- pr. år. / 1.500 kwh. pr. år. Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Fritidsboligen har en årlig forsikringspremie på kr 4.944,-.
Fritidsboligen har lagt inn fiber, men det er per tid ikke tegnet et abonnement for internett.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2025 var kr. 621.500,- ifølge selgers skattemelding.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

4 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

100 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
101 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
120 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 101 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 120 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Susanne Lindtein og Tom Lindtein

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i denne delen av Porsgrunn kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet om at boplikten ikke gjelder for denne eiendommen.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 3,75 % av salgssummen.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke Fritid  kr 29 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Porsgrunn inkl tegninger  kr 3 153,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport Hytte under 150 kvm  kr 17 500,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Tomt/Fritid regnes av prisant.  kr 29 026,-
Foto - inkl. drone  kr 5 000,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 28-0049/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bamble og Porsgrunn
Strandgata 22, 3960, STATHELLE
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR28.2649

Sist oppdatert: 16. oktober 2026 kl. 15:23