Gyssestadkollen 71

Gyssestadkollen 71, 1341 SLEPENDEN
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 53, bruksnummer 81

Totalt bruksareal BRA: 204 kvm

BRA-i:
Kjelleretasje 60 kvm: Trapperom, gang, bad, toalettrom og to boder.
1. etasje 104 kvm: Entré, gang, bad, stue, kjøkken, spisestue, to soverom og omkledningsrom.

BRA-e:
Kjelleretasje 26 kvm: Uteboder på 18 kvm og 8 kvm.
1. etasje 14 kvm: Utebod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 77 kvm: Terrasser på 43 kvm og 34 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 14.10.2026 utført av Anticimex AS v/Knut Johnsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten en enebolig oppført i 1940 med kjeller. Grunnmur er av betong, og det er krypkjeller under deler av boligen. Yttervegger er oppført i tømmer og kledd med stående trekledning, som ble beiset i 2022. Etasjeskillere er i trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner er utvendig tekket med metallplater fra 1977, som ble spylt og malt i 2022. Takrenner og nedløp er i metall, og boligen har teglsteinsskorstein med pusset pipe og pipetopp i skifer. Vinduer og terrassedør har karmer og rammer av tre fra byggeår, samt vinduer fra 1989 på bad i 1. etasje og ca. 1990 på bad i kjeller. Entrédør har glassfelter og overbygg. Det er utgang fra entré til terrasse på 34 m² og utgang fra spisestue til terrasse på 43 m² oppført i 2015.

Frittstående utebod på 14 m² er oppført i trekonstruksjoner med stående trekledning og saltak tekket med shingel. Ifølge eier har boden isolerte vegger og uisolert tak. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskap er plassert i gang og er utstyrt med automatsikringer. Det elektriske anlegget ble totalrehabilitert i 1989, med oppgraderinger i 2015/2016 og nytt sikringsskap fra 2016.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Kjeller Bad
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Bad i kjeller har ikke fullverdig vanntett sjikt på gulv- og veggflater, noe som ikke oppfyller dagens forventing til et våtrom. Selv om tilsvarende løsninger er vanlig i eldre bygninger, gir dette begrenset beskyttelse mot fukt. Sjablongmessig prisanslag Kr 100 000 - 300 000,-.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjeller Bad
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløp (inkl. sluk): Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjon: Tilluftsspalte i dør eller lignende er ikke etablert. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.

Kjøkken
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjon: Kjøkkenet har ingen tilluftsventil.
- Innredning: Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader.

Kjøkken i bod i kjeller
- Ventilasjon: Kjøkkenet har ingen tilluftsventil.

Toalettrom
- Overflate vegg: Det er påvist malingsavflassing på nedre del av vegger som følge av fuktvandringer i konstruksjonen.
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.

Tekniske anlegg
- Vannrør: Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Boligens avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk samt noe knirk i soverom 2.
- Innerdører: Dørbladet mellom gang/spisestue kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt, og det mangler to glass på dør mellom entré og gang.
- Ventilasjon: Stue og spisestue mangler tilluftsventiler.

Rom under terreng
- Overflate gulv: Det observeres tegn til sprekk i en gulvflis ved trapp.
- Ventilasjon: Trapperom og rom benyttet som soverom har ingen tilluftsventiler.
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er påvist feil bruk av plastisolasjon (isopor) i utlektet veggkonstruksjon.

Loft
- Kontroll av diffusjonssperre: Det er ikke etablert dampsperre mellom underliggende etasje og loftet.

Ildsteder og skorsteiner
- Ildsteder: Avstanden fra ildsted i gang til brennbart materiale er målt til under 30 cm, og det er fyringsforbud på nåværende peisovn.

Innvendige trapper
- Tilstand: Trappen bærer samlet sett preg av aldersrelatert slitasje og noe knirk.

Etasjeskiller og gulv på grunn
- 1. Etasje: Det er avdekket stedvise lokale høydeforskjeller på opptil 16 mm i stue og 14 mm i spisestue.

Krypkjeller
- Tilsig av vann og fuktsperre mot grunn: Det er ikke registrert fuktsperre mot grunnen i krypkjelleren.
- Stikktaking i treverk, fukt og fuktmålinger: Bygningsdelen bør holdes under oppsikt; det er ikke registrert forhøyede fuktverdier eller påvist råteskader i tilgjengelig treverk.
- Skadedyr: Spor etter gnagere er observert for noen år tilbake.

Skadedyr og fuktkrevende insekter
- Gnagere: Huseier opplyser om observasjoner av mus i krypkjeller for noen år tilbake.

Yttervegger
- Ytterkledning: Ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde.
- Lufting av ytterkledning: Det er ikke etablert spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.
- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker, og det er registrert sprekk i glass på tre vinduer.
- Ytterdører og omramming: Ytterdører og terrassedør har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Yttertak
- Inspeksjonsmulighet: Vurderingene av yttertaket er kun gjort fra toppen av en stige.
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde, og har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Takrenner og utvendige nedløp: Takrenner og nedløp viser begynnende tegn til slitasje og elde.

Terrasse ved entré (34 m²)
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på terrassen og deler av rekkverk viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader.
- Konstruksjon og fundamenter: Det registreres tegn til fuktskader på konstruksjonsoppbygningen til terrassen.

Terrasse ved spisestue (43 m²)
- Konstruksjon og fundamenter: Det observeres tegn til skjevheter i terrassens fundamenter, med setninger i konstruksjonen.

Utvendig trapp i tre ved terrasse
- Tilstand: Trappetrinn er ikke tilfredsstillende festet på trapp ved gavlvegg.

Grunnmur og fundament
- Grunnmur og fundament: Avskalling av maling/murpuss observeres stedvis på grunnmuren.

Drenering
- Helhetsvurdering: Dreneringen har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker, grunnmuren vurderes å ikke være beskyttet med utvendig fuktsperre, og takvann er ikke ledet tilstrekkelig vekk fra bygningen/grunnmuren.

Andre byggverk
- Integrert utebod under terrasse (18 m²): Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv mot grunn som følge av fuktvandringer, og porten viser tegn til alder og slitasje.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

1. Etasje Bad
- Kontroll i tilliggende konstruksjon: Hulltaking og fuktmåling er ikke utført fordi våtrommets vegger er av tømmer/heltre.

Kjeller Bad
- Kontroll i tilliggende konstruksjon: Hulltaking og fuktmåling er ikke utført fordi våtrommets vegger er av mur/betong.

Yttertak
- Undertak: Undertaket kunne ikke undersøkes fordi takplatene er festet på en slik måte at undersøkelser ikke var mulig.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Rekkverkshøyder, lysåpninger, håndløper og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft.
Det registreres følgende:
Trappen har ikke håndløper på begge sider.
Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Utvendig trapp i tre ved terrasse
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft.
Det registreres følgende:
Trappen mangler fullverdig rekkverk, noe som medfører fallfare.
Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Forstøtningsmur
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft.
Det registreres følgende:
Forstøtningsmuren mangler fullverdig rekkverk, noe som medfører fallfare.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Parafinvarmeanlegg samt parafintank i garasjen ble fjernet i 2014. Det ble lagt varmefolie i vindfang, gang og stue i 2016, og gulv ble skiftet og isolert i 1. etasje (stue, spisestue, gang og vindfang) i 2015 av eier. Eier bemerker også noen sprekker i gulv og tak i garasje/bod, samt at garasjedørene har seget noe.

Boligen er modernisert/påkostet i:

2023:
- Spyling og maling av metallplater på yttertak

2022:
- Oppgradert baderom i 1. etasje, utført av Rørkompaniet AS (FDV-dokumentasjon foreligger)
- Montert dusjkabinett på bad i kjeller
- Ny 200-liters varmtvannsbereder i kjeller med automatisk vannstopper og fuktsensor
- Beiset utvendig kledning

2018:
- Ny peisovn installert i stue

2016:
- Oppgraderinger på det elektriske anlegget og nytt sikringsskap med automatsikringer, samt lagt varmefolie i vindfang, gang og stue

2015:
- Oppføring av terrasse på 43 m² med utgang fra spisestue

2009–2025:
- Diverse arbeider på det elektriske anlegget

Ukjent årstall:
- Innredet kjeller med utlektede vegger, trapperom, gang, bad, toalettrom og to boder
- Etablert kjøkkeninnredning i bod i kjeller. På kjøkkenet er vann- og avløp er koblet ut, men det er montert kjøkkenventilator med utlufting.

Frittliggende enebolig fra 1940 beliggende innerst i blindvei på en romslig tomt med utsikt mot sjøen og Kalvøya. Boligen er oppført over to plan og preges av opprinnelig karakter med tømmerkonstruksjoner, kombinert med oppgraderte løsninger som baderom fra 2022 og en stor terrasse fra 2015.

Entré og gang:
Inngangspartiet har overbygg over entrédøren, som er utstyrt med glassfelt. Entréen og gangen har heltre parkett med varmefolie. Fra entréen er det direkte utgang til en sørvendt terrasse i trekonstruksjoner med rekkverk av tre, utebelysning og utvendig stikkontakt. Gangen knytter sammen etasjens oppholdsrom, soveromsfløy og bad.

Stue:
Stuen har heltre-gulv, vegger kledd med synlig tømmer, samt panelbord i himling. Rommet er utstyrt med en tradisjonell åpen peis og en peisovn fra 2018. Gulvet har installert varmefolie for jevn oppvarming. En åpen overgang leder inn til spisestuen.

Spisestue:
Spisestuen har heltre-gulv og overflater med synlig tømmer. Fra spisestuen er det utgang via terrassedør til en terrasse oppført i 2015. Terrassen har dekke av terrassebord, rekkverk i tre og glass, uttrekkbar sidemarkise, utebelysning og stikkontakt, samt utsikt mot sjøen og Kalvøya.

Kjøkken:
Kjøkkenet i 1. etasje har innredning fra byggeår med glatte fronter, benkeplate i heltre samt benkeplate i rustfritt stål med nedfelt oppvaskkum. Kjøkkenet er utstyrt med benkeskapsbelysning, stikkontakter over benk, integrert stekeovn og platetopp, frittstående kombiskap og oppvaskmaskin, samt ventilator i overskap og brannslange under kjøkkenbenk. Rommet har tregulv, malt panel på vegger og panelbord i himling.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: vaskemaskin, tørketrommel, infrarød badstu, kjøleskap, mikrobølgeovn, stekeovn, kokeplate, avtrekksvifte uten lys. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. Det gjøres særskilt oppmerksom på at avtrekksvifte uten lys samt isbitmaskin og sodastreamenhet i kombiskap har skade eller manglende funksjon.

Bad 1. etasje:
Baderommet i 1. etasje ble oppgradert i 2022 og har flislagte vegger, flislagt gulv med gulvvarme og nedsenket himling med downlights. Innredningen består av vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur, speilskap med overlys, vegghengt skap ved speilskap og gulvstående baderomsmøbel. Videre er badet utstyrt med dusjhjørne med dører, vegghengt dusjarmatur med hånddusj og regndusj, vegghengt toalett (Geberit Aquaclean Mera Comfort) samt mekanisk avtrekksvifte i vegg.

To soverom og omkledningsrom:
I 1. etasje ligger to soverom med tregulv, panelte vegger og himling med panelbord. I tilknytning til gangen ligger et eget omkledningsrom med laminat på gulv.

Trapperom og gang i kjeller:
Innvendig trapp i tre fører ned til kjelleretasjen. Trapperommet og gangen har flislagte gulv med gulvvarme, malte vegger og nedsenket himling med downlights i trapperommet.

Innredet rom og kjøkken i kjeller:
Kjelleretasjen har et rom innredet med tregulv og utlektede vegger som har vært benyttet som soverom, samt en bod utstyrt med kjøkkeninnredning med glatte fronter, benkeplate av tre og nedfelt kjøkkenvask. Ventilator i overskap og frittstående kjøleskap med fryser. Rommene i kjelleren er ikke godkjent for varig opphold.

Bad i kjeller:
Baderom i kjeller med flislagt gulv, vegger med fliser og malt mur, samt malt himlingsflate. Rommet er utstyrt med vegghengt servant med armatur, speil over servant, dusjkabinett med dusjarmatur fra 2022, infrarød badstuemodul, opplegg for vaskemaskin og naturlig avtrekksventil på vegg. Badet har et oppgraderingsbehov.

Toalettrom i kjeller:
Toalettrommet har flislagt gulv med gulvvarme, malte vegger og malt himling. Rommet er utstyrt med toalett, vegghengt servant med armatur, speil og belysning på vegg over servant, samt naturlig avtrekksventil i himling.

Overflater:
Gulv: Heltre-gulv i stue og spisestue. Tregulv på kjøkken og soverom i 1. etasje samt i innredet rom i kjeller. Laminat i omkledningsrom og i kjellerbod. Fliser på baderom, toalettrom samt trapperom og gang i kjeller.
Vegger: Synlig tømmer i stue og spisestue. Fliser på bad i 1. etasje. Fliser og malt mur på bad i kjeller. Malte veggflater i toalettrom og øvrige rom i kjeller.
Himling: Panelbord i stue, spisestue og kjøkken i 1. etasje samt i kjellerbod. Malte himlingsflater på toalettrom og bad i kjeller. Nedsenket himling med downlights på bad i 1. etasje og i trapperom i kjeller.

Lagring:
Boligen har omkledningsrom i 1. etasje samt to boder i kjelleretasjen (hvorav én innredet med enkel kjøkkeninnredning). Ekstern lagringsplass i integrert utebod på 18 m² i betongkonstruksjoner under terrasse med utvendig takmembran, integrert utebod på 8 m² i trekonstruksjoner ved gavlvegg med pulttak tekket med shingel, samt frittstående utebod på 14 m² i trekonstruksjoner med isolerte vegger og saltak tekket med shingel.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende hvitevarer medfølger salget: Vaskemaskin, tørketrommel, infrarød badstu, kjøleskap, mikrobølgeovn, stekeovn, kokeplate, avtrekksvifte uten lys. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Elektrisitet og vedfyring. Boligen har panelovner og gulvvarme på bad i 1. etasje, på toalettrom, samt i trapperom og gang i kjeller. I stuen er det åpen peis og peisovn fra 2018. Det er ilagt fyringsforbud på peisovn i gang grunnet avstand under 30 cm til brennbart materiale.

Det er registrert avvik fra brann- og feiervesenet: Det er ikke montert tilfredsstillende beskyttelsesplate foran ildsted (registrert 08.08.2019).

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1940. Kommunen opplyser at det verken foreligger midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Det foreligger ferdigattest datert 02.07.2015 for rehabilitering og utvidelse av eksisterende terrasse (tiltaket omfattet også takoverbygg over kjellerinngang og utebod som tilbygg, jf. tillatelse til mindre tiltak datert 26.08.2014). Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger fra opprinnelig oppføring datert 24.12.1938 (plantegninger) og 23.12.1938 (fasadetegninger), samt godkjente tegninger for terrasse og tilbygg datert 26.08.2014. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

De rommene i underetasjen som er innredet som soverom, kjøkken og kjellerstue/trapperom er opprinnelig byggemeldt som boder og er ikke godkjent til varig opphold.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Dagboknr. 336, tinglyst 23.01.1939, type heftelse: Bestemmelse om deleforbud. Bestemmelse om bebyggelse, kloakkledning, benyttelse, strandlinje samt brygge, båt- eller badehus, gjerde, vei og flere bestemmelser.

Dagboknr. 4399, tinglyst 20.06.1953, type heftelse: Erklæring/avtale. Eiendommen er anvist en strandlinje på 5 meter i Bjørnsvikbukten på gnr. 53 bnr. 36, beliggende mellom 10 og 15 meter vest for selgers gamle badehus, med rett til å oppføre brygge, båt- eller badehus etter godkjenning fra selger.

Dagboknr. 27450, tinglyst 12.10.1998, type heftelse: Erklæring/avtale. Avtale om frittstående nettstasjon (nr. 2061, Gyssestadkollen 71). EAB Nett AS har stedsvarig rett til tomt for nettstasjon på eiendommen, samt rett til drift og vedlikehold, nødvendig adkomst med personell, utstyr og transportmidler og rett til å legge kabler frem til nettstasjonen. Det gjelder begrensninger for bebyggelse, beplantning og oppfylling av masser som kan skade eller hindre vedlikehold av anlegget. Avtalen kan ikke slettes uten samtykke fra EAB Nett AS.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har en attraktiv og høytliggende plassering på Gyssestadkollen, i et etablert og rolig villastrøk i Bærum. Fra eiendommen og uteplassene er det et flott og åpent utsyn over nærområdet og ut mot fjorden. Her bor du tilbaketrukket i grønne omgivelser, samtidig som Sandvika sentrum og Slependen ligger en kort kjøretur unna.

For barnefamilier er beliggenheten svært praktisk i hverdagen. Jong barneskole og Jongskollen barnehage ligger begge i gangavstand fra boligen. For de eldre barna er det grei adkomst på sykkel til Bjørnegård ungdomsskole og Sandvika videregående skole. De daglige innkjøpene ordnes enkelt på Kiwi Kjørbo eller Coop Extra, mens Sandvika Storsenter byr på et komplett servicetilbud med et rikt utvalg av butikker, apotek, vinmonopol og spisesteder.

Fritidstilbudet i nærområdet er rikt gjennom alle årstider. En kort sykkeltur bringer deg ned til fjorden, Kyststien, badeplassen på Kadettangen og friområdene på Kalvøya med flotte badestrender og turveier. Ovenfor bebyggelsen strekker Tanumplatået seg med kulturlandskap, turstier og preparerte skiløyper om vinteren som kobler seg på løypenettet inn i Vestmarka. I tillegg finnes det idrettsanlegg og ballplasser ved Jong skole samt treningssentre i nærområdet.

Kollektivtilbudet er godt tilrettelagt. Det er bussholdeplass ved Konvallia en kort spasertur unna, og Slependen togstasjon ligger i gangavstand fra eiendommen. Lokaltoget fra Slependen tar deg inn til Oslo Sentralstasjon på under tjue minutter, noe som gir en effektiv pendlerhverdag. Med bil har du dessuten rask påkjøring til E18 i retning Oslo og Drammen.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
Jongskollen barnehage: 10 min. gange
International Montessori barnehage: 12 min. gange
Ås barnehage Avd Vågebytoppen: 21 min. gange

Idrett og fritid:
Jardarkollen ballplass: 17 min. gange
SATS Sandvika: 13 min. gange
SATS Billingstad: 13 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1977 kvm. Tomten er opparbeidet med blant annet gruslagt gårdsplass, terrasser, anneks, plenarealer og diverse beplantning.

Parkering på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse og kjørevei i henhold til reguleringsplan 1979009, "GYSSESTADKOLLEN, Bjerkoddv/Solhaugv/Konvallv.", datert 28.07.1982, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen ligger i felt B15. Av eiendommen er 1 697 m² regulert til frittliggende småhusbebyggelse og 280 m² til kjørevei.

Det pågår planarbeid for områderegulering E18 RAMSTADSLETTA-NESBRU (plan-ID 2026007) med status planlegging igangsatt. Planforslagsgrensen omfatter eiendommen.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2022-2042 (ID: 202101), med ikrafttredelse 04.07.2025. I kommuneplanen er 1 966 m² avsatt til boligbebyggelse (nåværende) og 11 m² avsatt til naturområde (nåværende).

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting. Kontakt megler for mer informasjon. Eneboligen (bygningsnr. 16212660) er registrert med høy verneverdi i Bærum kommunes oversikt over lokalt registrerte kulturminner (kulturminne 1920–1940).

Eiendommen berøres av følgende hensynssone i kommuneplanen:
- Hensynssone H550: Hensyn landskap (omfatter 1 977 m² av eiendommen).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 22 028,44 for 2026. I dette inngår gebyr for avløp, feiing, renovasjon og vann. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Nåværende eier har bygningsforsikring i Gjensidige som koster kr 15 154,- pr. år.

Boligen er tilknyttet Sector Alarm som koster kr 8 000,- pr. år.

Boligen er tilknyttet Telenor (500 Mbps) som leverandør av kabel-tv og internett og koster kr 2 254,- pr. mnd.

Eiendommen er tilknyttet Øvre Slependen Vel. Kontingenten er frivillig og utgjør ca. kr 400,- pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2025 var kr 6 513 648,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 26 054 592,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

11 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

287 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
288 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
308 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
11 788 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
11 808 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anne Marie Fykse og Otto Kiær Engelschiøn

Etter nærmere avtale.

Eiendommen er tilknyttet Øvre Slependen Vel. Medlemskapet er frivillig med en kontingent på ca. kr 400 per år.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,60 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 31 500,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 15 000,00
Visninger pr stk.  kr 2 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Bærum kommune   kr 4 426,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Enebolig - Makspris  kr 65 000,00
Tilstandsrapport fra takstmann Enebolig inkl. plantegninger  kr 20 625,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 10-0177/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.26177

Sist oppdatert: 23. oktober 2026 kl. 19:34