Hylliveien 9

Hylliveien 9, 1820 SPYDEBERG
Kommunenummer 3118, gårdsnummer 410, bruksnummer 12, ideell andel 1/1
Andelsnummer 19, Hylli Borettslag, organisasjonsnummer 955021959

Totalt bruksareal BRA: 78 kvm

BRA-i:
1. etasje 75 kvm: Entré, bad, to soverom (ene rommet er innredet som spisestue), to boder og stue med åpen kjøkkenløsning.

BRA-e:
1. etasje 3 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje 19 kvm: Platting og terrasse.

Det medfølger oppstillingsplass i garasje med elektrisk leddport. Arealet er ikke målbart grunnet åpen løsning mot nabogarasje.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 16.10.2026 utført av Anticimex AS v/Kenneth Lesteberg. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), TG2 og/eller TG3. Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1990. Bygningen er oppført med støpt såle/gulv mot grunn, yttervegger i trekonstruksjoner kledd med liggende trekledning og etasjeskillere i trekonstruksjoner. Yttertaket har saltakskonstruksjon i tre tekket med takstein og renner/nedløp i metall. Boligen har vinduer med trekarmer fra byggeår, entrédør med glassfelter samt terrassedør med trekarmer fra 2006. Det er adkomst til terrasse på ca. 11 kvm i trekonstruksjon fra stue, samt platting på ca. 8 kvm tilknyttet inngangspartiet. Boligen har elementpipe fra byggeår, ikke tilkoblet ildsted. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskap er plassert i entré og inneholder en kombinasjon av automat- og skrusikringer fra byggeår. Det foreligger ikke samsvarserklæring for anlegget, og sakkyndig anbefaler en utvidet kontroll utført av kvalifisert elektrofaglig person.

Boligen har røykvarsling, men mangler godkjent slokkeutstyr. Selger kjøper inn nytt brannslukningsapparat.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3):
- Bad - helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet med en samlet helhetsvurdering. Det er registrert hull etter tidligere innfestinger i dusjsonen som er tettet med tettemasse, hvor fuktsikkerheten ikke kan verifiseres ved visuell kontroll. Det er ikke benyttet mykfuger i overganger/hjørner, og utførelsen bærer ikke preg av fagmessig utførelse. Det observeres tydelige riss/sprekker samt bom i enkelte gulvfliser. Vanntett sjikt, vannrør av kobber og avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig, og sluket er delvis isolert inne i dusjsonen.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2):
- Vannrør og avløpsrør på kjøkkenet har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innvendig stoppekran: Innvendig stoppekran fungerer på befaringstidspunktet, men fremstår med tegn til slitasje og elde.
- Mekanisk ventilasjonsanlegg og tilknyttet utstyr har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Overflate vegg: Tapet har stedvis manglende vedheft.
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.
- Innerdører: Enkelte innerdører bærer preg av skader og slitasje.
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling og har nådd en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Yttertak - helhetsvurdering: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold. Det foreligger usikkerhet om ventilasjonen av takkonstruksjonen er ivaretatt. Taktekking og undertak har nådd en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker, og tekkingen viser begynnende tegn til slitasje og elde.
- Terrasse/platting: Det observeres tegn til svikt i terrassens fundamenter med setninger i konstruksjonen. Fundamentene bærer ikke preg av faglig god utførelse; sperrer ligger på belegningsstein rett på jord.
-Drenering- helhetsvurdering: Dreneringen har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker, og det er stedvis registrert lite terrengfall vekk fra grunnmuren.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
- Utvendige vannledninger: Utvendig vannledning er nedgravd og av den grunn ikke kontrollert.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendig avløpsledning er nedgravd og av den grunn ikke kontrollert.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
- Bad: I november/desember 2025 ble dusjkabinett fjernet og det ble montert våtromsplater i dusjsonen, glassvegg og dusjdør av Indre Østfold Bygg og rørlegger Stian Thomasgaard.

- Ventilasjon: Det opplyses om ulyd i eldre Villavent-vifte. I juni 2026 ble ventilasjonsanlegget mekanisk renset og inspisert i regi av borettslaget ved Aktiv Ventilasjon AS.
- Det er lagt inn strøm i garasjen, utført av elektriker.
- Ildsted har ikke vært i bruk i eiers eiertid. Nabo i 2. etasje har lagt inn ekstra isolasjon i sin del av pipen som eventuelt må fjernes dersom det skal installeres ildsted.
- Bygningen er tidligere malt utvendig av malerfirma gjennom borettslaget.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

2025:
- Montert våtromsplater i dusjsone samt skillevegg i glass og dusjdør på bad, utført av Indre Østfold Bygg og rørlegger Stian Thomasgaard.

2019:
- Ny varmtvannsbereder på 194 liter på bad.

2015:
- Kjøkkeninnredning oppgradert med nye fronter og benkeplate.

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2025:
- Utskifting av alle pipebeslag.
- Etablert ny skilting for parkeringsforbud.

2024:
- Asfaltering av fellesområdet.
- Oppgradert lekeplass med ny huske.

2023:
- Vedlikehold og vask av fasade.
- 3-trinnsplan med prosjekter på tak, fasade og grunn gjennomført over en treårsperiode.

Ukjent årstall:
- Lagt inn strøm i garasje.

Andelsleilighet i 1. etasje oppført i 1990. Boligen har en kombinasjon av opprinnelige bygningsdeler og overflater, samt enkelte oppgraderinger gjennom årene. Oppussing må påregnes for å nå dagens krav til standard. God beliggenhet med trappefri adkomst, garasje og bod på ca. 3 kvm rett utenfor inngangsdøren. Overbygd inngangsparti med platting på ca. 8 kvm. Sydvestvendt terrasse på 11 kvm og stor hage med gode solforhold. God plass til utemøblement og grill på terrassen. Markise for solskjerming. Uteplassen er skjermet med hekk.

Entré:
Velkommen inn i en lys entré med plass til oppheng av yttertøy og til å sette fra seg sko.

Stue:
Lys og romslig stue med store vindusflater som slipper inn godt med naturlig lys. God plass til sofagruppe og tilhørende møblement. Fra stue er det utgang til terrasse og hage.

Kjøkken:
Kjøkken i åpen løsning mot stue. Praktisk spiseplass på kjøkkenet. Kjøkkenet har innredning fra byggeår, oppgradert med nye fronter og benkeplate ca. 2015. Innredningen har fliser over benk og nedfelt kjøkkenvask med armatur. Det er belysning og stikkontakt over benkeplate. Rommet er utstyrt med frittstående komfyr, oppvaskmaskin, kjøleskap med fryser og vegghengt ventilator.

Soverom:
Det er to store soverom i leiligheten. Det ene rommet er i dag innredet som spisestue. Rommene har god plass til dobbeltseng, skrivepult og garderobeløsning. Begge soverommene har tilgang til hver sin bod.

Bad:
Bad fra byggeår med flislagt gulv med gulvvarme. Rommet er utstyrt med vegghengt baderomsinnredning med ovenpåliggende servant, speil med overlys og stikkontak. Vegghengt skap og høyskap. Det er dusjnisje med glassvegg og glassdør, vegghengt dusjarmatur. Gulvstående toalett og opplegg for vaskemaskin. Varmtvannsbereder på 194 liter fra 2019 er montert i hjørnet. Mekanisk avtrekk med ventil i vegg styres via ventilator på kjøkken, og det er luftespalte under dør. Det har frem til 2025 vært dusjkabinett på badet.

Lagringsplass:
Leiligheten har to praktiske innvendige boder med godt med lagringsplass og mulighet for ekstra kjøl- og fryseskap. I tillegg til utebod på ca. 3 kvm.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende medfølger: Hvitevarer på kjøkkenet medfølger i den stand de er, uten noen form for garanti.

Følgende medfølger ikke: Kjøleskap og fryseskap i innvendig bod.

Gulvvarme på badet. Øvrig oppvarming fra panelovner. Boligen har pipe, men det er ikke tilkoblet ildsted per dags dato. Det gjøres oppmerksom på at dersom ildsted skal etableres, må det gjøres nærmere undersøkelser av pipeløp og naboen i 2. etasje må fjerne isolasjon i sin del av pipa før det kan installeres. Installasjon av ildsted forutsetter melding til Feiervesenet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1990. Kommunen opplyser at det verken foreligger godkjente tegninger, midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kommunen informerer videre at dette ikke vil få noen konsekvenser for ny eier.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker med ferdigattest.  

Da foreligger ikke godkjente tegninger for leiligheten, men det legges til grunn at alle rom er godkjent til varig opphold, med unntak av de to innvendige bodene.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leilighet i et rolig, tilbaketrukket og sentrumsnært boligområde i Spydeberg. Hylliveien 9 har en meget god beliggenhet på feltet i 1. etasje med stor uteplass mot sydvest. Meget sentral beliggenhet med kun 5 minutter gange til Spydeberg sentrum. Sentrum byr på Tebosenteret med flere dagligvarebutikker, post i butikk, apotek, restauranter, kaféer, klesbutikk, tannlege m.m.

Offentlig kommunikasjon med gode forbindelser til Oslo, Ski og Askim. Fra leiligheten er det kun fem minutter til togstasjon og bussholdeplass. Tog til Ski tar 22 minutter og tog til Oslo S tar kun 36 minutter med avganger hver halvtime. Med regelmessig tog- og bussavganger til Oslo, Follo og Askim, samt nærhet til E18 er Spydeberg et attraktivt sted å bo for pendlere. Med bil tar det ca. 40 minutter til Oslo.

For barnefamilier ligger både Espira Løvestad barnehage, Hovin skole og Spydeberg ungdomsskole innenfor 1 km fra leiligheten. Spydeberg tilbyr et aktivt lokalmiljø med mange forskjellige fritidsaktiviteter for barn og ungdom og du har Spydeberg stadion, Fjellheim flerbrukshall og treningssenter innen rekkevidde til fots. Populære Hylliskogen byr på turstier som kan benyttes både sommer og vinter. Den populære turstien «Åsen rundt» passerer like ved Hylliveien og byr på en fin rundtur gjennom skogen langs Hyllibekken.

Dersom man ønsker utvidet servicetilbud er det ca. 10 minutter med bil til Askim. Askim sentrum med blant annet Askim Torget som er regionens største kjøpesenter med over 50 butikker og spisesteder, Østfoldbadet som er kåret til ett av Norges beste badeland og Askim kulturhus med arrangement hele året. Det er ca. 20 minutter til Ski sentrum hvor det finnes alt av forretninger, servicetilbud og offentlig kommunikasjon. Ski kan by på Thon Senter Ski med over 145 butikker og spisesteder, restauranter, caféer, bibliotek, bowlinghall, kinosenter og offentlige kontorer.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Velkommen!

Det er flere barnehager i nærområdet: Espira Løvestad barnehage, Blomsterenga barnehage og Solsiden barnehage. Gangavstand til barne- og ungdomsskole. Videregående skoler i Askim og Ski. Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 10709 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er fellesareal. Tomten er tilnærmet flat og opparbeidet med plenarealer, diverse beplantning, asfalterte internveier, sittegrupper, felles parkeringsplass, lekeplass med huske og felles tilleggsbygninger. Fellesområdet ble asfaltert i 2024.

Leiligheten disponerer garasjen rett ved siden av leiligheten.

Borettslaget har felles oppstillingsplasser for gjester og beboere.

Elbillader: Kostnader ved installasjon av av godkjent ladestasjon, samt eget forbruk dekkes av den enkelte andelseier. Oppsett av ladestasjon skal godkjennes av styret.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan Vollebekk/Hylli datert 08.06.1989, med tilhørende reguleringsbestemmelser. På eiendommen er 3 260 m² regulert til boliger, 1 331 m² til konsentrert småhusbebyggelse, 811 m² til kjørevei, 786 m² til offentlig friområde, 548 m² til gangvei, 286 m² til felles lekeareal og 174 m² til felles parkeringsplass.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan Stasjonsgata, vedtatt 22.06.1999, med tilhørende reguleringsbestemmelser. I denne planen berøres eiendommen av 3 083 m² regulert til park (feltnavn FL1), 62 m² til gangvei, 51 m² til annen veigrunn og 2 m² til boliger (feltnavn B5).

Videre omfattes eiendommen av reguleringsplan Hylli 3, vedtatt 12.12.1992, der et delareal på 315 m² er regulert til kjørevei.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2024 - 2035, Indre Østfold kommune, med ikrafttredelse 06.02.2024. I kommuneplanen er 6 813 m² avsatt til boligbebyggelse, nåværende (områdenavn B), og 3 896 m² er avsatt til friområde, nåværende (områdenavn FRI).

Eiendommen berøres av følgende hensynssone:
H310_14: Ras- og skredfare (delareal 402 m²).
H320: Flomfare (delareal 3 323 m²)

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 656,- pr. mnd. og inkluderer: Felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, TV og bredbånd (Altibox Flex S), nedbetaling av andel fellesgjeld, forretningsførsel, styrehonorar, plenklipping, brøyting, samt drift og vedlikehold.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Megler har ikke mottatt opplysninger om årlig strømforbruk/kostnad. Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Viken Fiber som leverandør av TV og internett. Altibox Flex S er inkl. i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 665.844,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme. For mer informasjon se skatteetaten.no.

Andel formue er kr 21 970,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 67 050,- pr. 14.10.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 1.565.877,- pr. 14.10.2026 og lånevilkårene er:
Bank: DNB Bank ASA
Lånenummer: 16366417463
Rente: 5,34 %
Innfrielsesdato: 30.09.2047

2 790 000,00 Prisantydning
67 050,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 857 050,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
2 858 140,00 Totalpris inkl. omkostninger
2 868 090,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Else Synnøve Jacobsson

Leiligheten er tilknyttet Hylli Borettslag.
- Borettslaget består av 24 leiligheter.
- Forretningsfører er Boligbyggelaget Usbl.
- Eiendommen er forsikret i If Skadeforsikring.

Dugnad må påregnes.
Andelseiere er forpliktet til å holde fellesarealer, samt egen hage i orden. Gressplenen blir klippet i regi av borettslaget.
Dyrehold er tillatt innenfor rammene i vedtektene og ordensreglene. Samtykke omfatter som hovedregel ett dyr, og det må undertegnes egen dyreholdsavtale med styret før anskaffelse.
Det er kun tillatt med gass- eller elektrisk grill.
Julebelysning kan monteres og være tent i perioden 1. november - 1. mars.
Parkering skal skje på parkeringsplasser og i garasje/carport. Det er ikke tillatt å parkere foran leilighetene.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Rens av ventilasjonsanlegget som et forebyggende tiltak for inneklima og drift (2026).
- Utskifting av alle pipebeslag (2025).
- Asfaltering av fellesområdet og oppgradering av lekeplass (2024).
- Gjennomføring av 3-trinnsplan for tak, fasade og grunn (2023–2025).

Det er ikke planlagt noen påkostninger som vil medføre økte felleskostnader.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Nekter borettslaget å godkjenne erververen, må skriftlig melding om dette komme fram senest 20 dager etter at søknaden ble mottatt, ellers regnes godkjenning som gitt. Boligbyggelaget Usbl sørger for melding til styret og godkjenning av ny eier. Medlemskap i Boligbyggelaget Usbl er en forutsetning for kjøp (kontingent kr 350,-).

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av Boligbyggelaget Usbl har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget er tilknyttet en sikringsordning gjennom BBL Finans AS (Boligbyggelagenes Finansieringsforetak) som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til den sies opp av en av partene, med oppsigelsesfrist 1. desember med virkning fra førstkommende årsskifte.

For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet har borettslaget panterett i andelen foran alle andre heftelser, begrenset til to ganger folketrygdens grunnbeløp (2G).

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 39 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 17 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse 4.000,- (første visning inkl.)

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - Usbl  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører Usbl  kr 5 138,00
Innhenting av offentlig opplysninger Indre Østfold - legalpant  kr 361,00
Innhenting av offentlig opplysninger Indre Østfold kommune  kr 5 172,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige - regnes av prisant.   kr 7 666,00
Fotopakke inkl. dronebilder  kr 5 500,00
Tilstandsrapport leilighet - Anticimex  kr 9 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 46-0131/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ski
Kirkeveien 2A, 1400, SKI
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR46.26131

Sist oppdatert: 23. oktober 2026 kl. 10:39