Stenrødveien 75

Stenrødveien 75, 1784 HALDEN
Kommunenummer 3101, gårdsnummer 98, bruksnummer 1028, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3101, gårdsnummer 98, bruksnummer 1077, ideell andel 1/6

Totalt bruksareal BRA: 170 kvm

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje - 88 kvm: Entré, bad, 2 soverom, kjøkken, og stue
Underetasje - 82 kvm: Entré, bad/vaskerom hybeldel, rom benyttet som vaskerom, bod, soverom hybeldel, hybelkjøkken, og rom benyttet som stue hybeldel.

Åpent areal:
Enebolig:
Underetasje - 15 kvm: Steinlagt uteplass
1. etasje - 15 kvm: Veranda

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 24.09.2026 utført av Takstkonsulent1 AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Enebolig oppført i 1979. Bygningen er oppført på grunnmur av betong. Etasjeskille av trebjelkelag. Yttervegger antas oppført med bindingsverkskonstruksjon av tre, utvendig kledd med liggende og stående kledning. Takkonstruksjon med W-takstoler av tre, saltak, tekket med takstein e.l (ikke besiktiget). Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG 3) på følgende:
- Bad: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

- Bad/vaskerom hybeldel: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

- Vaskerom: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

- Hybelkjøkken: Det er manglende eller defekt avtrekk.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG 2) på følgende:
- Taktekking: Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år. Forventet brukstid for betongtakstein er 30–50 år.

- Takkonstruksjon/loft: Det er mangelfull kondensisolering av rør og ventilasjonskanaler eller andre varmeavgivende installasjoner. Det ble registrert fuktskjolder på undertaket ved luftingen over tak.

- Yttervegger/veggkonstruksjon: et er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist manglende gnagesikring (musetetting). Det ble registrert store mengder svertesopp på ytterveggene. Svertesoppen ble observert på flere områder av kledningen. Dette indikerer manglende utvendig vedlikehold. Det ble registrert avflasset maling på kledningen og på synlig konstruksjonsvirke.

- Vinduer: Vinduer er av eldre dato og har oppnådd minste forventede brukstid. Det er fare for punktering av isolerglass som følge av alder, og påregnelig med utskiftninger på sikt. Det er vanskelig å angi når strakstiltak vil bli nødvendig, men vinduene har nådd minste forventede brukstid. Normal tid før utskifting av trevinduer er 20–60 år, avhengig av kvalitet, vedlikehold og eksponeringsforhold. Vindusomrammingen er ført ned til vindusbrettet. Det ble registrert vinduer som er utsatt for kondens og har avflasset maling.

- Ytterdører: Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Påregnelig med utskiftninger på sikt som følge av alder. Vanskelig å si når det er strakstiltak nødvendig, men de har oppnådd minste forventede brukstid, normal tid før utskifting av dører er 20 - 60 år.

- Balkonger/veranda/terrasse: Det ble registrert værslitasje på terrassebordene. Åpninger i rekkverk på balkong eller terrasse er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.

- Overflater - gulv: Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Det ble registrert uferdige gulvoverflater i boligen, noe som medfører økt risiko for slitasje og behov for utbedring.

- Overflater - vegger og himling: Det er symptomer på svertesopp/muggsopp som kan indikere fukt i konstruksjonen. Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Det ble registrert uferdige gulvoverflater i boligen, noe som medfører økt risiko for slitasje og behov for utbedring. Det ble registrert fuktsvelling i takplater rundt kjøkkenventilatoren.

-Rom under terreng: Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellervegg. Det er registrert feil oppbygging av vegg i kjeller. Det er montert dampsperre på innsiden av ytterveggen, direkte mot isolasjon. Fukt som trekkes inn
gjennom muren fra grunnen, vil kunne stenges inne av dampsperren. Dampsprerren er mot varm side.

- Innvendige trapper: Overflatene har en del slitasje utover det som er forventet for konstruksjonens alder.

- Kjøkken: Det ble registrert fuktsvelling og skjolder på fronter, sokkellist og benkeplate. Det ble registrert sprekkdannelser i emaljen på kjøkkenvasken. Forholdet vurderes som et avvik fra normal tilstand, og utskifting av kjøkkenvasken bør
påregnes ved behov.

- Hybelkjøkken: Det er påvist skader/fuktskjolder i kjøkkengulvet.

- Innvendige vannledninger: Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

- Innvendige avløpsrør: ABS plastrør er eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

- Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.

- Varmtvannsbereder/tank: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Varmtvannstanken er over 20 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Det ble registrert at sikkerhetsventil ikke holdt tett på befaringsdagen.

- Fuktsikring og drenering: Det er påvist punktvis avflassing eller utfelling (salt-/kalkutslag) på puss eller maling.

- Grunnmur og fundamenter: Grunnmuren har sprekkdannelser.

- Forstøtningsmurer: Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren. Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav.

- Terrengforhold: Det er ikke tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren og dermed muligheter for vannansamlinger ved muren.

Det er gitt tilstandsgrad IU (TG IU) på følgende:
- Pipe/skorsteiner inne i boligen: Det er elementpipe og vedovn. Pipe/ildsted er begrenset kontrollert av takstmannen. Det anbefales på generelt grunnlag undersøkt av brann/feievesen. For å finne nøyaktig tilstand kreves det kamerainspeksjon.

- Bad: Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige forhold og konstruksjoner gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart.

- Bad hybeldel: Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige forhold og konstruksjoner gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

I nyere tid er det utført både ombygging og flere oppgraderinger i boligen. Stedvis er det også påbegynt arbeider som ikke vil bli ferdigstilt før overtakelse. Ytterligere påkostninger må dermed påregnes og gir en naturlig anledning til samtidig å sette eget preg på boligen.

De fleste av boligens godkjente oppholdsrom er samlet på én flate i første etasje hvor en stor sosial sone bestående av stuen og kjøkkenet utgjør over halve arealet. Her er det god plass til felles opphold, ikke minst også større møbelgrupper som sofa og spisebord.

Kjøkkenet er i nyere tid både åpnet mot stuen og oppgradert med helt ny innredning som i dag er velholdt. Innredningen har et større omfang med mye oppbevaringsplass og ikke minst meterlange arbeidsflater. Hvitevarene er alle integrert, platetoppen i kjøkkenets øy slik at du står henvendt mot spisebordets naturlige plass mens maten tilberedes.

Boligens to bad er begge av eldre årgang og i helhet gitt TG 3, hvilket betyr at fornying/renovering må påregnes. Begge er imidlertid funksjonelle. Badet i første etasje benyttes med dusjkabinett som begrenser vannpåkjenning på gulv og vegger, underetasjens bad med badekar. Sistnevnte er også tilrettelagt for kombinert bruk som vaskerom.

I tillegg til to bad inneholder boligen et separat vaskerom som også er gitt TG 3, men i likhet med badene er funksjonelt. Vaskerommet er enkelt utstyrt til sitt formål og inneholder også boligens varmtvannsbereder på ca. 200 liter som er fra ukjent årstall.

En del av underetasjen har i tidligere år vært benyttet som hybel. Kjøkkeninnredning er i den forbindelse installert i rom byggemeldt som "dusj/WC".

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett, laminat, belegg og fliser.
Innervegger: MDF-plater, tapet og fliser.
Himlinger: Plater og panel.

Kjøkken 1. etasje: Skapinnredning med profilerte hvite fronter og vitrineskap. Heltre benkeplater. Nedfelt keramisk vask med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Overmontert ventilator.

Kjøkken underetasje: Skapinnredning med glatte hvite fronter. Laminert grå benkeplate. Kombi-modul med kjøleskap, platetopp og vask med ett-greps blandebatteri. Ventilator (ikke funksjonell).

Bad 1. etasje: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning og sideskap med glatt hvit front. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett.

Bad underetasje: Servantskap med profilerte hvite fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil speilskap med overbelysning og sideskap med profilerte hvite fronter. Badekar og veggmontert to-greps blandebatteri med hånddusj. Gulvmontert klosett. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Vaskemaskin og oppvaskmaskin medfølger ved salg.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp av elektrisk oppvarming og vedovn. Elektrisk gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 17.06.1980.
Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
- I vaskerom u.etasje monteres mekanisk vifte i yttervegg.
- Trapp monteres v/hovedinngang.
- Terreng planeres med fall fra yttervegg.

Det er uklart om gjenstående arbeider er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

Det er mottatt godkjente byggetegninger datert 1979. Følgende endringer avviker fra disse:
1.etasje:
- Kjøkken har opprinnelig vært et separat rom, er i dag åpnet opp til åpen stue- og kjøkkenløsning.
Underetasje:
- Det er etablert hybel uten at dette er søkt om eller godkjent av kommune.
- Rom benyttet som stue i hybelen er byggemeldt som hobbyrom.
- Kjøkken i hybelen er byggemeldt som dusj/WC.
- Entré i hybelen er opprinnelig byggemeldt uten rombetegnelse.
- Bad i hybelen er opprinnelig byggemeldt som vaskerom.
- Rom benyttet som vaskerom er opprinnelig byggemeldt som klesrom og matbod.

Rom benyttet som stue i hybelen og Rom benyttet som vaskerom er opprinnelig byggemeldt som boder/hobbyrom/klesrom jf. byggetegninger. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen.

Det er mottatt ferdigmelding på vann, kloakk og separatkloakk datert 17.06.1980.

Det er mottatt godkjente byggetegninger av garasjen datert 1982. På de originale tegningene er det en garasjeport, er i dag gjort om til dobbeltgarasje med en stor port. Det er også mottatt godkjent byggetegninger ifbm. garasjens plassering datert 1982.

Omsøkte overnevnte tiltak har verken ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse.
Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker med ferdigattest.
Manglende midlertidig brukstillatelse betyr at byggesaken ikke er korrekt avsluttet. Før tiltaket lovlig kan benyttes må en slik tillatelse innhentes og det kan påløpe kostnader både for søknadsprosessen og for eventuelt å oppfylle tekniske krav for å få utstedt en midlertidig brukstillatelse. Dersom slik tillatelse ikke vil kunne gis, kan kommunen starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32. Kjøper overtar ansvaret og risikoen knyttet til en eventuell sluttføring av tiltaket.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst en servitutt på eiendommen. Denne omhandler blant annet stikkledningen fra tilkoblingspunktet på kommunens hovedledninger og fram til eiendomsgrensen tilhører eier av tomten og vedlikeholdes av ham. Der flere eiendommer har felles stikkledninger er eierne solidarisk ansvarlige for vedlikeholdet så langt ledningene er felles. Allmennheten har vederlagsfri rett til å benytte felles privat avkjøring til tomtene i Stenrødveien 73, 77, 79, 81 og 83 som gangadkomst til felles lekeareal. Samt rett til å legge og ha liggende felles private stikkledninger for vann og kloakk over kommunens eiendom.
Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Den overnevnte servitutten er også tinglyst som en rettighet på eiendommen.

Noen deler av boligens underetasje som er innredet som en utleiedel er ikke godkjent til varig opphold, og hele hybelen er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at de rommene som ikke er godkjent for varig opphold ikke blir godkjent og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring og dermed heller ikke kan leies ut. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Nabolaget rundt Stenrødveien er veletablert og et ettertraktet, barnevennlig boligområde. Hjortsberg skole med 1. til 7. trinn er innenfor gangavstand fra boligen, uten behov for å krysse noen trafikkert vei. Det finnes i tillegg mange aktivitetsmuligheter i området, inkludert idretts- og fritidstilbud.

Nærheten til skog og mark innebærer enkel tilgang til omfangsrike turområder. Det populære utfartsmålet Venåshytta er kun en kort kjøretur unna, om du ikke heller legger turen frem på lysløypen fra nabolaget. Det er i tillegg flotte turveier videre mot Asak og Høyåsmarka.

Sentrum med alle sine fasiliteter og tilbud er lett tilgjengelig i hverdagen uansett om du foretrekker egen bil, sykler eller tar buss. Linje 32 stopper blant annet ved innkjøringen til Stenrødveien. Hverdagslige innkjøp kan enkelt utføres i nærområdet hvor de fleste dagligvarekjeder er representert.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager
Stenrød barnehage (1-5 år) 0.6 km
Preg barnehager Halden (0-5 år) 0.9 km
Lysløypa barnehage (1-5 år) 1.1 km

Skoler
Hjortsberg skole (1-7 kl.) 1.3 km
Gimle skole (1-7 kl.) 1.4 km
Os skole (1-7 kl.) 2.2 km
Strupe ungdomsskole (8-10 kl.) 2.3 km
Rødsberg ungdomsskole (8-10 kl.) 2.6 km
Halden vgs - avd. Porsnes 2.9 km
Halden vgs - avd. Risum 5.6 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 751 kvm.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Dette vil ofte medføre arealavvik i forhold til eksisterende areal i marka. For å få nøyaktig grensebestemmelse anbefales det å rekvirere ny oppmåling. Kjøper overtar risiko for avviket.
Det gjøres oppmerksom på at et lite hjørne av garasjen står utenfor den stiplede tomtegrensen.

Parkering i dobbeltgarasjen og på steinlagt gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Boligen er en del av et realsameie på tomt 3101-98/1077 med eierbrøk 1/6, dette er den private veien inn til boligen.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boliger, friluftsområde og gang- og sykkelvei i henhold til reguleringsplan G-132 datert 29.09.1977 med tilhørende reguleringsbestemmelser.  
Eiendommen omfattes også av kommuneplanens arealdel datert 04.03.2024 med arealbruk: bebyggelse og anlegg.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 30.162,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.
Eiendomsskatten er kr 5.321,- for inneværende år. Denne faktureres med de kommunale avgiftene.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 7.778,- pr. år. / 15.555 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 1644,-.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen til 31.12.2026 og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2026 var kr 1 143 750,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4 575 000,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

3 250 000,00 Prisantydning

Omkostninger

81 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
82 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
102 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 332 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 352 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Peter Christian Lie

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,50 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke (Finn.no, Krogsveen.no)  kr 23 200,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 16 900,00
Visninger pr stk.  kr 1 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Halden kommune - inkl tegning  kr 4 684,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 18 557,50
Foto PBF - dag  kr 4 750,00
Tilstandsrapport enebolig  kr 21 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 67-0226/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.26226

Sist oppdatert: 16. oktober 2026 kl. 12:46