Vøyensvingen 1A

Vøyensvingen 1A, 0458 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 219, bruksnummer 235, ideell andel 1/1
Aksjenummer 34-39, Kingo Terrasse AS, organisasjonsnummer 934 610 679

Totalt bruksareal BRA: 91 kvm

BRA-i:
4. etasje 74 kvm: Entré, bad, kjøkken, stue, to soverom.

BRA-e:
Kjeller: 9 kvm: Bod.
5. etasje 8 kvm: Loftsbod.

Åpent areal:
4. etasje 4 kvm: Balkong.

Boligen disponerer én kjellerbod på ca 9 kvm og én loftsbod på ca 8 kvm.

Loftsboden har et gulvareal på ca 11 kvm, men grunnet skråtak er kun ca 8 kvm av dette målbart areal.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører aksjelagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte aksjeeier. Dette medfører at aksjelaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Aksjelaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 02.02.2026 utført av Tore Jan Fevang.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i mur og betong. Vinduer og balkongdør med to-lags glass fra 2018. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningselementer er gitt TG2:
Innvendig:
- Det er påvist avvik på enkelte dører som tilsier at det bør foretas tiltak.

Bad:
- Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker og øvrig avvik i fuger.
- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Fallforholdet til sluk avviker i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
- Fuktsøk: Det ble foretatt enkle søk etter fukt i gulv/vegger med fuktindikator med Protimeter MMS2. Måler gir indikasjon på variable fuktverdier i gulv og mindre variabler i del av dusjsone. Noe som ikke er unormalt ved dusjing direkte på flislagte flater.
- Det er påvist riss/sprekker i servanten.
- Ventilasjon: Badet mangler tilluftsventilering. F.eks. spalte/ventil ved dør.

Kjøkken:
- Det er ikke påvist tegn på at det er montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum, dette er et krav på kjøkkenet ut ifra alder.
- Svelleskader i hjørneskap. Glippe i skjøt på benkeplate.
-Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.

Tekniske installasjoner:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.

Følgende elementer er ikke undersøkt (TGIU):
- Callinganlegg. Panelovner. Innlagt fiber. Felles brannvarslingsanlegg i bygget.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de ulike punktene. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Sammendrag av selgers egenerklæring:

Velkommen til Vøyensvingen 1A. En pen, lys og gjennomgående 3-roms leilighet med attraktiv og sentral beliggenhet i idylliske Iladalen. Her bor du sentralt, men samtidig skjermet til, med alt en måtte trenge i hverdagen innen kort avstand.

ENTRÉ
Velkommen inn i en lys og innbydende entré som gir et godt førsteinntrykk av boligen. Herfra er det enkel adkomst til alle rom. Leilighetens oppholdsrom har gjennomgående originale tregulv som skaper en lun og tidløs atmosfære.

SPISESTUE
Romslig og flott stue med klassiske detaljer, generøs takhøyde og store vindusflater som slipper inn rikelig med lys. Rommet benyttes i dag som en spisestue, men har gode møbleringsmuligheter. Vedovnen varmer godt på kalde vinterdager og bidrar til å holde energikostnadene nede.

HOVEDSOVEROM
Lyst og trivelig soverom med god plass for dobbeltseng, tilhørende nattbord og godt med oppbevaringsmuligheter i garderobeskap.

MELLOMSTUE / SOVEROM
Leilighetens andre rom benyttes i dag som en TV-stue. Rommet passer også fint til f.eks. barnerom eller kontor.

KJØKKEN
Pent, separat kjøkken med innredning fra Ikea med profilerte fronter og heltre benkeplater som gir et klassisk uttrykk. Kjøkkenet er utstyrt med integrert stekeovn og induksjonstopp, oppvaskmaskin under benk samt frittstående kjøleskap. Kullfilterventilator er montert over komfyr. Varmtvannsbereder på ca. 120 liter fra 2022 er praktisk plassert i kjøkkenbenken. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

BALKONG
Hyggelig balkong med utgang fra kjøkkenet – et fint sted for morgenkaffen. Selger opplyser om sol fra ca. kl. 08 til 15. Det er for tiden montert stillas foran balkongen i forbindelse med rehabilitering av bakgården. Se punkt om aksjelaget for nærmere informasjon.

BAD
Lyst og pent flislagt bad fra 2000 med varme i gulv. Badet er innredet med servant m/servantskuffer- og skap, gulvstående toalett, dusjhjørne med glassvegger og opplegg for vaskemaskin. Mekanisk avtrekk sørger for godt inneklima.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Lysekrone over spisebord og tv vil medfølge.
Vaskemaskin og kjøleskap medfølger.

Leiligheten oppvarmes med elektrisitet.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 31.12.2025 - 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1930.

Det foreligger et attestert ekspedisjonsdokument fra 05.11.1930, som i følge kommunen anses som datidens ferdigattest. Det foreligger også ferdigattest på baderomsrehabilitering datert 19.07.2002 og piperehabilitering datert 02.03.2016.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras aksjene fri for pengeheftelser.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst tre servitutter på aksjelagets eiendom. Disse omhandler bestemmelser om brannvegg/-døradkomstrett.

Servituttene vil følge eiendommen.

Aksjeeier kan ikke uten samtykke fra styret i aksjelaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan aksjeeier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis aksjeeier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier.

Sentral beliggenhet i et attraktivt boligområde ved Alexander Kiellands Plass. Området ligger i nærhet til det meste av fasiliteter som kollektivtransport, dagligvarebutikker, vinmonopol, restauranter og kaféer med uteservering. Kort vei til St.Hanshaugen, Grünerløkka med et yrende folkeliv og populære Mathallen ved Vulkan.

Fine tur- og treningsmuligheter i nærheten med Ilaparken, Akerselva, Myraløkka, Sageneparken, Bjølsenparken, Geitmyra skolehage og Voldsløkka. Voldsløkka er et aktivt friområde med kunstgressbane, ballbinge, sandvolleyball-baner, turstier, lekeapparater m.m. Frister ikke utendørs trening kan området også tilby treningssentre som Sats Elixia Ringes park og Myrens sportssenter med treningssenter, klatrevegg og squash.

Universitetet på Blindern, Handelshøyskolen BI, Tannlegehøyskolen, Veterinærhøyskolen og Sykepleierskolen på Lovisenberg er alle innen kort avstand med kollektivtransport.

Bussholdeplass i umiddelbar nærhet med flere busslinjer. Stativ for bysykkel like utenfor borettslaget.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sokner til Sagene skole (1.-10. trinn). Se vedlagt nabolagsprofil for oversikt over skoler og barnehager i området.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 915 kvm som tilhører aksjelaget. Pent opparbeidet felles gårdsrom med gressplen og beplantning. Bakgården er et fint samlingspunkt med utemøbler, grill og sandkasse for barn. For øvrig er styret nå i gang med å få bygget nytt skur til sykler og barnevogner.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Aksjelaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan med tilhørende reguleringsbestemmelser S-2255 datert 28.07.1977.
Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015, sak 262 (Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Bygården er kommunalt listeført i Gul liste. Dette er ingen formell fredning eller verning, men en listeføring om at bygningen kan være verneverdig. Listeføringen innskrenker ikke eiers råderett over eiendommen, men det kan kreves en uttalelse fra Byantikvaren for arbeider som endrer bygningenes fasade. Dette har ingen praktisk betydning for eier av leiligheten, og innvendig vedlikehold/modernisering vil ikke kreve noen uttalelse fra Byantikvaren.

Utdrag av plansaker iht. Plan- og bygningsetatens planinnsyn:
- Maridalsveien 46 - bruksendring av lokale i 1.etasje til treningsrom. For mer informasjon, se saksnummer 202507562 hos Plan- og bygningsetaten.
- Maridalsveien 48 - mulig ulovlig utleiedel. For mer informasjon, se saksnummer 202505964 hos Plan- og bygningsetaten.
- Maridalsveien 50 A - oppføring av balkong. For mer informasjon, se saksnummer 202507526 hos Plan- og bygningsetaten.
- Maridalsveien 52 - oppføring av fire balkonger. For mer informasjon, se saksnummer 202522115 hos Plan- og bygningsetaten.
- Kingos gate 4 - forhåndskonferanse - Gjenoppbygging av bygg etter brann. For mer informasjon, se saksnummer 202510672 hos Plan- og bygningsetaten.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordret til å sette seg inn i reguleringsplaner for området.

Husleie er kr 5 964,- pr. mnd. og inkluderer: Internett, vaktmestertjenester, kommunale avgifter, betjening av fellesgjeld, forretningsførsel og andre driftskostnader.

Husleien justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til aksjelagets faktiske utgifter og ble sist justert fra 01.03.2026.

Oversikt over fordelingen av husleie foreligger ikke fra forretningsfører.

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men basert på eiendommens boligverdi for 2025, antas det at denne eiendommen vil få eiendomsskatt på ca kr 409,- for 2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 13 500,- pr. år. / 15 000 kwh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 31.12.2025 - 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av internett. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 835 797,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr 10 000 000,- og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 7 114,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 279 873,- pr. 28.01.2026

Total fellesgjeld for aksjelaget er kr 17 618 783,- pr. 28.01.2026 og lånevilkårene er:
Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98207685070
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,65%
Restsaldo: kr 17 618 783,-
Innfrielsesdato: 30.05.2048
Type Rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

7 690 000,00 Prisantydning
279 873,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
7 969 873,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

10 500,00  Eierskifte-/transportgebyr
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
4 150,00  Pantenoterings-urådighetsgebyr (aksje)
--------------------------------------------------------
24 600,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
7 994 473,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom aksjelaget har fellesgjeld, vil aksjens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger aksjen.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Erling Løberg og Anne Charlotte Slåen

Leiligheten er tilknyttet Kingo Terrasse AS, org.nr. 934 61 0679.
Aksjeboligmodellen innebærer at aksjelaget eier eiendommen, mens aksjeeierne eier aksjer som gir leierett til en bestemt bolig.
Aksjelaget består av 72 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er ikke tillatt uten styrets godkjenning. Ervervelse av nye husdyr må re-søkes til styret.
Grilling er kun tillatt på fellesområder. Aksjelaget har en liten frodig hage i tillegg til bakgården der det er utemøbler og grill.

Foretatte påkostninger de senere år:
2024: Opprydning av vekstene i bakgården.
2022: Installering av nytt brannvarslingsanlegg. Feiing av alle pipeløp, samt alle pipevifter ble rengjort.
2021: Rens av alle ventilasjonskanaler.
2020: Bytte av porttelefoner samt ringetablå.
2018: Utskiftning av vinduer og balkongdører i alle leiligheter.
2017: Utbedring av el-anlegget i kjeller
2015: Rehabilitering av alle piper
2012: Rehabilitering av frontfasade
2010: Brannsikring og oppussing. Skiftet dører til alle leiligheter, kjellere og loft. Oppussing av oppganger.
Montering av felles brannvarslingssystem.
2004: Omfattende vedlikehold av tak og fasade
2001: Våtromsrehabilitering.

Styrets arbeid:
- Det pågår for tiden en bakgårdsrehabilitering i aksjelaget. I følge styret skal prosjektet i utgangspunktet ferdigstilles senest 31.mai, men det er en opsjon om å vedlikeholde brannbalkongene som i så fall vil vare 8-12 uker ekstra. Avgjørelsen tas senest på årsmøtet tidlig i april.
- I følge mail fra styret den 19.02.2026 at fra og med 01.03.2026 vil felleskostnadene øke med 15% og fellesgjelden vil i løpet av året øke med inntil 30%, avhengig av hva totalsummen på bakgårdsrehabiliteringen blir.

I henhold til aksjelagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny aksjeeier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Selskapet har 30 dagers frist til å godkjenne ny eier. Kun fysiske personer kan være aksjeeier i selskapet.

Dokumenter for aksjelaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,85 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00

Utlegg:
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest/brukst  kr 850,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 849,00
Pantattest aksje - OBOS  kr 410,00
Pantenoterings-/sperregebyr til forretningsfører aksje  kr 3 313,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 20 982,00
Foto  kr 6 000,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig  kr 10 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 52-0020/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka og Sagene
Maridalsveien 157, 0461, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR52.2620

Sist oppdatert: 04. mars 2026 kl. 16:15