Veslefrikk 6

Veslefrikk 6, 3055 KROKSTADELVA
Kommunenummer 3301, gårdsnummer 240, bruksnummer 251, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3301, gårdsnummer 240, bruksnummer 283, ideell andel 1/7

Totalt bruksareal BRA: 388 kvm.

BRA-i:
Underetasje:
133 kvm: Hoveddel: Entré, trappegang, teknisk rom og to boder. Leilighet 1: Entré, bad, stue, kjøkken og soverom. Leilighet 2: Stue, kjøkken og bad.

1. etasje:
109 kvm: Toalettrom, vaskerom, spisestue, stue, kjøkken og soverom.

Loftsetasje:
82 kvm: Gang, bad og fire soverom.

BRA-e:
Dobbelgarasje - 1. etasje:
39 kvm: Garasje.

Dobbelgarasje - 2. etasje:
25 kvm: Loftetasje.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje:
111 kvm: Balkong og terrasse.

Loftsetasje:
18 kvm: To balkonger.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 85 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 82 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 3 kvm.

Deler av arealene på loft garasje oppfyller vilkår for måleverdighet og er derfor medregnet som en del av boligens bruksarealer. Kaldtloftet har et totalt gulvareal (GUA) på 28 kvm, men grunnet skråtak/takhøyde er kun 25 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 3 kvm.

Arealer bak knevegger og lignende (som ikke er måleverdige) er ikke medtatt som areal med lav himlingshøyde (ALH). Se mer utfyllende informasjon i rapportens premisser om areal.

Det gjøres oppmerksom på at NS3940:2023 i utgangspunktet krever at en boenhet innehar alle hovedfunksjoner (stue, kjøkken, soverom, bad og toalett) for å kunne klassifiseres som internt bruksareal/BRA-i. Arealet i bruksenhetens hoveddel er likevel vurdert til å være en boenhet (BRA-i) selv om enkelte av hovedfunksjonene ikke er oppfylt (soverom i leilighet 2 er ikke etablert). Det presiseres at vurderingen er en klar skjønnsvurdering, og baseres på tolkninger og observasjoner gjort på befaringsdagen.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 24.06.2026 utført av Anticimex AS v/Rune Nielsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1997. Boligen har grunnmur i lettklinkerblokker og støpt gulv mot grunn. Yttervegger er av trekonstruksjoner, utvendig kledd med liggende trekledning. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Taket er et halvvalmtak i trekonstruksjon, tekket med takstein fra byggeår. Boligen har vinduer med karmer og rammer av tre fra byggeår, en profilert entrédør med glassfelter, og balkong-/terrassedører i tre.

Det er en frittstående dobbelgarasje oppført i 2001. Bygningen er i lettklinkerkonstruksjoner med liggende trekledning. Taket er et halvvalmtak i trekonstruksjon, tekket med takstein.

Det elektriske anlegget er hovedsakelig fra byggeår, med enkelte senere oppgraderinger. Sikringsskap med automatsikringer er plassert i teknisk rom og i leilighetene i underetasjen. Det mangler samsvarserklæring for utført arbeid, og takstmannen anbefaler en utvidet kontroll av anlegget.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Vaskerom 1.etasje.
- Overflater gulv: Det observeres tegn på riss og sprekker i flisfuger i dusjsonen.
- Plassering av sluk og avrenningsmuligheter: Sluket er isolert inne i dusjsonen, noe som reduserer fuktsikkerheten.

Våtrom - Bad loftetasje.
- Helhetsvurdering: Våtrommet har en samlet tilstand som gjør at det må påregnes fornyelse innen kort tid. Det er observert tydelige riss/sprekker i gulvfliser. Vanntett sjikt og vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker. Sluket er isolert inne i dusjsonen, og våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Innredningen har slitasje og skader.

Våtrom - Bad underetasje leilighet 2.
- Plassering av sluk og avrenningsmuligheter: Sluket er isolert inne i dusjsonen, noe som reduserer fuktsikkerheten.

VVS-teknisk rom
- Vanntett sjikt / membran: Det vurderes at det ikke er benyttet vanntett sjikt på gulv og veggflater. Våtrom uten et fullverdig tettesjikt har høy risiko for skjulte fuktskader.

Kjøkken - Leilighet 1.
- Ventilator: Ventilatoren fungerer ikke som tiltenkt, avtrekkskanal er ikke ført ut i vegg og stopper i overkant av skap.

Terrasse / platting - Balkong
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Det er registrert omfattende bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) og tegn til løse gulvfliser. Overflatematerialer, terrassebord og rekkverk viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader.

Utvendig trapp
- Utvendig trapp: Det er registrert omfattende bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) og tegn til løse gulvfliser.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Vaskerom 1.etasje.
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen er ikke tilstrekkelig, og det er ikke påvist tilstrekkelig oppkant ved dørterskel.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon, og tilluftsspalte er ikke etablert.
- Sanitærutstyr og innredning: Innredningen bærer preg av slitasje og enkelte mindre skader.

Våtrom - Bad underetasje leilighet 1.
- Overflater gulv: Det observeres tegn på riss og sprekker i flisfuger i dusjsonen.
- Fallforhold rundt sluk: Gulvet i sluksonen er tilnærmet flatt.
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen er ikke tilstrekkelig, og det er ikke påvist tilstrekkelig oppkant ved dørterskel.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon, og tilluftsspalte er ikke etablert.

Våtrom - Bad underetasje leilighet 2.
- Overflater gulv: Det observeres tegn på riss og sprekker i flisfuger i dusjsonen.
- Fallforhold rundt sluk: Gulvet i sluksonen er tilnærmet flatt.
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen er ikke tilstrekkelig, og det er ikke påvist tilstrekkelig oppkant ved dørterskel. Det registreres motfall på deler av gulvet.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Ventilasjon: Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert.

VVS-teknisk rom
- Overflater gulv: Det er registrert mindre tegn til riss i flisfuger. Gulvet er ikke ferdigstilt ved dør.
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen er ikke tilstrekkelig, og det er ikke påvist tilstrekkelig oppkant ved dørterskel.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon, og tilluftsspalte er ikke etablert.

Kjøkken - 1.etasje
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Kjølehjørne er defekt.

Kjøkken - Leilighet 2.
- Overflate gulv: Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuge.
- Innredning: Innredningen bærer preg av slitasje og enkelte skader.

Kjøkken - Leilighet 1.
- Innredning: Innredningen bærer preg av slitasje og enkelte skader.

Toalettrom
- Ventilasjon: Det er ikke tilstrekkelige åpninger/luftespalter mellom rom.
- Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke registrert dreneringsspalte fra den innebygde toalettsisternen. Innredningen har bruksmerker.

Tekniske anlegg
- Varmtvannsbereder: Berederens alder i teknisk rom tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom - 1.etasje
- Overflate gulv: Gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med riper og hakk.
- Innerdører: Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Rom under terreng - Underetasje.
- Overflate gulv: Gulvets overflatemateriale har stedvise åpninger/gliper/forhøyninger. Laminat i leilighet 2 har slitasje og skader.
- Innerdører: Enkelte innerdører/karmer/terskler har skader/slitasje. Dørblad i gang/bod, bad leilighet 2 og bad leilighet 1 kommer i kontakt med karmen.
- Ventilasjon: Det er ikke tilstrekkelige åpninger/luftespalter mellom rom.
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er observert vindsperrepapp inne i utlektet veggkonstruksjon, en løsning som gir risiko for tilvekst av mikroorganismer.

Loft - innredet
- Overflate himling: Himlingsflater har stedvis aldersrelatert slitasje/avskallinger og mindre skader.
- Overflate gulv: Gulvets overflatemateriale har slitasje med riper og hakk, samt stedvise åpninger/gliper i skjøter.
- Innerdører: Enkelte innerdører har skader/slitasje, og det er hull i dør til soverom 1. Dørbladet på soverom 1 kommer i kontakt med karmen.
- Ventilasjon: Det er ikke tilstrekkelige åpninger/luftespalter mellom rom, og ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Inspeksjonsmulighet: Kaldtloftet har stedvis lav takhøyde og mangler gangbart gulv, som begrenser inspeksjonsmuligheten.

Innvendige trapper - Loftetasje.
- Tilstand: Trappen bærer preg av aldersrelatert slitasje og enkelte skader.

Innvendige trapper - Underetasje
- Tilstand: Trappen bærer preg av aldersrelatert slitasje og enkelte skader.

Skadedyr og fuktkrevende insekter
- Maur: Det observeres spor etter maur på vaskerom, og forholdet vurderes å indikere en aktiv forekomst.

Yttervegger inkl. fasader
- Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling.
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Festemidler er stedvis ført for langt inn i ytterkledningen.
- Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
- Ytterdører og omramming: Dørbladet på ytterdør fra leilighet 2 får kontakt med dørterskelen. Dørvrideren er løs på balkongdør og ytterdør fra vaskerom.

Yttertak
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen viser begynnende tegn til slitasje og elde, og fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Undertaket har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Vannbord, vindskier, gesimskasser og lignende: Vindskier viser begynnende tegn til slitasje og elde.

Balkonger - Balkong 1.
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Terrassebordene viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader.
- Membraner og vanntett sjikt: Balkongen utgjør tettesjikt mot underliggende areal, og det vanntette sjiktet har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Balkonger - Balkong 2.
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Terrassebordene viser tegn til slitasje.

Terrasse / platting - Balkong
- Membraner og vanntett sjikt: Liten høydeforskjell mellom gulvoverflate på terrasse og døråpning. Terrassen utgjør tettesjikt mot underliggende areal, og det vanntette sjiktet har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Terrasse / platting - Terrasse
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Det er registrert bom i enkelte gulvfliser, sprekker i flere gulvfliser, og enkelte terrassebord er løse.

Grunnmur, fundament
- Grunnmur og fundament: Det er observert tegn til riss og enkelte sprekkdannelser/avskallinger i grunnmuren.

Drenering
- Terrengfall fra grunnmur: Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren.
- Fuktsikring av grunnmur: Grunnmurens utvendige fuktsperre er stedvis ikke avsluttet med beslag/topplist.

Andre byggverk - Dobbelgarasje.
- Veggkonstruksjon og fasadematerialer: Fasadematerialer har stedvis slitt overflatebehandling.
- Yttertak og takkonstruksjon: Yttertaket viser begynnende tegn til slitasje og elde, og fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Vaskerom 1.etasje.
- Kontroll i tilliggende konstruksjon: Hulltaking og fuktmåling er ikke utført på grunn av våtrommets utforming og bruk.

Våtrom - Bad underetasje leilighet 1.
- Kontroll i tilliggende konstruksjon: Hulltaking og fuktmåling er ikke utført da våtrommets vegger er av mur/betong.

Våtrom - Bad underetasje leilighet 2.
- Kontroll i tilliggende konstruksjon: Hulltaking og fuktmåling er ikke utført da våtrommets vegger er av mur/betong.

Terrasse / platting - Balkong
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser.

Helse, miljø og sikkerhet

Balkonger - Balkong 1.
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Balkonger - Balkong 2.
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Terrasse / platting - Balkong
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Terrasse / platting - Terrasse
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Terrassen mangler fullverdig rekkverk.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det har vært vanninnsig fra terrassen i hovedetasjen og ned til sokkeletasjen, som har skjedd ved snøsmelting. Dette oppstod første gang i 2020. Det er en del løse fliser på terrassen. Det har noen ganger vært sukkermaur i den ene delen av sokkeletasjen. Deler av sokkeletasjen ble bygget om/innredet i 2016 av faglærte, men det er ikke søkt om tillatelse fra kommunen for dette.

Hvitevarer på kjøkkenet (hoveddel - 1. etasje) medfølger i handelen, dette gjelder integrert kjølehjørne, integrert platetopp, integrert stekeovn og oppvaskmaskin.

Integrerte hvitevarer på kjøkkenet (leilighet 1 - underetasje) medfølger i handelen, dette gjelder oppvaskmaskin, platetopp og stekeovn.

Integrerte hvitevarer på kjøkkenet (leilighet 2 - underetasje) medfølger i handelen, dette gjelder platetopp og stekeovn.

Jaccuzzi på terrasse medfølger i handelen iht. liste over løsøre og tilbehør.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Peisinnsats i stue (1. etasje). Vannbåren gulvvarme i alle rom (1. etasje, loftetasje og underetasje). Videre har boligen elektrisk oppvarming ved evt. panelovner.

Det gjøres oppmerksom på at det foreligger en viss usikkerhet om hvilke rom det er gulvvarme.

Det har blitt foretatt en kontroll av pipe og ildsted i 2020, utført av Drammensregionens brannvesen IKS og alt er funnet i orden.
Siste feiing ble utført 27.11.2025 med merknad om "middels med sot".

Dersom det ikke er vegg- eller fastmonterte varmekilder i rom ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ikke ferdigattest fra oppføringstidspunktet, men midlertidig brukstillatelse ble gitt for nybygg/bolig datert 30.03.1999. I tillegg er det tilhørende godkjente byggetegninger datert 20.10.1997 (revidert versjon). Følgende vilkår fremgår av tillatelsen:
1. Røkvarsler monteres.
2. Mur pusses innvendig i boder i underetg.
3. Bad og soverom i underetg. er ikke ferdig til tas i bruk.
4. Husnummerskilt monteres.
5. Pipehatt monteres og luftehette og beslag på på lufting over tak monteres.
6. Rørleggerarb. ferdigstilles.
7. Taknedløp ferdigstilles og tilkobles overvannsledning.
8. Del av bolig ikke inngår i hovedleilighet er ikke ferdig til å tas i bruk.
9. Pipe/ildsted må ikke benyttes før det er kontrollert og godkjent.
10. Tomten ryddes og planeres med fall fra huset.
11. Ferdigmelding av rørleggerarb. må innsendes kommunen før ferdigattest kan begjæres.
Det er uklart om alle punktene er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Kommunen har godkjent melding om mindre byggearbeid på boligeiendom datert 04.06.2001, tiltaket omfattet oppføring av garasje. I tillegg er det tilhørende godkjente byggetegninger datert 30.05.2001. Det anføres i kommunens tilbakemelding om at tiltaket krever påvisning i plan og høyde, påvisningen skal utføres av kommunens oppmålingskontor. Det vites ikke om dette er utført. Kjøper overtar videre risiko for forholdet. Det er ikke krav om ferdigattest ved melding.

Det er satt inn en ytterdør i tilknytning til ulovlig etablert boenhet i underetasjen (leilighet 2). Garasjens 1. etasje er opprinnelig inntegnet med tre vinduer, disse er ikke der i dag. I tillegg er opprinnelig inntegnet dør til garasjens 1. etasje, endret plassering. Fasadeendringer er i utgangspunktet søknadspliktig, men endringer som ikke fører til forandringer i bygningens karakter og tilbakeføring av fasade til tidligere dokumentert utførelse, er unntatt søknadsplikt. Det er kommunen som avgjør om fasadeendringen fører til at bygningens karakter endres. Det vites ikke om utført tiltak er søknadspliktig, men megler anfører at det ikke foreligger dokumentasjon på søknad til eller korrespondanse med kommunen vedrørende det utførte tiltaket. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Dagboknummer: 6310
Tinglysningsdato: 07.07.1997
Servitutten omhandler: Eier må tåle at elektriske ledninger, telefon-, vann- og kloakkledninger legges over og i grunnen, med rett for ledningseier til ettersyn og vedlikehold. Ledningene må ikke overbygges. Kommunen har rett til å legge nødvendige skjæringer og fyllinger innenfor tomtegrensen. Eier er også forpliktet til å vedlikeholde veigrøft og avkjørsel, og må innhente samtykke før felling av trær.

Eier av eiendommen har andel i et fellesareal
Andel i: Gnr. 240 og bnr. 283
Ideell andel: 1/7
Tomten består av et lite skogholt.
Andelen vil bli tinglyst på ny eier av eiendommen.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Den ene utleieenheten (leilighet 1) i underetasjen er godkjent som separat boenhet (fysisk adskilt), og kan lovlig leies ut. 

Den andre utleieenheten (leilighet 2) i underetasjen er ikke godkjent som separat boenhet (fysisk adskilt) av kommunen. Rommene i denne enheten er i utgangspunktet lovlig for beboelse (hoveddel), dog vites det ikke om kjøkkenet oppfyller de tekniske kravene til et oppholdsrom. Stue og bad i enheten hadde opprinnelig tilgang til hoveddelen via dør, enheten fremstår derfor i dag som en fysisk adskilt boenhet. Det gjøres også oppmerksom på at det kan foreligge krav i reguleringsplanen og kommuneplanen som må oppfylles, ved etablering av en sekundær boenhet. I dette tilfelle vites det ikke om kravene er oppfylt. Konsekvensene av videre bruk av de ikke omsøkte tiltakene vil kunne medføre at kommunen starter ulovlighetsoppfølging. Dette kan innebære pålegg om opphør av bruk og retting, tvangsmulkt og/eller overtredelsesgebyr. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling.

Boenhetene er ikke utleid per dags dato.
Leilighet 1 har tidligere vært utleid for kr 11.500,- pr. mnd.
Leilighet 2 har tidligere vært utleid for kr 8.000,- pr. mnd.

Eiendommen inngår i dødsbo under offentlig skifte hvor boet (v/ advokat som bostyrer)er en av selgerne. Bostyrer har således ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Gjenlevende ektefelle har også begrenset teknisk kunnskap om boligen. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. Hjemmel vil stå på avdøde frem til overskjøting til ny kjøper. Det gjøres oppmerksom på at det ikke vil bli tinglyst pantedokument med sperre eller annen form for pantesikkerhet på eiendommen før overskjøting. Oppgjør vil skje mot tinglyst skjøte.

Komplett energiattest fås ved henvendelse til megler eller lastes ned fra eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no.

Eiendommen er beliggende i et rolig, veletablert og attraktivt boligområde. Høy og fri beliggenhet med en fantastisk utsikt over nærområdet. Nærhet til marka med meget gode tur- og bademuligheter. Gangavstand til lekearealer med bl.a. fotballbane. Kort vei til barnehage, barneskole og ungdomsskole. Det er også kort vei til butikker og servicetilbud i sentrum ved Alti Buskerud (tidligere Buskerud storsenter) samt Mjøndalen sentrum. Kiwi nærbutikk ved Stenseth barneskole. Det er ca. 20 minutters kjøring til Drammen.

Gangavstand til Eknes idrettsanlegg med svømmehall, fotballplass m.m. IF Birkebeineren med godt fritidstilbud og eget klubbhus på Årbogen. Årbogen har flott badeplass, tennisbane, fotballanlegg og sandvolleyballbane. Flott turterreng både sommer og vinter, med turstier og lysløyper. Kort vei til Inntaksdammen med videre turmuligheter til Borgetjern og Svarttjern. Finnemarka byr på fantastisk natur, med fiskevann, milevis med skiløyper og tur/sykkelstier.

Gangavstand til bussholdeplass langs Nordlysveien med bussforbindelse til Drammen og Mjøndalen, se www.brakar.no for rutetider. Togforbindelse fra Mjøndalen sentrum, med gode p-muligheter ved togstasjon. Tog til Oslo tar ca. 45 min og ca. 30 min til Kongsberg, se www.vy.no for avganger. Fra Mjøndalen er det påkjøring til E-134 mellom Mjøndalen og Drammen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Godt sammensatt tilbud av private og offentlige barnehager.

Barnehager: Langløkka barnehage, Stenseth barnehage, Årbogen barnehage.

Eiendommen ligger innenfor et område med valgfri skolekrets, det kan velges mellom Krokstad barneskole og Stenseth barneskole. Valgfri skoletilhørighet gjelder kun for de som skal begynne på 1.trinn, eller som flytter til skolekretsene i løpet av året.

Videre er det Eknes ungdomsskole.

Drammen kommune har tre private barne- og ungdomsskoler, Drammen Realfagsskole Heltberg, Norlights Montessoriskole Drammen og Rosendal skole (Mjøndalen).

Det ligger flere videregående skoler i Drammen og Lier, samt Universitetet i Sørøst-Norge som har campus på Papirbredden i Drammen, for mer informasjon se www.usn.no.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på ca. 693,5 kvm. Terrenget er svakt skrånende. Tomten er opparbeidet med belegningsstein i gårdsplass, plenarealer og diverse beplantninger. Det er forstøtningsmurer av naturstein ved gårdsplassen.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser med et beregnet normalavvik på 11-30 cm, se kartutsnitt for tomtegrenser. Ved nøyaktig oppmåling kan avvik forekomme, og kjøper aksepterer dette.

Frittstående dobbelgarasje fra 2001 på 39 kvm, i tillegg er det godt med lagringsplass på garasjeloft på 25 kvm.

Forøvrig er det parkering på egen gårdsplass, belagt med belegningsstein. Det er også noen biloppstillingsplasser bak garasjen og ved avfallsdunkene.

Del av parkeringsområde bak garasjen og ved avfallsdunkene er opparbeidet på gnr. 240/bnr. 141 (kommunaleid), se kartutsnitt for tomtegrenser. Kjøper påtar seg risikoen for fortsatt bruk og fremtidig bruk samt eventuelle pålegg fra kommunen.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er hovedsakelig regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan Langløkka nord, vedtatt 28.11.2018. Av eiendommens areal er 692,45 m² regulert til boligbebyggelse og 0,04 m² er regulert til veg.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel for Drammen kommune 2025-2037, vedtatt 18.06.2025. Her er hele eiendommen avsatt til boligbebyggelse - nåværende.

Iht. reguleringsplanen er store deler av garasjen oppført utenfor den regulerte byggegrensen (godkjent melding fra 2001). En byggegrense er en grense som definerer hvor man kan bygge på en tomt. Det gjøres oppmerksom på at det ikke kan forventes fremtidig etablering/oppføring utenfor byggegrensen, dersom tiltaket tidligere har vært godkjent.

Det foreligger en igangsatt planlegging av ny kommuneplan for Drammen kommune 2027-2039, se kommunens hjemmeside for mer info.

Naboeiendommen gnr. 240/bnr. 283 (felleseid tomt), er per dags dato ubebygd og består av et skogholt. Iht. kommuneplanen datert 18.06.2025 er området avsatt til boligbebyggelse. Selger kjenner ikke til eventuelle planlagte utbyggingsplaner for eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter (vann og avløp): kr 14.629,- pr. år (3 terminer), fakturert på eiendommen i 2025. Kostnaden er for to boenheter. Avgiftene vil variere etter forbruket.
Renovasjonskostnader: kr 8.323,- pr. år (2 terminer). Type renovasjonsordning: Samarbeid renovasjon, 2026.
Det opplyses om at Drammen kommune har varslet om en vesentlig fremtidig økning av kommunale avgifter. I tillegg vil det bli innført en ny modell for renovasjonsgebyret (fast grunnbeløp og variabel del) i Drammensregionen f.o.m. 01.01.2027.

I tillegg påløper det en kostnad på kr 608,- pr. år for boliger med minst ett aktivt røykrør (kostnad pr. 2026). Det påløper også kostnader for feiing av ildsted, kontroll av fyringsanlegg m.m. Frekvens på feiing samt tilsyn er avhengig av behov og vurderes av feieren.

Det må påregnes kostnader til strøm og nettleie, dette vil variere avhengig av strøm-/nettselskap. Selger har ikke opplyst om forbruk av strøm.
For denne boligen er det inngått avtale om Norgespris i stedet for strømstøtte, avtalen på kr 50 øre inkl. mva følger eiendommen og har en bindingstid frem til 31.12.2026. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie via Fremtind på ca. kr 14.000,- pr. år.
Boligen er ikke tilknyttet tv/internett per dags dato. Viken Fiber opplyser til eiendomsmegler 03.09.2026 at eiendommen er tilknyttet og klargjort for fiber.

Nåværende eier har installert alarm. Denne blir sagt opp og kjøper kan selv velge om alarm er ønskelig.

Det må påregnes kostnader til innboforsikring og evt. tv/internett.
Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall beboere, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd m.m.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 2.802.638,- for 2025 når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no.

6 350 000,00 Prisantydning

Omkostninger

158 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
159 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
179 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 509 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 529 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Trond Lind Petersen og Alexandra Sandvik

Felles eiendommen (gnr. 240/bnr. 283) er en ubebygd tomt. For at andel av eiendommen skal kunne overskjøtes, må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet.
Erklæringen må godkjennes av kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr. stk. (gjelder fellesvisninger eller privatvisninger etter kl16/helgedag)  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av feierrapport fra Drammensreg. Brannvesen  kr 598,00
Innhenting av off. oppl. Drammen kommune inkl. tegninger og RFD  kr 3 222,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligfotografering inkl dronefoto  kr 7 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige kr 34 260,00
Tilstandsrapport fra Anticimex inkl. målsatte plantegninger  kr 24 688,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 20-0151/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Drammen
Nedre Storgate 16, 3015, DRAMMEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR20.26151

Sist oppdatert: 03. september 2026 kl. 12:05