Brokkenhusgrenda 25

Brokkenhusgrenda 25, 1404 SIGGERUD
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 103, bruksnummer 33, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 347 kvm.

BRA-i:
1. etasje 163 kvm: Entré, to boder, gang, tre soverom, bad, stue/kjøkken.
Underetasje: 138 kvm: Trapperom/gang, bod, ett soverom, to rom benyttet som soverom, kjellerstue, bad/vaskerom, toalettrom, vindfang.

BRA-e:
Bod:
1. etasje 14 kvm: Bod.

Dobbelgarasje:
1. etasje 32 kvm: Garasje med plass til to biler.

Åpent areal:
Terrasse:
1. etasje 44 kvm: Terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.10.2025, utført av Moss Eiendomstaksering AS.

Det gjøres oppmerksom på at to rom benyttet som soverom i underetasjen på bygningstegninger er betegnet som bod og hobbyrom. Se pkt. ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med saltak tekket med takplater i metall type Plannja eller tilsvarende. Taktekking omlagt i 2003 inkl. ny underlagspapp/duk og sløyfer/lekter. Renner og nedløp i stål. Montert stigetrinn. Pipe med helbeslag. Yttervegger over grunnmur oppført i hhv. isolert bindingsverk med utvendig trepanel, og teglforblendet lettbetongvegg. Saltak med kaldtloft. Sperrer med taktro av bordkledning. Lufteventil i gavler. Adkomst til loft ved nedfellbar loftstrapp. Vinduer med ramme og karm i tre med 2-lags isolerglass med varierende alder hhv. 1962, 1982, 1995, 2009 og 2017. Terrassedør fra kjellerstue med ramme og karm i tre, type hev/senk, med 2-lags eldre isolerglass fra 1982. Terrassedør soverom i 1. etasje med ramme og karm i tre med 2-lags isolerglass fra 2002. Skyvedør i stue i 1. etasje i tre 2-lags isolerglass fra 2009. Verandaer oppført i trekonstruksjon med terrassebord på bjelkelag understøttet på pilarer. Rekkverk i tre. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG3
- Manglende snøfangere på deler av taket.
- Det er påvist synlige tegn på innsig av vann i krypkjeller.
- Membran på bad i 1.etasje er synlig, men avslutning ved sluk er utett.
- Våtrom i underetasjen er uten tettesjikt og jernsluk i dusjnisje har rustdannelser.
- Avløpsrør med rustdannelser kombinert med alder.

TG2
Utvendig:
- Det finnes ikke dreneringshull i nedre kant av utvendig forblending.
- Stedvis noe misfarging/fuktskjolder underside taktro pga. tidligere stengt luftespalte langs takfot, eventuelt i kombinasjon med luftlekkasjer fra underliggende etasje. -Ved fuktmåling i underside taktro fremkommer noe forhøyet verdi ved gratrenne.
- Vinduer pga. alder.
- Terrassedør av typen hev/senk på bakgrunn av alder.
- Ytre del av verandaen med "heng"/helling pga. inntrukket understøttelse.
- TG2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for dreneringen er passert.
- Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.

Innvendig:
- Det er gitt TG2 på overflater på bad/vaskerom i underetasjen på bakgrunn av alder og avslutninger.
- Vannledninger i kombinasjon av eldre kobberrør og nyere plastledninger har fått TG2 pga. alder.
- Avløpsrør på bakgrunn av alder.
- Vannkilde: Mer enn halvparten av forventet brukstid på VVS-installasjoner er oppbrukt. Det har ikke vært avholdt service på anlegget senere år. Selgerne har hatt jevnlig service på vannfilteret som er montert på vanninntaket (med 12-18 mnd. mellomrom). Det er tilhørende abonnementsordning på filter som mottas for utskifting ca. hver 3. mnd.

Helse, miljø og sikkerhet:
- Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper.
- Åpninger i rekkverk på terrasse og veranda er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter.
- Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav.
- Bygget er ikke utført med radonsperre. Radonmålinger opplyses utført vinter 2025/2026 med enkeltmåling på 150Bq/m3 og snitt på 86. Målingene er ikke dokumentert.
- Rekkverket på veranda og terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.

Selger informerer: Det har vært mus i garasjen. Det er satt opp elektronisk musejager.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

- Branntilsyn avholdt i februar 2025. Ingen pålegg.
- El-tilsyn i 2023. Ingen pålegg.
- Toalettrom ble pusset opp i 2017.
- Byttet kjøkken i 2009.
- Lekestue ble satt opp i 2008.
- Taktekking omlagt i 2003.
- Tilbygg fra 2002.
- Flere vinduer har blitt skiftet ut over flere omganger (les mer under pkt. byggemåte).
- Sydveggen på boligen har blitt etterisolert og det er skiftet panel.
- Satt inn vinduskarnapp i underetasjen.
- Oppretting av garasjetak.
- Bad i 1. etasje ble pusset opp i 1999. Innredningen ble skiftet og malte overflater, malt i 2017.

Innholdsrik, arkitekttegnet enebolig på stor og solrik tomt. Boligen ble oppført i 1961, senere tilbygget i 2002. Boligen går over to plan med 1. etasje og underetasje. Boligen har vannbåren varme, varmepumpe, vedovn og en hyggelig peisovn. På tomten står en lekestue for de minste i familien, samt et inngjerdet område beregnet for hund eller kaniner. Fra eiendommen er det kort avstand til privat badebrygge, som eies og driftes av vellet. Om vinteren måkes det skøytebane når forholdene tillater det.

1. etasje:

Entré: Vi kommer inn i en romslig, flislagt entré med varmekabler. Her finner man opphengsløsning for yttertøy, samt skostativ. Det er også plass til å sette inn garderobeskap, dersom man ønsker det. Fra entréen kommer man inn i en gang som leder videre inn til de øvrige rom. Her er det adkomst til lagringsloft, via takluke med nedfellbar loftstrapp.

Stue: Fra entréen ledes man videre inn til en romslig og innbydende spisestue med store vindusflater som sørger for rikelig naturlig lys. Spisestuen ligger i delvis åpen løsning mot kjøkkenet og mot stuene i underetasjen, noe som skaper en luftig og sosial atmosfære. Vedovnen i rommet bidrar med behagelig varme og det ble gjennomført branntilsyn i februar 2025, uten registrerte pålegg. Fra stuen er det utgang til en sydvendt terrasse. Her er det montert markise, og det er god plass til både spisegruppe og loungemøbler. Terrassen gir direkte tilgang til en stor og velstelt hage med lekestue, rikelig tumleplass for ballspill og plass til trampoline. Hagen er pent opparbeidet og byr blant annet på epletre og bærbusker og et eiketre som er godt å klatre i. Om vinteren er hagen det perfekte sted for barna å lære seg å gå på ski!

Kjøkken: Kjøkkenet ble pusset opp i 2009 og har innredning fra Sigdal med fronter i heltre eik, benkeplate i marmorstein og fliser på vegg over benk. Gulvet er flislagt. Rommet er utstyrt med integrert platetopp og stekeovn, samt innbygget oppvaskmaskin og kjøleskap (merk at kjøleskapet pt. ikke er tilkoblet vann, men det er mulig å koble til). Over kokesonen står en kjøkkenventilator med avtrekk ut. Kjøkkenet byr på svært godt med skap- og skuffeplass, rikelige arbeidsflater og romslig plass til et hyggelig frokostbord med stoler. Det er montert screens på vindu over spisebord.

Bad: Baderommet ble pusset opp i 1999 med ny gulvmembran, gulvvarme, oppgraderte overflater og ny innredning. Rommet har slette, malte flater kombinert med sokkelflis. Veggene er behandlet med godkjent våtromssystem og gulv er flislagt med riktig fall mot sluk. Innredningen ble skiftet og malte overflater, malt i 2017. Badet er utstyrt med dusjkabinett, servantskap, gulvmontert toalett og mekanisk avtrekk. Det er gjennomført hulltaking i delevegg fra tilstøtende rom, uten funn av avvik.

Soverom: Boligen har tre soverom i 1. etasje og et soverom, samt to rom benyttet som soverom i underetasjen. Et rom som benyttes som soverom i underetasjen har flislagt gulv med varmekabler. Hovedsoverommet er av generøs størrelse og har skyvedørsgarderobe/walk in closet med speilfronter. Det er utgang til både vestvendt og nordvendt veranda. Det er montert screens som er gode å ha for de mest solrike dagene. Soverommene kan innredes med seng, nattbord og skrivebord/sminkebord.

Underetasje:

Underetasjen har egen utgang fra flislagt entré med varmekabler.

TV-stue og peisestue: Fra stuen i 1. etasje er det åpent ned til TV-stuen. Dette gjør at TV-stuen får ekstra takhøyde. Det er bygd nydelig vinduskarnapp som slipper inn naturlig lys. I TV-stuen er det montert luft-til-luft varmepumpe og i peisestuen er det murt peis med innsats. Stuene kan deles inn i soner og møbleres deretter.

Vaskerom/teknisk rom: Vaskerom/teknisk rom er utstyrt med dusjnisje og badekar. Bak badekaret er det montert flis på membranplate, mens dusjnisjen har fliser og glassbyggerstein. Øvrige vegger består av malt betong. Gulv er støpt med etablert fall og sluk er plassert i dusjnisjen. Rommet har opplegg for vaskemaskin. Det er mekanisk avtrekk samt luftehull i dørbladet. Vannpumpe, vannfilter, trykktank og varmtvannsbereder er plassert i dette rommet.

Toalettrom: Toalettrommet har flislagt gulv med gulvvarme og vegger med flislagt brystning kombinert med tapetserte overflater. Rommet ble pusset opp i 2017. Det er installert vegghengt toalett med innbygget sisterne, samt servantskap. Mekanisk avtrekk er etablert og det er tilluft via spalte i døren.

Bod/oppbevaring: Boligen har meget godt med oppbevaringsmuligheter, i flere innvendige boder og stort lagringsloft. I tillegg er det en bod på ca. 14 kvm. med innvendig og utvendig adkomst, samt lagringsplass i garasjen.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følger med salget: Hvitevarer på kjøkken medfølger (eldre oppvaskmaskin, kjøleskap, platetopp og stekeovn). Kjøleskap er ikke tilkoblet vann.

Fryser og kjøleskap i matbod kan medfølge.

Følger ikke med salget: Hjørneskap av furu i spisestue/spisekrok. Eldre treskap i underetasjen.

Boligen varmes opp med vannbåren varme til radiatorer, vedovn, peisovn, varmepumpe, elektriske panelovner og gulvvarme.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1961. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse fra byggeår.

Det foreligger ferdigattest for garasjen datert 06.02.1986 og tilbygg som omfatter utvidelse av stue i 1. etasje, datert 16.06.1977.

Tilbygget fra 2002 omfatter et soverom i 1. etasje og en bod i underetasjen. Det foreligger godkjente byggetegninger og igangsettelsestillatelse, datert 08.05.2002. Selger hadde forhåndskonferanse med kommunen og fikk avklart at tiltaket ikke var søknadsoliktig. Det ble sendt inn melding om tiltak. Tiltaket er registrert hos kommunen.

Det gjøres oppmerksom på at to rom benyttet som soverom i underetasjen på bygningstegninger er betegnet som bod og hobbyrom. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommene ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 

Lekestuen ble satt opp i 2008. Dette var før det kom krav til at det skulle sendes melding til kommunen om slike bygg.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutt på eiendommen:
Dagboknr. 2247, tinglyst 03.09.1960, type heftelse: Bestemmelse om bebyggelse: Kjøperen av gnr. 103, bnr. 33 er forpliktet til å delta i opparbeidelse av vei sammen med de øvrige parselleierne.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Boligen har en landlig og familievennlig beliggenhet i et rolig boligområde, i Brokkenhusgrenda på Siggerud. Området er kjent for sitt trygge nærmiljø, lite gjennomgangstrafikk og friluftsliv, noe som gjør det særlig velegnet for barnefamilier. Veien er oppkalt etter husmannsplassen; Brokkenhus og oser av lokalhistorie.

Eiendommen ligger naturskjønt til med nærhet til marka, som byr på fantastiske tur- og rekreasjonsmuligheter året rundt. Det er flere tjern og innsjøer som omringer boligområdet, som blant annet Brokkenhustjern, Svartkulp og Sværsvann. Nærliggende boligen finnes gode stier og skiløyper, samt fine områder for lek og friluftsaktiviteter. Samtidig er det kort vei til daglige servicetilbud på Siggerud, med blant annet dagligvarebutikk, skole, barnehager og idrettsanlegg. Boligen har nærhet til Langen, som er et yndet turmål. Det er opparbeidet mange fine og usjenerte badeplasser og er meget populært for kano/kajakk og fiskeentusiaster. Det er mulig å padle hele veien til Enebakk. Langen isbane er populær i vintersesongen, for både skøyte- og skigåere.

Kort avstand til privat badebrygge som eies og driftes av vellet. Om vinteren måkes det skøytebane når forholdene tillater det. Legg helgeturen til Sandbakken sportsstue som holder åpent fredag, lørdag og søndag kl. 11-16. Her får du kjøpt nydelige kaker, bakst og markas beste vafler!

Det er gode kollektivforbindelser til nærliggende områder, og pendleravstand til både Ski og Oslo, noe som gjør beliggenheten praktisk for deg som jobber i byen, men ønsker å bo mer tilbaketrukket og grønt. Nærmeste busstopp er Brokkenhus som ligger kun 200 meter fra boligen. Herfra er det ekstra rushtidsavganger og det går skolebuss. Fra boligen og inn til Oslo tar det ca. 17 minutter å kjøre.

Alt i alt en svært attraktiv beliggenhet som kombinerer rolige omgivelser, nærhet til natur og gode hverdagsfasiliteter.

Se Google Maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Det er flere barnehager i området. Siggerud skole og barnehage ligger ca. 5 minutters kjøretur fra boligen.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1.926 kvm. Tomten er pent opparbeidet med asfaltert gårdsplass, gressplen, terrasse, blomsterbed og diverse beplantning. Tomten har mulighet for to innkjørsler.

Parkering i dobbelgarasje, samt plass til flere biler på egen gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Vann fra egen borebrønn med synkepumpe. Alder på synkepumpe er ca. 10 år.
Selgerne har hatt jevnlig service på vannfilteret som er montert på vanninntaket (med 12-18 mnd. mellomrom). Det er tilhørende abonnementsordning på filter som mottas for utskifting ca. hver 3. mnd.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.
Avløp går over naboeiendom nr. 23 til nr. 21. Ved eventuelt behov for graving må arealet tilbakeføres slik det var.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 03.05.2023 avsatt til: LNRF-areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag, Nåværende.

I kommuneplan for Nordre Follo 2023-2034 fremkommer følgende hensynssone:
- H740: Båndlegging etter lov om naturområder i Oslo og nærliggende kommuner (markalova).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter var kr 12.116,- i 2025. I dette inngår gebyr for avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 39.732,- pr. år/30.250 kWh. pr. år. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for frem til 01.01.2027, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 12.019,-

Velavgift er kr 500,- pr. år.

Brøyting/strøing av vei er kr 2.000,- pr. år.

Det innbetales et beløp for sparing til utbedring av vei. I 2025 beløp dette seg til kr 5.000,- fordelt på to innbetalinger.

Boligen er tilknyttet fiber 1000/1000 fra GlobalConnect som leverandør av internett og har avgift på kr 999,- pr. mnd. Man kan også bestille TV derfra. Parabol fra Allente har avgift på kr 2.751,- pr. kvartal. Tv-tuner medfølger.

Boligen er tilknyttet Sector Alarm som koster kr 9.218,- pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2.082.050,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25% av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10.000.000,- og deretter 70% av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100% av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

7 450 000,00 Prisantydning

Omkostninger

186 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
207 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
7 657 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Thorgunn Eldbjørg Nordstrand og Harald Yngvar Stenvik

Etter nærmere avtale.

Brokkenhusgrenda vel

Alle eiere i veien er pålagt medlemskap i Brokkenhusgrenda vel.
Man er ansvarlig for å utbedre skader dersom man må grave opp kloakkledning over naboens tomt.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25% av salgssummen. Minimumsprovisjon er kr 80.000,-

Vederlag
Fysiske salgsoppgaver (valgfri) kr 3.600,-
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 2.900,-
Markedsføringspakke kr 27.400,-
Oppgjør kr 7.500,-
Tilrettelegging kr 17.000,-
Visninger pr stk/Overtagelse kr 3.500,-

Utlegg
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo kommune kr 3.300,-
Tinglysing sikring kr 545,-

Andre utgifter
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - ved prisantydning kr. 8.000.000,- kr 45.680,-
Foto - kveldsbilder (valgfri) kr 4.300,-
Foto utebilder - ekstra utkjøring kr 1.800,-
Fotopakke Enebolig inkl. dronefoto kr 5.500,-
Stylingveiledning for boliger over 100 kvm (valgfri) kr 3.800,-
Tilstandsrapport enebolig over 250kvm (Kampanjepris i oktober) kr 7.500,-

Oppdragsnummer 46-0189/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ski
Kirkeveien 2A, 1400, SKI
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR46.25189

Sist oppdatert: 06. februar 2026 kl. 22:33