Rådyrstien 33

Rådyrstien 33, 1164 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 180, bruksnummer 33, ideell andel 1/1
Andelsnummer 8, Borettslaget Leirskallhellinga 13, organisasjonsnummer 980902633

Totalt bruksareal BRA: 97 kvm

BRA-i:
1. etasje 51 kvm: Entré, wc, bod under trapp, spisestue, stue og kjøkken.
2. etasje 40 kvm: Gang, bad og tre soverom.

BRA-e:
1. etasje 6 kvm: Utebod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 15 kvm: Balkong, inngangsparti og separat platting.

2. etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 49 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 40 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 9 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 14.07.2026 utført av Anticimex AS v/Jan Olav Morell-Nielsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en tomannsbolig oppført i 1999. Boligen har grunnmur i betong, og yttervegger i tre- og betongkonstruksjoner med utvendig liggende trekledning. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Bygningen har et saltak i trekonstruksjon, tekket med takstein fra byggeår. Vinduer og balkongdør har karmer av tre. Entrédør med sikkerhetslås og glassfelt. Det er installert peisovn i stue tilknyttet skorstein fra byggeår. Utgang fra stue til en balkong på 8 m².

Frittstående utebod i rekke er oppført i trekonstruksjoner med liggende trekledning og pulttak tekket med takstein. Konstruksjonen er uisolert. Uteboden er på 6 m².

Sikringsskapet er plassert i entré og har automatsikringer. Det mangler samsvarserklæring på deler av anlegget, og det er anbefalt en utvidet kontroll.

Boligen er utstyrt med brannslange under kjøkkenbenken og røykvarslere.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Yttertak
- Vannbord, vindskier, gesimskasser og lignende: Vannbord viser tydelige tegn til slitasje og elde, med stedvise symptomer på råteskader.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Vannrør: Vannrørene er ikke plugget mot varerør.
- Ventilator: Ukjent om ventilatoren gir tilstrekkelig avtrekk, liten effekt registrert ved funksjonstest.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig grunnet utilstrekkelig avtrekk.

Tekniske anlegg
- Mekaniske ventilasjonsanlegg: Mekanisk ventilasjonsanlegg og tilknyttet utstyr har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Etasjeskiller og gulv på grunn
- 2 etasje: Det er målt lokale høydeforskjeller opptil 20 mm i soverom og 13 mm i gang.

Yttervegger inkl. fasader
- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak hjørnebord.

Yttertak
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen viser begynnende tegn til slitasje og elde, og har mye mose og fugleavføring.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Undertaket har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Takrenner og utvendige nedløp: Det er stedvis utilstrekkelig fall på takrenner.
- Skorsteiner (over tak): Skorsteinen er åpen i toppen og mangler beskyttelse mot regnvann.

Drenering
- Fuktsikring av grunnmur: Deler av grunnmuren mangler utvendig fuktsperre.

Andre byggverk
- Yttertak og takkonstruksjon: Ytter- og undertaket på utebod har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Loft
- Kontroll av diffusjonssperre: Dampsperren mot underliggende etasje er ikke kontrollert.

Helse, miljø og sikkerhet

Balkonger
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Terrasse / platting
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke rekkverket dagens krav til sikkerhet. Om rekkverket oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Utvendig trapp
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Trappen mangler fullverdig rekkverk, noe som medfører fare for liv og helse.

Forstøtningsmur
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Forstøtningsmuren av naturstein mangler rekkverk, noe som medfører fare for liv og helse. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke rekkverket dagens krav til sikkerhet. Om rekkverket oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Baderommet ble totalrenovert av faglærte i 2021, og toalettet på WC-rommet ble byttet i 2023. Varmtvannsberederen ble byttet i 2018, og det ble installert peis i 2017. Det ble byttet jordfeilautomatsikringer i 2022. Det ble oppdaget skjeggkre i borettslaget, som ble utbedret av skadedyrfirma i 2021.

Det er påvist forekomst av skjeggkre i borettslaget. Skjeggkre kan ifølge skadedyrfirmaene bekjempes ved sanering av skadedyrfirmaer, bruk av limfeller samt regelmessig støvsuging/rengjøring. Kjøper overtar risikoen for dette forholdet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2023:
- Klosettskift utført av Comfort Lambertseter

2022:
- Bytte av 8 sikringer til jordfeilautomatsikringer utført av Ljan Elektro

2021:
- Oppgradering av baderom utført av Evensens Bad og Snekkerservice AS. Det foreligger FDV-dokumentasjon.

2019:
- Gjennomført forenklet el-tilsyn av det lokale el-tilsynet, rapportert som sak avsluttet uten avvik

2017:
- Ny varmtvannsbereder på 198L plassert i bod under trapp, utført av Trøite VVS
- Installert peis utført av Kakkel & Peis Oslo AS

Ukjent årstall:
- Utskifting av benkeplater og fronter på kjøkken i ettertid
- Enkelte oppgraderinger på det elektriske anlegget i ettertid

Vedlikeholdshistorikk Borettslaget Leirskallhellinga 13:

2025:
- Utskifting av balkongdører i Rådyrstien 31

En halvpart av en tomannsbolig fra 1999, fordelt over to etasjer med tre soverom, bad og et romslig dagliglivsplan. Boligen er oppgradert i ettertid: badet ble pusset opp i 2021, peisovnen ble installert i 2017 og varmtvannsberederen skiftet i 2018. Uteplassene er flere og varierte, med en sørvest-vendt balkong fra stuen, en platting utenfor kjøkkenet og et inngangsparti med terrasse mot hagen. Standarden er gjennomgående ryddig og godt vedlikeholdt, med profilerte innerdører og trekarmvinduer som gir boligen et helhetlig preg.

Entré:
Entrédøren med glassfelt og sikkerhetslås leder inn til en romslig entré med flislagt gulv. Trappen opp til 2. etasje starter her, med trerekkverk og hvitmalte trinn. Sikringsskapet er plassert i entréen. Fra entréen er det utgang til inngangspartiet og terrassen på 3 m², og videre inn mot kjøkkenet og de øvrige rommene i 1. etasje. Bod under trappen gir praktisk oppbevaringsplass rett innenfor døren.

Toalettrom:
Toalettrommet i 1. etasje har gulvstående toalett og vegghengt servant med armatur. Mekanisk avtrekk med ventil i himling. Gulvet er belagt med laminat.

Spisestue:
Spisestuen åpner seg fra entréen og binder 1. etasje sammen. Store vindusflater på to sider slipper inn rikelig dagslys, og balkongdøren mot sør gir direkte utgang til balkongen. Parkett på gulvet løper gjennom hele dagliglivsplanet. Rommet har god plass til et stort spisebord med seks stoler.

Stue:
Stuen ligger i forlengelsen av spisestuen, med en åpen forbindelse mellom de to rommene som gir god romfølelse. Peisovnen med glassdør er installert i 2017 og er et naturlig tyngdepunkt i rommet. To vinduer mot syd-vest og balkongdøren gir lys fra flere vinkler. Balkongen på 8 m² er direkte tilgjengelig herfra.

Balkong:
Balkongen på 8 m² har terrassebord og rekkverk av tre. Herfra er det utsyn over nabolaget og grøntområdene rundt. Plass til et lite utemøblement. Rekkverkshøyden er under dagens krav til 1,0 meter, noe som er nærmere beskrevet i tilstandsrapporten.

Kjøkken:
Kjøkkenet har en delvis åpen løsning mot stuen og spisestuen. Innredningen er fra byggeår, men benkeplater og fronter er skiftet i ettertid. Profilerte fronter og benkeplate av tre. Nedfelt kjøkkenvask med armatur. Benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Fliser mellom kjøkkenbenk og overskap. Frittstående komfyr, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser følger med. Brannslange under kjøkkenbenk. Ventilator i overskap drives av separat aggregat plassert på kaldloft. Utenfor kjøkkenet er det en platting på 5 m² i trekonstruksjoner med terrassebord.

Inngangsparti og utearealer:
Fra entréen er det utgang til inngangspartiet og en terrasse på 3 m² med terrassebord og rekkverk av tre. Utebelysning er montert. Rundt boligen er det også en platting på 4 m² på siden av den separate uteboden. Hagen er opparbeidet med grus, natursteinsmurer og beplantning i skråningen. Selger beskriver gode solforhold på uteplassene. Rekkverkshøyden på terrassen er under dagens krav til 1,0 meter, noe som er nærmere beskrevet i tilstandsrapporten.

Gang, 2. etasje:
Trappen leder opp til en sentral gang i 2. etasje, som fordeler adkomsten til de tre soverommene og badet. Laminat på gulvet. Fra gangen er det adkomst til kaldloftet via takluke og stige.

Soverom, 2. etasje:
De tre soverommene ligger alle i 2. etasje under saltaket, med skråtak som varierer i høyde fra kneveggen og opp mot mønepunktet. Laminat på gulvet i alle tre. Det største soverommet mot syd-vest har plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider og et garderobeskap. Et av soverommene mot nord-vest er innredet med dobbeltseng og har god bredde. Det minste soverommet mot øst har takvindu som slipper inn lys ovenfra, og plass til en enkeltseng. Skråtaket gir rommene et lunt preg.

Bad, 2. etasje:
Badet ble pusset opp i 2021 og har flislagte gulv og vegger. Gulvvarme med varmekabler. Vegghengt servantinnredning fra FossBad med ovenpåliggende servant og armatur. Speil over servant. Vegghengt høyskap. Dusjhjørne med dører, vegghengt dusjarmatur med hånddusj og regndusj. Vegghengt toalett. Opplegg for vaskemaskin. Malt himlingsflate. Badet ligger under skråtak, med takhøyde som varierer fra kneveggen og opp.

Overflater:
Gulv: Parkett i stue og spisestue. Laminat i soverom, gang (2. etasje) og toalettrom. Fliser på bad. Gulvbelegg i bod under trapp. Flislagt gulv i entré.
Vegger: Malte veggflater. Fliser på bad og mellom kjøkkenbenk og overskap på kjøkken.
Himling: Malte himlingsflater.

Lagring:
Bod under trapp i 1. etasje med gulvbelegg. Her er også fordelerstammer for rør-i-rør-systemet og varmtvannsberederen plassert. Separat utebod i frittstående bodrekke med et bruksareal på ca. 6 m², oppført i trekonstruksjoner med liggende trekledning og pulttak. Sportsbod plassert ved inngangspartiet til boligen medfølger.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Følgende hvitevarer medfølger salget: Kjøleskap, oppvaskmaskin, komfyr og mikro. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet og vedfyring. Oppvarming skjer via elektriske panelovner, gulvvarme og varmekabler på baderom, samt en peisovn med glassdør i stuen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1999. Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 21.06.1999. Midlertidig brukstillatelse kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger i tillegg en "Godtatt melding" for oppføring av bod/garasje datert 12.05.1999. Byggeår er ikke kjent. Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket. Dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 22.05.1997, som stemmer med dagens bruk. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 4 servitutter på borettslagets eiendom.
Dagboknr. 12839, tinglyst 06.03.2001:
Erklæring som sikrer gnr. 180 bnr. 404 kjøreadkomst fra Stenbråtveien over deler av naboeiendommene gnr. 180 bnr. 5, 33 og 501. Adkomsttraseen er nærmere angitt på vedlagt kartbilag.

Dagboknr. 73198, tinglyst 23.11.2001:
Erklæringen sikrer nåværende og fremtidige eiere av gnr. 180 bnr. 61 snr. 2 varig rett til kjøreadkomst fra Stenbråtveien over gnr. 180 bnr. 501 og gnr. 180 bnr. 33.

Dagboknr. 26954, tinglyst 22.04.2004:
Erklæringen gir nåværende og fremtidige eiere av gnr. 180 bnr. 546 varig rett til kjøreadkomst fra Stenbråtveien over gnr. 180 bnr. 501, gnr. 180 bnr. 33 og gnr. 180 bnr. 5.

Dagboknr. 157713, tinglyst 23.02.2016:
Adkomstvei: Gnr. 180 bnr. 604 er gitt bruksrett til kjørbar adkomst fra Stenbråtveien via regulert felles avkjørsel over gnr. 180 bnr. 33 og gnr. 180 bnr. 501, i henhold til reguleringsplan S-4721 vedtatt 05.06.2013. Vann- og avløpsanlegg: Gnr. 180 bnr. 61 er gitt rett til å ha vann- og avløpsledninger med tilhørende kummer liggende gjennom gnr. 180 bnr. 604 frem til hovedledningene. Ledningseier har rett til nødvendig adkomst for vedlikehold og reparasjon, og grunneier kan ikke utføre tiltak som skader eller hindrer tilgang til ledningene.

Eiendommens rettigheter:
Dagboknr. 73822, tinglyst 14.12.1998:
Eier av gnr. 180 bnr. 33 gis rett til å legge og opprettholde stikkledninger for vann og avløp med nødvendige kummer gjennom eiendommen gnr. 180 bnr. 20. Grunneieren gir ledningseieren fri adgang til eiendommen for nødvendig vedlikehold og reparasjonsarbeid. Ledningseieren forplikter seg til å sette terrenget i stand etter graving og erstatte eventuelle skader som anlegget eller driften måtte påføre eiendommen.

Dagboknr. 912341, tinglyst 05.10.2015:
Eiendommen gnr. 180 bnr. 33 (Leirskallhellinga 13 borettslag) skal ha bruksrett til kjørbar adkomst fra Rådyrstien (tidligere Leirskallhellinga) på regulert felles avkjørsel over gnr. 180 bnr. 5.

Dagboknr. 217731, tinglyst 14.03.2016:
Eiendommen gnr. 180 bnr. 33 (Leirskallhellinga 13 borettslag) skal ha bruksrett til kjørbar adkomst fra Stenbråtveien på regulert felles avkjørsel over gnr. 180 bnr. 604.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Boligen ligger i et rolig boligstrøk med hovedsakelig eneboliger, rekkehus og tomannsboliger. Bebyggelsen ligger spredt i terrenget med mye trær mellom husene, og skogen er tett innpå i bakkant av eiendommen. Fra terrassen er det utsikt over nabolaget og åsene på den andre siden.

Nærmeste bussholdeplass er Maikollen, et par minutters gange unna, med linje 73X. Mortensrud T-banestasjon, med linje 2 og 3, nås med bil på noen få minutter. Hauketo stasjon med lokaltog er også tilgjengelig med bil. Dagligvarehandelen og øvrige servicetilbud ligger samlet ved Mortensrud, med Kiwi, Rema 1000, apotek og Vinmonopol. Kort vei også til Sæter Torg og Lambertseter Senter.

Leirskallen flerbrukshall og en balløkke ved Gamle bygdevei er begge innen gangavstand for de som er ute etter idrettstilbud i nærmiljøet.

Marka er lett tilgjengelig fra området, og nabolaget bærer preg av at mange her er glad i friluftsliv. Her får du en kombinasjonen av rolige boliggater og nærhet til grøntområder som gjør det til et praktisk sted å bo for barnefamilier.

Eiendommen sogner til Munkerud skole.

Barnehager:
Solbakken barnehage: 9 min. gange
Steinbråten naturbarnehage: 14 min. gange
Jettegryta barnehage: 16 min. gange

Idrett og fritid:
Leirskallen flerbrukshall: 10 min. gange
Gamle bygdevei balløkke: 13 min. gange
Fitness24Seven Mortensrud Torg: 18 min. gange
Sport og Mosjon: 18 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1696 kvm som tilhører borettslaget.

Skrånende felles tomt som er opparbeidet med grus, trapper av tre, diverse støttemurer, biloppstillingsplasser, plenarealer og beplantning. Borettslagets tomt er fellesareal.

Borettslaget har beboer- og gjesteparkering på felles tomt med biloppstillingsplasser som fordeles av styret. 1 ladeplass for el-bil deles på beboerne.

Eiendommen har adkomst via offentlig til privat vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til Byggeområder – boliger i henhold til reguleringsplan S-4721, vestre leirskallen. Endret reguleringsplan med reguleringsbestemmelser, datert 05.06.2013, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg (eksisterende).

Eiendommen berøres av hensynssone H320_2 (Elveflom) i henhold til Kommuneplanen 2015–2030. Sonen overlapper den nordvestlige delen av eiendommen.

Byggesaker i området:
Stenbråtveien 130 (naboeiendommen) - oppføring av tre eneboliger i kjede.
Frostveien 2 A-B - 4 - oppføring av tomannsbolig, riving av garasje og deler av enebolig.
Konferer megler for dokumenter og info.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5 429,- pr. mnd. og inkluderer: Renter og avdrag på lån, kommunale avgifter, vedlikehold, forretningsførsel, revisjon og forsikring. Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene økes med ca. 10 % med virkning fra 1. januar 2027, etter vedtak på generalforsamlingen 19. mai 2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 6 000,- pr. år, tilsvarende ca. 5 500 kWh pr. år. Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 01.10.2025 – 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Boligen er tilknyttet fiber levert av Viken Fiber med en hastighet på 500/500 Mbps. Dette inkluderer Altibox TV-pakke med opptak, til en kostnad av kr 1 389,- pr. måned.

Eiendommen er ikke tilknyttet alarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2 067 224,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 27 432,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 422 354,- pr. 25.06.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 2 710 490,- pr. 25.06.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS Banken
Type: Annuitetslån
Restsaldo pr. 25.06.2026: kr 2 710 490,-
Andel av saldo: kr 422 354,-
Innfrielsesdato: 30.08.2044
Restløpetid: Ca. 18 år
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,74 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

6 000 000,00 Prisantydning
422 354,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 422 354,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett- benyttet OBOS (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 302,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 252,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 431 656,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 441 606,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kristian Skaftnes og Magdalena Hoff

Leiligheten er tilknyttet Borettslaget Leirskallhellinga 13.
- Borettslaget består av 8 andeler.
- Forretningsfører er Total Eiendomsforvaltning AS.
- Borettslaget er forsikret i IF Skadeforsikring med polisenummer SP4087670.5.1.

Dyrehold er tillatt. Det er anledning til å holde en hund eller katt per husstand, forutsatt at beboer signerer en egenerklæring om dyrehold.

Beboerne har ansvar for visse fellesoppgaver. Dette inkluderer årlig dugnad, snømåking og strøing på tildelte uker, og rens av egne takrenner. Borettslaget har ingen vaktmester eller gartner, så generelt vedlikehold av fellesområdene utføres av beboerne.

Endringer på fasaden, som utskifting av vinduer eller oppsetting av markiser, krever forutgående godkjenning av styret og skal følge en samlet plan.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Utskifting av balkongdører (2025)

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke   kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 4 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 950,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 968,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport   kr 17 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige  kr 16 140,00
Fotopakke - Dag- og dronefoto  kr 8 800,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0145/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.26145

Sist oppdatert: 08. august 2026 kl. 10:36