Bjørkeløkka 5

Bjørkeløkka 5, 3442 HYGGEN
Kommunenummer 3203, gårdsnummer 261, bruksnummer 267, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3203, gårdsnummer 261, bruksnummer 297, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 224 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Kjeller: 81 kvm: Kjellerstue, gang, vaskerom, 2 boder og vedbod
1. etasje 88 kvm: Entré, gang, toalettrom, bad, kjøkken, stue, spisestue og 3 soverom

BRA-e:
Bod frittstående:
1. etasje 27 kvm: 2 boder

Garasje:
1. etasje 28 kvm: Garasje

Åpent areal:
Bod frittstående:
1. etasje 17 kvm: Terrasse

Enebolig:
1. etasje 39 kvm: Delvis overbygget terrasse

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.12.2025 utført av Anticimex v/Nils Magnus Graff Fossnes. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det gjøres oppmerksom på at rommet som i dag brukes som kjellerstue er opprinnelig byggemeldt som bod og ikke godkjent til varig opphold.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn og grunnmur av betong/murkonstruksjoner. Etasjeskiller av trekonstruksjoner. Yttervegger av trekonstruksjoner med liggende trekledning. Yttertak med saltakform av trekonstruksjon tekket med metallplater. Boligen har ytterdør med glassfelt. Vinduer og balkongdør med to- og tre-lags glass og karmer av tre og pvc. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på punkter som har fått tilstandsgrad 3:
-Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje): Konstruksjoner, grunnet at det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med pigg i treverk i utlektet kjellervegg og det ble registrert forhøyede fuktverdier. Det ble ikke konstantert fuktskader i konstruksjonen, men dette kan ikke utelukkes. Det ble i tillegg registrert indikasjoner på kalk/saltutslag stedvis på murvegger - kan ha sammenheng med alder på drenering og mulig avdamping fra grunnen.
- Drenering, grunnet alder. (Deler av drenering utbedret i 2015, se tekst i tilstandsrapporten.)
Se utfyllende tekst i rapporten. 

Det gjøres spesielt oppmerksom på punkter som har fått tilstandsgrad 2:
-Bad: Ventilasjon, grunnet at tilluftsspalte over/under dørblad ikke er etablert. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Vannrør av kobber, grunnet alder. Tettesjikt, grunnet alder. Fallforhold (gulv), grunnet lokalfall er vurdert til å være mindre enn anbefalt, men grunnet bruk av dusjkabinett/badekar vurderes ikke forholdet som et vesentlig avvik. Nivåforskjell fra døråpninger på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 10mm. Avløpsrør (inkl. sluk), grunnet alder.
-Vaskerom: Helhetsvurdering, grunnet bl.a. alder på vannrør, avløpsrør og sluk. Ikke registrert tettesjikt/membran på gulv og veggflater. ikke etablert luftespalte over/under dørblad eller mekanisk avtrekksvifte. Ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking.
-Kjøkken: Vannrør, grunnet alder. Overflater gulv, grunnet stedvis knirk i gulvflater. Det er ikke etablert komfyrvakt.
-Toalettrom: Ventilasjon, grunnet at det ikke er etablert tilluftsspalte over/under dørblad. Vannrør av kobber, grunnet alder. Avløpsrør, grunnet alder.
-Øvrige rom - 1.etg: Overflater gulv, grunnet stedvis riper/hakk/merker i gulvets overflatemateriale. Det er stedvis knirk i gulvflater.
-Loft - uinnredet/råloft: Inspeksjonsmulighet, grunnet redusert tilkomst og inspeksjon. Annet, grunnet registrering av spor/ekskrementer etter mus/gnagere på loftet.
-Innvendige trapper, grunnet registrert knirk i trappen. Trappen har ikke håndløper på begge side og rekkverket har åpninger på mer enn 0,10 meter. Trappen har åpninger på mer enn 0,10 meter og har stedvis fri ganghøyde lavere enn 2,0 meter.
-Tekniske anlegg: Varmtvannsbereder, grunnet alder. Vannrør, grunnet alder. Avløpsrør, grunnet alder.
-Radon, grunnet at det ikke er foretatt radonmåling og verdiene er derfor ukjent.
-Elektrisk anlegg: Forenklet vurdering, grunnet at det kun er fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget.
-Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon: Fasader inkl. kledning, grunnet ingen luftespalte bak deler av trekledningen. Ukjent om det er musesperre bak trekledning.
-Yttertak: Tekking, oppfølging anbefales på grunnlag av alder og observert tilstand ved inspeksjon. Inspeksjonsmulighet, vurdering av yttertak er gjort fra bakkeplan - Tg2 er satt på bakgrunn av at taket kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse. Yttertaket har i tillegg passert anbefalt brukstid.
-Terrasse: Utkragede eller understøttede konstruksjoner, grunnet at rekkverkshøyden er under 0,90 meter. Rekkverket har vertikale åpninger større en 10cm.
-Utvendige trapper: Helhetsvurdering, grunnet manglende rekkverk.
-Drenering: Terrengfall fra grunnmur, grunnet stedvis lite terrengfall. Fuktsikring av grunnmur, da det ikke kan verifiseres at hele grunnmuren har utvendig fuktsperre.
-Stikkledninger og tanker: Vann- og avløpsledninger (inkl. stikkledninger), grunnet alder og materialvalg. Septiktank, grunnet at selger opplyser at boligen er tilnyttet privat rensenalegg som deles blant flere eiendommer i nærområdet og det er ikke fremlagt dokumentasjon på eventuelt tilsyn eller service på dette. Oljetanker; grunnet at selger opplyser om at det er utført sanering av oljetanken som egeninnsats og ikke benyttet godkjent foretak til rengjøring.
-Frittstående byggverk (garasje): Helhetsvurdering, grunnet byggeår og tilstand. det ble i tillegg registrert setninger i grunnen i deler av garasjen.
Se utfyllende tekst i rapporten.

Selger opplyser i egenerklæringsskjema om at:
- Et vannrør i vegg på bad sprang, ble totalrenovert via forsikringsselskap i 2005
- Lekkasje fra tak som var belagt med singel, ingen skade da det ble raskt oppdaget.
- Det ble montert Planja stål-panner på hele taket. Utført med egeninnsats og faglært på "dugnad" for 30+ år siden.
- Kom vann i kjeller etter kraftig nedbør, oversvømmelser mange steder i bygden i 2015.
- Det ble lagt ny drenering fra garasje, over gårdsplass og rundt carport og hele veien langs huset og ut til skråning mot bekk - utført av faglært i 2015.
- Det ble montert varmekabler og flislagt i peisestue og hall - utført av faglært i 2015.
- Avløpsrør-lekkasje under kjellergulv, i forbindelse med dette ble det lagt glassfiber i det gamle avløpsrøret under kjellergulvet - utført av faglært i 2015.
- Glassfibertanken er bare brukt til parafin. Det ble gravd opp slik at den var tilgjengelig fra oversiden og åpnet ved å skjære av en del av toppen. tanken le tømt og gjort ren innvendig, den ble så fylt med leca-kuler og noe stein. Lokket ble så lagt over igjen og overfylt. Dokumentert med bilde og video.
- En syltynn sprekk i yttervegg i vedkjeller som ble usynlig etter veggene ble malt.
- Det er montert peis i peisestue i kjeller. Det er i senere blitt montert ny Jøtul ovn i eget fyrrom i kjeller. Godkjent etter kontroll av brannvesen.
- De første årene ble det oppdaget mus på loft. det er ikke registrert mus i huset i ettertid.
Se utfyllende tekst i skjemaet.

Entré:
Entré med god plass til å henge fra seg yttertøy. Mulighet for etablering av kommode/garderobe -løsning.

Kjøkken:
Kjøkken med innredning fra 2014, innredet med over- og underskap i slette fronter som gir godt med oppbevaringsplass til det en skulle trenge, som kjøkkenutstyr og servise. Benkeplate av laminat og integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser.

Stue:
Romslig stue med åpen planløsning mot spisestue. Her er det god plass til sofagruppe med tv-seksjon. Stuen har store vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig lys i rommet, samt utgang til boligens terrasse. Spisestuen har dør inn til kjøkkenet og sammen med den åpne planløsningen sørger rommet for en sosial atmosfære i middager med både venner og familie.

Bad:
Bad fra byggeår, fornyet i 2005 med overflater og innredninger. Det er flislagt gulv med gulvvarme samt flislagte vegger. Badet er innredet med vegghengt servantinnredning med dører og speil med overlys, og dusjkabinett. Fra badet har man tilgang til et toalettrom med gulvbelegg og vegger med tapet, innredet med vegghengt servant og gulvstående toalett. Det er også tilgang til toalettrommet fra boligens entré.

Soverom:
Boligen har 3 soverom av god størrelse med plass til dobbeltseng og garderobe. Ett av soverommene kan praktisk brukes som et kontor eller treningsrom hvis ønskelig.

Kjeller:
Boligens kjeller er i dag innredet med kjellerstue, vedbod, vaskerom og 2 boder. I henhold til de originale byggetegningene er kjellerstuen byggemeldt som bod og derfor ikke godkjent til varig opphold.
Rommet som brukes som kjellerstue har flislagt gulv og delvis panel på veggene. Her er det god plass til en sittegruppe foran peisen. Vaskerommet har flislagt gulv og malte veggflater, og er innredet med vegghengt utslagsvask og opplegg for vaskemaskin/tørketrommel.

Uteområde:
Stor terrasse med gode solforhold gjennom dagen og godt med plass til utemøbler. Hagen er også pent opparbeidet med gressplen og diverse beplantning.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp med peisovn i kjelleretasjen, Jøtul peisovn i eget fyrrom i kjeller, to varmepumper i stuen i 1.etg, samt varmekabler. Ellers elektrisk med panelovner.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på boligen, datert 15.08.1973 Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger for carport, stemplet 26.11.1981 og byggetillatelse datert 26.11.1981.
Det foreligger godkjente byggetegninger for garasje stemplet 05.11.1985 og byggesøknad/tillatelse datert 05.11.1985.
Det foreligger godkjente byggetegninger for frittstående bod/redskapsbod stemplet 06.05.2004 og byggetillatelse datert 06.05.2004.
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 811614, tinglyst 27.10.2009, type heftelse: Bestemmelse om kloakkledning.
Beskrivelse av rettighet; Anlegge og drifte kloakkledning til renseanlegg som vist på vedlagt kart som viser kloakkledningen fra gnr. 61 bnr. 268/277 over eiendommen gnr. 61 bnr. 267/297. Rettigheten omfatter også rett til å kunne drive fremtidig vedlikehold og reparasjon av ledningsnettet.

Dagboknr 101326, tinglyst 09.02.2010, type heftelse: Bestemmelse om kloakkrenseanlegg Bestemmelse om elektriske ledninger/kabler Diverse bestemmelser om økonomisk forpliktelse tilknyttet renseanlegget. Med flere bestemmelser Gjelder denne registerenheten med flere.
Sameiet Bjørkeløkka renseanlegg (heretter kalt sameiet) omfatter renseanlegg, ledningsnett for innløp og avløp, tilhørende el- og signalkabler, kummer, samt rettigheter til oppsprengt/ utgravde grøfter (heretter kalt avløpsanlegget).

Eiendommen har tinglyst rett til å oppføre sitt tilbygg (carport) til bolighuset i en avstand av ca. 0,85 meter fra gnr. 61 bnr 269 sin eiendomsgrense. Nåværende og senere eiere av gnr. 61 bnr. 269 forplikter seg ved eventuell bygging på egen eiendom å plassere dette bygg så langt fra ovenfor nevnte bygg, at avstanden mellom disse blir lovlig etter bygningslovens bestemmelser. eier av gnr. 61 bnr. 266 bekrefter også at det ikke skal byggens en etasje opp på kjelleretasjen så lenge nåværende eier av gnr. 61 bnr. 267 beboer eiendom, dette pga. utsikten. Rettigheten er tinglyst på gnr. 261 bnr. 268, dagboknr 401199, tinglyst 15.02.1982.

Eier av gnr. 61 bnr 266 skal bygge boligen sin mot syd øst (kjelleretasje). Bygget blir liggende over vannledning til gnr. 61 bnr. 267/268. dette godtas på følgende vilkår: gnr. 61 bnr. 266 vil stå ansvarlig for alle omkostninger i forbindelse med at noe skulle skje med vannledningene og at disse evt. skal måtte graves opp eller byttes ut. Rettigheten er tinglyst på gnr. 261 bnr. 266, dagboknr 881034, tinglyst 22.10.2012.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Boligen ligger fint og landlig til på Gjerdal med flott utsikt utover Drammensfjorden. I umiddelbar nærhet har du marka, friluftsområder som eks Hernestangen med offentlig strand og friareal, samt. hestegårder/ stall som nærmeste naboer. Hernestangen byr på yrende liv om sommeren med populær sandstrand, festival og HIF vannsport med instruktør (vindsurfing, SUP). Båthavna ligger også her. Ellers består Gjerdal av spredt boligbebyggelse med en del sommerhytter. Flotte rekreasjonsmuligheter både sommer og vinter.

Nærmeste tettsted blir Hyggen med blant annet barnehage, barneskole og SFO, Hyggen idrettsforening som tilbyr alt fra allidrett til fotball, Hyggen speidergruppe, mm. For ytterligere info og tilbud se www.Hyggenif.no. Hyggen har også en populær sandstrand om sommeren, med restaurant i sentrum.
Ca. 10 minutter med bil til Røyken sentrum hvor du har kjøpesenter, Røyken togstasjon med hyppige avganger retning Oslo, Røyken Videregående, og Kjekstad golfklubb for å nevne noe. Ca. 20 minutter med bil til Drammen og 25 til Asker. Under 10 minutter kjøring til Klokkarstua hvor du har Kiwi og bensinstasjon. Bussforbindelse retning Drammen og Oslo, og mot Hurum.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. - Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Nærmeste skole og barnehage vil være Hyggen oppvekstsenter. Her har du barneskole fra 1-7. trinn med tilhørende barnehage og SFO. Nærmeste ungdomsskole er Spikkestad ungdomsskole. Det er oppsatte skolebusser til de forskjellige skolene. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Enebolig med stor tomt beliggende på Gjerdal i Asker kommune. Delvis skrånende tomt opparbeidet med singlet oppkjørsel, store plenarealer og diverse beplantning. Det er etablert delvis overbygget terrasse på siden av boligen og carport med biloppstillingsplass i tilknytning til inngangspartiet. I tillegg er det frittstående garasje og en romslig redskapsbod på tomten. Tomten er delt opp to i forskjellig gårds- og bruksnummer hvor gnr. 261 bnr. 267 er på 959 kvm, og gnr. 261 bnr. 297 er på 1057 kvm.

Parkering for en bil garasje, samt en bil i carport. Ellers god plass til biloppstillingsplass i gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunal vannledning via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er tilknyttet Bjørkeløkka renseanlegg vedrørende privat avløpsanlegg. Kommunen har generell hjemmel til å kreve at eiendommer med privat septiktank kobler seg til det offentlige avløpsnettet.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 13.06.2023 er avsatt til: 959 kvm og 1.057 kvm LNRF areal for nødvendig tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag, Nåværende.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter var kr 10 261,- for 2024. I dette inngår gebyr for vann, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier hadde et strømforbruk i 2025 tilsvarende 8 260 kwh. pr. år. 
Det er ikke tegnet Norgespris.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 8 100,-.
Boligen er klargjort for fiber, men dette blir ikke benyttet av selger. Det er montert parabol-antenne.
Boligen er tilknyttet ICE trådløst bredbånd og har en kostnad på kr. 475,- i mnd.
Boligen er tilknyttet alarmselskap, abonnementet følger ikke med.
Boligen har privat veiavgift på ca. kr 5 000,- pr år.
Boligen er tilknyttet Bjørkeløkka renseanlegg vedrørende privat avløpsanlegg og har en kostnad på ca. kr 5 500,- pr år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 113 320,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 453 279,-/4 453 280,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

4 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

112 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
133 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 633 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Lisbet Nyland Jensen

Da eiendommen er over 2 mål er den i utgangspunktet underlagt konsesjonslovgivning, og kjøper må ved kontrakt undertegne egenerklæring om konsesjonsfrihet. Denne erklæringen må godkjennes fra kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper. 

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Oppdragsnummer 16-0117/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Røyken
Rortunet senter, Kirkealleen 1, 3470, SLEMMESTAD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR16.25117

Sist oppdatert: 13. januar 2026 kl. 19:27