Mælen 12A, 12B, 14A og 14B

Mælen 12A, 12B, 14A og 14B, 3039 DRAMMEN
Kommunenummer 3301, gårdsnummer 40, bruksnummer 18, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3301, gårdsnummer 40, bruksnummer 18, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3301, gårdsnummer 40, bruksnummer 18, seksjonsnummer 3, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 332 kvm.

BRA-i:
1. etasje:
113 kvm: Entré, gang, kjøkken, stue, bad og fire soverom.

2. etasje:
113 kvm: Kjøkken, stue, bod, gang, bad og fire soverom.

Kjeller:
56 kvm: Gang, toalettrom, bad, kjellerrom og fem boder.

Loftsetasje:
17 kvm: Bod og innredet rom.

BRA-e:
1. etasje:
25 kvm: Garasje.

Kjeller:
8 kvm: Kjellerrom.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
1. etasje:
26 kvm: Veranda.

Kun deler av arealet i kjellerrommet er måleverdig som bruksareal. Kjellerrommet har et totalt gulvareal (GUA) på 36 kvm, men grunnet lav takhøyde er kun 9 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 27 kvm.

Kaldtloftet har et totalt gulvareal (GUA) på 78 kvm, men grunnet skråtak/takhøyde er kun 17 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 61 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at deler av arealene i kjellerrom ikke er måleverdige på bakgrunn av at arealene mangler permanent gangbart gulv.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.03.2026 utført av Anticimex AS v/Amund Kjeldsaas. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en hel tomannsbolig oppført i 1950. Grunnmuren og bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong og lettklinkerelementer, med støpt gulv mot grunn og kjeller. Yttervegger og etasjeskillere er av trekonstruksjoner, med utvendige fasader kledd i stående og liggende trekledning. Bygget har et saltak i trekonstruksjon, tekket med takstein og takshingel, og har renner og nedløp i metall. Vinduene har karmer og rammer av tre og er fra 2014, byggeår og ukjent årstall. Boligen har entrédører med glassfelter, verandadør i tre, og en ytterdør i tre i underetasjen. Innvendig er det en trapp i tre.

Garasjen er integrert og oppført i trekonstruksjoner med stående trekledning. Yttertaket er tekket med takpapp/takshingel, og konstruksjonen er uisolert.

Sikringsskapet er plassert i trapperommet i 2. etasje. Det er observert tegn til ufagmessige arbeider på det elektriske anlegget, og det er registrert behov for en utvidet kontroll av en elektrofaglig person.

Boligen har ikke godkjent slukkeutstyr eller tilstrekkelig røykvarsling.

Boligen har et betydelig renoveringsbehov, av den grunn har det meste av bygningsdeler, overflater, installasjoner m.m. fått tildelt tilstandsgrad 2 og 3. Det er derfor valgt å kun ramse opp avvik med TG3. Oppsummering av tilstandsgrader: 15 stk TG1, 25 stk TG2, 17 stk TG3 og 3 stk TGIU.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

- Bad 2.etasje - Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Baderomstapet viser tydelige tegn til slitasje, stedvis svelling og andre lignende symptomer. Det er registrert omfattende bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) og tegn til løse gulvfliser. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Det registreres motfall på deler av gulvet. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Toalett bæ rer i sin helhet preg av høy slitasje og skader. På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader, også i områdene hvor hulltaking ville vært mulig. Alle disse forholdene utgjør grunnlaget for vurderingen om at hulltaking var unødvendig, og undersøkelse av lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført.

- Bad 1.etasje - Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Himlingsflater bæ rer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Baderomstapet viser tydelige tegn til slitasje, stedvis svelling og andre lignende symptomer. Det er registrert omfattende bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) og tegn til løse gulvfliser. Gulvet i sluksonen er tilnærmet flatt og det registreres enkelte svanker/fordypninger som i praksis er mindre områder med motfall. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Innredningen bæ rer i sin helhet preg av høy slitasje og skader.

- Bad kjeller - Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Himlingsflatene har omfattende slitasje og synlige skader. Baderomsplatene viser tegn til høy slitasje, enkelte utettheter og synlige skader. Gulvbelegg viser tegn til høy slitasje, utettheter og enkelte skader. Belegget utgjør deler av våtrommets vanntette sjikt, noe som betyr at strakstiltak må påregnes for å sikre full funksjon og videre bruk. Det registreres motfall på gulvflater utenfor sluksonen. Det vurderes at det ikke er benyttet vanntett sjikt på våtrommets gulv- og veggflater. På bakgrunn av alder og observerte symptomer vurderes det vanntette sjiktet til å være utett. Baderomspanel/veggplater har synlige utettheter. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader, også i områdene hvor hulltaking ville vært mulig. Alle disse forholdene utgjør grunnlaget for vurderingen om at hulltaking var unødvendig, og undersøkelse av lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført.

Kjøkken
- Kjøkken 2.etasje - Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere kjøkkenet (og tilhørende bygningsdeler og komponenter) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Veggflater har betydelig slitasje og enkelte skader. Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje og enkelte skader. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Ukjent om ventilatoren gir tilstrekkelig avtrekk. Innredningen bærer i sin helhet preg av høy slitasje og skader.

Toalettrom
- Toalettrom kjeller - Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere toalettrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Veggflater har omfattende skader. Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje og enkelte skader. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det er registrert stedvis slitasje i porselenet på toalettet.

Tekniske anlegg
- Innvendig stoppekran: Drypplekkasje er observert på vanninntaksrør/stoppekran.

Rom under terreng
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere boligens rom under terreng (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet
helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Himlingsflater har betydelig slitasje og enkelte skader. Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv mot grunn, som følge av fuktvandringer i konstruksjonen. Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på gulv mot grunn. Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til 55,2 vektprosent. Dette måleresultatet tilsier at det ble registrert kritisk høyt fuktnivå i konstruksjonen, som vurderes til å være en pågående fuktskade. Synlige tegn på fuktighet observeres inne i konstruksjonen. Lukt som kan indikere pågående fuktskade registreres inne i konstruksjonen. Avleiring av salt/kalkutslag observeres på grunnmur, noe som vurderes å være et resultat av fukttransport fra utsiden. Opplysningen må sees i sammenheng med opplysninger som gis under punkt «Drenering». Det er ikke kjent om fuktnivået har ført til skjulte fuktskader i konstruksjonen.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere boligens uinnredede loft (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det registreres fukt- og svertesopp på undertak og veggflater. Fuktinnholdet i treverket ble målt med piggelektroder til 100 og 24,4 vektprosent, noe som er kritisk høye fuktnivåer (stikkprøveprinsippet er benyttet). Ventilasjonen av konstruksjonen vurderes til å være utilstrekkelig. Det registreres fuktskader på undertak som vurderes å være knyttet til dette. Spor etter gnagere er observert.

Etasjeskiller og gulv på grunn
- 1.etasje: På soverom/gang( tilbygg) er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 29 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket vesentlige/merkbare skjevheter.
- 2.etasje: På soverom/tilbygg er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 34 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket store og merkbare skjevheter.

Yttervegger inkl. fasader
- Ytterkledning: Ytterkledningens materialer viser tydelige tegn til elde, og det er observert råteskader.

Yttertak
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Undertakets alder og tilstand indikerer at levetiden er passert. Det er registrert fuktskader og andre tegn på funksjonssvikt.
- Vannbord, vindskier, gesimskasser og lignende: Materialene i takutstikket (gesims ved inngangsparti) viser tydelige tegn til slitasje og elde, med stedvise symptomer på råteskader.
- Takrenner og utvendige nedløp: Takrenner og nedløp har tegn på skader og det er registrert funksjonssvikt/utettheter.

Drenering
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til
grunn for vurderingen: Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Alderen på dreneringen underbygger denne konklusjonen. Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.

Andre byggverk - Garasje
- Yttertak og takkonstruksjon: Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) har høy alder, tydelige skader/råteskader og det er registrert funksjonssvikt.
- Vinduer, dører og porter: Porten har betydelig slitasje, og det er registrert skader og tegn på funksjonssvikt.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Yttervegger inkl. fasader
- Gnagersikring: Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere.

Yttertak
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen er ikke fysisk undersøkt, og er kun vurdert på bakgrunn av alder. Den har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker - tildelt tilstandsgrad 2.
- Takgjennomføringer (takhatter o.l.): Ikke besiktiget grunnet sikkerhetsmessige årsaker.
- Skorsteiner (over tak): På bakgrunn av begrensningene i inspeksjonsmuligheten av taket, lot ikke skorsteinen seg undersøke.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Trappen har ikke håndløper på begge sider.

Terrasse / platting
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter og oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet.
- Platting - Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter og oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Kjøkken - 1. etasje:
Kjøkkenet har innredning med glatte fronter og laminert benkeplate. Det er utstyrt med kjøkkenvask med armatur, stikkontakt over benk, integrert stekeovn og platetopp, samt vegghengt ventilator. Ventilatoren gir liten effekt, og innredningen bærer preg av slitasje.

Kjøkken - 2. etasje:
Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter og benkeplate av tre. Rommet er utstyrt med kjøkkenvask med armatur, benkeskapsbelysning, stikkontakter over benk og ventilator i overskap. Fliser er montert mellom kjøkkenbenk og overskap. Kjøkkenet har påviste skader og funksjonssvikt, og det bør påregnes strakstiltak.

Bad - 1. etasje:
Baderommet har flislagt gulv med gulvvarme. Rommet er innredet med vegghengt servantinnredning, ovenpåliggende servant med armatur, speil med overlys, vegghengt skap, dusjkabinett og gulvstående toalett. Baderommet har behov for totalrenovering innen kort tid grunnet påviste skader og funksjonssvikt.

Bad - 2. etasje:
Baderommet har flislagt gulv. Rommet er innredet med vegghengt servantinnredning, dobbel ovenpåliggende servant med armaturer, speil med overlys, vegghengt skap, dusjkabinett og gulvstående toalett. Baderommet har behov for totalrenovering innen kort tid grunnet påviste skader og funksjonssvikt.

Bad - Kjeller:
Baderommet i kjelleren har behov for totalrenovering innen kort tid grunnet påviste skader og funksjonssvikt, inkludert omfattende slitasje på himlingsflater og gulvbelegg, samt tegn til utettheter i baderomsplatene.

Toalettrom - Kjeller:
Toalettrommet i kjelleren er utstyrt med et gulvstående toalett. Rommet har omfattende skader på veggflater og slitasje på gulvets overflatemateriale, og har behov for strakstiltak.

Innvendige overflater:
Gulvoverflater: Laminat på gulv i kjøkken og soverom i 1. etasje, gulvbelegg i kjøkken i 2. etasje, vegg til vegg tepper, heltre gulv eller gulvbelegg i soverom i 1. og 2. etasje. Flislagt gulv på bad i 1. og 2. etasje. Støpt gulv i kjeller.
Vegger: Malt panel i kjøkken i 1. etasje, malte vegger i kjøkken i 2. etasje, trepanel og MDF veggplater i soverom i 1. og 2. etasje. Tapet på bad i 1. og 2. etasje. Fliser mellom kjøkkenbenk og overskap i begge kjøkken.
Himling: Panelbord i kjøkken i 1. etasje, takplater i kjøkken i 2. etasje og på bad i 1. og 2. etasje. Trepanel og takplater i soverom i 1. og 2. etasje. Panelbord i himling i kjeller.

Lagring:
Eiendommen har en integrert garasje i trekonstruksjoner, som er uisolert. I kjelleren finnes fem boder og et kjellerrom, hovedsakelig uinnredet. En bod er lokalisert i 2. etasje. Loftsetasjen inneholder en bod og et innredet rom, som er et uinnredet kaldt loft med synlige trebjelker og panelbord på gulvet.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Luft-til-luft varmepumpe i stue (1. etasje). Peisovn i stue (1. etasje). Gulvvarme på bad (1. etasje). Videre har boligen elektrisk oppvarming ved evt. panelovner.

Det har blitt foretatt en kontroll av pipe og ildsted i 2021, utført av Drammensregionens brannvesen IKS. Følgende bemerkninger ble konstatert under tilsynet: Ikke montert røykvarsler i kjeller, skorsteinens røykløp er innsnevret fra loft til tak - montert stålrør og skorsteinen fungerer ikke som forutsatt - kondensskadet og dårlige fuger. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Siste feiing ble utført den 15.04.2021. Det ble gjort følgende merknader til feiingen: Kondensforing i topp må fjernes, trangt for teglkost. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Dersom det ikke er vegg- eller fastmonterte varmekilder i rom ved visning, følger dette heller ikke med.

Drammen kommune opplyser om at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for opprinnelig (eksisterende) horisontaldelt tomannsbolig i deres arkiv, men bygningen er byggeanmeldt. I henhold til matrikkelen for eiendommen, er bygningen først registrert tatt i bruk i år 1950.

Det foreligger ikke godkjente byggetegninger på opprinnelig bygning i kommunens arkiv. Megler har derfor ikke kunnet kontrollere om bygningen er i tråd med gitte tillatelser fra kommunen ifbm. oppføringen. Det er da usikkert om nåværende rom for varig opphold i boligen samsvarer med opprinnelig tiltenkt formål. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Det er søkt om og godkjent følgende tiltak:
- Oppføring av integrert garasje med byggetegninger datert 23.11.1967.
- Oppføring av tilbygg, herunder altan/balkong i tilknytning til 1. etasje med byggetegninger datert 26.09.1983.
- Oppføring av tilbygg, herunder tilbygg/påbygg av 1. etasje og 2. etasje inntil eksisterende bolig med byggetegninger datert 27.04.1987.
Tiltakene ble ikke ferdigstilt med ferdigattest.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven.

Del av entré (1. etasje - tilbygg) er opprinnelig byggemeldt som bod og del av gang (1. etasje - tilbygg) er opprinnelig byggemeldt som bod. Opprinnelig areal er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at arealet ikke godkjennes som varig opphold og at arealet da må brukes/tilbakeføres til opprinnelig godkjent formål. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Følgende tiltak avviker fra godkjente byggetegninger:
- Takoverbygg over inngangspartiet til tilbygget (1. etasje) har blitt utvidet.
- Vindu langs den ene ytterveggen på tilbygget (1. etasje) er opprinnelig byggemeldt som et karnappvindu, det vites ikke om endringen er søknadspliktig.
- Veranda i 1. etasje har blitt utvidet og det har blitt etablert en utvendig trapp i tilknytning til verandaen (opprinnelig godkjent utvendig trapp er fjernet).
- Det er satt inn to vinduer og en ytterdør i tilknytning til kjelleretasjen.
- Det er satt inn et vindu og en ytterdør i tilknytning til kjellerrom under tilbygget.
- Areal under tilbygget har blitt utgravd og innredet med kjellerrom.
Megler anfører at det ikke foreligger dokumentasjon på søknad til eller korrespondanse med kommunen vedrørende de utførte tiltakene. Kjøper påtar seg risikoen samt ansvaret for fortsatt bruk og fremtidig bruk samt eventuelle pålegg om søknad fra kommunen ifbm. de ulovlige tiltakene.

Følgende gjelder for Mælen 12A og B + Mælen 14 A og B:
Det er gitt tillatelse til rivning av del av bygg - nybygg tomannsbolig datert 03.11.2023. Tillatelsen innebærer riving av deler av eksisterende tomannsbolig, herunder riving av en enkelt garasje plassert nærmere enn 4 m fra nabogrense, veranda, terrasse og del av et tilbygg med boligareal. I tillegg til oppføring av tomannsbolig med anleggelse av felles adkomst, opparbeidelse av biloppstillingsplasser og utearealer for de fire boligene.
Følgende betingelser er gitt for vedtaket:
- Tiltakshaver forplikter seg å gjennomføre tiltaket iht. plan- og bygningsloven, byggteknisk forskrift og gitt tillatelse.
- Tinglyst rettighet til vei på eiendom gnr/bnr 40/1 må foreligge.
- Tinglyste rettigheter til vann- og avløpsledninger på eiendom gnr/bnr 40/50 må foreligge.
- Tiltaket må utføres i henhold til godkjent sanitærabonnement av 22.08.2023.
- Avkjørsel skal utformes i henhold til godkjent situasjonsplan og gitt avkjørselstillatelse.
- Byggeplassen skal sikres forskriftsmessig i byggeperioden, jf. pbl. § 28-2.
Iht. tillatelsen er det stilt betingelser om midlertidig brukstillatelse/ferdigattest ved utført tiltak, dette foreligger ikke per dags dato da tiltaket ikke er ferdigstilt. Dersom dette ikke foreligger innen 3 år etter at tillatelsen er gitt, faller tillatelsen bort. Kjøper har ansvar for å søke om midlertidig brukstillatelse/ferdigattest for tiltaket ved ferdigstillelse, det må påregnes kostnader i tilknytning til dette. Se vedlagt tillatelse i salgsoppgaven.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Seksjon 1, 2 og 3 overdras fri for pengeheftelser, med unntak av sameiets panterett:

Ved ulike seksjonseiere så har de andre seksjonseierne lovbestemt panterett i seksjonen for krav mot seksjonseieren som følger av sameieforholdet, jf. eierseksjonslovens § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Dagboknummer: 200444
Tinglysningsdato: 09.03.1948
Servitutten omhandler: Rett til bruk av vei.

Dagboknummer: 269830
Tinglysningsdato: 22.03.2016
Servitutten omhandler: Jordskifte. Konstatert at areal avsatt til felles vei mellom gnr. 40/bnr. 18, 19, 21, 22 og 50 tilhører gnr. 40/bnr. 1.

Tinglyst seksjoneringsbegjæring
Dagboknummer: 2194224
Tinglysningsdato: 05.11.2024
Omhandler seksjonering av eiendommen til tre seksjoner.
Seksjonsnummer 1, samleseksjon bolig, sameiebrøk 2/4.
Seksjonsnummer 2, boligformål, sameiebrøk 1/4.
Seksjonsnummer 3, boligformål, sameiebrøk 1/4.

Servituttene vil følge eiendommene. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Seksjon 1 (samleseksjon bolig, eksisterende tomannsbolig) er godkjent som to separate boenheter, og kan lovlig leies ut.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling i boligene.

Eiendommen selges som et tvangssalg og i henhold til Lov om tvangsfullbyrdelse og ikke etter avhendingslova. Dette innebærer vesentlig avvik fra et normalt salg ved at kjøper har en større risiko for eiendommens tekniske tilstand, og kjøper må være innforstått med at det kan være svært vanskelig å nå fram med en mangels klage etter kjøp av tvangssalgsbolig. Samtidig avviker tidsfrister for bud og rutiner for oppgjør fra et normalt salg.

Det vises for øvrig til "Orientering til kjøpere om tvangssalg ved medhjelper" som er vedlagt salgsoppgaven. Ta kontakt med megler dersom noe er uklart.

Komplett energiattest inkludert oppvarmingskarakter fås ved henvendelse til megler eller lastes ned fra www.krogsveen.no.

Velkommen til Mælen 12 og 14 – en flott eiendom som forener landlig ro med nærhet til alt du trenger i hverdagen. Her i Skoger bor du tilbaketrukket og fredelig, omkranset av et åpent kulturlandskap, men med kort vei til både lokale servicetilbud og Drammen sentrum.

Dette er et ideelt sted for familien. Kort spasertur til Skoger barnehage, som ligger bare noen hundre meter unna. Skoger skole for 1. til 7. trinn er også i gangavstand. For dagligvarehandelen er det kun en kort kjøretur til både Kiwi Austadveien og Kobbervikdalen. Nærmeste busstopp er bare et minutt unna, og tar deg bl.a. til Drammen sentrum (se www.brakar.no for rutetider).

Skoger IL med flerbrukshall ved Skoger skole, med gangavstand fra eiendommen. Nordre Sande IL med eget idrettsanlegg. Glassverket IF på Åskollen med mange aktiviteter, idrettsanlegg og idrettshall. Kort vei til Tuftdammen som er en liten andedam. Det er et populært sted, spesielt om sommeren, for barnefamilier som kommer hit for å mate de mange endene som har dette som tilholdssted. Vinterstid brukes dammen ofte som skøytebane. Kort vei til flotte golfbaner se; www.sandegk.no og www.drammengk.no. Flotte turmuligheter og lysløyper i nærområdet.

Når bylivet frister, er veien kort. På litt over ti minutter med bil er du på Strømsø torg eller Bragernes Torg, med tilgang til alt Drammen har å by på – fra shopping og kafébesøk på Café Bragernes til kulturopplevelser på Union Scene og Drammens Teater. Fra Strømsø er det også hyppige togavganger som tar deg til Oslo på rundt en halvtime, noe som gjør beliggenheten ypperlig for pendlere (se www.vy.no for avganger).

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Godt sammensatt tilbud av private og offentlige barnehager.

Barnehager: Skoger barnehage (0,6 km), Fjell barnehage (3,7 km), Senterbarnehagen Fus (3,8 km).

Skoler: Skoger barneskole (1,9 km) og Galterud ungdomsskole (4,7 km).

Drammen kommune har tre private barne- og ungdomsskoler, Drammen Realfagsskole Heltberg, Norlights Montessoriskole Drammen og Rosendal skole (Mjøndalen).

Det ligger flere videregående skoler i Drammen og Lier, samt Universitetet i Sørøst-Norge som har campus på Papirbredden i Drammen, for mer informasjon se www.usn.no.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1715 kvm som tilhører sameiet. Tomten ar opparbeidet med gruset gårdsplass og diverse beplantninger.

Det opplyses om at det er gitt tillatelse til oppføring av en tomannsbolig (Mælen 14A og B) i skråningen foran Mælen 12A og B.

Integrert garasje på ca. 25 kvm inntil den eksisterende tomannsboligen.

Det foreligger bruksrett til utearealer (inkl. parkering) for hver seksjon, dette beskrives nærmere i vedtektene. Konferer med megler for mer informasjon.

Eiendommen har adkomst via privat vei. Sameiet har felles vedlikeholdsansvar med øvrige brukere av veien (tilhørende gnr. 40/bnr. 1). Eier har ikke gitt megler opplysninger om evt. kostnader til dette.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område men er avsatt til boligbebyggelse ved kommuneplanens arealdel for Drammen kommune 2025-2037 vedtatt 18.06.2025. Utsnitt av planer med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger en igangsatt planlegging av ny kommuneplan for Drammen kommune 2027-2039, se kommunens hjemmeside for mer info.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

I dette salget selges tre seksjoner samlet (Mælen 12A og B - snr. 1, Mælen 14A - snr. 2 og Mælen 14B - snr. 3).

Sameiet har ingen felleskostnader per dags dato. Eventuelle felleskostnader fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken. Felleskostnader omfatter blant annet vedlikehold av fellesarealer, forsikring og andre utgifter til drift i sameiet jf. vedtektene.

Kostnader for Mælen 12A og B - snr. 1:
Kommunale avgifter (vann og avløp): kr 15.499,- pr. år (3 terminer), fakturert på eiendommen (to boenheter) i 2025. Avgiftene vil variere etter forbruket i boligen.
Renovasjonskostnader: kr 8.323,- pr. år (2 terminer). Type renovasjonsordning: Samarbeid, 2026.
Det opplyses om at Drammen kommune har varslet om en vesentlig fremtidig økning av kommunale avgifter.

I tillegg påløper det en kostnad på kr 608,- pr. år for boliger med minst ett aktivt røykrør (kostnad pr. 2026). Det påløper også kostnader for feiing av ildsted, kontroll av fyringsanlegg m.m. Frekvens på feiing samt tilsyn er avhengig av behov og vurderes av feieren.

Eier har ikke gitt megler opplysninger om øvrige løpende kostnader, megler har derfor ikke kjennskap til forbruk og utgifter som dagens eier har i forbindelse med bruk av boligen. Det må påregnes kostnader til bl.a. bygningsforsikring, innboforsikring, strøm inkl. nettleie og tv/internett.

Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall beboere, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd m.m.

Mælen 14A - snr. 2 og Mælen 14B - snr. 3 er per dags dato ikke oppført, ved oppføring av bygningen (tomannsboligen) må det påregnes følende kostnader (pr. seksjon):

Ved tilkobling til ledningsnettet påløper tilkoblingsavgift på kr 10.065,- for vann og kr 10.065,- for avløp.
Vann - fastledd pr. år: kr 1.094,-
Avløp - fastledd pr. år: kr 1.774,-
Vann - mengdeavhengig gebyr (kr/m3): kr 35,02,-
Avløp - mengdeavhengig gebyr (kr/m3): kr 58,45,-
Satsene er innhentet fra kommunens hjemmeside og gjelder for kommunale vann- og avløpstjenester pr. 01.01.2026 (inkl. mva), se kommunens hjemmeside for mer informasjon.

Det må påregnes forbrukskostnader til kommunale avgifter (vann og avløp) til Drammen kommune etter tilkobling. Kjøper må i tillegg montere vannmåler. Gebyrer for vann og avløp faktureres etterskuddsvis tre ganger i året.

Renovasjonskostnader: kr 5.201,- pr. år (3 terminer) for standard renovasjon i 2026. Gebyret vil variere etter type renovasjonsordning.

Kostnader til graving, tilkobling, installasjon og eventuelle andre kostnader for tilrettelegging av strøm må påregnes. Kjøper må selv undersøke med Glitre vedrørende strømkapasitet og utforming av strømtilknytning ved evt. utbygging av tomta.

Det må i tillegg påregnes kostnader for tjenesteleverandørens tilkobling av tv og internett.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er Mælen 14A og B (seksjon 1) sin formuesverdi beregnet til kr 1.470.624,- for 2025 når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige:
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

Det er ikke fastsatt formuesverdi for Mælen 14 A og B (seksjon 2 og 3) på nåværende tidspunkt.
Formuesverdien for ubebygde tomter skal verken overstige 80% av eiendommens kostpris eller 80% av markedsverdien. For nærmere opplysninger om formuesverdi kontakt skatteetaten.

For mer informasjon se skatteetaten.no

4 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

112 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
113 590,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 613 590,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Buskerud Tingrett og Drammen kommune

Finans og Bolig AS

I dette salget selges alle seksjonene samlet.
Eiendommen er seksjonert og er tilknyttet et sameie.
Sameiet består av følgende seksjoner:
- Seksjon 1: Mælen 12A og 12B, samleseksjon for bolig (hel tomannsbolig).
- Seksjon 2: Mælen 14A, boligseksjon (halvpart av tomannsbolig - pt. ikke oppført).
- Seksjon 3: Mælen 14B, boligseksjon (halvpart av tomannsbolig - pt. ikke oppført).
Sameiet har ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett.

Det foreligger bruksrett til utearealer for hver seksjon, dette beskrives nærmere i vedtektene. Konferer med megler for mer informasjon.

Samleseksjonen (seksjon 1) er ansvarlig for vedlikehold av begge enhetene som inngår i samleseksjonen.

Seksjonseieren disponerer fritt over egen seksjon med de begrensninger som følger av sameieforholdet og eierseksjonsloven. Seksjonseieren kan fritt selge, pantsette og leie ut sin egen seksjon.

Det er gitt byggetillatelse fra Drammen kommune (forfaller 3 år etter utstedelse den 03.11.2023), med vilkår om betydelige tiltak som må utføres på alle tre seksjonene - for å få utstedt ferdigattest. Derfor anses det nødvendig å selge seksjonene samlet. Megler har før markedsføring kontaktet Statens Kartverk for å avklare muligheten til å erverve tre boligseksjoner i et sameie, da dette er i strid med Eierseksjonsloven. I korrespondanse med Kartverket anføres det at det ikke vil være mulighet for å forhåndsgodkjenne eller vurdere saker til tinglysing via mail. Det kan heller ikke garanteres tinglysning før reell saksbehandling foreligger. Se vedlagt mail fra Statens Kartverk i salgsoppgaven. Kjøper overtar risikoen og kostnadene for tinglysning av seksjonene samlet.

Etter gjeldende regelverk vedr. tvangssalg, konf. megler eller les info. på budskjemaet. Normalt vil eiendommen bli levert ryddet, tømt og rengjort, men dersom dette ikke blir gjort av dagens eier må kjøper selv gjøre dette.

Det kan ikke tegnes boligselgerforsikring ved tvangssalg da kontraktspart er Tingretten og salget skjer etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven. Interessenter oppfordres til å sette seg inn i regelverket og lese salgsdokumentasjonen nøye før bud inngis. Det gjøres oppmerksom på at kjøpers muligheter for reklamasjon er redusert ved kjøp av bolig etter tvangsfullbyrdelsesloven.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke er mulig å tegne Boligkjøperforsikring i forbindelsen med tvangssalg.

Det gjelder egne budregler for tvangssalg, og disse er beskrevet i «Orientering til kjøpere om tvangssalg ved medhjelper». Budgivere må sette seg inn i orienteringen før man inngir bud. 
Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må budet være signert og legitimasjon må være fremlagt. På grunn av de spesielle reglene for tvangssalg er det dessverre ikke mulig å inngi bud elektronisk via Krogsveen.no. Eventuelle forhøyelser eller endringer på budet kan skje pr sms eller på e-post. 

Kjøper vil som vanlig få tilsendt budjournal etter at eiendommen er solgt. Budgiver kan også få utlevert en kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salget av denne eiendommen er et tvangssalg gjennom medhjelper, og selges etter
Tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 11.
Dette innebærer at kjøper har begrensede muligheter til å fremsette eventuelle mangelskrav.
Mangel kan foreligge hvis eiendommen ikke svarer til gitte opplysninger om vesentlige forhold, eller det er forsømt å gi opplysninger om vesentlige forhold som medhjelper måtte kjenne til, eller den er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med. Manglende/feil opplysninger må ha innvirket på kjøpet. Det vises til tvangsfullbyrdelseslovens §11-39 for nærmere informasjon og alle vilkår. Dersom eiendommen har mangler, kan det kreves prisavslag, men kjøpet kan ikke heves. Det kan også forekomme at boligen overleveres uten normal rydding og rengjøring, samt at nøkkelsett ikke er komplett. Omkostninger må i så tilfeller dekkes av kjøper.

Meglers vederlag betales av oppdragsgiver og er avhengig av kjøpesummens størrelse, og beregnes i henhold til satser i Forskrift om tvangssalg ved medhjelper, kap. 3.
I tillegg mottar megler oppgjørshonorar kr 6.385,- samt dekning av følgende utlegg:

Vederlag:
TV - Kontroll hjemmel/heftelser  kr 1 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 20-0233/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Drammen
Nedre Storgate 16, 3015, DRAMMEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR20.26233

Sist oppdatert: 20. september 2026 kl. 08:25