Glomma terrasse 11A

Glomma terrasse 11A, 2150 ÅRNES
Kommunenummer 3228, gårdsnummer 169, bruksnummer 94, ideell andel 1/1
Andelsnummer 331, Glomma Terrasse Borettslag, organisasjonsnummer 880188852

Totalt bruksareal BRA: 126 kvm

BRA-i:
3. etasje 118 kvm: Entré, bad, bod, vaskerom, kjøkken, stue og to soverom.

BRA-e:
Kjelleretasje 5 kvm: Kjellerbod.
3. etasje 3 kvm: Bod på balkong.

TBA (terrasse- og balkongareal):
3. etasje 15 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.08.2026 utført av Anticimex AS v/Andreas Norbeck Sveen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i 3. etasje i et leilighetsbygg oppført i 2000. Bygningen har grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong, og etasjeskillere av betong. Yttervegger er i hovedsak av tegl-/murverk med fasader av synlig murverk, samt utfyllende felter med fasadeplater og trekledning. Taket er en flat konstruksjon tekket med takmembran. Leiligheten har vinduer og balkongdør med karmer av tre fra byggeår, og en entrédør med brann- og lydklassifisering. Det er skorstein fra byggeår med peisovn i stuen. Fra stuen er det utgang til en balkong på 15 m² i betongkonstruksjon.

Det elektriske anlegget har sikringsskap med automatsikringer plassert i bod.

Boligen er utstyrt med komfyrvakt, godkjent slokkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Bad
- Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Vaskerom
- Det er registrert bruk av materialer i våtrommet generelt som vurderes å ikke være fuktbestandige.
- Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det er uklart om det er benyttet vanntett sjikt på våtrommets veggflater.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke

Yttervegger inkl. fasader
- Lufting av ytterkledning

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Badet ble renovert ca. 2010 etter en vannskade fra leiligheten over. Det ble lagt ny membran og nye fliser på gulv og vegger, og overskapene ble byttet. På vaskerommet ble varmtvannsberederen skiftet i 2019/2020, og det ble lagt opp vann til ny kjøkkenøy. Det ble også montert vannstopper på kjøkkenet. I 2022 ble det lagt ny takpapp og beslag på taket. Det ble gjort forebyggende tiltak for sikring ved flom i 2014. I 2022 ble det byttet til en klebersteinsovn, da avtrekket fra den åpne peisen ikke var tilfredsstillende.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Malte innedører

2020:
- Ny kjøkkeninnredning med profilerte fronter, kjøkkenøy, benkeplate i kompositt, integrerte hvitevarer, komfyrvakt og automatisk vannstopper

2019:
- Ny varmtvannsbereder på 194 liter plassert på vaskerom

2010:
- Baderom med flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger, vegghengt servantinnredning, dusjkabinett, toalett og rør-i-rør-system

Ukjent årstall:
- Oppgraderinger på det elektriske anlegget

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2022:
- Byttet til kleberstein peisovn med dør

Leiligheten ligger i byggets 3. etasje med heisadkomst, i et velholdt leilighetsbygg oppført i 2000 og har bare hatt én eier. Boligen har en gjennomtenkt planløsning på ett plan, med romslige oppholdsrom, to soverom, separat vaskerom og direkte utgang til en stor balkong. Kjøkkenet ble fornyet i 2020, og badet ble oppgradert i 2010.

Entré:
Entréen tar imot med parkett på gulvet, malte veggflater og garderobeskap. Rommet gir god plass til klesoppheng og sko, og er utstyrt med porttelefon samt en solid entrédør med dørkikkert.

Stue:
Stuen har en innbydende utforming med parkett på gulvet og malte vegger. Rommet har god plass til både sittegruppe og et stort spisebord, og er utstyrt med en klebersteinspeisovn med glassdør som gir god tilleggsvarme på kjølige dager. Fra stuen er det direkte utgang til balkongen. Tilvalg fra starten innebar at soverommet mot terrassen/Glomma, ble en integrert del av stua. Det ekstra arealet fra det tidligere soverommet gir stuen en romslig og åpen følelse, med utsikt mot Glomma.

Balkong:
Balkongen på 15 m² fungerer som en naturlig forlengelse av stuen. Uteplassen har flislagt gulv, rekkverk i metall og betongkonstruksjon, markise, utebelysning og utvendig stikkontakt. I tilknytning til balkongen er det en praktisk utvendig bod på 3 m². På balkongen er det god plass til utemøbler og grill, hvor du kan nyte en fantastisk utsikt med gode solforhold.

Kjøkken:
Kjøkkenet har innredning fra 2020 med profilerte fronter, kjøkkenøy og benkeplate av komposittstein. Kjøkkenet er utstyrt med nedfelt kjøkkenvask med armatur, sprutplate på vegg i stein finèr, integrert stekeovn og platetopp, frittstående oppvaskmaskin, kombikjøleskap med vann- og isbitdispenser, fryser og fritthengende ventilator med kullfilter. For ekstra trygghet er det montert komfyrvakt og automatisk vannstopper med fuktsensor. Gulvet er belagt med klikk vinyl.

To soverom:
Boligen rommer to soverom med parkett på gulv og malte flater. Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng og har en romslig garderobeløsning. I tillegg har den 3 vegghente høyskap for oppbevaring, mens det andre soverommet egner seg utmerket som barnerom, gjesterom eller kontor.

Bad:
Baderommet ble oppgradert i 2010 og er utstyrt med flislagte vegger og flislagt gulv med gulvvarme. Innredningen består av vegghengt servantinnredning, ovenpåliggende servant med armatur, speil med overlys og stikkontakt, samt vegghengt skap. Videre har rommet dusjkabinett med dusjarmatur som har troperegn og tre massasjedyse. Gulvstående toalett og mekanisk avtrekk med ventil i himling.

Vaskerom:
Separat romslig vaskerom belagt med gulvbelegg, malte vegger og malt himling. Rommet er utstyrt med vegghengt utslagsvask med armatur, gulvstående toalett og opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Varmtvannsbereder på 194 liter skiftet i 2019/2020 er plassert i hjørnet, og rommet har mekanisk avtrekk med ventil i himling.

Bod:
Innvendig bod med praktisk oppbevaringsplass, belagt med gulvbelegg og malte veggflater, med tre enkle skap og to doble skap for god oppbevaringskapasitet.

Overflater:
Gulv: Parkett, klikk vinyl på kjøkken, fliser på bad, samt gulvbelegg i bod og vaskerom.
Vegger: Malte veggflater og flislagte vegger på bad.
Himling: Malte flater i himling.

Lagring:
Leiligheten har innvendig bod i 3. etasje, en utvendig bod på balkongen på ca. 3 m², samt en disponibel nettingbod i kjelleretasjen på ca. 5 m².

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Medfølger:
Alle hvitevarer, unntatt fryseboksen
Lyskilden på veggen over vasken på kjøkkenet
Vitrineskapet på det ene soverommet
Vedstativet og peisutstyret i stuen
Vitrineskapet ved siden av TV-en

Medfølger ikke:
Fryseboksen
Alle lysekroner og måneskinnlampen
Den buede kommoden på badet
Lampene over spisebordet på kjøkkenet
Oppbevaringsstativet på vaskerommet
Vitrineskapet og hjørneskapet i spisestuen
Hjørneskapet i gangen

Kan medfølge ved ønske:
Hengefestet til TV-en

Elektrisitet og vedfyring. Panelovn, gulvvarme på bad og peisovn med glassdør i stue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i år 2000. Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 10.10.2000. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger datert 01.02.1999.

Det er avvik fra de godkjente byggetegningene:
- Det skulle opprinnelig være et soverom ved siden av stuen. Dette soverommet ble aldri oppført og leiligheten har hatt en utvidet stue fra byggeåret.
- Døren inn til kjøkkenet er fjernet og veggen til soverommet som ligger ved siden av kjøkkenet er bygget litt ut.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Eiendommens rettigheter:

1999/2109-2/9 23.03.1999 BEST. OM ADKOMSTRETT
Rettighet hefter i: KNR: 3228 GNR: 169 BNR: 63 FNR: 0 SNR: 1 til 9
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten har en sentral beliggenhet i Glomma terrasse på Årnes i Nes kommune. Bygget ligger plassert rett ved elvekanten, med åpent utsyn mot Glomma. Her bor man i et etablert boligområde med umiddelbar nærhet til sentrum.

Fra eiendommen er det kort gangavstand til det meste av hverdagsfasiliteter. Dagligvarehandelen gjøres enkelt med Spar en kort gåtur unna, og litt lenger bort ligger Bunnpris og Kiwi. Årnes sentrum tilbyr et godt utvalg av forretninger og servicetilbud, inkludert AMFI Årnes en kort gåtur unna med apotek, vinmonopol, kaféer og diverse spesialbutikker. For trening og fysisk aktivitet ligger treningssenteret Spenst i gangavstand fra leiligheten, og Årnes stadion ligger også i nærområdet. Langs elva og i nærområdet er det fine tur- og rekreasjonsmuligheter året rundt.

Kollektivtilbudet fra Årnes er godt tilrettelagt for pendlere. Årnes stasjon ligger en kort gåtur unna, med jevnlige togavganger mot Oslo og Kongsvinger samt lokale bussforbindelser. Reiser du med bil, tar det rundt en halvtime til Oslo lufthavn Gardermoen. Området har også et godt utbygd skole- og barnehagetilbud, med barnehager som Espira Evangtunet og Espira Kløverenga en kort kjøre- eller sykkeltur unna, samt Årnes skole, Runni ungdomsskole og Nes videregående skole i gang- og sykkelavstand.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager
Espira Evangtunet barnehage
Espira Kløverenga barnehage
Runni idrettsbarnehage (0-6 år)

Skoler
Årnes skole (1-7 kl.)
Runni ungdomsskole (8-10 kl.)
Nes videregående skole
Hvam videregående skole

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 6472 kvm som tilhører borettslaget.

Felles tomt opparbeidet med asfalterte veier, blomsterkasser, biloppstillingsplass, sittegrupper, plenarealer og diverse beplantninger.

Leiligheten disponerer en biloppstillingsplass i felles parkeringskjeller, plass nr. 331.

Garasjen er tilrettelagt for elbillader. Montering av ladeboks bekostes av beboer.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget. Eiendommen er tilknyttet privat vannverk og offentlig avløpsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen har registrert privat septikanlegg. Alle eiendommer med slamavskiller som eneste rensetrinn skal i nær fremtid oppgraderes i henhold til vedtatt plan for oppgradering.

Eiendommen er regulert til boliger i henhold til reguleringsplan 023697030, "Glomma terrasse", datert 22.01.1997, sist revidert 14.09.1998, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Hoveddelen av eiendommen er i planen regulert til boliger (feltnavn B1), og en mindre del til offentlig friområde (feltnavn F5).

Eiendommen berøres av ytterligere to reguleringsplaner. Plan 023604030, "Årnes strand og Årnes brygge" (datert 05.08.2004), regulerer mindre arealer til park og veigrunn. Plan 023608021, "Raumnes brygge" (datert 20.11.2007), regulerer arealer til offentlig friområde, trafikkområde i sjø og boliger.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2024-2036, vedtatt 24.02.2026. Her er eiendommen avsatt til boligbebyggelse, bebyggelse og anlegg og friområde, og berøres av faresone for flomfare. I henhold til planens § 1.1.2 gjelder kommuneplanen foran reguleringsplaner vedtatt før 01.01.2012.

Eiendommen omfattes også av Kommunedelplan for Årnes 2019-2030, vedtatt 18.06.2019.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 9 961,- pr. mnd. og inkluderer: Vaktmester, bygningsforsikring, strøm til fellesområder, offentlige avgifter, kabel-tv, internett, vedlikehold, renhold, drift, snømåking/strøing/feiing, vårrengjøring og fellesgjeld.

Borettslagets fellesgjeld er fordelt på fem lån, hvorav tre er lån i Husbanken. Disse tre lånene har en samlet saldo på ca. 12,4 millioner kroner per 31.12.2025, og er beregnet innfridd i løpet av 2030 (henholdsvis 01.01.2030, 30.06.2030 og 31.12.2030). Dette er noe som kan senke felleskostnadene på sikt.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 057 197 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Eiendomsskatten utgjør 1,2 promille av eiendomsskattegrunnlaget på kr 45 529 500 i 2026. For borettslaget utgjorde dette 64 105 kr for 2025.

Eiendomsskatten faktureres i sin helhet til borettslaget og er en del av felleskostnadene.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 14 926 271,- pr. 31.12.2025 og lånevilkårene er:

Bank: Boligbanken ASA
Lånenummer: 96660151572
Restsaldo pr. 31.12.2025: kr 1 027 672,-
Innfrielsesdato: 25.08.2047
Rente: 5,55 %

Bank: Boligbanken ASA
Lånenummer: 96660188980
Restsaldo pr. 31.12.2025: kr 1 491 920,-
Innfrielsesdato: 24.12.2035
Rente: 5,30 %

Bank: Husbanken
Lånenummer: 11449408
Restsaldo pr. 31.12.2025: kr 3 931 307,-
Innfrielsesdato: 01.01.2030
Rente: 4,63 %

Bank: Husbanken
Lånenummer: 11453872
Restsaldo pr. 31.12.2025: kr 3 833 567,-
Innfrielsesdato: 30.06.2030
Rente: 2,28 %

Bank: Husbanken
Lånenummer: 11453874
Restsaldo pr. 31.12.2025: kr 4 641 805,-
Innfrielsesdato: 31.12.2030
Rente: 2,25 %

5 000 000,00 Prisantydning
239 784,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 239 784,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 249 280,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 259 230,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Turid Foss-Haneborg

Leiligheten er tilknyttet Glomma Terrasse Borettslag.
- 72 leiligheter fordelt på 3 bygninger (Glomma Terrasse 7, 9 og 11).
- Forretningsfører: BORI BBL.
- Forsikring: Protector Forsikring AS.
- Tilknyttet boligbyggelag: BORI BBL.

Dyrehold er tillatt for hund og/eller katt under forutsetning av at det inngås skriftlig kontrakt med borettslaget. Hold av fugler kjøpt i dyrebutikk er tillatt. For øvrige dyr må det søkes styret om tillatelse.
Grøntkomiteen arrangerer 2 dugnader i året.
Det skal være rolig mellom kl. 23.00 og 07.00.
Grilling er tillatt med elektrisk grill eller gassgrill.
Innendørs fellesområder som trappeganger, boder og garasjer er røykfrie.
Borettslaget har et eget båtanlegg med 8 båtplasser forbeholdt beboerne, organisert via Båtforeningen.

Ordinær generalforsamling ble avholdt 21.04.2026, hvor nytt punkt 5-5 i vedtektene vedrørende retningslinjer og vilkår for installasjon av varmepumper ble vedtatt. Budsjettet for 2026 innebærer en samlet økning i felleskostnader, renter og avdrag på lån med 8 %.

Foretatte påkostninger de senere år:
- 2025: Utskifting av armaturer i boder og garasjer på dugnad.
- 2025: Reparasjon av betong delevegg mellom 11A–11B, samt flomforebyggende arbeid.
- 2025: Reparasjon av garasjegulv nr. 9 etter svikt i grunnen.

Planlagte påkostninger:
- Restaurering av heis.
- Det skal igangsettes betongarbeid utvendig.

Det er usikkert når dette skal gjennomføres og om dette vil påvirke felleskostnadene.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
Årsresultat for 2025: overskudd på kr 2 088 120,-, som ble overført til egenkapitalen.
Borettslagets egenkapital pr. 31.12.2025 utgjorde kr 38 373 225,-.
Disponible midler utgjorde kr 2 639 928,- pr. 31.12.2025.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Boligen er tilknyttet BORI BBL, og kjøper blir automatisk medlem ved overtakelse. Medlemskapet koster kr 650, per andelseier, og faktureres direkte fra BORI BBL.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av BORI BBL har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene.

Styret er ikke involvert i rettslige tvister som kan medføre økonomisk ansvar for borettslaget. Styret har en pågående sak vedrørende ulovlig framleie/bruksoverlating av en leilighet.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Oppdragsnummer 60-0304/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26304

Sist oppdatert: 11. september 2026 kl. 18:45