Rødtvetveien 33

Rødtvetveien 33, 0955 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 90, bruksnummer 267, ideell andel 1/1
Andelsnummer 196, Mellomgården Borettslag, organisasjonsnummer 921 313 098

Totalt bruksareal BRA: 42 kvm

BRA-i:
7. etasje 39 kvm: Entré, bad/WC, alkove, stue/kjøkken

BRA-e:
-1. etasje 1 kvm: Kjellerbod
7. etasje 2 kvm: Bod

Boligen disponerer to eksterne boder, en kjellerbod på hhv. 1 kvm og en bod i 7. etasje på hhv. 2 kvm. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.07.2026 utført av Takstkonsulent1 AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det er avvik fra originale godkjente byggetegninger. Det er bygget en alkove i deler av stuen for å lage et rom som benyttes som soverom. Se punkt om ferdigattest for nærmere informasjon.

Kjøper overtar alt av ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt) samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong- og murkonstruksjoner. Boligblokk over 11 etasjer samt kjeller. Bygningen har støpt gulv mot grunn. Grunnmur og bærende vegger av betong/murkonstruksjoner. Etasjeskillere av betongkonstruksjoner. Yttervegger av betong/bindingsverk utvendig kledd med fasadeplater. Taket har en flat takkonstruksjon, antatt tekket med takpapp/asfaltbelegg (ikke besiktiget). Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 2 - Alder, skader, slitasje
- Ventilasjon: Kjøkkenet har kun kullfilter ventilator. Badet har kun naturlig ventilasjon
- Tekniske anlegg, VVS anlegg: Radiatorer grunnet alder og tilstand. Ikke påvist skader/lekkasjer.
- Det er målt stedvis høydeforskjell på gulvet.

Tilstandsgrad ikke undersøkt (TGUI):
- Det er ikke utført hulltaking/fuktmåling på bad grunnet vegger av mur/betong.
- Felles varmeanlegg er ikke undersøkt.
- Teknisk anlegg, ved dørtelefon/porttelefon, er ikke funksjonstestet.

Øvrige kontrollpunkter i rapporten er vurdert til TG1 (tilstandsgrad 1 - i orden) og TG0 (ingen avvik).

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæringsskjema for mer informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Krogsveen avd. Hasle har gleden av å presentere Rødtvetveien 33!

En lys og velholdt leilighet i 7.etasje med adkomst via felles trappegang og heis. Leilighetens store vindusflater, bidrar til mye naturlig lys og til en herlig romfølelse. Boligen inneholder entré, stue, kjøkken, bad og alkove.

Nærmere innhold:

ENTRÉ
Velkommen inn! Leilighetens entré er lys og innbydende og gir et meget godt førsteinntrykk av boligen. God plass til oppheng av yttertøy og sko i garderobeskap med speildører. Calling til ytterdør.

STUE
Stuen er av god størrelse og kan enkelt innredes med en sofagruppe, tilhørende salongbord og tv-seksjon. Stort vindu bidrar til rikelig med lysinnslipp og sørger for en luftig og behagelig atmosfære. Grunnet leilighetens beliggenhet i 7.etasje har du en fantastisk og åpen utsikt. Størrelsen på stuen og planløsningen sørger for en fin og naturlig plass å innrede med spisebord. Her kan du invitere over venner og familie på hyggelige sammenkomster!

KJØKKEN
Delvis åpen stue/kjøkkenløsning. Kjøkkeninnredning med hvite, glatte fronter og heltre benkeplate med nedfelt oppvaskkum. Lekre mosaikkfliser på vegg over kjøkkenbenk, med praktisk benkebelysning under overskap. Det er opplegg og plass til både vaskemaskin og oppvaskmaskin på kjøkkenet. Videre er det avsatt plass til frittstående kjøle/-fryseskap og komfyr.

BAD
Lekkert flislagt bad pusset opp i regi av borettslaget i 2024. Gulvvarme og downlights. Innredningen består av vegghengt servantskap med ovenpåliggende servant. Speil med belysning og stikkontakt på vegg over servant. Dusjhjørne med innfellbare glassdører og dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Vegghengt toalett. Opplegg for vaskemaskin.

ALKOVE
I stuen er det satt opp vegger og laget til en alkove, som benyttes som soverom. Her har du god plass til seng, og oppbevaringsmøbler etter eget ønske. Dette er ikke et godkjent soverom.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
- Vegghengt TV følger ikke med.
- Garderobeskap i alkove, garderobeskap i gangen og gardinstang følger ikke med.

Eiendommen varmes opp ved radiatorer tilknyttet felles varmeanlegg. Elektrisk gulvvarme på bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger en ferdigattest datert 25.03.1965. Denne kan fås ved henvendelse til megler. Videre foreligger ferdigattest utskifting av vinduer samt fasadekledning datert 19.02.1988, ferdigattest isolasjon og kledning med eternitpanel datert 19.06.1968 og ferdigattest rehabilitering av bad datert 16.06.2025.

Rom/alkove benyttet som soverom er opprinnelig byggemeldt som en del av stuen jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rom til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som stue/alkove. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Det ble den 13.02.2026 gitt tillatelse til tiltaket som omhandler utskifting av heis i oppgangen til nr. 33. Dette arbeidet pågår p.t (27.07.2026) og vil blir søkt om ferdigattest for når det er ferdigstilt.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst to servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om bebyggelse og bestemmelse om adkomstrett.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Rødtvet er et rolig og veletablert boligområde i Grorud bydel, mellom naturskjønne Lillomarka og Trondheimsveien. Her bor du i et familievennlig nabolag med nærhet til både natur, offentlig kommunikasjon og et rikt utvalg av servicetilbud.

Natur og rekreasjon:
For den naturglade er området ideelt, med marka rett i nærheten. Vesletjern, som ligger kun en kort spasertur unna, er et populært turområde med vakre rekreasjonsmuligheter som badeplasser, sittebenker, bålplasser og naturstier. Fra Vesletjern går turløypene videre inn i Lillomarka, som byr på flotte turmuligheter på både sommer -og vinterstid. Om vinteren kan du benytte deg av det velutviklede lysløypenettet for skiturer, mens området om sommeren er perfekt for gå- og sykkelturer. I tillegg ligger flere populære turmål i nærområdet, som sportsstuene Lilloseter og Sinober, som begge tilbyr servering og fine turmuligheter.

Aktivitetstilbud:
Rødtvet er et område med gode muligheter for aktiviteter for både store og små. Lillomarka Arena, et helårs idrettsanlegg på nærmere 86 dekar, ligger i nærområdet og tilbyr ulike aktiviteter for breddeidretten. For barna er det også kort vei til Nordtvet gård, et koselig sted hvor man kan ri på hest, hilse på dyrene og delta i ulike arrangementer og aktiviteter.

Offentlig kommunikasjon:
Boligen har utmerket tilgang til offentlig kommunikasjon. Nærmeste T-banestasjon er Kalbakken, som ligger kun en kort gåtur unna, og herfra kan du enkelt ta linjene 4 og 5. Nærmeste busstopp er Flaen, ca 8. minutters gange unna leiligheten. Med kollektivtransporten er det enkelt tilkomst til Oslo sentrum med t-banen, og det går også flybuss til Gardemoen.

Skole og barnehage:
Det er kort vei til både barnehager og skoler i området. Rødtvet skole er i gangavstand, og for ungdomstrinnet ligger Apalløkka skole også nært. I tillegg finnes det flere videregående skoler i nærområdet. For familier med små barn er det et godt utvalg av både private og kommunale barnehager i nærheten.

Servicetilbud:
Dagligvarehandelen kan enkelt gjøres på Kiwi, Rema 1000 eller Meny. Kalbakken Senter, som ligger rett ved Trondheimsveien, har et variert utvalg av butikker og spisesteder. Her finner du blant annet Rema 1000, Posten, apotek, treningssenter og flere take-away steder. Ønsker du et enda større utvalg, er Grorud, Veitvet, Linderud og Stovner senter også lett tilgjengelige, og tilbyr et bredt spekter av butikker og servicetilbud. Oslo sentrum er kun en kort T-banetur unna og gir deg tilgang til alt hovedstaden har å tilby.

Rødtvet er med andre ord et attraktivt boligområde som kombinerer ro og natur med praktisk nærhet til offentlig transport og nødvendige servicetilbud. Enten du ønsker å nyte marka, ta en tur til nærliggende kjøpesentre eller benytte deg av de gode kollektivforbindelsene til Oslo sentrum, er dette et område som har mye å tilby for både voksne og barn.

Ta inn Ingebret Andersens vei fra Rødtvetveien. Boligen har adkomst i Ingebret Andersens vei og ligger på høyre hånd.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sokner til Rødtvet skole (1.-7.trinn) og Apalløkka skole (8.-10.trinn).

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 12 205 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er pent opparbeidet med blant annet biloppstillingsplasser, internstier, sykkelstativer, sittebenker, plenarealer og diverse beplantning

Styret er ansvarlig for parkeringsplasser i borettslaget. Parkeringsplasser/garasje fordeles etter venteliste. Ventetid må påregnes.
Garasjeplasser faktureres av USBL. Pt. er leie for biloppstillingsplass kr 3.000,- pr. år og for garasjeplass er kostnaden kr 400,- pr. mnd. Administrasjonsgebyr ved eierskifte vil påløpe.

Borettslaget har ikke elbil ladere, men det er flere offentlige ladestasjoner i området.

Ellers gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-754 datert 05.12.1958 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utdrag av pågående byggesaker i nærområdet:

For Mellomgården borettslag:

- Saksnummer: 2026/01310 - Byggesak: Rødtvetveien 33, 35 - utskifting av heiser i eksisterende sjakter. Det pågår nå en utskifting av to heiser i Rødtvetveien 33 og 35. Tillatelse til tiltaket ble gitt 13.02.2026.

Nærområdet:

- Saksnummer: 202454281 - Reguleringssak- Kakkelovnskroken 1 og 2 - Utarbeidelse av planforslag - Bebyggelse og byrom - Rødtvet T-banestasjon. Fortsettelse av saksnummer 202218694. Formålet er å endre området rundt Rødtvet T-banestasjon til å bli et attraktivt, levende og åpent byområde. I dag oppleves området som delvis industriområde uten nærmiljøtilbud til boligene rundt. Ved å etablere bebyggelse og byrom som inviterer til aktivitet og sosialt liv, ønsker vi å bidra til å transformere Rødtvet og gjøre det til en inkluderende og bærekraftig del av byen. Det ivaretas gjennom torg, basishall og fellesarealer. Planinitiativet har bl.a. en større andel bolig og mindre andel næring enn i planprogrammet med VPOR for Rødtvet. Plan og bygningsetaten vurderer derfor at forslaget er i strid med kommuneplanens krav til felles planlegging, jf. § 17. Planforslaget var til offentlig ettersyn datert 27.05.2026

- Saksnummer: 2025/06714 - Plansak - Detaljregulering , Sletteløkka 38 - 42. Fortsettelse av saksnummer 202459293. Bymiljøetaten (BYM) viser til varsel om oppstart av planarbeid for Sletteløkka 38-42, samt vårt innspill til bestilling av oppstartsmøte. Planområdet brukes i dag bl.a. til garasjer, det ønskes boliger (ca. 100 boliger). Oppstartsmøte avholdt 10.01.2025

- Saksnummer: 2025/06727 - Plansak - Detaljregulering , Trondheimsveien 375 med flere. Fortsettelse av saksnummer 202553831. Det er behov for et nytt kvinnefengsel med høyere sikkerhet på Østlandet, som sikrer gode og likeverdige soningsforhold for kvinner. Det er ikke funnet et like godt som eller bedre alternativ til lokalisering enn på Bredtveit. Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for etablering av et nytt kvinnefengsel på Bredtveit som tilfredsstiller dagens krav til kriminalomsorg tilpasset 50 høysikkerhetsplasser, en nasjonal forsterket fellesskapsavdeling (NFFA) med 6 plasser, parkering med inntil 51 plasser for bil og minimum 26 for sykkel, samt behov for 20 overgangsboliger (lavsikkerhet). Reguleringsplanen tilfører også grøntområder i nabolaget rundt fengselet med b.la. turvei, stier, støyskjerm, sykkelvei mm. Saken fortsetter i sak 2025/06727. Anmodning om oppdatert plandokumentasjon datert. 05.06.2026

Saksnummer: 202316398 - Reguleringssak. Kalbakkveien 4 - 6 - Utarbeidelse av planforslag. Hovedhensikten med planforslaget er å utvikle eiendommene til et nabolagssentrum med torg og møteplasser, og bebyggelsen skal inneholde handel, næring, tjenesteyting, boliger og park. Bygningene er forventet å være over maks 6 etasjer og skal romme 177 boenheter i tillegg til handel og næring. Saken fortsetter i saksnr. 2025/09926, der siste status i saken er at det ble avholdt et arbeidsmøte 02.06.2026.

Saksnummer: 202111779 - Reguleringssak. Nordtvetveien 32 - Dialogfase 1 - Oppføring av boliger. Formålet med planforslaget er å bygge boligblokk på 8 etasjer som skal romme 54 boenheter. Planforslaget har vært under behandling i noe tid, og siste status i saken (nytt saksnr. 2025/06872) er at det ble mottatt et revidert planforslag 11.06.2026.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i pågående plansaker på Oslo kommune sin hjemmeside. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 3 691,- pr. mnd. og inkluderer: Tv/bredbånd, kommunale avgifter, vaktmestertjenester, trappevask, nedbetaling av fellesgjeld m.m.

Etter rehabiliteringen av badene ble ferdigstilt, inngikk borettslaget en avtale med ISTA om en månedlig avregning av varmtvann og oppvarming. Det er installert egne målere i hver leilighet og hver leilighet betaler eget forbruk. Dette kommer utenom de månedlige felleskostnadene.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2025 med en økning på 5%.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Nærmere fordeling:
- Avdrag felleslån: kr. 492,-
- Felleskostnader: kr. 1 733,-
- Renter felleslån: 1 466,-

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. P.t. påløper det ikke eiendomsskatt for andelen.

Selger har ikke oppgitt et strømforbruk på rundt 700 kroner i måneden. Det er kun mottatt to fakturaer enn så lenge på varmtvannet etter den nye ordningen ble innført, disse har vært på 300-500 kroner i måneden.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av tv og internett. 1000 mbps og er inkludert i felleskostnadene. Dekoder vil medfølge.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 772.608,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 54 499,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 342 966,- pr. 19.07.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr. 168 634 107,- pr. 19.07.2026 og lånevilkårene er:

Lånenummer: 94927052568, Handelsbanken
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 19.07.2026: 5.1% pa.
Antall terminer til innfrielse: 109
Saldo per 19.07.2026: 168 634 107,-
Andel av saldo: 342 966,-
Første termin/første avdrag: 30.12.2024 ( siste termin 30.09.2053 )

Dette borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning).

3 500 000,00 Prisantydning
342 966,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 842 966,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 844 056,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 854 006,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Qendresa Gjoshi

Leiligheten er tilknyttet Mellomgården Borettslag, org.nr. 921 313 098. Borettslaget er svært velorganisert og har egen nettside på www.mellomgarden.no.
Det er ikke intern forkjøpsrett i borettslaget.
Borettslaget består av 2 høyblokker og 2 lavblokker med til sammen 308 andeler og har adresse Rødtvetveien 20, 22, 24, 26, 28, 33, 35, 37 og 39.
Forretningsfører er USBL.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt med godkjennelse fra styret, men ikke dyr som er til ulempe for andre beboere.
Alle husstander i borettslaget plikter å melde fra til styret ved anskaffelse av hund.
Hunder skal holdes i bånd på borettslagets område. Ved lufting av hund skal ekskrementer fjernes fra plener og fortau innen boligområdet.
Borettslaget har egen hjemmeside: http://www.mellomgaarden.no/
E-post til styret: post@mellomgaarden.no.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Heisfornying (pågående per. 27.07.2026)
- Rehabilitering av rør og bad 2023-2025
- Rehabilitering av balkonger 2024.
- Utskifting av alle vinduer og balkongdører 2017/2018.
- Montering av alarm på styrets kontor
- Nytt porttelefonanlegg
- Skiftet ut vinduer og balkongdører der det var nødvendig
- Utbedring av bærewiren i heisene
- Nye kabler for motorvarmersøyler
- Ny brannsikker ståldør i berederrom i Rødtvetveien 20
- Oppgradering av felles uteområde med skifte av flaggstang

På årsmøtet for 2025 ble det vedtatt at gebyr for fellesvaskeri settes ned fra 50 kr til 30 kr enhetspris. Styret fikk fullmakt til å vurdere prisen på nytt den 01.01.2026.

Etter dialog med styreleder (17.07.2026) informerer han om at det ikke foreligger noen planer i borettslaget som kommer til å øke felleskostnadene eller fellesgjelden.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: kr. 25.000,-
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 8.900,-
Markedsføringspakke: kr 30.900,-
Visninger: alle inkl.
Oppslag eiendomsregister: kr 4.500,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Innhenting av informasjon forretningsfører kr 6.725,-
Innhenting av erklæring kr 290,- pr. stk.
Tinglysning av sikring kr 545,-
NVE-kart: kr. 313,-
Foto kr. 4.700,-
Tilstandsrapport: kr. 9.000,-
Boligselgerforsikring Gjensidige: 2,69 promille av prisant. kr. 3.500.000,- = kr. 9.415,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0276/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26276

Sist oppdatert: 28. juli 2026 kl. 20:06