Nordseter terrasse 4A

Nordseter terrasse 4A, 1163 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 157, bruksnummer 323, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1
Kommunenummer 301, gårdsnummer 157, bruksnummer 864, ideell andel 1/6

Totalt BRA-i: 147 kvm

BRA-i:

1. etasje 83 kvm:
Entré, stue/spisestue med åpen kjøkkenløsning, bad og 2 soverom.

Kjeller 64 kvm:
Trappegang, 2 soverom, vaskerom, 2 bad og kjellerstue.

Vestvendt skiferplatting ved inngangspartiet på 35 kvm (TBA).

Boligen disponerer i tillegg 2 garasjeplasser etter hverandre i nyoppført felles garasjeanlegg.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 20.02.2026 utført Taksator AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Frittliggende enebolig over 2 etasjer, oppført i 1962 og senere ombygget og pusset opp i 2025/2026.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt kjellergulv på komprimerte masser. I 2025 ble det støpt og isolert nytt kjellergulv samt at det ble lagt ny radonduk.
Grunnmur av betong som ble redrenert mot øst, syd og nord i 2025. Etterisolering av grunnmur på 3 sider (øst, syd og nord) pluss noe mot vest der betong platting ligger imot hus. Krypkjeller mot vest med fjell i dagen. Grunnmuren er trolig fundamentert på fjell og dette kan gi mulighet for kappilært sug.
Yttervegger over grunnmur i bindingsverk med ny liggende trekledning. Yttervegger mot øst, syd og vest ble i tillegg foret ut og etterisolert. Alle yttervegger ble etterisolert innvendig.
Saltak i sperre-/trekonstruksjoner som er fornyet med ny underlagspapp, sløyfer, lekter og taksten. Nye beslag, takrenner og taknedløp, samt nye snøfangere og stigetrinn til pipe.
Nye vinduer i 2025 med trekarmer og med isolerglass.
Ny ytterdør i 1. etasje og i kjelleretasjen i 2025.
Ny støpt utvendig kjellertrapp. Glassrekkverk på støpt mur rundt trappen.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 i tilstandsrapporten:

Takkonstruksjon/loft:
Taket er trolig bygget opp etter byggeårets krav, som innebærer tynnere trekonstruksjoner samt mindre isolasjon enn dagens krav.

Rom under terreng:
Innvendig utforing og isolering av kjellervegger under terreng samt krypkjeller/hulrom, ansees for å være en utsatt konstruksjon.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Eiendommen ligger vestvendt og solrikt til i et barnevennlig og trafikkskjermet villaområde. Herfra er kun få minutters gange til bl.a. barnehager, Nordseter skole, kollektivtransport og servicetilbud.

Boligen er opprinnelig oppført i 1962, men har i 2025/2026 gjennomgått en større ombygging og oppussing. Huset har en nyklassisistisk inspirert stil hvor det er lagt vekt på å bevare husets sjarme med bl.a. sprossede vinduer. Innvendig er overflater holdt i lyse og varme farger kombinert med et moderne interiør, med gjennomtenkte løsninger der lite er overlatt til tilfeldighetene.

Av oppgraderinger/påkostninger i 2025/26 kan nevnes:
• Pusset opp alle innvendige overflater.
• Lagt ny 1-stavs parkett.
• Utstrakt bruk av gulvarme.
• Nytt kjøkken fra Huseby med integrerte hvitevarer.
• 3 nyoppussede bad.
• Nyoppusset vaskerom.
• Tilrettelagt for hybel.
• Installert balansert ventilasjonsanlegg med varmegjenvinning.
• Nye innerdører.
• Nye vinduer og ytterdører.
• Nytt skjult el. anlegg i hele huset.
• Nytt sikringsskap og nytt hovedinntak til huset.
• Ny 300 liters varmtvannsbereder.
• Alle innvendige vann- og avløpsrør er byttet. Vannrør i rør-i-rør system.
• Nye utvendige vann- og avløpsrør til offentlig ledningsnett.
• Nytt yttertak (ny takpapp, sløyfer, lekter og stein).
• Nye takrenner og nedløp.
• Ny liggende ytterkledning som er foret ut og tilleggsisolert.
• Etterisolert yttervegger innvendig i 1. etasje, samt lagt osb bak gips.
• Foret ut og etterisolert yttervegger mot øst, syd og vest.
• Etterisolering av grunnmur på 3 sider pluss noe mot vest der betong platting ligger imot hus.
• Drenert huset mot øst, syd og nord.
• Nytt isolert og støpt kjellergulv med ny radonduk.

En innholdsrik bolig med en god og innholdsrik planløsning over kun 2 etasjer. Planløsningen åpner for flere alternative bruksmuligheter, bl.a. med mulighet for hybel i underetasjen. Stuen/spisestuen/kjøkkenet ligger i åpen løsning og er skreddersydd for både hverdagsliv og sosiale sammenkomster. Rikelig med vindusflater mot vest slipper inn godt med naturlig lys, samtidig som de gir utsyn til terrassen og hagen. Vestvendt og solrik terrasse som er perfekt for lange sommerkvelder, samt at den romslige og forholdsvis flate hagen innbyr til lek og moro.

1. etasje:

Hovedetasjen inneholder entré, stue/spisestue med delvis åpen kjøkkenløsning, bad og 2 soverom.

Entré med nye gulvfliser med varmekabler. Nisje på hver side av døren med plass til skap/oppheng av yttertøy.

Lys stue og spisestue med delvis åpen kjøkkenløsning. Ny 1-stavs parkett med gulvvarme i hele rommet, samt downlights i himling. Store vindusflater mot vest gir godt med lys og hyggelig utsyn.

Ny flott kjøkkeninnredning fra Huseby med slette folierte fronter. Benkeplate i laminat med nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål med sort ett-greps armatur. Stikkontakter på vegg over benkeplaten. Integrert induksjonstopp med innfelt ventilator med avtrekk ut og integrert stekeovn i høyskap, samt integrert oppvaskmaskin og kjøl/frys. Det er montert komfyrvakt og lekkasjestopper. Ny 1-stavs parkett med gulvvarme også på kjøkkenet.

Badet og begge soverommene ligger praktisk plassert i bakkant, alle med adkomst fra gangen. 1-stavs parkett med gulvvarme i gangen, samt downlights i himling.

Nyoppusset flislagt bad med varmekabler og downlights i himling. Badet er innredet med mørk vegghengt servantinnredning med skuffer og heldekkende servant med sort ett-greps armatur. Vegghengt speilskap over servant. Dusjhjørne med innfellbare glassdører med sorte detaljer og sort dusjarmatur tilkoblet både hånddusj og regnfallsdusj. Vegghengt toalett med innebygget sisterne.

2 gode soverom, begge med 1-stavs parkett og plass til garderobeskap.

Kjeller:

Kjelleretasjen inneholder trappegang, kjellerstue, 2 bad, 2 soverom og vaskerom.

Trappegang med 1-stavs parkett med varmekabler og downlights i himling (det er ikke lagt varmekabel i sonen under trappen).
Trappen mellom etasjene er den originale trappen som har restaurert.

Kjellerstue med 1-stavs parkett med varmekabler og egen utgang via utvendig kjellertrapp. Det er tilrettelagt for å evt. etablere hybel i dette rommet med det tilliggende badet. Det er lagt røropplegg for vann- og avløp mot veggen til badet for evt. montering av hybelkjøkken. (Det må trekkes noe mere strøm ved evt. etablering av hybelkjøkken).

Badet i tilknytning til kjellerstuen er nyoppusset i 2025/26. Varmekabler i gulvet og downlights i himling. Badet er innredet med mørk vegghengt servantinnredning med skuffer og heldekkende servant med sort ett-greps armatur. Vegghengt speilskap over servant. Dusjhjørne med innfellbare glassdører med sorte detaljer og sort dusjarmatur tilkoblet både hånddusj og regnfallsdusj. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Opplegg for vaskemaskin.

Badet i tilknytning til trappegangen er også nyoppusset i 2025/26. Varmekabler og downlights i himling. Badet er innredet med mørk vegghengt servantinnredning med skuffer og heldekkende servant med sort ett-greps armatur. Vegghengt speilskap over servant. Dusjhjørne med innfellbare glassdører med sorte detaljer og sort dusjarmatur tilkoblet både hånddusj og regnfallsdusj. Vegghengt toalett med innebygget sisterne.

2 gode soverom, begge med 1-stavs parkett med varmekabler og plass til garderobeskap. Fra det ene soverommet er det loftsluke i himlingen med nedtrekkbar stige til lagringsloft.

Eget praktisk vaskerom med gulvfliser med varmekabler og malte veggflater. Ny praktisk skapinnredning med opplegg for både vaskemaskin og tørketrommel oppå innredning. Vegghengt utslagsvask med ett-greps armatur. Ny stor varmtvannsbereder på 300 liter.

Utvendig skiferlagt terrasseplatting på 35 kvm på vestsiden av huset. Adkomst fra terrassen og videre til hagen.

Boligen har også 2 garasjeplasser etter hverandre i nyoppført felles garasjeanlegg. I tillegg er det opparbeidet egen parkeringsplass foran huset.

Se tilstandsrapport datert 20.02.2026 for nærmere informasjon om boligens standard.

Boligen er elektrisk oppvarmet med gulvvarme i alle rom (bortsett fra i soverom i 1. etasje og under trappen i kjeller).
Balansert ventilasjonsanlegg med varmegjenvinning.
Eldre pipeløp i stuen/spisetuen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på boligen datert 30.09.1963.
Det foreligger rammetillatelse datert 16.06.2022 for riving av lite tilbygg mot syd og et vindfang mot øst, samt innvendige endringer. Det foreligger også endringstillatelse datert 11.06.2025 til bruksendring av kjelleretasjen, endring av vinduer/dør og etablering av vindfang i 1. etasje. Tiltakene er gjennomført og selger vil besørge ferdigattest på tiltaket.

Vaskerommet i kjelleretasjen er opprinnelig byggemeldt som bod. Det er usikkert om endringen er søknadspliktig. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette videre.

Seksjonen overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:

Dagboknr. 12579, tinglyst 17.12.1941. Bestemmelse om veg. Dagboknr. 6327, tinglyst 14.08.1943. Erklæring/avtale. Megler har lett etter servituttene i Digitalarkivet, uten å ha funnet den. Servituttene vil følge sameiets eiendom.

Dagboknr. 1010, tinglyst 29.01.1959:
Erklæring/avtale.
Eiendommen skal knytte seg til offentlig vann- og kloakknett når kommunen måtte forlange det. Eier har det fulle og hele ansvaret for private stikkledninger.

Dagboknr. 1011, tinglyst 29.01.1959:
Bestemmelse om vannledn.
Eier av Nordseter terrasse 4 skal legge særskilt overvannsledning som senere tilkobles det planlagte kommunale overvannsnett.

Dagboknr. 738, tinglyst. 21.01.1961:
Bestemmelse om veg.
Nordseter Terrasse er midlertidig godkjent i sin nåværende bredde. Ved evt. utvidelse av vei til regulert bredde, vil eiendommen måtte vederlagsfritt avstå nødvendig regulert veigrunn, samt kunne bli pålagt å opparbeide vei langs eiendommens grense.

Dagboknr. 9117, tinglyst 10.07.1964:
Bestemmelse om gjerde.
Gjerder som ikke står i riktig avstand fra veikant skal flyttes av grunneier. Veigrunn med nødvendige grøfter og gjerdeavstand overdras til kommunen uten ugift for denne. Private avkjørsler må settes i stand av grunneier og hvor det er nødvendig forsynes med stikkrenner. Overvann fra veibane og stikkrenner må til enhver tid gis fritt avløp fra veiens område.

Dagboknr. 1144102, tinglyst 25.09.2025:
Seksjonens rett til garasjeplasser skal tinglyses sammen med skjøtet for seksjonen. Seksjonene i sameiet kan ikke pantsettes eller overskjøtes uten at det samme gjøres i garasjeeiendommen.
Dette sameiet og nabosameiet gis rett til kjørbar adkomst fra Nordseter Terrasse og gis rett til å kjøre over eiendommen (4 meter bred adkomstvei). Servitutten beskriver videre retten til bruken av garasjeeiendommen. Sameiene har gjensidig rett til bruk av nødvendig grunn på hverandres eiendom for reparasjon og vedlikehold av bygningsmasse på egen grunn. Nabosameiet gis dessuten rett til å ha liggende stikkledninger for vann og avløp over eiendommen og frem til Nordseter Terrasse. Og gis rett til adkomst til disse for reparasjoner og vedlikehold.

Dagboknr. 1261777, tinglyst 25.09.2025:
Denne seksjonen kan ikke påbygges i høyden utover ca. 30 cm, uten godkjenning fra samtlige andre seksjoner i sameiet, og fra samtlige seksjoner i sameiet på naboeiendommen (gnr. 158, bnr. 234).

Eiendommen er utskilt fra gnr 157 bnr 1 og følgende servitutter er tinglyst der før utskillelsen:
Dagboknr. 900083, tinglyst 14.04.1882. Bestemmelse om vannrett. Dagboknr. 900282, tinglyst 23.03.1892. Bestemmelse om veg. Dagboknr. 912475, tinglyst 18.11.1924. Bestemmelse om veg. Dagboknr. 990292, tinglyst 16.10.1931. Erklæring/avtale. Megler har lett etter servituttene i Digitalarkivet, uten å ha funnet den. Servituttene vil følge sameiets eiendom.
Dagboknr. 913692, tinglyst 17.12.1915. Bestemmelse om gjerde. Dagboknr. 920657, tinglyst 03.08.1923. Bestemmelse om gjerde. Servituttene er håndskrevne og vanskelige å tyde, men hefter i sameiets eiendom. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.
Dagboknr. 941776, tinglyst 17.02.1933.
Best. om vann/kloakkledn. Kommunen gir rett til å ha vann- og kloakkledning over eiendommen og gis rett til adkomst til disse for vedlikehold. Det skal ikke bygges over ledningene.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Den del av boligens kjelleretasje som er tilrettelagt for evt. utleie er lovlig for beboelse og kan således leies ut (ikke godkjent som separat boenhet). Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Leietaker må følge sameiets vedtekter og evt. ordensregler på lik linje som eier.

Eiendommen ligger solrikt til i et attraktivt og trafikkskjermet villaområde på Nordstrand. Et svært barnevennlig boområde med lite gjennomfartstrafikk og kort vei til bl.a. Nordseter skole, fritidstilbud, kollektivtransport og servicetilbud.

Kort vei til de tre lokale handelssentrene i bydelen, Sæter, Lambertseter og Holtet. Sæter har et bredt tilbud av caféer, spisesteder og butikker, mens Lambertseter Senter kan by på et stort utvalg av butikker og spisesteder, samt bl.a. Deichman bibliotek, Sats, Vinmonopolet og Symra Kino. På Holtet finner du bl.a. den populære delikatessebutikken Jacob's og Best Helse (helse-og treningssenter). Kort vei også til den lokale matbutikken på Nordseter (Spar i Lambertseterveien).

Nærhet til et bredt kollektivtilbud som buss, trikk og T-bane. Bussholdeplass i Oberst Rodes vei, samt ringbuss i Lambertseterveien, som går i en sløyfe mellom Kastellet, Lambertseter og Sæter. Kort vei også til Kastellet trikkeholdeplass (med rute 13 og 19 til hhv. Bekkestua og Majorstuen, begge via Oslo sentrum) og til Lambertseter T-bane stasjon.
(Se ruter.no for mer informasjon)

Et rikt fritidstilbud i nærmiljøet, med bl.a. kort vei til Nordstrand Idrettsforening ("Niffen") og til friområder som gir gode leke- og rekreasjonsmuligheter. Det er heller ikke langt til Ekebergsletta med flotte turområder sommer som vinter, lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, ridesenter, husdyrpark, store friområder, Ekebergrestauranten m.m. Tilgang også til flere badeplasser langs fjorden og flotte turmuligheter i Østmarka.

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Nordstrand IF på 'Niffen' med håndballhall og fotballbane med kunstgress. NIF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre.
Nordstrand tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Bækkelaget Sportsklub (BSK) - håndball, fotball, ski m.m. Anlegg på Sportsplassen samt Ekeberghallen.
Lambertseter idrettsforening med flott friidrettsanlegg og fotballbaner, samt svømmehall.
Områdets lokale alpinbakke, Sloreåsen.
Treningsstudio: Evo på Sæter og Lambertseter, Sats på Lambertseter og Karlsrud, samt BestHelse på Holtet.

Nordseter terrasse er en liten villavei som strekker seg fra Lambertseter, krysser Tysleveien og ender i Lindbäckveien. Eiendomen ligger i strekket mellom Lambertseterveien og Karistuveien.

Flere barnehager i nærområdet.
Eiendommen sogner til Nordseter barne- og ungdomsskole. Kort og lite trafikkert skolevei.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1 149 kvm som tilhører sameiet. Boligen disponerer eget tomteareal i naturlig tilknytning til boligen, iht. utomhusplan for sameiet. Dette arealet er opparbeidet med bl.a. skiferlagt terrasseplatting på 35 kvm mot vest, plenareal og beplantning. Biloppstillingsplass foran huset.
Felles innkjørsel vil bli asfaltert i regi av selger, uten kostnad for kjøper.

Boligen disonerer 2 garasjeplasser etter hverandre i nyoppført felles garasjeanlegg i 2025 med elektrisk garasjeport. Det er lagt trekkerør til garasjeplassen for evt. installering av elbillader. Det er i tillegg utvendig biloppstillingsplass foran huset.
Garasjenlegget vil i nær fremtid bli asfaltert innvendig, uten kostnad for kjøper.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Hver seksjon er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen, etter nærmere bestemmelser i vedtektene.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220, datert 15.03.2006, med tilhørende bestemmelser. Oslo bystyre vedtok en ny småhusplan 27.09.2023, men planen ble ikke godkjent av Kommunal- og distriktsdepartementet etter innsigelser fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer som omfattes av småhusplanen er derfor underlagt et midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med enkelte unntak. Søknader som faller inn under unntakene i MFT behandles fortsatt - enten frem til utgangen av 2026 eller til en ny plan er vedtatt. Dersom en ny plan ikke er godkjent innen den tid, vil den tidligere småhusplanen igjen kunne tre i kraft. For mer informasjon, ta kontakt med megler.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Det foreligger rammetillatelse til påbygg, takopplett og fasadeendring i Nordseter terrasse 1C.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 28 757,- for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Eiendomsskatten var kr 3 109,-. Disse justeres årlig. Megler har ikke fått opplysninger om eiendomsskatten for 2026.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.
Det tegnes egen bygningsforsikring på huset.
Det må påregnes kostnader til felles forsikring av garasjeanlegget, samt kostnader til vedlikehold av garasjeanlegget og felles adkomstvei.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 4 294 528,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

13 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

337 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
358 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
13 858 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Karistuveien AS

Eiendommen er seksjonert, og Leiligheten er tilknyttet et eierseksjonsameie, med sameiebrøk 154/600.
Sameiet består av 3 seksjoner.
I tillegg har seksjonen 1/6 ideell andel i garasjeeiendommen, som øverskjøtes med eiendommen.

Det foreligger vedtekter for sameiet, samt egne vedtekter for garasjeanlegget (garasjenalegget har eget bnr. 864).

Seksjonseierne har vedlikeholdsplikt etter nærmere bestemmelser i vedtektene.

Sameiet har ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring og eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger. Selgers egenerklæringsskjema følger som bilag til denne salgsoppgaven i tillegg til tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   
Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,0 % av salgssummen

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 4 500,00
Markedsføringspakke kr 31 900,00
Oppgjør kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reg.best Oslo-eneb/rekkeh  kr 1 150,00
Tinglysing sikring kr 500,00

Andre utgifter:
Foto ca kr 10 800,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 44-0101/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.24101

Sist oppdatert: 24. februar 2026 kl. 19:30