Sars gate 31 E

Sars gate 31 E, 0562 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 229, bruksnummer 124, ideell andel 1/1
Aksjenummer 115, Tøyen Boligselskap AS, organisasjonsnummer 921 579 853

Totalt bruksareal BRA: 60 kvm

BRA-i:
2. etasje 52 kvm: Entre, bad, to soverom og stue/kjøkken

BRA-e:
-1. etasje 3 kvm: Kjellerbod
5. etasje 5 kvm: Loftsbod

Boligen disponerer 2 boder, en kjellerbod på 3 kvm og en loftsbod på 5 kvm. Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 11 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 5 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 6 kvm. Bod i kjelleretasje oppmålt til 3 kvm (BRA-e).
Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører aksjelagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte aksjonær. Dette medfører at aksjelaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Aksjelaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 07.09.2026 utført av Anticimex v/ Henrik Landberg.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leilighetsbygg oppført i 1940. Bygget er oppført med kjeller. Yttervegger i hovedsak av tegl-/murverk. Utvendige fasader av murpuss. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein. (Ikke besiktiget).

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 2 (TG2 - Vesentlige avvik som kan kreve tiltak)

Våtrom:
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Konsekvens er at dette erfaringsmessig gir lavere luftutskifting enn mekanisk ventilasjon. Tilstandsgrad er satt i henhold til NS3600. Foreslått tiltak er forbedring av ventilasjonen eller kompenserende tiltak hvis bruk av våtrommet viser at dette er nødvendig.

Teksniske anlegg:
- Vannrør: Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt)
- Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.
- Det er ikke mulig å kontrollere om ytterkledningen har tilstrekkelig lufte- og drensspalte, ettersom det aktuelle inspeksjonsområdet er skjult av andre bygningsdeler. Konsekvens av eventuell mangelfull lufting er at konstruksjonens evne til å tørke ut eventuell fuktighet reduseres, noe som kan øke faren for skjulte fuktskader. Foreslått tiltak er videre undersøkelser og kartlegging av dagens utførelse og tilstand.
- Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere. Det kan derfor ikke bekreftes om gnagersikringen er utført på korrekt måte

Øvrige kontrollpunkter er vurdert til TG1 (tilstandsgrad 1 - i orden).

Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

2024:
- Bytte av armatur dusj, samt bytte av vask og møbler på bad
- Nye kurser og stikk kontakter ifm. flytting av kjøkken, koble til stikkontakt og lys ifm. nye baderomsmøbler
- Rørarbeid ifm. flytting av kjøkken
- Bytte av radiatorer

ENTRÉ / GANG:
Entré av fin størrelse med plass til yttertøy og sko, både på vegg eller et mindre oppbevaringsmøbel. Fra entré er det videre adkomst til alle boligens øvrige rom, noe som understreker den gode planløsningen.

STUE / KJØKKEN:
Innbydende stue som blir et naturlig samlingspunkt i hjemmet. Rommet gir god plass til å innrede med sofa og tilhørende tv-seksjon, samt et hyggelig spisebord i god kommunikasjon med kjøkkenet. Stuen er malt i lyse toner som står fint til den flotte laminaten belagt på gulv.

Kjøkkenet ble i 2024 flyttet ut i stuen for en åpen og luftig løsning med stuen. Moderne kjøkkeninnredning fra IKEA med hvite, glatte fronter, benkeplate med laminert overflate og kjøkkenvask med armatur. Integrerte hvitevarer som stekeovn, platetopp og kjøleskap med frysedel, som alle medfølger. Ventilator er plassert i overskap over platetopp. Komfyrvakt og automatisk lekkasjestopper er montert.

HOVEDSOVEROM:
Lyst og romslig hovedsoverom med god plass til både dobbeltseng og tilhørende nattbord. Soverommene er naturlig adskilt fra oppholdsrom i stuen, samtidig som de vender mot aksjelagets hyggelige bakgård. Soverommet har videre godt med oppbevaringsplass i garderobeskap. Rommet er malt i lyse toner med lekker kontrastvegg, og på gulv er det lagt laminat.

SOVEROM II:
Soverom II er også av god størrelse og egner seg fint som både barnerom, gjesterom eller et praktisk hjemmekontor. Rommet gir plass til seng, skrivebord og oppbevaringsmøbel. Rommet har malte overflater og laminatgulvet følger videre inn hit.

BAD:
Flislagt baderom med gulvvarme og moderne downlights. Baderommet er innredet med vegghengt servantinnredning med skuffer, speil med overlys over servant, samt romslig vegghengt skap. Videre har badet dusjhjørne med praktiske innfellbare glassdører og gulvstående toalett. Badet har opplegg for vaskemaskin og det er plass til liten, toppmatet vaskemaskin som ved dagens løsning.

Kjekt å vite:
- Boligen har entrédør med brannklasse B30 og lydklasse db40.
- Vinduer med karmer/ramme av tre (fra 2019).
- Vannrør med rør-i-rør og kobberrør. Vanninntaksrør i kobber.
- Synlige avløpsrør i plast.
- Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann.
- Leiligheten er oppvarmet med radiatorer tilkoblet varmesentral.
- Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Hvitevarer på kjøkken medfølger.
Garderobeskap på soverom 2 og veggmontert tv-benk i stue medfølger ikke.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av radiatorer (tilkoblet varmesentral) og gulvvarme/varmekabler på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden byggeår.

Det finnes verken ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for oppføringen av eiendommen i kommunens arkiver. Det finnes dog et uattestert ekspedisjonsdokument datert 26.09.1938, som i følge kommunen anses som datidens ferdigattest. Iht. Oslo kommune er det rimelig å anta at saken har fått ferdigattest selv om det ikke finnes noen egen ferdigattest i arkivene.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger videre ferdigattest for balkonger datert 10.05.1989, samt ferdigattest for rehabilitering av våtrom datert 16.10.2006.

Iht. originale byggetegninger er kjøkken flyttet ut i stue og rommet brukes i dag som soverom. Et slikt rombytte er som hovedregel ikke søknadspliktig og medfører ingen begrensninger eller endringer i bruken av rommene. Dersom tiltaket likevel vurderes å være søknadspliktig, kan det medføre krav om byggesøknad, dokumentasjon av tekniske krav og eventuelle pålegg om tilbakeføring eller godkjenning i ettertid.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras aksjene fri for pengeheftelser.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 6 servitutter på aksjelagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om bebyggelse, benyttelse, gjerde, erklæring/avtale med bestemmelser om trafostasjon/kiosk, vann/kloakkledninger, bestemmelser om barnehagelokaler og søppelbod.

Servituttene vil følge eiendommen.

Aksjeeier kan ikke uten samtykke fra styret i aksjelaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan aksjeeier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis aksjeeier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier.

Eiendommen ligger i et sentralt og populært boligområde på Grünerløkka/Sofienberg. Beliggende mellom noen av Oslos mest populære parker og grøntområder, byr området på en unik balanse mellom urbant byliv og rolige naturopplevelser året rundt.

Løkka-livet er synonymt med late dager i gresset i de mange flotte parkene. Birkelunden, Olaf Ryes plass og Sofienbergparken er yndede steder, gjerne med en god bok eller sammen med gode venner. Her kan det også nevnes at Birkelunden arrangerer bruktmarked hver søndag. Sofienbergparken er parken som passer for alle aldere! Parken tilbyr fasiliteter som bordtennisbord, egen lekeplass med drikkevannspunkt, fontene ved Sofienberggata/Toftes gate, bysykkelstasjon ved Sofienberggata/Toftes gate og grillautomater. Parken er også kjent for den populære sommerfestivlaen Piknik i Parken, med flere kjente artister og god stemning hvert år!

Ikke langt unna ligger også populære Carl Berner, som byr på et godt utvalg av kaféer, restauranter, butikker og servicetilbud. Carl Berner-senteret dekker de fleste daglige behov, og nyåpnede Carls har raskt etablert seg som et hyggelig og populært møtested i nærområdet med servering og gode sosiale tilbud.

I tillegg til å bo i hovedstadens sentrum er det kort vei til flotte tur og rekreasjonsområder som Botanisk hage beliggende rett over gaten, Tøyenparken (Miniøya og Øyafestivalen), Middelalderparken, Ola Narr og Kampen park. Stiene langs Akerselva starter heller ikke langt unna. Her kan du spasere fritt helt ned til bylivet i Bjørvika, eller oppover hvor Nordmarka åpner seg med utallige friluftsmuligheter både sommer og vinter. På sommerstid er det også fine bademuligheter i Akerselva like ved borettslaget. Akerselva har status som verneverdig kulturområde. Fra Maridalsvannet og ned til Vaterland parken i sentrum er det åtte kilometer, og perfekt til å legge søndagsturen med en kaffekopp, eller stopp hos hyggelige cafeer langs veien.

Legg gjerne også turen over Akerselva til Vulkan, det tidligere industriområdet er forvandlet til et spennende mekka for mat, kreativitet og kulturelle opplevelser. Her ligger Mathallen, et mye omtalt konsept som er unikt her til lands der spennende råvarer selges over disk på gammelmåten. Her finner du også BAR Vulkan, Dögnvill Bar & Burger og Dansens hus som alle inviterer til sosiale hyggestunder.

Til den ivrige mosjonisten finner du Sats på Schous plass, samt både Fresh Fitness og Fitness 24/7 på Carl Berner. Akerselva legger også fint til rette for fine jogge- og spaserturer.

Leiligheten har en sentral og attraktiv beliggenhet med svært gode kollektivforbindelser i umiddelbar nærhet. Rett utenfor døren finner du busstoppet Sars' gate med 31 bussen, som tar deg til T-banen på Carl Berner på bare 2 minutter. I nærheten finner du og 20 bussen i Helgesens gate og trikk nr. 17 fra Sofienberg.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner til Lakkegata skole.

Gangavstand til flere barnehager i området:
- Kulturparken Fus barnehage (1-5 år) 4 min
- Sjokoladefabrikken barnehage (1-5 år) 4 min
- Sofienbergparken barnehage (1-5 år) 5 min

Se for øvrig vedlagt Nabolagsprofil. Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Tomt på 11 m² eiet av aksjelaget.

Flott og solrik bakgård hvor det bl.a er felles sittegrupper og sykkelparkering. Tomten er pent opparbeidet med gressplen og diverse beplantning.

Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr 3 850,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid. Har du el-bil så betaler du kr 1 300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis. Motorsykkel og moped kr 1 925,- pr år. El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Det tas forbehold om prisendringer. Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Aksjelaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med senere endringer i henhold til S-2937 datert 01.10.1987. Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/

Boligen inngår i KDP-17, kommunedelplan for torg og møteplasser.

Eiendommen er fredet/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.

Pågående plan- og byggesaker i området:

- Saksnummer 2026/05701 - Byggesak. Trondheimsveien 61 - oppføring av boligbygg med næringsdel. Det søkes om oppføring av boligblokk på 6 etasjer med 49 boenheter fra ca. 38 m²-115 m² med tilhørende kjeller for boder, sykkelparkering og tekniske rom under bygningskroppen. Som en del av boligprosjektet søkes også felles utearealer, et mindre næringsareal på ca. 51 m² (rålokale) og et fellesareal for boligene på ca. 45 m². Tiltaket vil medføre byggestøy.

- Saksnummer 2025/08322 - Byggesak. Sofienberggata 42 - 44 og Sars' gate 32 - 34 - Bruksendring av 2. etasje til boliger, fasadeendringer og mer. Det søkes om å bruksendre 2. etasje i eksisterende bygård på Sofienberg i bydel Grünerløkka fra kontor til bolig. Bruksendringen innebærer etablering av seks nye boenheter som gjennomgående leiligheter. Søknaden omfatter også fasadeendringer og opparbeidelse av uteoppholdsarealer. Igangsettelsestillatelse 2 ble gitt 05.08.2026.

- Saksnummer 2025/07508 - Byggesak. Søknaden omfatter bruksendring fra butikk til treningssenter for kickboksing, i bydel Grünerløkka. Tillatelse til tiltak ble gitt 21.11.2025.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. Saksnummer kan søkes opp hos Plan- og bygningsetaten, Oslo kommune sine nettsider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 7 174,53,- pr. mnd. og inkluderer fibernett og TV, varmtvann og fyring, forretningsførsel, drift og vedlikehold, felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, energi/fyring av fellesarealer, betjening av fellesgjeld, m.m.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger m.m.

Det foreligger ikke ytterligere fordeling av felleskostnader.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. P.t. påløper det ikke eiendomsskatt for boenheten.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 5 130,- (inkl. nettleie) pr. år / 3 046 kwh. pr. år.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og internett. Grunnpakke er inkludert i felleskostnadene med fleksibelt abonnement hvor du fritt kan velge mellom kun internett/Tv eller en kombinasjon av begge. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 348 409,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 26 793,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 204 955,06,- pr. 01.09.2026

Total fellesgjeld for aksjelaget er kr 31 386 777,1,- pr. 01.09.2026 og lånevilkårene er:

Lån I:
Lånenummer: 12138922527, Dnb Bank ASA
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: Flytende, 5,45%
Restsaldo: kr 10 149 936,45,-
Andel av av saldo: kr 66 274,30,-
Kapitalkostnader: kr 421,56,-
Innfrielsesdato: 01.10.2049
Terminer i året: 12
IN-ordning: Nei

Lånenummer: 15160109987, Dnb Bank ASA
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: Flytende, 5,45%
Restsaldo: kr 21 236 840,64,-
Andel av saldo: kr 138 680,76,.
Kapitalkostnader: kr 1 465,26,-
Innfrielsesdato: 01.01.2037
Terminer i året: 12
IN-ordning: Nei

5 290 000,00 Prisantydning
204 955,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 494 955,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

10 500,00  Eierskiftegebyr / transportgebyr AKSJE (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
4 150,00  Pantenoteringsgebyr til forretningsfører (aksje)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
15 195,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
25 145,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 510 150,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 520 100,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom aksjelaget har fellesgjeld, vil aksjens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger aksjen.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar av BN Bank for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Armend Mullaali og Erza Hoti

Leiligheten er tilknyttet aksjelaget Tøyen Boligselskap AS.
Aksjeboligmodellen innebærer at aksjelaget eier eiendommen, mens aksjeeierne eier aksjer som gir leierett til en bestemt bolig.
Aksjelaget består av 163 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 55 00.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er ikke tillatt. Styret kan gi dispensasjon fra forbudet når søker sannsynliggjør vektige sosiale grunner, og når hensynet til naboene ikke veier tyngre enn hensynet til aksjonæren som ønsker å anskaffe husdyr.
Selskapet har egen hjemmeside: www.tbsas.no
-Det er kun lov til å montere kullfiltervifte over stekeovn/komfyr, og det er kun lov til å ha lufteluke uten
elektrisk avtrekk på baderom.

Foretatte påkostninger de senere år:
2025: Installert nytt brannvarslingssystem med trådløs infrastruktur. Påbegynt overgang til nytt SALTO-nøkkelsystem. Oppgradert tidligere vaskeri i oppgang C til gårdsbryggeri og sykkelverksted. Løpende vedlikehold av bygningsmassen, reparasjon av vaskerimaskiner, ventilasjonstiltak i lavblokkene og tiltak mot rotteproblematikk.
2020: Utskiftning av vinduer.
2019: Rehabilitering vaskerier.
2017: Rehabilitering spillvanns - og kloakkledninger. Skiftet ut bod - og søppelromsdører.
2014 - 2016: Heisrehabilitering.
2010 - 2014: Rehabilitering av boder i kjelleren.
2010: Montering av varmekabler i takrenner for å forhindre isdannelse og issprengning.
2008 - 2009: Rehabilitering av grøntarealer og indre gårdsrom og adkomstveier (asfaltering).
2007: Rehabilitering av trapperom.
2006: Rehabilitering av tak og fasade. Rehabilitering av rør til baderom og kjøkken, baderommene ble også renovert i forbindelse med dette. Rehabilitering av bunnstikkledninger.
2004: Oppgradering av det elektriske anlegget.
2003 - 2009: Rehabilitering av grøntarealer.
2002: Rehabilitert vaktmesterleilighet. Bytte av gamle oljekjeler til to moderne kjeler. Montering av termostat på samtlige radiator i gården.

Planlagte påkostninger/tiltak:
- Ferdigstillelse og videre utrulling av nytt SALTO-nøkkelsystem til alle fellesdører og fellesarealer.
- Ferdigstillelse og optimalisering av nytt brannvarslingssystem, inkludert evakueringsrutiner og brannøvelse.
- Videre rehabilitering etter kjellerbrannen 19. april 2025, inkludert håndtering av påvist asbest.
- Videre arbeid med inspeksjon av stikkledninger, tilkobling til offentlig nett og vurdering av setningsskader.
- Utarbeidelse av helhetlig vedlikeholdsplan for eiendommen gjennom OBOS for å prioritere fremtidige vedlikeholds- og oppgraderingsprosjekter.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

I henhold til aksjelagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny aksjeeier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Dokumenter for aksjelaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom If.  I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, dobbel renteforsikring - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende bolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Der boligen har fått utstedt verdibevis på våtrom, yttertak eller drenering, gis kjøper en kaskoforsikring og superdekning i 4 år, samt at det på eneboliger gis gratis oppdatering av verdibeviset hvert 4. år. Med verdibevis vil selve skaden bli utbedret - i tillegg til skader i tilstøtende rom, uten ekstra kostnader for kjøper. Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra If. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  

Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

 
For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.
Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3).

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 60 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visning / Overtagelse  kr 3 500,00

Utlegg:
Innhenting av informasjon forretningsfører - OBOS (liten pakke)  kr 3 125,00
Pantattest aksje - OBOS  kr 410,00
Pantesperregebyr til forretningsfører (aksje) - OBOS  kr 4 150,00

Andre utgifter:
Boligens visittkort  kr 600,00
Foto  kr 4 500,00
Tilstandsrapport og målsatt plantegning fra takstmann  kr 9 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 54-0115/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Løren
Lørenveien 50, 0585, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR54.26115

Sist oppdatert: 13. september 2026 kl. 10:03