Herslebs gate 25

Herslebs gate 25, 0561 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 229, bruksnummer 237, seksjonsnummer 7, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 60 kvm

BRA-i:
1. etasje 57 kvm: Entré, bad, soverom, kjøkken og stue

BRA-e:
-1. etasje 3 kvm: Kjellerbod

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.10.2025 utført av Takstkonsulent1 AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong. Boligblokk bygget i 2008. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser. Grunnmur av betong. Etasjeskillere av betong. Yttervegger oppført med betong/murverk. Flat takkonstruksjon, antatt tekket med asfalttakbelegg/folie e.l. (ikke besiktiget) Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 2
- Etasjeskiller: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom stuen. Dette avviker fra godkjente måleavvik.
- Bad: Høydeforskjell fra sluk til dør er mindre enn 25 mm. Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
- Elektrisk anlegg: Leiligheten har hatt flere eiere, ukjent hva som er gjort av tidligere eier da det ikke foreligger dokumentasjon/samsvarserklæringer på hele det elektriske anlegget, det kan derfor ikke gis bedre enn TG2 Det anbefales derfor alltid utvidet kontroll da dette ligger utenfor takstmannens kompetanseområde.
- Det gis TG 2 grunnet alder og/eller slitasje på enkelte gulvoverflater, innvendige dører, badets overflater og membran.

Tilstandsgrad ikke undersøkt
- Det er ikke gjort undersøkelser av radonforekomst i forbindelse med rapporten. Dette gjøres med egnet utstyr i de kaldeste månedene i året.
- Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone.
- Sentralt varmtvannsberedning.

For utfyllende informasjon, se tilstandsrapport og selgers egenerklæring.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:
- Nytt gulv i stue og soverom
- Nytt kjøkkenavtrekk installert

Lys og attraktiv 3-roms selveierleilighet med arealeffektiv planløsning og flott beliggenhet. Det er rikelig med lysinnslipp fra store vindusflater som bidrar til en herlig romfølelse. Boligen inneholder entré, stue, kjøkken, bad og to soverom. Det er god oppbevaringsplass i kjellerbod.

Nærmere innhold:

ENTRÈ
Velkommen inn! Leilighetens entré er lys og innbydende og gir et meget godt førsteinntrykk av boligen. Her er det god plass til å henge fra seg yttertøyet og sette fra seg sko. Entréen har rikelig med oppbevaringsplass i et romslig garderobeskap med speilfronter.

STUE
Stuen er romslig med god planløsning og kan enkelt innredes med en hyggelig sofagruppe med tilhørende sofabord og annet ønskelig stuemøblement. Det er store vindusflater som slipper inn rikelig med lys og som bidrar til å skape en luftig følelse i leiligheten. I stuen er det også en naturlig plass for å innrede med et spisebord der venner og familie kan inviteres på middagsselskaper.

KJØKKEN
Kjøkkenet er holdt i en sosial, åpen løsning mot stuen der du har god kommunikasjon med gjestene mens middagen lages. Det er rikelig med oppbevaringsplass i skuffer og skap. Den gode benkeplassen gjør matlagingen enkel. Kjøkkeninnredningen er av glatte fronter og benkeplate i laminat med nedfelt vask. Platetopp, stekeovn og oppvaskmaskin er integrert i innredningen. Det er avtrekk over kokeplassen.

BAD
Badet er pent flislagt på gulv og vegger med varme i gulvet. Baderomsinnredningen består av vegghengt servantinnredning med nedfelt servant. Videre har badet dusjhjørne med svingbare glassdører og vegghengt klosett. Det er opplegg for vaskemaskin. Badet har balansert ventilasjon.

HOVEDSOVEROM
Hovedsoverommet er romslig og kan enkelt innredes med dobbeltseng og tilhørende nattbord. Det er også god plass til ønsket oppbevaringsmøblement.

SOVEROM II
Leilighetens andre soverom er også av god størrelse og passer ypperlig som barnerom, gjesterom eller kontor. Her er det god plass til seng, pult eller annet ønskelig møblement.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten varmes opp ved bruk av vannbåren varme tilknyttet radiatorer. Det er elektrisk gulvvarme på bad. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 23.09.2009. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 4 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om boder, bruksrett og adkomstrett til takterrasse, reparasjoner og vedlikehold samt avtale om at kommune skal varsles og gi tillatelse ved byggearbeider.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har tinglyst følgende rettigheter:
- Rettigheter til bebyggelse. Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 229 BNR: 243 FNR:0 SNR: 1-7, dagboknr 455920, tinglyst 15.06.2011.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Leiligheten har en flott beliggenhet i Herslebs gate.
Her bor du midt i hjertet av Oslo og Grünerløkka med alt man trenger i hverdagen.

Gode tur- og rekreasjonsmuligheter langs Akerselva som ligger kun 200 meter fra leiligheten. Her kan du følge elva oppover til Maridalen og marka som byr på en mengde tur- og friluftslivmuligheter. Botanisk Hage ligger også kun et steinkast unna med sine vakre hager og Naturhistorisk museum, Geologisk museum og Zoologisk museum. Det finnes også flere andre parker og grøntarealer i nærheten - blant annet Olaf Ryes plass, Tøyenparken, Olar Narr, Birkelunden, Nedre Foss park, Sofienbergparken og Cubaparken.

På Rathkes Plass, noen minutters gange fra leiligheten, finner du den sjarmerende restauranten Apostrophe, en del av Lofthus Samvirkelag med kanskje byens beste pizza. Ellers kan du overlate til kokken hva du skal spise og test deres anerkjente Omakase. Flere nisjebutikker i området rundt Egget, som F5 en liten, uavhengig familiebedrift drevet av tre brødre. Ta kaffen i lokalene til Kuro Oslo eller bli inspirert hos Kollekted by, som alle bare ligger en kort spasertur unna leiligheten. Like ved finner du også Deichmann Grünerløkka, som er lokalbiblioteket til hele bydelen.

På Grünerløkka finner du mest attraktive spise- og utesteder som Le Benjamin, Ostebutikken, Jimmys, Fat City og Nedre Foss Gård ligger. Innenfor et par kvartaler finner du Trattoria Popolare, SudØst, Schaus Mikrobryggeri, Trancher, Delicatessen, Nedre Løkka Cocktailbar og Zarathustra Meyhane. Like over gaten er Vintage Kitchen Vinbar og restaurant som også serverer deilige danske smørbrød til lunsj og Gråbein Bar som er en nabolagsfavoritt, med sin koselige uteservering, god mat og drikke.

Du kan også følg elva nedover mot Bjørvika, Oslos nye populære bydel langs fjorden. Opplev Barcode som har gitt byen en ny skyline og den karakteristiske gangbroen Akrobaten. Oslobukta et flunkende nytt område i bydelen med et variert utvalg av spisesteder, unike bygg, MUNCH og en stor badebrygge med bl.a. badstuer. Sørenga sjøbad er ikke langt unna på sykkel når sommeren endelig kommer. For den som liker å trene innendørs er bl.a. SATS Schous plass og Evo like i nærheten.

Det er godt med servicetilbud og et stort utvalg av handlemuligheter i nærområdet. Søndagsmarkedene på Blå er et hyggelig helgeinnslag. Vulkan området ligger ikke langt fra leiligheten med populære Mathallen. Her finner du alt fra slakter, fiskebutikk, grønnsakshandel og baker. I nabo bygget ligger Rema 1000, og kort vei unna ligger Kiwi, Coop, Apotek, Søndagsåpen Joker og Bunnpris. Man har også Oslo City i nærheten med lange åpningstider og det det meste man kan trenge inkludert vinmonopol. Nærområdet rundt leiligheten byr også på spennende shopping, med butikker som Holzweiler Collage, Past og Dapper ligger kun få minutters gange fra leiligheten.

Er man i den fasen av livet er det rikelig med lekeplasser innenfor 15 minutters gange. Nærmest er Rudolf Nielsen lekeplass om er nyoppusset med egen skjøtebane om vinteren og fotballbane om sommeren. Det er Slurpen skatepark ved Lakkegata skole, Snippenparken ved Botanisk hage, Kirskebærlunden med muligens byen lengste sklie, Nedre Foss lekeplass med lite avstikk fra Akerselven. I tillegg er det rikelig med barnehager og skoleplasser man kan leke i utenom åpningstider som Nedre gata og Kråkelottet og Lakkegården og Vahl skole. Og ikke minst egner Akerselven seg til trilling med en latte eller to fra Tim Wendelboe, en av Norges mest premierte baristaer.

Området tilbyr gode forbindelser til resten av Oslo gjennom kollektiv transport. Grønland T-bane er kun en kort spasertur LANGS ELVEN unna og der stopper alle byens t baner og gir deg lett tilgang til hele Oslo. 30 og 31-bussene stopper like ved på Hanumans bru og tar deg raskt til sentrum, Nydalen, Skøyen eller Fornebu 24/7/365. Trikk 17 stopper i Heimdalsgata, og på Nybrua stopper trikk 12, 15 og 18. Du vil med andre ord meget raskt og enkelt kunne ta deg rundt i hele byen uansett hvor du vil. Skulle du ønske å ferdes lengre, er Oslo S kun 15 minutters gange eller 4 minutter med taxi unna. Der går også flytoget hvert 10 minutt, og med en vel-timet taxi er det kun 30 minutter dør til dør til Gardermoen. Selger rapporterer om personlig rekord på 60 minutter fra touch down til man gikk inn ytterdøren. Det er også flere sykkelstativer fra Oslo Bysykkel i nærheten.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Vahl skole. Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 891 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Tidvis mulighet for kjøp/leie av parkering i felles garasjeanlegg.

Det er innført beboerparkering i dette området(indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4162 datert 22.06.2005 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utdrag av plan og byggesaker i området:

- Saksnummer: 202459155 - Byggesak. Lakkegata 64 - Tilbakeføring og bruksendring fra kontor til bolig, og fasadeendring. Det ble søkt om tillatelse 23.08.2024. Nytt saksnummer: 2025/10830.

- Saksnummer: 202314776 - Byggesak. Herslebs gate 26 - Innvendig rehabilitering og ombygging av skolens gamle gymsal til bruk for skolen og nærområdet - Vahl skole. Det ble gitt igangsettingstillatelse nr. 2 25.07.2025.

- Saksnummer: 202209792 - Reguleringssak. Markveien - Olaf Ryes plass til Torggata - Dialogfase - Gateopprustning. Planforslag ble sendt til offentlig ettersyn 25.03.2024. Bymiljøetaten foreslår å omregulere Markveien mellom Olaf Ryes plass og Torggata, inkludert Ankerbrua og Søndre gate, fra kjørevei, fortau og spesialområde bevaring til sykkelgate og fortau. Fortau utvides og det legges til rette for møbleringssoner. Del av Torvbakkgata og Akerselva parkområde reguleres for å legge til rette for overvannshåndtering og rensing før utslipp til elva. Nytt saksnummer: 2025/06778.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringsplaner. Dette kan gjøres via Oslo kommune planinnsyn. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 3 273,- pr. mnd. og inkluderer: Fyring, TV + dekoder, internett, porttelefon, kommunale avgifter, honorarer, drift og vedlikehold.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.
Fellesutgiftene fordeles slik:
Dekoder + TV: 120,-
Felleskostnader: 2 914,-
Internett + porttlf.: 239,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca.5 400 kwh. pr. år.

Boligen er tilknyttet leverandør av kabel-tv og internett, der avgiften er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 403 858,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 615 431,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 44 948,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 06.10.2025

Det er ikke felles lån i sameiet.

5 350 000,00 Prisantydning

Omkostninger

133 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
144 790,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 494 790,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Christoffer Strand og Flora Deborah Nili Strand

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Wexels Plass D sameie, med sameiebrøk 56/3289.
Sameiet består av 58 boligseksjoner.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til sjenanse for andre beboere.

Planlagte påkostninger:
Det ble ikke vedtatt planlagte påkostninger av betydning for fellesgjeld på årsmøte for 2025.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

****

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger a 4 000,- 2 stk gratis - 2 meglere  kr 0,00

Utlegg
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 750,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 24 503,00
Foto  kr 4 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - faktura til kunde  kr 9 000,00

Oppdragsnummer 37-0467/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.25467

Sist oppdatert: 29. oktober 2025 kl. 13:53