Solumgata 35

Solumgata 35, 3733 SKIEN
Kommunenummer 4003, gårdsnummer 217, bruksnummer 187, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 143 kvm

BRA-i:
Hus:
Under etasje 26 kvm: Disponibelt rom, vaskekjeller og gang.
1. etasje 52 kvm: Entre, stue, kjøkken, gang, spisestue og toalettrom.
2. etasje 45 kvm: Gang, bad og to soverom.

BRA-e:
Uthus:
1. etasje 20 kvm: Utvendig bod.

Åpent areal:
Hus:
46 kvm: Terrasse med utgang fra stue på 32 kvm.
Frittstående platting på 14 kvm.
2. etasje 2 kvm: Balkong.

2. etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 48 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 45 kvm. av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av
arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 3 kvm.

Kun deler av arealet i kjeller er måleverdig som bruksareal. Arealet har et totalt gulvareal (GUA) på 42 kvm. men grunnet lav takhøyde er kun 26 kvm. av
arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 16 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 31.08.2026 utført av Anticimex Sandefjord AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur av betong med sparestein og kjeller. Yttervegger er oppført i trekonstruksjoner med stående trekledning. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner er tekket med sement takstein. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på forhold med tilstandsgrad 3 (TG3):

Andre rom – overflate gulv:
Overflate gulv er gitt TG3. Det er registrert knirk på deler av gulvet, samt slitasje, enkelte skader på kjøkkengulvet og sprekker i skjøter stedvis i boligen. Eksakt årsak til knirk er ukjent. Fornying av overflater, lokale utbedringer eller utskiftning anbefales.

Loft – uinnredet/kaldt loft:
Synlige overflater er gitt TG3. Det er observert misfarging i undertak og rundt pipe samt målt forhøyede fuktnivåer. Mulig lekkasje rundt pipe vurderes som en sannsynlig hovedårsak. Sanering og videre undersøkelser anbefales for å kartlegge omfang og nødvendige tiltak.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen:
Skorstein er gitt TG3. Skorsteinen har ikke fire "frie" sider, de er delvis kledd igjen, og vurderingen er begrenset til synlige flater. Foreslått strakstiltak er ytterligere undersøkelser av fagkyndig med spesialkompetanse for å kartlegge nødvendige tiltak.

Følgende forhold er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) i rapporten:

Våtrom:
Lekkasjesikkerhet er gitt TG2 grunnet utilstrekkelige fallforhold utenfor sluksonen og manglende påvisning av tilstrekkelig oppkant på vanntett sjikt ved dørterskel. Sanitærutstyr og innredning er gitt TG2 da drenering fra innebygget toalett cisterne ikke er registrert, samt at innredningen har slitasje og mindre skader. Fagmessig utførelse er gitt TG2 da det foreligger lite informasjon om utførte arbeider, med risiko for skjulte feil og mangler.

Kjøkken:
Innredningen er gitt TG2 grunnet slitasje og enkelte skader. Tiltak kan bli nødvendig for å opprettholde forventet funksjon og standard.

Tekniske anlegg:
Vannrør er gitt TG2 grunnet alder og usikker fremtidig funksjon. Det er også registrert kondensering på hovedvannrør i kjeller. Avløpsrør er gitt TG2 da rørene vurderes å være helt eller delvis skiftet, men tidspunkt og omfang er ukjent. Varmtvannsbereder er gitt TG2 grunnet alder og usikker fremtidig funksjon. Varmepumpe er gitt TG2 da tidspunkt for siste service er ukjent, og service anbefales.

Andre rom:
Innerdører er gitt TG2 grunnet skader/slitasje, herunder svelleskader på dør til badet.

Rom under terreng:
Rom under terreng er gitt TG2 som helhetsvurdering. Det er blant annet registrert bomlyd, hulrom og ujevnheter i gulvoverflatene samt utilstrekkelig ventilasjon. Ved fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon ble det målt forhøyet fuktnivå. Det er også observert dampsperre i veggkonstruksjonen, og ytterligere undersøkelser anbefales. Vaskekjelleren er ikke bygget eller vurdert som våtrom og mangler fullverdig vanntett sjikt og tilfredsstillende fall til sluk.

Loft – uinnredet/kaldt loft:
Inspeksjonsmulighet er gitt TG2 da deler av loftet ikke lot seg undersøke grunnet lav takhøyde og manglende gangbart gulv. Ventilasjon, oppbygning og materialbruk er gitt TG2 da ventilasjonen vurderes som noe utilstrekkelig, med økt risiko for fuktskader.

Innvendige trapper:
Tilstand er gitt TG2 grunnet aldersrelatert slitasje og enkelte skader. Lokale tiltak eller utskiftning kan bli aktuelt.

Etasjeskiller og gulv på grunn:
Kjelleretasje, 1. etasje og 2. etasje er gitt TG2. Det er målt lokale høydeforskjeller på opptil 20 mm i kjeller, opptil 20 mm på kjøkken i 1. etasje og opptil 18 mm i gang i 2. etasje. Eksakt årsak er ukjent, og ved legging av nytt gulv bør behov for avretting og eventuelle øvrige tiltak påregnes.

Toalettrom:
Ventilasjon er gitt TG2 da denne vurderes som utilstrekkelig. Sanitærutstyr og innredning er gitt TG2 da det ikke er registrert dreneringsspalte fra innebygget toalett cisterne. Innredningen har også stedvis bruksmerker og mindre slitasje.

Yttervegger inkl. fasader:
Ytterkledning er gitt TG2 grunnet tegn til elde, begynnende råteskader og sprekker enkelte steder, samt liten avstand mellom kledning og terreng ved inngangspartiet. Lufting av ytterkledning er gitt TG2 grunnet begrenset spalte for lufting og drenering. Gnagersikring er gitt TG2 da det ikke er montert tilstrekkelig gnagersikring bak kledningen. Det er ikke registrert tydelige tegn til problemer med gnagere.

Vinduer og ytterdører:
Vinduer og omramming er gitt TG2 grunnet begynnende slitasje på overflatebehandlingen på enkelte vinduer. Det er ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, og enkelte vinduer er skiftet i nyere tid.

Yttertak:
Yttertaket er gitt TG2 som helhetsvurdering. Taket er kun undersøkt fra stige. Det er registrert noe utilstrekkelig ventilasjon, mose på tak og mønestein, usikker alder og fremtidig funksjon på taktekking og undertak, slitasje på vannbord, vindskier og takutstikk samt begynnende slitasje på takgjennomføringer. Skorsteinen lot seg ikke undersøke utvendig. Videre undersøkelser og forebyggende vedlikehold anbefales.

Balkonger:
Tilstand på rekkverk og overflatematerialer er gitt TG2 grunnet slitasje og elde. Membraner og vanntett sjikt er gitt TG2 da tekkingen har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon. Videre undersøkelser anbefales.

Utvendig trapp:
Utvendig trapp er gitt TG2 grunnet stedvis manglende fuger på skiferstein. Lokal utbedring anbefales.

Grunnmur og fundament:
Grunnmur og fundament er gitt TG2. Det er observert riss og enkelte sprekkdannelser. Eksakt årsak er ukjent, og videre overvåking samt eventuell lokal reparasjon anbefales.

Drenering:
Dreneringen er gitt TG2 som helhetsvurdering. Det er registrert stedvis lite fall og fall inn mot grunnmuren. Deler av grunnmuren vurderes å mangle utvendig fuktsperre, og eksisterende fuktsperre har stedvis løsnet fra topplist. Det foreligger lite informasjon om dreneringen, og videre undersøkelser, forebyggende vedlikehold og lokale utbedringer anbefales.

Stikkledninger og tanker:
Utvendige vannledninger og avløpsledninger er gitt TG2. Alder og tidspunkt for eventuell utskiftning er ukjent, og faktisk tilstand og fremtidig funksjon er derfor usikker. Videre undersøkelser anbefales.

Andre byggverk:
Frittstående redskapsbod er gitt TG2 som helhetsvurdering. Det bør påregnes forebyggende vedlikehold og/eller lokale utbedringer ved behov.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er enkelte forhold som ikke er undersøkt (TGIU) på grunn av manglende tilkomst eller skjulte konstruksjoner:

Våtrom:
Fallforhold rundt sluk lot seg ikke undersøke tilfredsstillende på grunn av plasseringen av dusjkabinettet. Det er derfor uklart om gulvet har tilstrekkelig fall mot sluket, og nærmere undersøkelser anbefales.

Tekniske anlegg:
Innvendig stakeluke er ikke påvist. Boligen vurderes å ha tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter, men funksjonen i en faktisk brukssituasjon er ukjent. Fullverdig kontroll forutsetter spesialkompetanse.

Loft – uinnredet/kaldt loft:
Diffusjonssperren er ikke kontrollert da isolasjonen ikke var tilgjengelig for å synliggjøre konstruksjonen under. Tilstand og utførelse er derfor ukjent.

Terrasse/platting:
Konstruksjon og fundamenter var ikke tilgjengelige for undersøkelse. Utførelse og tilstand lot seg derfor ikke kontrollere.

Boligen har en hyggelig og innbydende standard, hvor flere av rommene er holdt i lune og tidsriktige fargetoner. Innvendige overflater består hovedsakelig av parkett og laminat på gulv, malte veggflater og malte himlinger. Entréen har flislagt gulv. Boligen har også flere detaljer som tilfører særpreg, blant annet et dekorativt vindu med blyglassinfatning.

Kjøkkenet er ifølge eier fra rundt 2019/2020 og har slette fronter, laminert benkeplate og integrerte hvitevarer, komfyr, induksjon koketopp, oppvaskmaskin kjøle- og fryseskap. Det er kun nevnte hvitevarer som følger med. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. Gulvet er belagt med laminat, og nedsenket himling med downlights gir et moderne uttrykk. Kjøkkenet ligger i åpen forbindelse med spiseplass og stue, og store vindusflater sørger for godt med naturlig lys. Fra oppholdsrommet er det direkte utgang til terrassen.

Badet i andre etasje ble ifølge eier oppgradert rundt 2019/2020 og har flislagte gulv og vegger, gulvvarme, dusjkabinett, wc med innebygget cisterne, servantseksjon med tilhørendne skap, belysning og speil. I første etasje er det i tillegg et separat toalettrom med flislagte gulv og vegger.

Boligen har to soverom i andre etasje. Hovedsoverommet skiller seg ut med peisovn og utgang til egen balkong. Kjelleren har en enklere standard og består av gang, vaskekjeller og disponibelt rom.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming av boligen skjer hovedsakelig med vedfyring og elektrisk oppvarming. Det er installert varmepumpe i stuen og gulvvarme på bad- og toalettrom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1920. 
Kommunen opplyser at det verken foreligger godkjente plantegninger, midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen fra oppføring. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

Det er fremlagt tegninger fra 1967 som viser nåværende planløsning. Det foreligger også oppmålingstegninger som viser hvordan planløsning og fasade var før ombygging. Terrasser fremgår ikke på tegningene og er trolig ikke omsøøkt. Det vites ikke om dette er tiltak som krever søknad eller melding til kommunen.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.
Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Eiendommen har en sentral og familievennlig beliggenhet i Solumgata, med kort vei til både skole, barnehager, fritidsaktiviteter, handel og kollektivtransport. Her bor du i et etablert boligområde samtidig som flere av Skiens viktigste servicetilbud er lett tilgjengelige.

Skien fritidspark ligger i nærområdet og byr på et bredt aktivitetstilbud for både barn og voksne, med blant annet badeanlegg, treningsmuligheter, turterreng, frisbeegolf, tennis og ulike uteaktiviteter. Vinterstid er det skøytebane og lysløype i området.

Dagligvarehandelen kan enkelt gjøres i nærområdet, med blant annet Meny, Rema 1000 og Coop Prix innen kort avstand. Herkules kjøpesenter ligger kun en kort kjøretur unna og tilbyr et stort utvalg butikker og servicetilbud. Det er også kort vei videre til Skien sentrum med butikker, serveringssteder og øvrige byfunksjoner. Gode bussforbindelser i nærområdet gjør det enkelt å komme seg rundt også uten bil.

Fra Skien sentrum følger du Ulefossvegen i retning Herkules. Ta av mot Solum og følg videre inn på Solumgata. Følg veien frem til Solumgata 35, som ligger på venstre side av veien.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Det er flere skoler og barnehager i nærområdet. Moflata skole (1.–7. trinn) ligger ca. 8–9 minutters gange unna, mens Gimsøy skole (8.–10. trinn) ligger ca. 11–14 minutters gange fra boligen. Nærmeste barnehager er Trekløveren barnehage og Klosterskogen barnehage, begge ca. 8–10 minutters gange unna.

Eiet tomt på 585 kvm. Eiendommen har en flat og godt utnyttet tomt med fine uteområder rundt boligen. Tomten er opparbeidet med plen, beplantning og belegningsstein, og byr på flere hyggelige soner for utendørs opphold. I tilknytning til boligen er det veranda, i tillegg til en mer skjermet terrasse på baksiden av uthuset. Utformingen av uteområdene gir gode muligheter for å flytte seg etter solen gjennom dagen.

Innkjørselen og gårdsplassen er belagt med belegningsstein og gir gode parkeringsmuligheter på egen tomt.

Parkering på egen tomt med plass til flere biler. Det er montert elbillader.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen omfattes delvis av detaljreguleringsplan «Et område syd for Klosterskogen travbane», plan-ID 2011005, vedtatt 01.11.2012. Reguleringsplanen berører en mindre del av eiendommen i tomtens nordlige/nordøstlige hjørne, mot Solumgata og veikrysset. Av eiendommen er 31 m² regulert til boligbebyggelse, frittliggende småhus. Dette arealet omfattes samtidig av frisiktsone H140. Videre er 8 m² regulert til gang-/sykkelveg og 8 m² til veg.

Eiendommen omfattes for øvrig av Kommuneplanens arealdel, plan-ID 2021007, vedtatt 14.11.2024, hvor eiendommen er avsatt til nåværende boligbebyggelse. Eiendommen omfattes av hensynssone H320 for flomfare, og deler av eiendommen omfattes av hensynssone H570 for bevaring kulturmiljø.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 21 343,00 for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon, eiendomsskatt og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 30 000,00 pr. år.

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 10 000,-.

Boligen er tilknyttet Viken fiber som leverandør av fiber og har avgift på kr 1 000,- pr. mnd.
Boligen er tilknyttet Sector alarm alarmselskap som koster kr 4 200,- pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 787 500,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 3 150 000,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

3 350 000,00 Prisantydning

Omkostninger

83 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
84 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
104 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 434 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 454 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Mats Mentzen Hansen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.  

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 40 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 9 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 0,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Skien komm. inkl tegninger  kr 3 425,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 19 128,50
Foto og Video - inkl. drone  kr 5 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 28-0038/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bamble og Porsgrunn
Strandgata 22, 3960, STATHELLE
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR28.2638

Sist oppdatert: 04. september 2026 kl. 18:23