Skolebråtan 6

Skolebråtan 6, 3031 DRAMMEN
Kommunenummer 3301, gårdsnummer 80, bruksnummer 418

Totalt bruksareal BRA: 326 kvm.

BRA-i:
Underetasje:
50 kvm: Entré, vaskerom og to boder.

1. etasje:
83 kvm: Trappegang, gang, toalettrom, kjøkken, spisestue, stue og soverom.

2. etasje:
67 kvm: Trappegang, gang, toalettrom, baderom, to soverom og stue/soverom.

BRA-e:
Underetasje:
23 kvm: Garasje.

Garasje, 1. etasje:
44 kvm: Garasjeplass.

Garasje, loftsetasje:
31 kvm: Uinnredet loft.

Stabbur, 1. etasje:
15 kvm: Bod.

Stabbur, loftsetasje:
9 kvm: Bod.

Lekehus/bod, 1. etasje:
4 kvm: Bod/lekerom.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje:
80 kvm: Terrasse.

2. etasje:
5 kvm: Altan.

Garasje, loftsetasje:
2 kvm: Inngangsparti.

2. etasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 71 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 67 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 4 kvm.

Arealet på kaldtloft måles til 35 kvm (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

Arealer bak knevegger og lignende (som ikke er måleverdige) er ikke medtatt som areal med lav himlingshøyde (ALH). Se mer utfyllende informasjon i rapportens premisser om areal.

Loftsetasjen på stabburet har et totalt gulvareal (GUA) på 9 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 9 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 10 kvm.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 21.05.2026 utført av Anticimex AS v/Sverre Alexander Enersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1955 med underetasje. Grunnmuren er av betong/murkonstruksjoner med støpt gulv mot grunn. Yttervegger er av trekonstruksjoner kledd med stående trekledning. Skiftet kledning og etterisolert i 2002 iflg. selger. Etasjeskillere er av gass/porebetong og trekonstruksjoner. Yttertaket er en saltakskonstruksjon i tre, tekket med takstein fra 2002 på et undertak av asfaltpapp fra samme år. Vinduer med 2-lags glass er fra 2001. Ytterdør er i tre med 2-lags glassfelt fra ukjent årstall (fra 2010 iflg. selger), mens terrassedører med 2-lags glassfelt er fra 2001.

Eiendommen har også en frittstående dobbel garasje med støpt gulv, yttervegger i betong/mur og tre, og saltak tekket med takstein. Videre er det et frittstående stabbur i laftet tømmer med åstak og takstein, samt et frittstående lekehus/bod i trekonstruksjoner.

Det elektriske anlegget har sikringsskap plassert i trappegang i 2. etasje og i gang i 1. etasje, og er sikret med automatsikringer. Det er registrert forhold som tyder på behov for en utvidet kontroll av anlegget utført av en kvalifisert elektrofaglig person.

Boligen har ikke tilstrekkelig røykvarsling. Selger anfører at boligen har tilstrekkelig med røykvarslere per dags dato (3 stk).

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - 2.etasje
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig, og nivåforskjell fra døråpning til sluk er målt til ca. 0 mm. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Både vannrør av kobber og avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon, og tilluftsspalte mangler. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på faglig god utførelse. Ved hulltaking ble det ikke registrert forhøyet fuktnivå.

Våtrom - Underetasje
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Vaskekjelleren har ikke fullverdig vanntett sjikt på gulv- og veggflater. Både vannrør av kobber og avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Sluket er ikke lett tilgjengelig for rengjøring. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Hulltaking og fuktmåling er ikke utført grunnet vegger av mur/betong, og tilstanden inne i konstruksjonen er ukjent. Et overflatesøk med fuktindikator påviste ingen indikasjoner som tyder på fuktskader.

Andre byggverk - Garasje
- Vinduer, dører og porter: Vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling. Ytterdører har en alder og tilstand som tyder på at levetiden er passert, med betydelig slitasje og fuktskader.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken - 1.etasje
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.
- Vannrør: Vannrørene er ikke plugget mot varerør.

Toalettrom - 2.etasje
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Avløpsrør: Avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Ventilasjon: Det vurderes at det ikke er tilstrekkelige åpninger/luftespalter mellom rom for å sikre tilfredsstillende luftgjennomstrømning, noe som er et viktig prinsipp for ventilasjon av boliger.

Toalettrom - 1.etasje
- Avløpsrør: Avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Ventilasjon: Det vurderes at det ikke er tilstrekkelige åpninger/luftespalter mellom rom for å sikre tilfredsstillende luftgjennomstrømning, noe som er et viktig prinsipp for ventilasjon av boliger.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom - 1.etasje
- Overflate gulv: Det registreres stedvise svelleskader/fuktskader. Eksempelvis ved terrassedør og i spisestue. Øvrige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.
- Ventilasjon: Det registreres ingen fungerende ventilasjonsløsning.

Rom under terreng - Underetasje
- Overflate vegg: Overflater (gulv, vegger og tak) er nylig malt (malinglukt registreres). Det er gjort stedvise observasjoner av bobler i malingen, noe som kan tyde på avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv mot grunn.
- Kontroll i lukkede konstruksjoner ikke utført: På grunn av konstruksjoner av synlig mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking. Forholdene i konstruksjonen er derfor ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, som sett i sammenheng med andre symptomer vurderes å ikke kunne utelukke fuktighet i konstruksjonen.

Loft - innredet - 2.etasje
- Ventilasjon: Ventilasjonen på soverommene vurderes som utilstrekkelig.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l): Misfarging observeres stedvis i undertak og bjelke (eksempelvis ved pipen), noe som tyder på negativ påvirkning av fukt. Det ble likevel ikke målt høye fuktnivåer i berørte materialer i området (stikkprøveprinsippet er benyttet). Fuktinnholdet i treverket ble målt med piggelektroder til 11.3 vektprosent, som er under grensen for kritisk fuktinnhold (på materialer plassert i et åpent rom ligger denne grensen rundt 20 vektprosent).
- Kondensisolering av rør og ventilasjonskanaler: Det registreres uisolerte ventilasjonsrør. Det er ikke observert tegn til at forholdet har ført til skader av større betydning på befaringsdagen. Noe svertesopp i undertak ved det ene røret er registrert.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling) - 2. Etasje
- 2. Etasje: I stue/soverom er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 11 mm. I gang er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 22 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter.

Yttervegger inkl. fasader
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Vesentlige råteskader i pyntekryss i oppunder taket i gavlvegg.
- Gnagersikring: Det er registrert stedvise åpninger bak kledningen som er vurdert til å være for store. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er registrert tydelige tegn eller opplysninger om problemer med gnagere i boligen.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning.
- Ytterdører og omramming: Terrassedør: Døren viser symptomer på slitasje, og det registreres tegn på svelling (oppfuktning) i dørbladet. Det er ikke registrert tegn på større skader. Garasjeport: Porten viser tegn til slitasje, elde og punktvise fuktskader.

Yttertak
- Inspeksjonsmulighet: Vurderingene av yttertaket er kun gjort fra bakkeplan og toppen av en stige med den begrensningen dette innebærer.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Snøfangere: Snøfangerutstyr er ikke etablert. På grunn av oppføringstidspunktet vurderes det at kravet for snøfangerutstyr trolig ikke var gjeldende, men TG2 er valgt siden forholdet kan påvirke sikkerheten.

Balkonger - 2.etasje
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på altanen viser tegn til slitasje.

Drenering
- Helhetsvurdering: Boligen viser symptomer og tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som kan tyde på funksjonssvikt i dreneringen. Alderen på dreneringen underbygger denne konklusjonen. Det er stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Deler av terrengfallet kan ikke undersøkes på tilstrekkelig måte, grunnet plassering av terrasse. Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Andre byggverk - Garasje
- Veggkonstruksjon og fasadematerialer: Tegn til riss og enkelte sprekkdannelser observeres stedvis i overflaten til murt yttervegg. Eksakt årsak er ukjent.
- Yttertak og takkonstruksjon: Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Andre byggverk - Stabbur
- Yttertak og takkonstruksjon: Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Andre byggverk - Lekehus/bod
- Helhetsvurdering: Lekehuset/boden viser stedvise tegn til slitasje, begynnende nedbrytning og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Kontroll av diffusjonssperre: Dampsperren mot underliggende etasje er ikke kontrollert, siden gulvet er dekket med panelbord. Tilstand og utførelse er derfor ukjent.

Terrasse / platting - 1.etasje
- Konstruksjon og fundamenter: Deler av fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet inspeksjonsmulighet, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg fullt ut kontrollere.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper - Rekkverk og håndløper
Trappen har ikke håndløper på begge sider. Åpninger i rekkverket på mer enn 0,10 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Balkonger - 2.etasje - Rekkverkshøyde og lysåpninger
Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Terrasse / platting - 1.etasje - Rekkverkshøyde og lysåpninger
Terrassen mangler fullverdig rekkverk, noe som medfører fare for liv og helse. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke rekkverket dagens krav til sikkerhet. Om rekkverket oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Utvendig trapp - Rekkverkshøyde og lysåpninger
Trappen mangler fullverdig rekkverk, noe som medfører fare for liv og helse. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Branntekniske forhold - Røykvarsling
Boligen har ikke tilstrekkelig røykvarsling. Forholdet påvirker sikkerheten.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det har vært sprekk i rør opp til 2. etasje, og rørlegger har skiftet alle skjulte rør og fornyet noen åpne rør. Det er også byttet utvendig vannrør til stoppekran, og det har vært sprekk i et galvanisert rør på badet i 1. etasje. I 2005 ble vanninntaket skiftet til plast, og i 2006 ble et sprukket rør skiftet. Det er utført diverse arbeid på bad, vaskerom og toalettrom i 2001, 2003 og 2010, inkludert legging av varmekabler, flislegging og montering av panel. I 2002 ble det utført en større renovering med skifte av kledning, isolering, alle vinduer, terrassedører, takstein, papp, lekter, vindskier og takrenner. Pipen ble også rehabilitert med nytt beslag og reparasjon av murstein. Inngangsdøren ble skiftet i 2010. Det er utført diverse elektrisk arbeid, blant annet bytte til automatsikringer (ca. 2010), installasjon av varmekabler og spotter i entré (2015), ny kurs til vaskerom (2003) og kabel til garasje (2010). Det ble utført el-tilsyn i 2014. I 2016 ble det utført full pipefornying med nytt innvendig rør og nye ovner. Selger opplyser at det er fanget 3 mus i feller siden 1999. Mye av arbeidet er utført på dugnad av ufaglærte, inkludert legging av laminat, bygging av garasje og terrasse, og legging av belegningsstein. Det er knirk enkelte steder i 1. og 2. etasje, og det trekker litt fra et vindu i gangen og et i stuen.

Hvitevarer på kjøkkenet medfølger i handelen, dette gjelder oppvaskmaskin, komfyr og mikrobølgeovn.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Peisinnsats i stue (1. etasje). Frittstående peisovn i stue/soverom (2. etasje). Frittstående klebersteinsovn i entré (underetasje). Gulvvarme på toalettrom (1. etasje), bad og i entré. Videre har boligen elektrisk oppvarming ved evt. panelovner.

Det har blitt foretatt en kontroll av pipe og ildsted i 2024, utført av Drammensregionens brannvesen IKS. Følgende bemerkninger ble konstatert under tilsynet: Brannslukker er utgått på dato og det mangler røykvarsler i 1. etasje. Selger anfører at boligen har tilstrekkelig med røykvarslere per dags dato (3 stk). Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.
Siste feiing ble utført 04.05.2023.

Dersom det ikke er vegg- eller fastmonterte varmekilder i rom ved visning, følger dette heller ikke med.

Drammen kommune opplyser om at det ikke foreligger ferdigattest for oppføring av boligen, men innflytningstillatelse ble gitt for oppføring av tomannsbolig datert 10.11.1956. Følgende arbeid gjenstod iht. tillatelsen: Det må legges jernplate under fenderplate foran kamin i 1. etasje. Jernplate under ovn i stue i 2. etasje må gå 30 cm fram foran ovnen. Lufteledning og luftekanaler må føres opp over tak. Kjeller er ikke ferdig innredet. Garasjeport er ikke innsatt. Vinduer i garasje må være trådglass i jernramme. Arbeidsbrakke på tomten må rives. Terrasse i 1. etasje er ikke ferdig. Brannstige må anskaffes. Det vites ikke om dette er utført. Kjøper overtar videre risiko for forholdet.

Det er utstedt godkjente byggetegninger for oppføring av boligen datert 03.07.1954 og 04.10.1955.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven.

Kommunen har godkjent melding om mindre byggearbeider, herunder oppføring av dobbelgarasje den 23.10.2006 med godkjente byggetegninger. Det stilles ikke krav til ferdigattest ved melding.

Det opplyses om at boligen er opprinnelig byggemeldt som en tomannsbolig, men iht. matrikkelen er boligen registrert som en enebolig per dags dato. Boligen benyttes også i dag som en enebolig. Det er i utgangspunktet søknadspliktig å slå sammen en tomannsbolig til en enebolig. Megler anfører at det ikke foreligger dokumentasjon på søknad til kommunen vedrørende det utførte tiltaket. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Det er oppført et frittstående stabbur og en frittstående lekestue/bod i hagen (oppføringstidspunkt ca. 2006 iflg. selger). Ifbm. garasjen er det oppført en utvendig trapp til garasjeloftet, opprinnelig vindu (tilknyttet garasjeloft) har blitt byttet ut med en ytterdør og opprinnelig innvendig trapp er fjernet. Megler anfører at det ikke foreligger dokumentasjon på søknad til kommunen vedrørende de utførte tiltakene. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Dagboknummer: 203387
Tinglysningsdato: 13.12.1954
Servitutten omhandler: Eieren av gnr. 80, bnr. 42, og eiere av parseller som senere måtte utskilles fra denne, har rett til å opparbeide og benytte vei over gnr. 80, bnr. 418. Veien skal følge traseen vist i den approberte reguleringsplanen.

Dagboknummer: 1539
Tinglysningsdato: 13.02.1986
Servitutten omhandler: Jordskiftesaken omhandlet grensegang på grunn av uoverensstemmelser i målebrev for flere eiendommer, inkludert gnr. 80, bnr. 418. Retten fastslo at grensene beskrevet i skylddelingene fra 1950-årene skulle danne grunnlaget for grensefastsettelsen, med små korreksjoner. Det ble også fastslått at gjerder som står i regulert vei må fjernes når veien kommer.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Komplett energiattest inkludert oppvarmingskarakter fås ved henvendelse til megler eller lastes ned fra www.krogsveen.no.

Eiendommen beliggende på attraktive og veletablerte Konnerud. Stille og rolige omgivelser i et trivelig boligfelt. Kort gangavstand til flotte markaområder med merkede stier, lysløyper og turveier. Boligen ligger like ved Konnerud barneskole, bussholdeplass og Stordammen. Praktisk avstand til idrettsanlegg, bussholdeplass, dagligvarebutikker, Konnerud sentrum, barnehager og ungdomsskole. Ca. 10-15 min gangavstand til dagligvarebutikker som Rema 1000, Kiwi og Meny.

Konnerud sentrum med et godt utvalg av servicetilbud og Konnerudsenteret som er bydelens naturlige samlingssted for handel. Eiendommen ligger godt plassert i forhold til flotte bademuligheter på Stordammen, som ligger innen kort gangavstand fra boligen. Stordammen har blant annet badeplasser, stupetårn, toalett og opparbeidede turveier. Flere nærliggende turisthytter bl.a. SIF-, MIF- og Hellashytta.

Konnerud har en rekke fritids- og sportstilbud, med blant annet idrettsanlegg og flotte turterreng innover marka. Kort vei til Drammens største kunstgressanlegg for fotball, lysløype fra Konnerud stadion, Stordammen med fine bademuligheter og Skoger golfbane er noe av det Konnerud har å tilby. Konnerud IL er et av Norges største idrettslag og er aktive i flere idretter med tilhørende idrettsanlegg. Flott langrennsarena hvor det har vært World Cup arrangement med tilhørende standard, med bla. kunstsnø og milevis med skiløyper. Det er ca. 20 minutters kjøring til Skoger Golfbane (18 hulls) og ca. 10 minutters kjøring til Imjelt golfbane (9 hulls).

Kort gangavstand til bussholdeplass langs Stubberudveien med forbindelser til Drammen sentrum og Eikerdelet, se www.brakar.no for rutetider. Det er ca. 15 minutters kjøring fra eiendommen til Drammen togstasjon, hvor toget tar deg til Oslo på ca. 35 minutter. Gode togforbindelser mot Asker, Oslo, Kongsberg og Tønsberg, se www.vy.no for avganger.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Godt sammensatt tilbud av private og offentlige barnehager.

Barnehager: Solhaugen barnehage (0,5 km), Blåbærtoppen barnehage (1,3 km), Amicus barnehage (1,4 km).

Skoler: Konnerud barneskole (0,2 km) og Svensedammen ungdomsskole (1,4 km).

Drammen kommune har tre private barne- og ungdomsskoler, Drammen Realfagsskole Heltberg, Norlights Montessoriskole Drammen og Rosendal skole (Mjøndalen).

Det ligger flere videregående skoler i Drammen og Lier, samt Universitetet i Sørøst-Norge som har campus på Papirbredden i Drammen, for mer informasjon se www.usn.no.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 551 kvm. Svakt skrånende tomt som er svært pent opparbeidet med gressplen, trær, prydbusker, barlind hekk, forstøtningsmurer (ca. 60 m granittmur) og diverse beplantninger. Innkjørsel og gårdsplass er belagt med belegningsstein (ca. 2007).

Eiendommen har en frittstående dobbelgarasje fra 2006 på 44 kvm med støpt dekke, innlagt strøm, belysning og to elektriske leddporter i metall. Lagt 3-fas/16A kabel ut til garasjen i 2010 iflg. selger. Det er utvendig trappeadkomst (ikke byggemeldt) til et romslig garasjeloft på 31 kvm (over frittstående garasje), med svært god lagringsplass.

I tillegg er det en integrert garasje på 23 kvm i underetasjen med garasjeport av tre.

I tillegg er det gode parkeringsmuligheter på egen gårdsplass belagt med belegningsstein.

Eiendommen har adkomst via privat vei.

Veigrunnen er privateid (flere gnr./bnr.), men selger opplyser om at veien driftes som en kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er hovedsakelig regulert til boligformål (1.527,43 kvm) samt liten del kjørevei (22,35 kvm), i henhold til reguleringsplan for områder Kirkegrenda, Drammen kommune vedtatt 10.07.1981. Videre er eiendommen avsatt til boligbebyggelse med krav til vannforsyning, avløp, vei og annen transport ved kommuneplanens arealdel for Drammen kommune vedtatt 18.06.2025. Utsnitt av planer med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

I henhold til kommuneplanen er deler av eiendommen (148,2 kvm, nord/nordvest ytterkant av tomten) innenfor et område med flomfare. Dette kan legge begrensninger for evt. utbygging, påbygg/tilbygg og andre terrenginngrep som på et generelt grunnlag er tillatt ifølge kommuneplanen. Konferer med megler dersom dette er aktuelt.

Iht. reguleringsplanen er en liten del av garasjen oppført utenfor den regulerte byggegrensen (godkjent melding om garasje i 2006). En byggegrense er en grense som definerer hvor man kan bygge på en tomt. Det gjøres oppmerksom på at det ikke kan forventes fremtidig etablering/oppføring utenfor byggegrensen.

Det foreligger en igangsatt planlegging av ny kommuneplan for Drammen kommune 2027-2039, se kommunens hjemmeside for mer info.

Kommunale avgifter (vann og avløp): kr 7.733,- pr. år (3 terminer), fakturert på eiendommen i 2025. Avgiftene vil variere etter forbruket i boligen.
Renovasjonskostnader: kr 5.201,- pr. år (2 terminer). Type renovasjonsordning: Standard renovasjon, 2026.
Det opplyses om at Drammen kommune har varslet om en vesentlig fremtidig økning av kommunale avgifter.

I tillegg påløper det en kostnad på kr 608,- pr. år for boliger med minst ett aktivt røykrør (kostnad pr. 2026). Det påløper også kostnader for feiing av ildsted, kontroll av fyringsanlegg m.m. Frekvens på feiing samt tilsyn er avhengig av behov og vurderes av feieren.

Det må påregnes kostnader til strøm og nettleie, dette vil variere avhengig av strøm-/nettselskap. Nåværende eier har et strømforbruk på ca. 30.000 kWh pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie via Knif på kr 8.972,- pr. år (for boligen).
Boligen er tilknyttet Viken Fiber Altibox som leverandør av fiber og har kostet ca. kr 1.700,- pr. mnd avhengig av hastighet på nettet og kanalvalg.

Det må påregnes kostnader til innboforsikring.
Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall beboere, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd m.m.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 299 088,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 5 196 352,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no.

7 790 000,00 Prisantydning

Omkostninger

194 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
195 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
215 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 985 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
8 005 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Lars-Ove Christoffersen og Heidi Christoffersen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,88 % av salgssummen

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av feierrapport fra Drammensreg. Brannvesen  kr 598,00
Innhenting av off. oppl. Drammen kommune inkl. tegninger og RFD  kr 3 222,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligfotografering  kr 5 000,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet kr 42 825,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 20-0182/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Drammen
Nedre Storgate 16, 3015, DRAMMEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR20.26182

Sist oppdatert: 28. mai 2026 kl. 08:36