Rødsveien 143A

Rødsveien 143A, 1542 VESTBY
Kommunenummer 3216, gårdsnummer 4, bruksnummer 26, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 111 kvm.

BRA-i:
Kjeller 31 kvm: Rom benyttet som stue/kjøkken, rom benyttet som soverom, rom benyttet som bad og bod.
1. etasje 80 kvm: Kjøkken, entré, gang, stue, bad, tre soverom og bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 26 kvm: Veranda.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 01.06.2026, utført av BEA EIENDOMSUTVIKLING AS v/Harald Brobakk.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1965, og oppgradert i 2025. Bygningen er fundamentert med betonggrunnmur på fjell og komprimert grus. Yttervegger er oppført i bindingsverk med pussplater på fasaden. Etasjeskillet er av betongdekke. Takkonstruksjonen består av W-takstoler i tre, og taket er tekket med stål- og aluminiumsplater. Vinduene er toppsvingvinduer. Ytterdør og verandadør er i treverk med isolerglass. Boligen har en veranda mot vest med adkomst fra stuen. Det er krypkjeller med murte vegger under deler av bygget. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det elektriske anlegget er opplyst renovert i 2025 og har automatsikringer og skjult anlegg. Samsvarserklæring er ikke fremlagt, og det anbefales en utvidet el-kontroll.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2):
- Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekking og undertak.
- Nedløp og beslag: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner, nedløp og beslag. Det er lokal skade og avflassing ved vindski, samt lokal misfarging ved takrenne og nedløp.
- Utvendige trapper: Det er ikke montert rekkverk på utvendig trapp.
- Krypkjeller: Det er registrert forhøyede fuktverdier i luft og treverk mot bad.
- Vannledninger: Uisolerte vannledninger i krypkjeller.
- Varmtvannstank: Varmtvannstanken er over 20 år.
- Forstøtningsmurer: Det mangler rekkverk.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
- Bad: Hulltaking er ikke foretatt da eier ikke har akseptert dette.

Helse, miljø og sikkerhet:
- Boligen ligger mellom "lav til moderat" og "usikker" sone for radon. Måling er ikke kjent for takstingeniør.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Det ble målt noe forhøyet fuktighet i kjelleren, noe selger forklarer med nylig utført drenering. Det er gjort tiltak i krypkjelleren med bedret lufting og fuktsperre på bakken. Videre opplyses det at fasaden har en del merker etter setningsskader og arbeid som ble gjort ved drenering.

2026:
- Etablering av nye terrengforhold
- Ny veranda mot vest med terrassebord i treverk

2025:
- Omfattende oppgradering av boligen, inkludert innvendige overflater, kjøkken, våtrom og tekniske installasjoner
- Oppgradering av innvendige overflater med laminatgulv, slette malte veggplater og slette malte himlinger
- Oppgradering av bad i hovedetasje med fuktsperre og kontrollerklæringer, utført av Flispro
- Oppgradering av bad i kjeller med kontrollerklæringer
- Oppgradering av kjøkken i hovedetasje med glatte fronter og laminatbenkeplate
- Oppgradering av kjøkken i kjeller med glatte fronter og laminatbenkeplate
- Oppgradering av elektrisk anlegg, kontrollert og godkjent av Viken Tekniske
- Nye innvendige rør-i-rør vannledninger av plast, utført av rørlegger med garanti
- Nye avløpsrør av plast
- Etablering av dreneringsplater på vegg under terreng og omlagte drensrør
- Ny, utvendig trapp
- Nye dører og innvendige malte, glatte dører
- Lokal utbedring av liggende trekledning ved kaldloft

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2026:
- Kjeller er pusset opp og innredet til en hybel (ikke omsøkt eller godkjent hos kommunen)

2025:
- Utskifting av alle vinduer til moderne vinduer, utført av Oslo & Follo byggtjenester AS

Flott og innbydende enebolig fra 1965, gjennomgående oppgradert i 2025, (kjelleretasje i 2026) med nye overflater, nytt kjøkken, nye våtrom, nytt elektrisk anlegg og nye rør gjennom hele boligen. Uteområdet er nyetablert med nylagt plen, gruslagt biloppstillingsplass og ny vestvendt veranda. Huset fordeler seg over to plan: en gjennomarbeidet hovedetasje og en innredet kjeller. Kjelleren er innredet med stue/kjøkken, et rom benyttet som soverom og bad.

1. etasje:

Entré: Man kommer inn i en lys entré med fliser og gulvvarme. Rommet er praktisk og ryddig, med plass til å henge fra seg yttertøy. Herfra leder gangen videre inn til kjøkkenet og stuen, og en dør til høyre fører til badet.

Stue: Stuen er romslig og åpen, med store vindusflater mot vest. Rommet har god plass til sofagruppe og spisebord, og den åpne forbindelsen mot kjøkkenet gjør at dagslyset trekkes gjennom hele planet. Gulv er belagt med laminat og varmefolie. Fra stuen er det utgang til en vestvendt veranda. Verandaen er fra 2026 og har god plass til utemøbler. Fra verandaen er det trapp ned til en stor hage, med gressplen og hekk.

Kjøkken: Kjøkkenet er fra Epoq og har innredning med slette fronter langs begge vegger. Benkeplaten er av laminat med oppvaskkum og platetopp. Kjøkkenet er utstyrt med kjøl/frys, komfyr og kjøkkenventilator med avtrekk ut. Vannstoppsystem og komfyrvakt er montert. Kjøkkenet ble oppgradert i 2025.

Bad: Badet ble utført i 2025 med kontrollerklæringer og dokumentasjon. Veggene er flislagt, gulvet er flislagt med elektriske varmekabler, og taket er malt. Badet er utstyrt med nedfelt servant, veggmontert toalett, dusjvegger og vegghengt skap. Rommet har smøremembran med dokumentert utførelse, opplegg for vaskemaskin og mekanisk avtrekk.

Soverom: Hovedplanet har tre soverom med god størrelse, alle oppgradert i 2025. Soverommene har plass til dobbeltseng, nattbord og garderobeskap. Vinduene slipper inn rikelig med dagslys.

Kjeller:

Kjelleren er innredet med stue/kjøkken, et rom benyttet som soverom og rom benyttet som bad. Rommene har laminatgulv, samt malte plater på vegger og himling. Det er elektriske varmekabler i hele kjelleren.

Rom benyttet som stue/kjøkken: Kjøkkenet i kjelleren har innredning med slette fronter og benkeplate av laminat. Det er stekeovn, induksjonstopp, kjøkkenventilator med avtrekk ut og frittståande kombiskap. Stue- og kjøkkendelen er åpen og ble oppgradert i 2026.

Rom benyttet som bad: Badet i kjelleren ble utført i 2026 med kontrollerklæringer og dokumentasjon. Veggene er flislagt, gulvet er flislagt med elektriske varmekabler og taket er malt. Det er nedfelt servant, veggmontert toalett og dusjvegger. Rommet har smøremembran med dokumentert utførelse og mekanisk avtrekk.

Lagring: Boligen har en bod i hovedetasje og en bod i kjeller.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følger med salget: Hvitevarer på kjøkkenet i 1. etasje, samt hvitevarer i kjelleretasjen.

Boligen varmes opp med elektriske varmekabler i entré, på bad i hovedetasje og hele kjelleretasjen. Videre er det varmefolie i stue/kjøkken, samt i gang mellom soverommene.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1965.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Ved manglende midlertidig brukstillatelse betyr det at tiltaket ikke lovlig kan benyttes. Det er viktig å merke seg at dette ikke nødvendigvis betyr at bygget er ulovlig oppført, men at kommunen ikke har dokumentasjon på at bygget er godkjent for bruk. Kjøper overtar ansvar for at det kan påløpe kostnader for å innhente tillatelse og at kommunen kan starte ulovlighetsoppfølging.

Det foreligger byggetillatelse (utskrift av møtebok) for våningshus, datert 04.06.1964. Byggetillatelsen kan fås ved henvendelse til megler.
Det foreligger godkjente tegninger datert 02.06.1964.

Hele kjelleretasjen er opprinnelig byggemeldt som hhv. tørk/vask, stryk, matbod, hobby, brensel og bod jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Det er etablert egen inngangsdør til kjelleretasjen. Dette er ikke søkt om/ikke godkjent av kommunen. Fasadeendring er søknadspliktig. Kjøper overtar ansvar for dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på kommunale avgifter/gebyrer.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
Dagboknr. 5724, tinglyst 22.07.1996, type heftelse: Erklæring/avtale: Bestemmelse om adkomstrett for vedlikehold. Avtalen gir kommunen rett til å anlegge og vedlikeholde en VA-ledningstrasé over eiendommen. Kommunen skal i fremtiden kunne komme frem med maskiner for drift og vedlikehold.

Dagboknr. 529151, tinglyst 06.07.2011, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakkledning: Erklæringen gir eiendommen gnr. 4 bnr. 58 rett til å anlegge, drifte og vedlikeholde stikkledninger for vann og kloakk over denne eiendommen (gnr. 4 bnr. 26).

Eiendommens rettigheter:
Dagboknr. 8332535, tinglyst 04.08.2023, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakk: Bestemmelse om vedlikehold av anlegg/ledninger. Rettighet hefter i gnr: 4, bnr: 63.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Den del av boligens kjeller som er innredet som en utleiedel er ikke godkjent til varig opphold eller som separat boenhet av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommene ikke godkjennes som varig opphold og at rommene da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring og dermed heller ikke kan leies ut. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre. Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• Trøgstad Sparebank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Boligen ligger i et veletablert og landlig boligområde syd for Vestby sentrum. Her bor du fredelig og tilbaketrukket, omgitt av frittliggende eneboliger og grønne omgivelser, samtidig som du har kort kjøreavstand til alt du trenger i hverdagen.

Med bil tar det kun noen få minutter til Vestby sentrum. Her finner du blant annet kjøpesenteret; Alti Vestby og Oslo Fashion Outlet, som dekker de fleste shoppingbehov. Dagligvarehandel, apotek og Vinmonopol er også samlet her. For pendlere er Vestby stasjon kun fem minutters kjøretur unna, med hyppige avganger til Oslo.

Området har et godt tilbud for barnefamilier. Både Vestby skole og Vestby ungdomsskole ligger innenfor en kort kjøretur, og det er flere barnehager i nærheten, deriblant Johnrudhuset barnehage og Risil barnehage. For fritidsaktiviteter finnes det flere treningssentre i sentrum, og de landlige omgivelsene byr på fine turmuligheter rett i nabolaget.

Det er kort avstand til flotte turområder, og kun ca. 9 min. kjøreavstand til flotte badestrender som Hvitsten og Emmerstadbukta.

For de som pendler til hovedstaden vil Follobanen, som strekker seg mellom Ski stasjon og Oslo S, gjøre hverdagen enklere. Reisetiden med tog fra Vestby stasjon til Oslo S vil være ca. 23 minutter.

Se Google Maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Området har et godt tilbud for barnefamilier. Det er flere barnehager i nærheten: Johnrudhuset barnehage og Risil barnehage. Både Vestby skole og Vestby ungdomsskole ligger innenfor en kort kjøreavstand. Det er videregående skoler i Vestby og Ås.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 788 kvm. Tomten er pent opparbeidet med gruset gårdsplass, plenarealer og hekk rundt boligen.

Eiendommen har gruslagt gårdsplass, med plass til flere biler. Fastmontert elbil-lader montert på husvegg medfølger.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan 0094, «ØVRE RØD/SORGENFRI», datert 01.02.1999, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen ligger i felt B4.

Eiendommen er avsatt til boligbebyggelse iht. Kommuneplan 2023-2034.

Det pågår arbeid med ny kommuneplan, KPLAN2027 Kommuneplanens arealdel Vestby 2027-2038, som vil omfatte eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 25.707,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 24.000,- pr. år/26.000 kWh pr. år.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31. desember 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 9.480,- i Fremtid.
Privat veiavgift er ca. kr 3.000,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av fiber og koster kr 700,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1.227.363,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10.000.000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

5 850 000,00 Prisantydning

Omkostninger

146 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
147 340,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 997 340,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Elena Haukelidsæter og Fredrik Haukelidsæter

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.
Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: kr 60.000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 4.500,-
Kunderabatt – Start Smart kr -6.000,-
Markedsføringspakke kr 29.900,-
Oppgjør kr 8.900,-
Start smart - Kjøpsrådgivning kr 6.000,-
Tilrettelegging kr 19.900,-
Visninger pr stk/Overtagelse kr 4.500,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Vestby kommune kr 4.675,-
Tinglysing sikring kr 545,-

Andre utgifter:
Boligens visittkort (valgfri) kr 600,-
Fotopakke - enebolig kr 6.000,-
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - faktura til kunde.
Valgfri boligselgerforsikring Gjensidige - regnet av prisantydning 5.950.000,- kr 33.974,50.

Oppdragsnummer 46-0075/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ski
Kirkeveien 2A, 1400, SKI
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR46.2675

Sist oppdatert: 23. juni 2026 kl. 22:34