Malerhaugveien 14

Malerhaugveien 14, 0661 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 133, bruksnummer 24, ideell andel 1/1
Aksjenummer 41-60, Ensjø Boligselskap AS, organisasjonsnummer 930862878

Totalt bruksareal BRA: 44 kvm

BRA-i:
1. etasje 35 kvm: Entré, bad, soverom og stue/kjøkken.

BRA-e:
Kjelleretasje 4 kvm: Bod.
Loftsetasje 5 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 6 kvm: Balkong.

Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 10 kvm, men på grunn av skråtak/lav takhøyde er kun 5 kvm måleverdig som bruksareal. Arealet med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 5 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører aksjelagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte aksjeeier. Dette medfører at Aksjelaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Aksjelaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.09.2026 utført av Anticimex AS v/Lasse Dahl. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1949 med kjeller. Grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong. Yttervegger er oppført i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner, i hovedsak av tegl-/murverk med utvendige fasader av synlig murverk. Etasjeskillere er av betong. Saltak i trekonstruksjoner tekket med takstein. Vinduer med trekarmer er fra 2014. Entrédør er utstyrt med sikkerhetslås og dørkikkert (brannklasse B30 og lydklasse dB35), profilerte innerdører og balkongdør i tre fra 2014. Adkomst til sydvendt balkong på 6 m² i metallkonstruksjon med metallrekkverk og gulv belagt med plast systemgulv. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskapet er plassert i gang utenfor leiligheten og er utstyrt med automatsikringer.

Boligen har røykvarsling og er utstyrt med brannslange under kjøkkenbenken.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom
- Overflater vegger: Riss/sprekk i flis ved dusjdøren, samt hullyd i enkelte veggfliser.
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Plassering av sluk og avrenningsmuligheter: Sluket er nesten helt isolert inne i dusjsonen, utenom ett lite hull i fugen under terskelen på dusjdøren.
- Ventilasjon: Avtrekkseffekten vurderes som utilstrekkelig.

Kjøkken
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Annet: Vaskemaskinen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring.

Tekniske anlegg
- Vannbåren varme (radiatorer, vannbåren gulvvarme, o.l.): Radiatorer og tilhørende røropplegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Våtrommets vegger er av mur/betong, så hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er ikke utført.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Yttervegger inkl. fasader
- Lufting av ytterkledning: Ikke mulig å kontrollere om ytterkledningen har tilstrekkelig lufte- og drensspalte ettersom inspeksjonsområdet er skjult av andre bygningsdeler.
- Gnagersikring: Ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere.

Helse, miljø og sikkerhet

Balkonger
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres at rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på dette oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Badet ble totalrenovert i regi av borettslaget i 2009 av Alliero. I regi av aksjelaget/borettslaget ble taket byttet i 2012/2013, nye vinduer og balkongdører montert i 2015, nye ytterdører i oppgang i 2015/2016, samt ny inngangsdør til leiligheten i 2017 (Tømrer Dahl). Vannledning inn til blokka sprakk i juni 2025 og ble utbedret av Gravco. I 2024 ble det utført utbedringer av varmeanlegget (bytte av blandeventil). På det elektriske anlegget ble defekt dimmer byttet i august 2026 av El Alliansen AS. Tidligere eier fikk i 2021 skiftet halogen-spotter til LED-spotter på bad, montert ny LED-dimmer, montert LED-armatur under overskap på kjøkken og ny dimmer i stue (Elfikseren). Det er observert en sprekk i oppgangen.

Boligen er modernisert/påkostet i:

2026:
- Bytte av dimmerbryter, utført av EL ALLIANSEN AS

2021:
- Utskifting til LED-spotter på bad, LED-dimmer i stue og LED-armatur på kjøkken, utført av Elfikseren

2017:
- Ny inngangsdør til leiligheten, utført av Tømrer Dahl

2014:
- Nye vinduer og balkong-/terrassedør med trekarmer

2009:
- Bad modernisert i regi av boligselskapet, utført av Alliero

Vedlikeholdshistorikk aksjeselskapet:

2025:
- Ny og forbedret måkesikring av tak
- Service og utbedring av varmeanlegg

2023:
- Oppgradering og etablering av parkeringsplasser
- Etablering av ladestasjoner for elbil

Leiligheten ligger i 1. etasje i en klassisk boligblokk fra 1949, tilbaketrukket i rolige og grønne omgivelser på Malerhaugen. Planløsningen er arealeffektiv og gjennomtenkt. Den rommer entré, bad og soverom, samt en åpen stue- og kjøkkenløsning som utgjør leilighetens naturlige samlingspunkt, med utgang til en sydvendt balkong. Boligen varmes opp med radiatorer tilknyttet felles varmesentral, og har felles varmtvann. Vinduer og balkongdør ble fornyet i 2014, og baderommet ble oppgradert i regi av aksjelaget i 2009.

Entré:
Entréen gir et innbydende førsteinntrykk, med varm parkett på gulvet og lyse, malte flater. En praktisk nisje gir god plass til oppheng av yttertøy og oppbevaring av sko, slik at det er lett å holde orden fra første steg inn døren. Entrédøren har sikkerhetslås og dørkikkert, og herfra når du enkelt leilighetens øvrige rom.

Stue:
Stuen er leilighetens hjerte. Takhøyden er 2,58 meter, og parketten på gulvet gir en lun og varm atmosfære. De store vindusflatene mot balkongen slipper inn rikelig med dagslys og gir utsyn mot grønne trekroner. Rommet har god plass til både sofagruppe og spisebord, og henger naturlig sammen med kjøkkenet i en åpen og sosial løsning. Oppvarmingen skjer via radiator tilknyttet felles varmesentral.

Balkong:
Fra stuen går du rett ut på den sydvendte balkongen, en usjenert og grønn oase med gode solforhold store deler av dagen. Balkongen vender mot en stor, frodig felleshage med høye, gamle løvtrær, og gir en følelse av å bo midt i grøntområdet, langt fra byens kjas. Her er det god plass til sittegruppe og beplantning, enten du nyter morgenkaffen i solen eller en rolig kveld ute. Balkongen er delvis overbygd og oppført i metallkonstruksjon med metallrekkverk og plast systemgulv.

Kjøkken:
Kjøkkenet er praktisk og pent utformet, med hvite, glatte fronter som gir et rent og tidløst uttrykk. Benkeplaten har laminert overflate, og mørke fliser mellom benk og overskap gir en lekker kontrast. Over benken er det stikkontakter og belysning. Kjøkkenet er utstyrt med nedfelt kjøkkenvask med armatur, integrert stekeovn, platetopp og oppvaskmaskin, samt frittstående kjøleskap med fryser og frittstående vaskemaskin. Avtrekket ivaretas av en vegghengt ventilator med kullfilter, og det er montert brannslange under kjøkkenbenken.
Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: Kjøleskap, oppvaskmaskin, vaskemaskin.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er anskaffet for noen år siden, med unntak av oppvaskmaskinen, som er fra 2025. Kjøper må derfor påregne normal slitasje som følge av alder og bruk.

Soverom:
Soverommet ligger rolig til mot bakhagen og er et lyst og behagelig sted å hvile. En praktisk, innebygd oppbevaringsløsning med skuffer og overskap ved sengen gir god plass til å holde orden, og utnytter veggflaten smart. Rommet har parkett på gulvet, malte flater og en takhøyde på 2,58 meter. Det er god plass til seng og garderobeløsning, og rommet har profilert innerdør. Oppvarmingen ivaretas av radiator tilknyttet felles varmesentral, og det er naturlig ventilasjon via ventiler.

Bad:
Baderommet ble oppgradert i regi av aksjelaget i 2009, og fremstår som pent og funksjonelt. Det har flislagte vegger og flislagt gulv med varmekabler, som gir god komfort året rundt. Rommet er utstyrt med vegghengt servantinnredning med servant, speilskap med overlys, dusjhjørne med dører og vegghengt toalett. Himlingen har takplater med downlights, og det er naturlig avtrekksventil samt luftespalte under døren. Det ble byttet klikkventil, servantkran og lagt nye silikonfuger i dusjen i 2026.

Overflater:
Gulv: Parkett i oppholdsrom, kjøkken, soverom og entré. Flislagt gulv på baderom. Plast systemgulv på balkong.
Vegger: Malte veggflater og stedvis tapet. Flislagte vegger på baderom og fliser mellom kjøkkenbenk og overskap på kjøkken.
Himling: Malte flater i himling i oppholdsrom og soverom. Takplater med downlights på baderom.

Lagring:
Leiligheten disponerer to eksterne boder som gir god ekstra lagringsplass. Kjellerboden er på ca. 4 m², og loftsboden er på ca. 5 m² (ca. 10 m² gulvareal grunnet skråtak). I tillegg har boligselskapet innvendig sykkelbod og fellesvaskeri i kjelleretasjen.

Følgende hvitevarer medfølger salget: Kjøleskap, oppvaskmaskin, vaskemaskin. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre som ikke medfølger salget: Tv, hylle i stuen, bilder, støvsuger på soverom.

Fjernvarme og elektrisitet. Radiatorer tilkoblet varmesentral, samt varmekabler på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1949. Den kommunale dokumentasjonen inneholder et ekspedisjonsdokument fra Aker kommune datert 11.04.1946 for oppføring av våningshus med garasje, som kan betraktes som datidens ferdigattest. Dokumentet bekrefter at byggesaken ble godkjent, og at bygningen er registrert som lovlig oppført.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Ferdigattest for utskifting av balkonger, datert 14.07.1989.
- Ferdigattest for endring/reparasjon av bygningstekniske installasjoner, datert 19.02.2009.

Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, stemplet godkjent 15.07.1946 (med senere revisjoner fra 1988 for balkong). Disse kan fås ved henvendelse til megler. Dagens planløsning er endret i forhold til disse der kjøkkenet er flyttet ut i stuen, mens det opprinnelige kjøkkenarealet er omgjort til soverom. Tiltaket er ikke søknadspliktig.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 5 servitutter på eiendommen. Disse omhandler blant annet bestemmelse om bebyggelse, benyttelse, vann/kloakkledning, veg, gjerde og trafostasjon/kiosk.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Aksjeeier kan ikke uten samtykke fra styret i aksjelaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan aksjeeier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis aksjeeier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier.

I henhold til boligselskapets vedtekter gis godkjenning til bruksoverlatelse for ett år av gangen. Opptak av personer i husstanden utenom nær familie krever styregodkjenning, og styrets svarfrist for søknad om bruksoverlatelse er én måned. Leiligheten kan ikke deles opp i flere bruksenheter.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd grønn G (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten ligger tilbaketrukket på Malerhaugen, et etablert og grønt boligområde i bakkant av Ensjø torg. Nabolaget preges av frodige omgivelser og klassisk trehusbebyggelse rundt historiske Malerhaugen gård, side om side med den moderne byutviklingen på Ensjø. Det gir en sjelden kombinasjon: Du bor i en liten, rolig oase med grønt utsyn og lite innsyn, men har byen, servicetilbudet og kollektivtrafikken rett utenfor døren.

Mathandlingen kan tas på Kiwi i Rolf Hofmos gate eller på Spar på Ensjø torg. I Gladengveien ligger Rema 1000, Kiwi og Europris, og der finner du også Happis Ice Cream og Kinabolle. På torget ligger Åpent Bakeri og Hy's Sushi, og Fresh Fitness ligger rett over gaten, mens Sats Kampen er bare fem minutter unna til fots. Fyrstikktorget har apotek, kaféer og flere servicetilbud, og på Hasle Torg finner du vinmonopol og et utvidet handelstilbud. På Tiedemannstorget ligger Boulangerie M, et fransk håndverksbakeri som baker surdeigsbrød på dagtid og serverer steinovnspizza om kvelden.

Ensjø T-banestasjon ligger en kort spasertur unna. Herfra går linje 1–4 med hyppige avganger, og du er på Jernbanetorget på under ti minutter. I tillegg har området gode bussforbindelser, blant annet med flybussen. Her er det enkelt å leve godt uten bil.

Det er kort vei til flere fine parker og friområder. Tiedemannsparken har turstier langs den gjenåpnede Hovinbekken, og Kampen park byr på flott utsikt over byen. Jordal idrettspark har skatepark, ballbaner, skøytebane og nye Jordal Amfi. Tøyenparken, Botanisk hage, Valle Hovin og Vålerenga ligger også i gangavstand. For barnefamilier er beliggenheten svært god. Malerhaugen og Fyrstikkalleen barnehage ligger i nærheten, og det er kort og trygg skolevei til Kampen skole, Fyrstikkalleen skole og Etterstad videregående skole.

Ensjø er i ferd med å bli en av Oslos mest spennende bydeler. Planene omfatter rundt 6000 nye boliger, nye arbeidsplasser, parker, skoler og forretninger. Området rundt Hasle Torg har allerede fått ny skole, flerbrukshall, vannanlegg, kunstgressbane og nye gang- og sykkelveier. NRKs nye hovedkontor skal også ligge i nabolaget. Rivearbeidet er i gang, mens tidspunktet for byggestart og ferdigstillelse ennå ikke er avklart.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Malerhaugen barnehage: 1 min. gange
Fyrstikkalleen barnehage: 3 min. gange
Alleen barnehage: 3 min. gange

Idrett og fritid:
Fyrstikkaleen flerbrukshall: 4 min. gange
Jordal ballbane og skatepark: 9 min. gange
Fresh Fitness Ensjø: 6 min. gange
OsloHelseStudio Fyrstikktorget: 6 min. gange

Eiendommen sogner til Teglverket skole. Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 4139 kvm som tilhører aksjelaget. Tomten er felles og opparbeidet med blant annet asfalterte veier, plenarealer og andre forskjellige beplantninger. Eiendommen har videre uteområder med søppelbod og tilknytning mot tilgrensende parkdrag.

Boligselskapet disponerer parkeringsplasser som kan leies ut. Garasjeplasser tildeles etter ansiennitet på leie av uteplass og har ikke mulighet for elbillading. Utvendige plasser leies ut etter venteliste. Det er 4 rulleringsplasser for elbillading, med mulighet for flere nummererte rulleringsplasser ved behov. I tillegg finnes 3 oppmerkede gjesteparkeringsplasser som beboere kan leie via nettside for sine gjester.

Det er ingen venteliste pr. 09.10.2026., og det er flere ledige plasser. Parkeringsleie er på kr 500,-.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Det er ellers innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis. Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år. El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Aksjelaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til reguleringsplan S-2864 datert 12.06.2019 med tilhørende reguleringsbestemmelser, regulert til boligformål med tilhørende anlegg.

Det gjøres oppmerksom på at Ensjøområdet er under utvikling og at endringer og oppføring av nye bygg vil kunne skje. Det anbefales spesielt å følge med på de planer og prosesser som pågår for området via Oslo kommune, Plan- og bygningsetaten.

Utdrag av plansaker iht. Plan- og bygningsetatens planinnsyn:

- Saksnummer 202209626: Reguleringssak - Ensjøveien 16 - 22 - Planforslag til offentlig ettersyn- Næring/kontor opp til 8 etasjer. Ensjøveien Utvikling As ønsker å regulere opp mot 30 000 m² BRA næring, kontor, forretning og bevertning. Planarbeidet skal undersøke hvordan deler av eksisterende bebyggelse kan transformeres og innpasses i den nye bebyggelsen. Viktige tema i planarbeidet er Østre parkdrag, forbindelser, Ensjøveien og ombruk av eksisterende bebyggelse. Planforslag ble sendt til offentlig ettersyn 19.06.2025.

- Saksnummer: 201918011 - Reguleringssak. Gladengveien 1 og Ensjøveien 14 - Etter offentlig ettersyn. Det foreslås å omregulere Gladengveien 1 og Ensjøveien 14 fra forretning, kontor, bevertning og allmennyttig formål (kultur, helse, trim og undervisning), bolig, industri til bolig, forretning, bevertning, annen offentlig eller privat tjenesteyting. Det foreslås i hovedsak boligbebyggelse i en kvartalsstruktur med opptil 8 etasjer + takoppbygg. Det legges opp til næringsarealer i 1. etasjer plassert i en base. Denne saken fortsetter i sak 2025/06901.

- Saksnummer 2025/20495 - Byggesak. Malerhaugveien 20 (nabotomten) - oppføring av boligblokk med barnehage i underetasje. Det ble gitt endret tillatelse 04.09.2025. Tiltaket godkjent ved rammetillatelse omfatter oppføring av boligblokk med 106 leiligheter, underjordisk parkeringsanlegg, samt barnehage i byggets underetasje mot vest. Det ble gitt avslag på søknad om ferdigattest 09.01.2024.

- Saksnummer: 202202903 - Ensjøveien 3 - Ensjøveien 3 m.fl. - NRK - Normannsløkka - Oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn. NRKs generalforsamling ved kulturminister Abid Raja har 18/05 gitt NRK fullmakt til å kjøpe Ensjøveien 3, 5 og 7 fra hhv Ferd Eiendom og Axer Eiendom. NRK flytter da hovedkontor fra Marienlyst til Ensjø. Fastsatt planprogram ble gitt 30.06.2023. Det forventes at planforslag er utarbeidet innen 30.08.2024 og lagt ut til offentlig ettersyn 22.11.2024. Saken fortsetter i sak 2025/06870

- Saksnummer 2025/11886 - Byggesak. Ensjøveien 12 D - oppføring av tre boligbygg, underjordisk garasjeanlegg og trafo - Riving av bebyggelse - Opparbeidelse av uteoppholdsarealer. Det ble sendt søknad om tillatelse 07.10.2025.

- Saksnummer 202460006 - Reguleringssak. Grenseveien mellom Økernveien og Grensesvingen - Utarbeidelse av planforslag - tilrettelegging for syklende og gående. Det er i dag ingen tilrettelegging for sykkel på strekningen, med unntak om strekket mellom Hovinveien og Økernveien nord i planområdet. Prosjektet innebærer en helhetlig opprustning av Grenseveien, som inkluderer trygge og attraktive ferdseslsarealer for myke trafikanter.

- Saksnummer 2025/06814: Grenseveien 65 - Bestilling av oppstartsmøte - Oppføring av ny ungdomsskole på Ensjø. Prosjektet varslet om oppstart av detaljregulering 14. august 2023. Det planlegges at saken skal legges ut for offentlig høring 23.09.2024. Denne saken er en fortsettelse av sak 202214130.

- Saksnummer 202118619 - Reguleringssak. Grenseveien 73, 91 og 95 - utarbeidelse av planforslag. Saken fortsetter i sak 2025/06823. Planen innebærer ny B4 skole med spesialavdeling for 16 elever, ny flerbrukshall/Idrettshall med aktivitetssal 8-avdelings barnehage, etablere Grønvold park og styrke stedet som lokal møteplass.

- Saksnummer 202017619 - Reguleringssak. Grenseveien 99 og 107 - utarbeidelse av planforslag. Det planlegges et fleksibelt og fremtidsrettet næringsbygg på 2-11 etasjer / ca 25.000 m2 BTA, med utadrettet virksomhet i fortrinnsvis 1. og 2. etg, samt deler av U-etg. Totalhøyden i planforslaget er 44,8 meter og er dermed over grensen 42 meter - høyhus. Vi ønsker å avklare høyde/fleksibilitet i oppstartsmøtet før vi evt utarbeider et alternativt forslag. Denne saken fortsetter i sak 2025/06851

- Saksnummer 201703173: Reguleringssak - Karoline Kristiansens vei 1 - 9 - Fyrstikktorget - Planforslag sendt til politisk behandling - Bolig, kontor, næring og hotell. Eksisterende bebyggelse foreslås regulert med hensynssone bevaring og dagens bruk videreføres. I tillegg foreslås det to høyhus på henholdsvis 53 og 76 meter med i hovedsak boliger og utadrettede funksjoner på gateplan. Forslagsstiller fremmer også et alternativ 2 med byggehøyde på maksimalt 42 meter. Planforslag ble sendt byrådsavdelingen 05.07.2023.

- Saksnummer 202304155: Byggesak Grenseveien 97 - Oppføring av tre boligbygg på opp til 13 etasjer - Grønvollkvartalet - Bygg B, C og D. Igangsettingstillatelse ble gitt 05.08.2025.

- Saksnummer: 202103851 - Reguleringssak. Ensjøveien 8 - Bystyret vedtok 28.02.2024 å omregulere Ensjøveien 8 fra industri til boliger. Det er lagt opp til å rive eksisterende industribygg og oppføre nytt boligbygg på 5 etasjer (45 leiligheter). Detaljregulering egengodkjent av bystyret 28.02.2024

- Saksnummer: 202002883 - Reguleringssak. Ensjøveien 7-15 - Bestilling av oppstartsmøte - Boliger, torg og møteplasser.

- Saksnummer: 200404446 - Reguleringssak: Ensjøområdet - Veiledende prinsipplan for det offentlige rom - VPOR Ensjø - vedtatt av bystyret 28.2.2007 Det offentlige rom på Ensjø skal framstå som levende, attraktivt og tilgjengelig for alle, med et “naturbant” preg (samspillet mellom det grønne, det blå og de harde flatene). Levende og trygge møteplasser, torg, gater og parker med betydelig innslag av grønt skal kjennetegne det nye Ensjø.

Området er under stor utvikling og byggearbeid må påregnes. Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordret til å sette seg inn i planer for området.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megle

Husleie er kr 4 155,94 pr. mnd. og inkluderer: a-konto oppvarming og varmtvann, trappevask, bredbånd, kommunale avgifter, bygningsforsikring, forretningsførsel samt drift og vedlikehold.

Husleien spesifiseres slik:
Felleskostnader: kr 3 396,94
Akonto energi: kr 707,-
Trappevask: kr 52,-

Husleien justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til selskapets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 5 000,- pr. år. / 2 709 kwh. pr. år.

Boligen er tilknyttet fiber via GlobalConnect (100/100 Mbps). Internettboks medfølger salget. Beboere som ønsker TV må selv inngå tilleggsavtale.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 992 053 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 18 120,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 130 184,01 pr. 01.10.2026.

Total fellesgjeld for selskapet er kr 5 815 207,- pr. 01.10.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208130862
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året
Restsaldo pr. 01.10.2026: kr 5 815 207,-
Andel av saldo: kr 130 184,01
Innfrielsesdato: 30.05.2053
Type Rente: Flytende rente
Rente: 6,35 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

4 150 000,00 Prisantydning
130 184,01 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 280 184,01 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

10 500,00  Eierskiftegebyr AKSJE (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
4 150,00  Pantenoteringsgebyr til forretningsfører (aksje)
--------------------------------------------------------
14 650,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
24 600,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 294 834,01 Totalpris inkl. omkostninger
4 304 784,01 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom aksjelaget har fellesgjeld, vil aksjens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger aksjen.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Stian Edvardsen

Leiligheten er tilknyttet Ensjø Boligselskap AS.
- Aksjeboligmodellen innebærer at aksjelaget eier eiendommen, mens aksjeeierne eier aksjer som gir leierett til en bestemt bolig.
- Aksjelaget består av 36 leiligheter.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Eiendommen er forsikret i Gjensidige Forsikring med polisenummer 79424144.

Dugnad må påregnes.
Dyrehold er ikke tillatt uten styrets forutgående skriftlige samtykke.
Det skal være ro i leilighetene mellom kl. 23.00 og 07.00, og oppussing/støy på søndager bør unngås.
På balkongen er kun gass- eller elektrisk grill tillatt, og tørking av tøy må ikke være synlig utenfra.
Fasadeendringer, markiser og skifte av vinduer krever styrets godkjenning på forhånd.
Aksjeselskapet disponerer fellesvaskeri, felles kjeller- og loftsrom samt sportsrom og boder.
Selskapet har bredbåndsavtale med GlobalConnect (TV krever individuell tilleggsavtale).

Saker behandlet på årsmøtet 20. april 2026 samt styrets planer:
- Årsrapport og årsregnskap for 2025 ble godkjent, og årets resultat overføres til egenkapital.
- Forslag om å bygge om en garasje til sykkelbod ble ikke vedtatt.

Planlagte påkostninger (1–3 år):
- Nye utelamper over inngangsdører og utskifting av belysning i kjeller, oppganger og på loft, samt ny plassering av lamper langs ytterste parkeringsplasser.
- Vurdere utskifting av gjerde når tilgrensende parkdrag ferdigstilles.
- Etablering av nytt søppelskur med plass til alle avfallsdunker og eventuell lås.

Styret informerer i epost av 06.10.26 at det ikke er planlagt større påkostninger i selskapet som vil påvirke felleskostnadene. Det vil kun være normal KPI justering av disse årlig.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
- Årsresultat for 2025: overskudd på kr 134 958,- (kr 171 336,- i 2024).
- Budsjettert overskudd for 2026: kr 296 734,-.
- Arbeidskapital pr. 31.12.2025: kr 479 955,-.
- Budsjettet for 2026 er basert på en økning av felleskostnadene på 3 % fra 01.01.2026.

I henhold til aksjelagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny aksjeeier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Kun fysiske personer kan være aksjeeiere, og man kan bare eie aksjer knyttet til én bolig. Nekter styret godkjenning, må skriftlig melding med begrunnelse foreligge senest 20 dager etter mottatt søknad, ellers regnes godkjenning som gitt. Ny aksjonær påtar seg personlig ansvar for krav selskapet har mot overdragende aksjonær forfalt de siste 6 månedene.

Aksjelag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av husleie. Dette aksjelaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økt husleie dersom andre aksjeeiere ikke betaler sin husleie. Aksjelaget har imidlertid legalpant i aksjene, og manglende betaling av husleie kan dermed tvangsinndrives av aksjelaget.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Dokumenter for aksjelaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt SELGER; 2150  kr -2 150,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 9 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse (betaler kun for 1 visning)  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 125,00
Innhenting av offentlige opplysninger - NVE-kart  kr 313,00
Pantenoterings-/sperregebyr til forretningsfører aksje   kr 4 150,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet under 50 kvm  kr 7 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 11 432,50
Boligstyling/rådgivning  kr 1 950,00
Foto  kr 5 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0351/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26351

Sist oppdatert: 16. oktober 2026 kl. 20:33