Furubakken 1

Furubakken 1, 1710 SARPSBORG
Kommunenummer 3105, gårdsnummer 2063, bruksnummer 379, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 336 kvm.

BRA-i:
Enebolig:
Kjeller: Ikke målbart areal: Vinkjeller.
Underetasje: 62 kvm: Trapperom, toalettrom, teknisk rom, 2 boder, kjellerstue m/soveplass, garderobe og bad.
1. etasje: 131 kvm: Vindfang, hall, mellomgang, kjøkken, stue, spisestue og bod.
2. plan: 65 kvm: Arbeidsrom, 2 soverom, bad, dusjrom og badstue.
3. plan: 52 kvm: Tv-stue, 2 soverom og bad.

BRA-e:
Garasje: 26 kvm: Garasje og bod.

Åpent areal - Terrasse- og balkongareal (TBA):
1. etasje 57 kvm: Overbygget uteplass med dekke av skifer og teglstein.
2. plan: 3 kvm: Balkong.
3. plan: 5 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.09.2026 utført av Witek Takst og Eiendom. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Underetasjen er i dag innredet med kjellerstue med sovealkove, bad og to boder, men er opprinnelig godkjent som keramikkverksted. Dette må anses som tilleggsdel til boligen og ikke hoveddel. Rom som på godkjente tegninger er vist som vaskerom, benyttes i dag som bod. For mer informasjon, se punkt om "Ferdigattest" i salgsoppgaven.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Byggemåte bolig iht. tilstandsrapporten:
Grunnmuren er av betong. Det er krypkjeller under betongdekke. Ytterveggene er i bindingsverkskonstruksjon med liggende og stående bordkledning fra byggeår. Taket er et saltak med sperrekonstruksjon, undertak av rupanel og kaldtloft. Taktekkingen er av glassert tegltakstein. Takrenner og nedløp er av kobber, andre beslag av metall. Etasjeskillet og de bæ rende konstruksjonene er av betong og trebjelkelag. Det er malte vinduer med koblet glass fra byggeår. De 4 vinduene i utstikk mot sør i stue er malte og har 2-lags glass. Kjellerstuen har 4 malte vinduer med 2-lags glass. Det er original teak hovedytterdør, malte ytterdører og malte balkongdører med koblet glass. Balkongdøren på hovedsoverommet er i treverk og er skiftet. Det etablert overbygget uteplass med dekke av skifer og teglstein. Overbygg er utført med trekonstruksjoner og søyler. Balkong med utgang fra hovedsoverom og fra TV-stue.

Byggemåte garasje iht. tilstandsrapporten:
Garasje med bod i bakkant med støpt gulv, og vegger oppført av blokker med utvendig kledning. Yttertak tekket med glassert
takstein. Det er innlagt strøm, og adkomst til garasjedelen via en leddport med elektrisk løfter og en bakdør til bod.

Byggemåte lekestue iht. tilstandsrapporten:
Frittstående bod/lekestue oppført i trekonstruksjoner med saltak. Utvendig kledd med liggende og stående trekledning, med malt tredør. Taket er tekket med trebasert tekking/bord. Innvendig er bygningen innredet med tregulv og malt panel på vegger og himling.

I rapporten fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, dette gjelder blant annet (se utfyllende tekst i rapporten):

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG2:
Taktekking:
Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Vær oppmerksom på denne risikoen.

Takkonstruksjon/Loft:
Det er registrert stedvis misfarging på rupanel/undertak, hovedsakelig mot raft og skråtak. Det ble ikke målt forhøyet fuktinnhold i treverket ved befaringen.
Tyder på tidligere eller periodisk fuktbelastning, og kan ha sammenheng med begrenset ventilasjon ved raft/skråtak, luftlekkasjer fra boligen gjennom utettheter i dampsperre og himling kan også være en medvirkende årsak.

Takkonstruksjon/Loft - 1:
Det er registrert stedvis misfarging på rupanel/undertak, hovedsakelig mot raft og skråtak. Det ble ikke målt forhøyet fuktinnhold i treverket ved befaringen.
Tyder på tidligere eller periodisk fuktbelastning, og kan ha sammenheng med begrenset ventilasjon ved raft/skråtak, luftlekkasjer fra boligen gjennom utettheter i dampsperre og himling kan også være en medvirkende årsak.

Yttervegger/Veggkonstruksjon:
Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er registrert stedvis oppsprukket og deformert trepanel på fasadene, særlig på sørveggen.

Vinduer fra byggeår:
Det er påvist noen glassruter med sprekk.

Ytterdører:
Det er påvist at enkelte dører er vanskelig å åpne og lukke.

Etasjeskiller og bærende konstruksjoner:
Bygningen er fra 1956 og har betongdekker, med krypkjeller under deler av bygget. Det er registrert skjevheter i gulvene. I spisestuen er det målt lokale høydeforskjeller
på ca. 25 mm.

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje):
Det er registrert fuktmerker, misfarging og saltutslag på innvendig side av grunnmur i vinkjeller, som indikerer fuktvandring gjennom konstruksjonen. Selger opplyser at forholdet er vesentlig bedre enn tidligere, etter at det ble utført dreneringsarbeider i 2010.

Krypkjeller:
Det er begrenset/ikke tilfredstillende ventilasjon eller lufting av krypkjeller. Det ble ikke registrert tydelige symptomer på fuktskader. Det er registrert fuktmerker på isolasjonen rundt enkelte vannrør i krypkjelleren.

Bad - plan 3:
Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt. Påstrykningsmembran/smøremembran på vegg og gulv er eldre enn 22 år. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon. Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt mot rørgjennomføring eller ved døråpning (i forhold til krav i forskrift).

Bad - plan 2:
Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. Misfarging av fliser i dusj og hjørne ved badekaret. Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt mot rørgjennomføring eller ved døråpning (i forhold til krav i forskrift).
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

Dusjrom - plan 2:
Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt. Det er påvist sprekk i flis. Påstrykningsmembran/smøremembran på vegg er eldre enn 22 år og løstliggende banemembran under påstøp på gulv er eldre enn 20 år og det mangler dokumentasjon. Begge tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon.

Bad - underetasje:
Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt. Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

Toalettrom - underetasje:
Naturlig ventilasjon til kanal.

Badstue - plan 2:
Det tekniske anlegget er eldre enn 15 år og har derfor fremtidig usikker funksjon.

Innvendige vannledninger:
Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

Innvendige avløpsrør:
Støpejernsrør før 1990 er eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

Ventilasjon:
Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.

Varmtvannsbereder/tank:
Varmtvannstanken står ikke tilstrekkelig stabilt eller riktig understøttet. Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Varmtvannstanken er over 20 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

Varmtvannsbereder/tank - 1:
Varmtvannstanken er over 20 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

Vannbåren varme (radiator og gulvvarme):
Anlegget har nådd en alder som medfører usikker fremtidig funksjon.

Fuktsikring og drenering:
Dreneringen har varierende alder. Deler av anlegget er fra 2010, mens dreneringen ved krypkjeller er av eldre dato og opplyst å væ re fra byggeåret.

Oljetank:
Det er opplyst om at oljetank er sanert, men tilfredsstillende dokumentasjon mangler.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt):
Dusjrom - plan 2:
Fuktmåling ved hulltaking er ikke foretatt.

HMS:
Rekkverkshøyder er litt under dagens forskriftskrav for rekkverk i innvendige trapper. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Rekkverket på balkong er for lavt i forhold til dagens krav. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det foreligger samsvarserklæringer for dokumenterte elektriske arbeider utført i 2016, 2018 og 2026. For enkelte eldre arbeider foreligger ikke samsvarserklæringer.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Fra begynnelsen av 2000-tallet til helt nylig i 2026 er det utført mange og omhyggelige oppgraderinger av boligens indre. Standarden er vesentlig påkostet med blant annet kvalitetsinnredninger på kjøkken og bad. Mange originale overflater fra byggeåret er ivaretatt og tilfører autentisitet, deriblant teglfliser og stavparkett lagt i klassisk fiskebeinsmønster.

Planløsningen er bygget opp rundt flere halvplan, hvilket arkitekt Montelius etter sigende hadde en forkjærlighet for. Plan 1 hvor blant annet stuene inngår er i tillegg oppført i to høyder.

I dagligstuen på generøse 46 kvm. møter tradisjonell fiskebeinsparkett vegger utført med moderne glatte flater.
Her fremkommer i tillegg vekslingen mellom moderne og klassiske vindustyper spesielt tydelig. Sentrale elementer i dagligstuen er også den åpne peisen fra byggeåret og en veltilpasset, stor bokreol med varme og lune tretoner som harmonerer vakkert med parkettgulvet.

I spisestuen på ca. 28 kvm. er veggenes hovedflater malt i en dempet, salviegrønn nyanse. Gulvet er av heltre furu med velutviklet patina. Himlingen brytes opp av massive, tverrstilte dragere i heltre.

På kjøkkenet ble en påkostet kvalitetsløsning fra Bulthaup installert i 2016, med rene linjer og benkeplater i metall. Blant kjøkkenets hvitevarer som alle er integrert og fra samme år inngår to kjøleskap og helt fryseskap. Platetopp med integrert ventilator er fra Bora, øvrige fra Gaggenau.

Plan 1 består også av et opprinnelig vaskerom som i dag benyttes til bod, men fortsatt har både sluk og rør-opplegg til vaskemaskin. Tregulv lagt i 2026 skjuler imidlertid sluket. Rommet er ikke utført som våtrom.

Plan 2 er noe ombygget og fremtrer i dag som en fløy tilhørende master bedroom. Her inngår også arbeidsrom, omkledningsrom, hovedbad og dusjrom med badstue. Dusjrommet er fra 2000, hovedbadet fra 2016. Sistnevnte er lyst og innbydende med storformat gulvfliser og varmekabler. Lekker innredning fra Kvänum, romslig dusjnisje og innbygget badekar gir høy opplevd bruksglede.

Med to generøse soverom, bad og TV-stue kan plan 3 være barnas eget nivå. Soverommene er tilknyttet felles bad som også er fra 2000.

I underetasjen som utgjør nedre halvplan finnes både ytterligere et bad, etablert i 2010. Underetasjens største rom som også er forbundet med hallen benyttes i dag som kjellerstue. Innerst i underetasjens gang er det etablert både sovealkove og arbeidsbenk for hjemmekontor.

Alle integrerte hvitevarer på kjøkken, massivt spisestuebord og elbillader medfølger.

Lampe over salong, spisestue, hall, arbeidsrom plan 2 og i underetasjen samt 3 stk Tolomeolamper og utvendig grill følger ikke med boligen.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Oppvarming skjer med elektrisitet, vedfyring, varmepumpe (berg-/jordvarme), vannbåren varme til radiatorer.

Bad og dusjrom på plan 2 samt bad på plan 3 har varme i gulv med elektriske varmekabler. Hele underetasjen har vannbåren gulvvarme.
Boligen har dobbel teglsteinspipe med åpne peiser både innvendig i stue og utvendig på terrasse samt teglsteinspipe med tilkoblet vedovn plassert i hall.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1956.

Kommunen opplyser i dokument at det verken foreligger midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen i deres byggesaksarkiver. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet utover bygningstegninger. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 24.08.1954, men det er avvik fra disse. Dagens bruk av underetasjen og bod i 1. etasje samsvarer ikke
med siste dokumenterte godkjent bruk. Underetasjen er i dag innredet med trapperom, toalettrom, teknisk rom, 2 boder, kjellerstue m/soveplass, garderobe og bad.
Opprinnelig er underetasjen fra 1954 søkt med fyrrom, 2 matboder, lager, utsalgsrom og keramikkverksted, alt å anse som tileggsdel. I 1987 ble underetasjen forsøkt bruksendret til tannlegekontor. Denne tillatelsen ble aldri fulgt opp med brukstillatelse eller ferdigmelding, ref. tegninger datert 18.08.1987. Av den grunn kan underetasjen dermed benyttes som opprinnelig godkjent rom som er tilleggsdel. Dersom arealet skal benyttes som oppholdsrom/hoveddel, må det søkes om bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel. Kommunen opplyser i mail av 14.10.2026 at søknaden må inneholde oppdatert plantegning, og eventuelt fasade- og snittegninger dersom det er utført endringer sammenlignet med opprinnelige godkjente tegninger. For at boligens underetasje skal kunne anses om lovlig oppført etter plan og bygningsloven, må det påregnes kostnader i forbindelse med søknadsprosess og for eventuelt å oppfylle tekniske krav. Dersom slik tillatelse ikke søkes om, eller ikke gis etter søknad, kan kommunen starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32. Kjøper overtar alt ansvar for dette videre.

Selv om godkjente tegninger er mottatt fra kommunen foreligger det ikke godkjent plantegning av øvre plan, men snitttegning (Plan 3 omtalt i tilstandsrapporten). Kommunen opplyser i mail 14.10.2026 at det fremgår av snittegningen at etasjen er beregnet for boligformål så lenge rommene i etasjen oppfyller krav til romhøyde, dagslys og evt. andre relevante krav. Kommunen ser jeg ingen grunn til at det er behov for å bruksendre rommene. Det kan evt. sende inn en plantegning som viser dages disponering av etasjen dersom man ønsker at det skal journalføres.

Vindu på gavelvegg på det ene soverommet på plan 3 er ikke på opprinnelig tegninger, og er å anse som en fasadeendring. Det vites ikke hvilket år dette ble gjort. Tiltaket er søknadspliktig. Tiltak har ikke ferdigattest/ferdigmelding. Det kan påløpe kostnader for søknadsprosessen for å få ferdigmelding. Dersom slik tillatelse ikke vil kunne gis, kan kommunen starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32. Kjøper overtar ansvaret og risikoen knyttet til en eventuell sluttføring av tiltaket.

For øvrig er det endring på planløsningen for plan 2. Gang til soveromsfløyen og 3 soverom er omgjort til 2 soverom og 1 arbeidsrom. Endringen er fra hoveddel til hoveddel og er ikke søknadspliktig. Vaskerom er omgjort til bod, noe som krever bruksendring fra hoveddel til tilleggsdel.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker med ferdigattest. Manglende midlertidig brukstillatelse betyr at byggesaken ikke er korrekt avsluttet. Før tiltaket lovlig kan benyttes må en slik tillatelse innhentes og det kan påløpe kostnader både for søknadsprosessen og for eventuelt å oppfylle tekniske krav for å få utstedt en midlertidig brukstillatelse. Dersom slik tillatelse ikke vil kunne gis, kan kommunen starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32. Kjøper overtar ansvaret og risikoen knyttet til en eventuell sluttføring av tiltaket.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 29.03.1955, tinglyst 301058, type heftelse: Forbud mot næringsvirksomhet.
Eldre festekontrakt. Tomten må ikke bebygges på en skjemmende eller sjenerende måte. Det er forbudt å drive kafé eller handel på tomten.
Festeren må sette opp og vedlikeholde gjerde, og det tillates ikke åpning/grind i gjerdet mot prestegårdens gjenværende grunn. Med flere bestemmelser.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Omgivelsene på Lande er utpreget barne- og familievennlige. I nærmiljøet finnes blant annet flere lekeparker, akebakke som er populær vinterstid og ikke minst Tunevannet hvor det er bade- og turmuligheter hele året. På vannet kan det i tillegg bli skøyteis om kuldegradene tillater det vinterstid. Det er for øvrig flere barnehager i nærområdet og kort avstand til barneskole.

Nærhet til Sarpsborgmarka legger til rette for aktiv utnyttelse av de fine friluftsområdene i skog og mark. Lysløype tilkoblet boligområdet er like perfekt for løpeturer som for skiturer vinterstid.

Med flere dagligvareforretninger innenfor kort radius samt få minutter til både sentrum og handelsområdet Tunejordet er det meste hverdagen krever lett tilgjengelig.

Kollektivtilbudet er velutviklet og meget godt. Få meter fra Furubakken finnes holdeplasser for en hel rekke lokale og regionale busslinjer, blant annet til Sykehuset Østfold på Kalnes. Enkel tilgang er det også til E6.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse.

Velkommen til visning!

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 490 kvm.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har middels til mindre nøyaktige grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser med et beregnet normalavvik på 30 til 200 cm for tomtegrenser mot nord, øst og vest. Mot syd har eiendommen grenser med et beregnet normalavvik på 10 til 30 cm.

Kjøper overtar risiko for avviket. 

Parkering i garasje. Det er montert el-bil lader.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

I henhold til informasjon fra Sarpsborg kommune datert 28.09.2026 omfattes eiendommen av kommuneplan "Kommuneplanens arealdel 2024-2036, Sarpsborg" med formål bebyggelse og anlegg nåværende, vedtatt 10.10.2024 med plannr.201701.

Eiendommen ligger i gul støysone iht. T-1442 samt i hensynssone for krav vedrørende infrastruktur, flomfare, ras- og skredfare, hensyn bevaring bygning og annet kulturmiljø, miljøkvalitet, estetikk, natur, landskap, grønnstruktur samt byggegrenser/utbyggingsvolum og funksjonskrav.

Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor kartlaget 'Aktsomhetskart for kvikkleireskred'.

Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor kartlaget 'mulighet for marin leire' med middels mulighet - løsmassetype randmorene/randmorenebelte.

Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor kartlaget 'Naturtyper på land (NiN)' - naturtyper prioritert for kartlegging er rødlisted naturtyper og naturtyper med sentral økosystemfunksjon - kartlegger biofokus.

Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor kartlaget 'RADON aktsomhet' med aktsomhet - moderat til lav.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er oppgitt til kr 30.752,- for inneværende år.
I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon, eiendomsskatt og feiing/tilsyn. 
Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendomsskatten utgjør kr 14.809,- av det ovennevnte beløp. Vann og avløp er stipulert med et a-konto forbuk på 60 kubikk.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 36.700 kwh. pr. år. 
Boligen er forsikret i Gjensidige forsikring.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av tv/internett.
Boligen er tilknyttet Verisure alarmselskap. Alarmanlegget medfølger ikke og ny eier må evt. tegne eget abonnement.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden fram til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1.827.836,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

12 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

312 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
313 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
333 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
12 813 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
12 833 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Arne Christian Skard og Grethe Sæthrum Skard

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1 % av salgssummen.

Vederlag:
Foto: kr 5 500,00
Foto - dronebilder: kr 4 200,00
Foto - Nattfoto: kr 4 700,00
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 3 900,00
Markedsføringspakke kr 29 900,00
Oppgjør kr 8 900,00
Tilrettelegging inkl. alle visninger: kr 19 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlige opplysninger kr 3 500,00
Tinglysing sikring kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige, eiet: kr 65 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 30-0157/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
Kongens gate 23, 1530, MOSS
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR30.26157

Sist oppdatert: 16. oktober 2026 kl. 14:52