Hofsfossveien 103

Hofsfossveien 103, 3517 HØNEFOSS
Kommunenummer 3305, gårdsnummer 50, bruksnummer 81, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 172 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Kjeller: 52 kvm: Vaskekjeller og tre boder.
1. etasje 58 kvm: Entré, stue, spisestue, kjøkken og bod.
2. etasje 42 kvm: Gang, to soverom og bad.

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 20 kvm: Garasje med bod.

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 78 kvm: Terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.10.2025 utført av Mikkel Degland. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt plate mot grunn. Yttervegger oppført som bindingsverk, kledd utvendig med stående trepanel. Etasjeskiller av bjelkelag i tre.
Saltak av trekonstruksjoner, tekket med sorte stålpanner. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på TG3:

- Grunn og fundamenter - Byggegrunn, fundamenter, grunnmur, drenering og sikring mot vann og fuktighet
TG3 vurderes for dreneringen grunnet alder og observasjoner ved overflafemålinger for fukt direkte på grunnmur i kjelleretasjen. For mer informasjon se side 8 i tilstandsrapporten.

- Balkonger, verandaer og lignende
TG3 vurderes da det mangler rekkverk til trapp utvendig og trapp fra 2.etg. og ned til 1.etg. Trapp til kjeller har ingen håndløper eller rekkverk, dette må etableres for å forhindre fall eller skade ved bruk av trappen. For mer informasjon se side 10 i tilstandsrapporten.

- Vaskekjeller - Membran, tettesjiktet og sluk
TG3 vurderes da rommet ikke tilfredsstiller dagens forskriftskrav og må renoveres for å fungere som et vaskerom etter dagens standard. Alder på sluk og avvik fra dagens standard tilsier at det må påregnes kostnader i forbindelse med totalrenovering av rommet. Vannrør, sluk og avløpsrør må skiftes ut grunnet alder.
Tiltak: Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. For mer informasjon se side 12 i tilstandsrapporten.

Takstmannens prisvurdering ved oppgradering antas ligge mellom Kr. 100 000. - og 300.000.-

- Rom under terreng - Kjeller - Gulvets overflate
TG3: Målt høydeforskjell på over 8,5 cm over en lengde på 2 m. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. For mer informasjon se side 13 i tilstandsrapporten.

- Rom under terreng - Kjeller - Fuktmåling og ventilasjon
TG3 vurderes grunnet alder på drenering og observasjoner på fukt i grunnmur ved overflatesøk. For mer informasjon se side 13 i tilstandsrapporten. Takstmannens prisvurdering ved utskiftning antas mer enn Kr. 300 000

Det gjøres spesielt oppmerksom på TG2:

- Grunn og fundamenter - Byggegrunn, fundamenter, grunnmur, drenering og sikring mot vann og fuktighet
TG2 vurderes da det er observert sprekkdannelser i grunnmur utvendig og innvendig i kjeller. For mer informasjon se side 8 i tilstandsrapporten.

- Grunn og fundamenter - Terrengforhold
TG2 vurderes da terreng ikke har tilstrekkelig fall ut fra grunnmur rundt hele boligen. For mer informasjon se side 8 i tilstandsrapporten.

- Grunn og fundamenter - Yttervegger
TG2 vurderes grunnet alder på kledningen, samt stedvis behov for vedlikehold. Det er ikke registrert tilfredsstillende lufting eller musesperre bak kledningen. For mer informasjon se side 8 og 9 i tilstandsrapporten.

- Vinduer og ytterdører
TG2 vurderes da vinduene i kjeller har passert sin forventede levetid. For mer informasjon se side 9 i tilstandsrapporten.

- Tak - Takkonstruksjon, taktekking og skorstein over tak
TG2 vurderes grunnet alder på konstruksjonen og observasjoner innvendig på loft. For mer informasjon se side 9 i tilstandsrapporten.

- Tak - Undertak, lekter og yttertekking (taktekkingen)
TG2 vurderes da det registreres fuktmerker og muggsporer på undertak kaldtloft som ikke fremstår fuktige ved fukmålinger på befaringsdagen. Utvendig registreres det en del slitasje / avflaking for lakken til takplatene. For mer informasjon se side 9 og 10i tilstandsrapporten.

- Loft - Loft (konstruksjonsoppbygging)
Det registreres noe fuktmerker, men ved fukmålinger registreres det ingen unormale utslag. For mer informasjon se side 10 i tilstandsrapporten.

- Balkonger, verandaer og lignende
TG2 vurderes da rekkverk ikke tilfredsstiller dagens krav til høyde over terreng. Håndløper til innvendig trapp mangler. For mer informasjon se side 10 i tilstandsrapporten.

- Våtrom - Bad 2.etg. - Overflate vegger og himling
TG2: Dør mangler spalte for tilluft ved terskel. Vegger synes å oppfylle tiltenkt funksjon da badet ble bygget, men TG er gitt utifra alder, tilstand, gjenværende brukstid, ukjent underlag/oppbygging og manglende garantier. For mer informasjon se side 10 og 11 i tilstandsrapporten.

- Våtrom - Bad 2.etg. - Overflate gulv
TG2 vurderes for gulv grunnet alder. Fall er vurdert som ikke tilfredsstillende. For mer informasjon se side 11 i tilstandsrapporten.

- Våtrom - Bad 2.etg. - Membran, tettesjiktet og sluk
TG2 vurderes da membranen har passert over halvparten av sin forventede levetid. For mer informasjon se side 11 i tilstandsrapporten.

- Rom under terreng - Kjeller - Veggenes og himlingens overflater
TG2 vurderes for overflatene grunnet alder samt tegn på fuktgjennomslag i yttervegger mot terreng. For mer informasjon se side 12 og 13 i tilstandsrapporten.

- VVS - WC og innvendige vann- og avløpsrør
TG2 vurderes grunnet alder for deler av vann- og avløpsrørene. For mer informasjon se side 14 i tilstandsrapporten.

- VVS - Varmtvannsbereder
TG2 vurderes da berederen har passert over halvparten av sin forventede levetid. For mer informasjon se side 14 i tilstandsrapporten.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Sammendrag fra selgers egenerklæringsskjema:

- Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
Svar: Ja
Beskriv feilen og omfanget: I forbindelse med stormen "Hans" kom det inn litt vann via pipa. Vi luftet godt i etterkant så det fikk tørke opp og hadde takstmann fra Fremtind.
Det var ikke nødvendig med videre tiltak i følge takstmannen. Vi har ikke opplevd noen problemer i etterkant eller før for den del.

- Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Svar: Ja
Navn på arbeid: Nytt arbeid
Årstall: 2018
Hvordan ble arbeidet utført? Faglært og Ufaglært
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Skifte av vindu på kjøkkenet, isolering rundt vindu på sørvendt gavelvegg og skifte av kledning og vannbrett på sør- og østvendt
vegg
Hvilket firma utførte jobben? Tord Eidsgaard Kvikstad
Har du dokumentasjon på arbeidet? Nei
Fortell kort hva som ble gjort av ufaglærte: Skifte av vindu på kjøkkenet, isolering rundt vindu på sørvendt gavelvegg og skifte av kledning og vannbrett på sør- og østvendt
vegg

- Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje?
Svar: Ja
Beskriv omfanget: Saltutslag på sør- og vestveggen, men mest på sør.

- Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Svar: Ja
Navn på arbeid: Nytt arbeid
Årstall: 2023
Hvordan ble arbeidet utført? Faglært
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Ny innmat i sikringsskap og ny kurs til elbillader. Nye spotter i stue og vindfang. Koblet opp styring på
utelys.
Hvilket firma utførte jobben? Espen Eidsgaard Kvikstad
Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja

- Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Svar: Ja
Navn på arbeid: Nytt arbeid
Årstall: 2019
Hvordan ble arbeidet utført? Faglært
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Bytte av luft til luft varmepumpe
Hvilket firma utførte jobben? Valdres kjøleservice
Har du dokumentasjon på arbeidet? Nei

- Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser?
Svar: Ja
Beskriv feilen og omfanget, samt hvilke tiltak som er gjort: Under varmepumpa er det en liten sprekk

- Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Svar: Ja
Beskriv omfanget: I forbindelse med saltutslag på vaskerommet, ble det observert mugg på malinga, byttet da fra bare ventiler til avfukter og har ikke hatt mer
problemer med det.

- Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet?
Svar: Ja
Beskriv nærmere hvilke forhold: Kommunen planlegger ombygging av krysset Kilemoen/E16.

- Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
Svar: Ja
Skriv opplysningene her: Uteplass på sørsiden av huset er ikke søkt kommunen. Det ble gitt muntlig nabovarsel før dreneringsarbeid og oppsetting av støttemur/platting.

Velkommen til Hofsfossveien 103 presentert av Eiendomsmegler Marius Stormfelt!

En sjarmerende enebolig fra 1939 med en pent opparbeidet hage og vakker utsikt mot elva og Ringkollen. Eiendommen har gode solforhold fra morgenen og gjennom hele ettermiddagen.

Tomten er romslig og ligger i et rolig og barnevennlig nabolag med nærhet til flotte turområder. Beliggenheten gir kort vei til Hønefoss sentrum og bare en kort kjøretur til blant annet Ringeriksbadet. Rett over demningen og en liten ås ligger Hovsmarka, hvor du finner en discgolfbane.

Fra eiendommen er det ca. én time med bil til Oslo, og 1,5 til 2 timer til populære destinasjoner som Gol, Valdres og Lillehammer.

-Nydelig utsikt over elva
-Stor tomt
-Garasje (ikke byggemeldt)
-Fredelige omgivelser
-Nærhet til "alt" av fasiliteter
-1 time til Oslo

FØRSTE ETASJE

Entré:
Lys og romslig entré med god plass til oppbevaring av yttertøy og sko.

Stue:
Lys og innbydende stue med plass til sofakrok, Tv-møblement, stuebord m.m. Store vinduer gir godt med naturlig lys og en luftig romfølelse.

Spisestue:
Den delvis åpne løsningen mellom kjøkken og spisestue gir en hyggelig og sosial atmosfære – perfekt for både hverdag og gjeste

Kjøkken:
Kjøkkeninnredning fra Norema med lyse, profilerte fronter og oljet benkeplate i heltre. Innredningen er fra 2007, ifølge tidligere salgsoppgave. Kjøkkenet er utstyrt med oppvaskkum i rustfritt stål og ettgreps blandebatteri. Vann- og avløpsrør er av plast. Det er integrerte hvitevarer, inkludert koketopp, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin samt kjøl/frys. Ventilator med kullfilter for resirkulering av luft.

Det er de integrerte hvitevarene og vaskemaskin som medfølger. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Bod:
Bod plassert like ved inngangspartiet gir enkel tilgang til lagringsplass.

ANDRE ETASJE

Soverom:
Leiligheten har to soverom av god størrelse. Hovedsoverommet har plass til dobbeltseng, nattbord, garderobeløsning etc. Det andre rommet kan innredes etter ønske, og passer fint som barnerom eller gjesterom.

Bad:
Baderommet ble oppgradert i 2007, ifølge tidligere salgsoppgave, og har flislagte vegger og malt himling. Innredningen består av benkeskap med servant og ettgreps blandebatteri, samt speil med overbelysning. Det er etablert dusjhjørne med buede dusjdører og veggmontert toalett. Elektrisk avtrekksvifte er montert på yttervegg. Gulvet er flislagt og gir et helhetlig og funksjonelt inntrykk.

KJELLER

Vaskekjeller:
Romslig vaskekjeller som gir god arbeidsplass og effektiv organisering av klesvasken.

Boder:
I kjelleren finner du tre praktiske boder – ideelle for oppbevaring av sesongutstyr, verktøy eller annet du vil ha lett tilgjengelig.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Medfølger: Integrerte hvitevarer på kjøkken og vaskemaskin.

Medfølger ikke: Elbillader (ladeboksen), lampe på hovedsoverommet, garderobeskap på hovedsoverommet, fryser og kjøleskap i kjeller og tørketrommel

Boligen varmes opp med peisovn i stue 1.etg. Luft til luft varmepumpe i stue 1.etg. Varmekabler på baderom 2.etg. Øvrig oppvarming elektrisk med panelovner / løsovner.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1939. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen, ei heller godkjente byggetegninger. Ifølge e-post fra kommunen den 17.10.2025: Det dukker opp stadig bygninger som er bygget før den gang man måtte søke om byggetillatelse. I Norge var det ved bygningsloven i 1965 at det uansett ble nødvendig å søke om tillatelse i hele landet. Før den tid hadde man så vidt kommunen forstår måttet søke i byene og i områder der kommunen hadde vedtatt at det var søknadsplikt. I og med at bygget er fra slutten av 1930-tallet, så er det ikke noen byggetillatelse, betyr antakeligvis ikke at det er noen mangel. Men om det etter f. eks. 1965 har blitt utført søknadspliktige arbeider uten nødvendig tillatelse, kunne ikke kommunen finne. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det foreligger ferdigmelding fra kommunen på utvidelse av terrassen datert 22.09.2009.

Det foreligger ingen byggesaksdokumenter på oppføring av garasjen, og tiltaket er derav ikke godkjent av kommunen/bygningsmyndighetene. Det er uvisst når oppføringen av garasjen er utført, og man kan ikke si om ovennevnte svar fra kommunen således gjelder garasjen. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.

- Dagboknr 3850, tinglyst 18.11.1967, type heftelse: Erklæring/avtale
Forklaring: Eier av eiendommen Skogly (Gnr. 50, Bnr. 81) i Ringerike kommune, har gitt kommunen en varig rett til å vedlikeholde og fornye en 2-tommers vannledning som går over eiendommen. Denne ledningen ble tidligere overtatt fra Hofsfoss Vannverk etter et kommunestyrevedtak i 1967. Avtalen innebærer at kommunen kan utføre nødvendige arbeider på ledningen uten å betale erstatning til grunneieren, men forplikter seg til å etterlate eiendommen i god stand etter eventuelle inngrep. Dersom vannledningen senere fornyes, må grunneieren selv bekoste tilkobling til den nye ledningen. Rettigheten er tinglyst og følger eiendommen.

- Dagboknr 6019, tinglyst 14.09.1989, type heftelse: Erklæring/avtale
Forklaring: Kort fortalt gir avtalen kommunen rett til å legge nye vann-, overvanns- og kloakkledninger over eiendommen i forbindelse med utbedring av infrastrukturen i Hofsfossveien-området. Grøfta over eiendommen skal være ca. 30 meter lang. Kommunen får også rett til å vedlikeholde og senere fornye ledningene. Grunneieren får sine private stikkledninger koblet til uten kostnad, men er selv ansvarlig for senere vedlikehold m.m.

- Dagboknr 638, tinglyst 11.06.1940, type heftelse: Skjøte
Forklaring: Dokumentet er et gammelt skjøte som inneholder flere vilkår. Blant annet forplikter tidligere kjøper av eiendommen seg til å opparbeide vei langs hele parsellens vestlige grenselinje. Det er også bestemt at parsellen kun kan bebygges med ett våningshus, som skal være enebolig, og at det gjelder flere andre bestemmelser knyttet til bruken av eiendommen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Boligen ligger med gangavstand til Hønefoss sentrum med fasiliteter som kino, restauranter, kjøpesenteret "Kuben", post, bank, dagligvare og offentlig kommunikasjon med gode bussforbindelser til blant annet Sandvika og Oslo.

Veletablert og barnevennlig boligstrøk med blant annet gangavstand til barnehage og skoler via gangvei. Fine tur og rekreasjons muligheter i nærområdet med bl.a. gangvei over Begna til turområdene i Hovsmarka rundt Ringerikshallen og skiskytterstadion.

Avstand med bil: Ca. 4 min til Hønefoss. Ca. 35 min til Sandvika. Ca. 45 min til Oslo. Ca. 1 time til Gardermoen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager
- Veien barnehage
- Hønefoss barnehage
- Heradsbygda barnehage

Barneskoler
- Veien skole
- Veienmarka ungdomsskole

Ungdomsskoler
- Hov ungdomsskole

Videregående skoler
- Ringerike videregående skole
- Hønefoss videregående skole

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 085 kvm og tomten er lett skrånet, pent opparbeidet med plen, prydbusker, terrasse og garasje.

Eiendommen har garasje med tilhørende bod. Det foreligger ingen byggesaksdokumenter eller godkjennelse på tiltaket. Se punkt ferdigattest for mer info. Det er for øvrig plass til parkering i innkjørsel.

Eiendommen har adkomst via kommunale eid vei, dog med felles vedlikeholdsansvar for boligene i gaten.

Ifølge epost fra kommunen den 17.10 så eier kommunen gnr. 50, bnr. 291. Vi drifter gang- og sykkelveien langs fylkesveien. Vi drifter ikke adkomstvei inn til Hofsfossveien 103.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplanens arealdel 2019-2030 avsatt til:

Boligbebyggelse - Nåværende kommuneplan (05.09.2019): 1084,9 kvm.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 23 462,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp og feiing/tilsyn. Det er vannmåler på eiendommen og avgiftene vil variere etter forbruk.

Vann- og avløp:
- Vannpriser 2025: Pr. kvm: 39,43 + mva
Abonnementsgebyr fastledd: kr 995,- pr. år.
For 2025 utgjør dette ca. kr 8 487,-

- Avløpspriser 2025: Pr. kvm: 66,48 + mva
Abonnementsgebyr fastledd: kr. 1 638,- pr. år
For 2025 utgjør dette ca. kr 14 269,-

Det kommer frem i et av dokumentene fra Ringerike kommune at stortinget har vedtatt å redusere merverdiavgift (MVA) på vann- og avløpstjenester fra 25% til 15 % fra og med 01.07.2025.

Årlig gebyr for ildsted påkoblet skorstein for Hus og Hytter kr: 565 u/mva.pr skorstein/skorsteinsløp. For denne eiendommen kostet det ca. kr. 706,- i 2025.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 25 000,- pr. år. / 13 000 - 18 000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 6 714 gjennom Fremtind.
Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av kabel-tv og har avgift på kr 1 069,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger.
Boligen er tilknyttet alarmselskap og abonnementet medfølger ikke.
Renovasjon kommer i tillegg til ovennevnte kostnader.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 708 503,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2 834 011,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr. 2 372,- for 2024.

3 850 000,00 Prisantydning

Omkostninger

96 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
117 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 967 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Silje Åsheim og Espen Eidsgaard Kvikstad

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 45 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 24 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger kommune  kr 4 898,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto - Håvard Rognli fotograf inkl drone  kr 7 500,00
Rapport fra takstmann inkl plantegning  kr 15 000,00

Oppdragsnummer 11-0148/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandvika
Jongsåsveien 2 A, 1337, SANDVIKA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR11.25148

Sist oppdatert: 19. oktober 2025 kl. 19:13