Dalssvingen 12E

Dalssvingen 12E, 1285 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 169, bruksnummer 64, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 165 kvm

BRA-i:
Underetasje 25 kvm: Entré, bad, gang og bod.
1. etasje 56 kvm: Stue og kjøkken.
2. etasje 54 kvm: Gang, bad, walk-in-closet og tre soverom.

BRA-e:
Underetasje 30 kvm: Garasjerom og bod.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje 30 kvm: Terrasse og markterrasse.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 56 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 54 kvm måleverdig som bruksareal. Areal med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 2 kvm. Underetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 27 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde på baderom er kun 25 kvm måleverdig som bruksareal. Areal med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 2 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 01.09.2026 utført av Anticimex AS v/Tom Ivar Stensen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport et rekkehus oppført i 2000. Bygget er oppført med underetasje med integrert garasjerom. Grunnmuren er av betong på plate på mark. Yttervegger er av trekonstruksjoner, utvendig kledd med stående trekledning. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Taket er et valmtak i trekonstruksjon, tekket med takstein fra byggeår. Boligen har vinduer og terrassedører med karmer og rammer av tre fra byggeår, og entrédør med glassfelt og sikkerhetslås. Det er peisovn i stuen, denne ble montert i 2020.

Sikringsskapet er plassert i entré og anlegget er sikret med automatsikringer. Eier opplyser at det tidligere har vært problemer med varmegang i det elektriske anlegget, men at forholdet er utbedret av fagkyndige.

Boligen er utstyrt med røykvarslere og godkjent slokkeutstyr.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

2. Etasje Våtrom
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.

Underetasje Våtrom
- Overflater vegger: Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger i dusjsonen på ytterhjørnet mot dør.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.

Kjøkken
- Vannrør: Vannrørene er ikke plugget mot varerør.

Tekniske anlegg
- Mekaniske ventilasjonsanlegg: Mekanisk ventilasjonsanlegg og tilknyttet utstyr har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Loft
- uinnredet / kaldt loft: Deler av kaldtloftet lot seg ikke undersøke grunnet begrenset tilkomst.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Vinduer og terrassedører er fra byggeår.

Yttertak
- Inspeksjonsmulighet: Vurderingene av yttertaket er kun gjort fra toppen av en stige.
- Takkonstruksjon og konstruksjonsoppbygning: Boligen har en lukket takkonstruksjon, som erfaringsmessig betraktes som en fuktrisikokonstruksjon.
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen viser begynnende tegn til slitasje og elde.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Eksakt alder på undertaket er ikke kjent.

Drenering
- Drenering: Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det er stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen i tilstrekkelig grad på hageside under terrasse.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

2. Etasje Våtrom
- Fallforhold rundt sluk: Det var ikke mulig å vurdere fallforholdene i sluksonen på grunn av plasseringen av badekaret.

Underetasje Våtrom
- Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn hva som ideelt anbefales.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Rom under terreng
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det var ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking på grunn av konstruksjoner av synlig mur/betong.

Yttertak
- Skorsteiner (over tak): Skorsteinen lot seg ikke undersøke på grunn av begrensninger i inspeksjonsmuligheten av taket.

Helse, miljø og sikkerhet

Terrasse
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Selger opplyser at det er hørt fra nabo at tidligere eier hadde en kanin som gnagde over et rør og forårsaket en lekkasje. Det er sprekk i en gulvflis i entreen. På vinteren går terrassedøren litt dårlig. Ved styrtregn klarer ikke takrennen å ta unna alt vannet, som da fosser ned på verandaen. Avtrekksviften på pipen fungerer ikke, men det er god trekk i ovnen. Markisen fungerer, men den ene armen gjør at den går litt skjevt. Selger kjenner ikke til om det er mugg, sopp eller råte i boligen, men nevner at takkonstruksjonen er et tett loft med svak ventilasjon og at noen naboer i rekken har hatt problemer med dette.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2019–2024:
- Diverse arbeider og oppgraderinger på det elektriske anlegget

2024:
- Montering av elbillader utført av Spoton AS

2022:
- Montering av baderomsinnredning med veggskap, speilskap og servantskap

2022:
- Rørleggerarbeid med vannutkast og oppvaskkum på kjøkken

2020:
- Montering av ny peisovn i stue

2019:
- Ny varmtvannsbereder på 190 liter på bad

Ukjent årstall:
- Utvidelse av garasjerom (ble utført av tidligere eier)

Rekkehus over tre plan oppført i 2000, med en gjennomtenkt og familievennlig planløsning, integrert garasje og to solrike terrasser. Boligen holder en etablert standard med peisovn fra 2020 i stuen, to bad samt tre soverom og et separat walk-in-closet samlet i loftsetasjen.

Entré og gang:
Entréen og gangen i underetasjen tar imot med fliser og laminat på gulv, utstyrt med elektrisk gulvvarme. Rommet har gode oppbevaringsmuligheter i både skyvedørsgarderobe og garderobeskap i tillegg til direkte adkomst til en praktisk innvendig bod.

Bad underetasje:
Baderommet i underetasjen har flislagte overflater på gulv og vegger, malt himling og skråtak. Rommet er innredet med vegghengt servant med ett-greps armatur, lysarmatur med stikkontakt ved dør, dusjnisje med vegghengt dusjarmatur tilkoblet hånddusj, samt et gulvstående toalett. Rommet har mekanisk avtrekksventil på vegg.

Stue:
Stuen i første etasje har parkett på gulv, malte vegg- og himlingsflater og innfelt belysning i himlingen. Rommet gir god plass til sofagruppe og spisebord, og varmes opp med en effektiv peisovn montert i 2020 i tillegg til veggmontert panelovn. Fra stuen er det direkte utgang til en vestvendt terrasse med gode solforhold på ettermiddagen og kvelden. Her er det god plass til utemøbler, grill og øvrig møblering etter ønske. Terrassen har terrassebord, rekkverk i tre, utebelysning, utvendig stikkontakt og markise.

Kjøkken:
Kjøkkenet ligger i delvis åpen løsning mot stuen og har innredning med profilerte fronter, laminat benkeplate og fliser over benken. Innredningen er utstyrt med nedfelt oppvaskkum med ett-greps armatur, benkeskapsbelysning og stikkontakter under overskap, samt automatisk lekkasjestopper under vasken. Hvitevarene består av kjøleskap, komfyr, oppvaskmaskin og ventilator med mekanisk avtrekk over kokesonen. Kun integrerte hvitevarer medfølger boligen. Fra kjøkkenet er det direkte utgang til en hyggelig, østvendt terrasse med gode solforhold på morgenen og formiddagen. Herfra er det videre adkomst til en pent opparbeidet hagedel med plen, frukttrær og bærbusker – et trivelig uterom med plass til både lek, avslapning og hyggelige stunder for store og små.

Bad 2. etasje:
Baderommet i 2. etasjen har flislagte overflater på gulv og vegger, elektrisk gulvvarme og malt himling med downlights. Innredningen består av vegghengt servantinnredning med slette skuffefronter, heldekkende servant med ett-greps armatur, vegghengt baderomsmøbel samt speilskap med overlys. Rommet har både dusjkabinett og separat badekar med vegghengt dusjarmatur og hånddusj. Videre er det toalett, gulvstående innbygning av vaskemaskin og tørketrommel i laminat med tilhørende opplegg, varmtvannsbereder på 190 liter fra 2019 plassert i hjørne, samt avtrekksventil i himling.

Soverom og walk-in-closet:
I andre etasje ligger tre soverom og et separat walk-in-closet tilknyttet en felles gang. Rommene har gulvflater med parkett og laminat, malte vegger og himlinger, profilerte innerdører samt skråtak. Hovedsoverommet og et av de øvrige soverommene har garderobeskap, og rommene gir god plass til seng, nattbord og arbeidsplass.

Overflater:
Gulv: Parkett, laminat og fliser.
Vegger: Malte flater og fliser.
Himling: Malte flater med innfelt belysning i stue og downlights på bad i 2. etasje.

Lagring:
Skyvedørsgarderobe og garderobeskap i entré, garderobeskap på to soverom samt walk-in-closet i 2. etasje. Innvendig bod i underetasjen. Integrert garasjerom med elbil-lader samt tilhørende bod med adkomst via garasjen. Veggmontert skap i innvendig bod i underetasjen medfølger ikke.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Elektrisitet og vedfyring. Elektrisk gulvvarme i baderom i 2. etasje, entré og gang i underetasje. Peisovn i stue. Veggmontert panelovn i alle 3 soverom, stue og innvendig bod.

Boligen er oppført i 2000. Det foreligger ferdigattest for tomannsbolig/rekkehus datert 25.09.2000. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 26.02.1994. Det er avvik mellom disse og dagens planløsning og arealer. Det er registrert utbygning av boligen (utvidet garasjerom) som ikke fremkommer på de godkjente tegningene. Slike utvidelser er normalt søknadspliktige, og det foreligger ikke dokumentasjon på at tiltaket er omsøkt eller godkjent. Konsekvensen av dette kan være at kommunen krever at tiltaket tilbakeføres til opprinnelig stand.

Videre er romløsningen endret, blant annet ved at det er etablert et bad i underetasjen som ikke er inntegnet på de opprinnelige tegningene.

Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for disse forhold videre.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:
Dagboknr. 57062, tinglyst 04.09.1987:
Erklæringen gir gnr. 169 bnr. 91 rett til 4 meter bred adkomstvei over gnr. 169 bnr. 64 og bnr. 65. Veien skal anlegges på grensen mellom de to eiendommene, slik at hver avgir 2 meter.

Dagboknr. 46059, tinglyst 11.07.1988:
Erklæringen gir gnr. 169 bnr. 473, 474, 91, 64 og 65 bruksrett til 4 meter bred kjørbar atkomstvei fra Dalssvingen over gnr. 169 bnr. 64, 65 og 474. Heftelsen kan ikke endres eller slettes uten samtykke fra Oslo bygningsråd.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Eiendommen har en attraktiv og fredelig beliggenhet på Dal, i et veletablert og barnevennlig boligområde bestående hovedsakelig av småhus og rekkehus. Området er skjermet og rolig, samtidig som det er kort vei til både marka, sentrum og et bredt utvalg av servicetilbud og fritidsaktiviteter.

Marka ligger rett utenfor døren, med kort vei til skogkanten og et rikt nettverk av tur- og skiløyper. Herfra kan man blant annet følge stier og grusveier innover i Østmarka mot Langbrudalen, Skullerudstua og Sandbakken. Den merkede Brennarunden gir fine turmuligheter like utenfor døren, og området har også gode muligheter for sykling. I sommerhalvåret er det kort vei til populære badeplasser som Hvervenbukta og Ingierstrand, samt kyststien langs Bunnefjorden.

Beliggenheten er velegnet for barnefamilier, med Søndre Dal Gård barnehage i nærområdet og trygg gangavstand til både Stenbråten og Lofsrud skole. Området byr på et variert fritidstilbud, med blant annet Klemetsrud Idrettslag, Mortensrud idrettspark og Søndre Nordstrand Rideklubb på Lofsrud Gård. Ved Bratli gård finnes fotball- og basketbane, som vinterstid benyttes som skøytebane med varmestue, grillplasser og mulighet for gratis utlån av skøyteutstyr. Det er også kort vei til treningsfasiliteter og Grønmo Golfklubb.

Dagligvarehandel og øvrige servicetilbud finnes på Mortensrud Torg og Senter Syd, med blant annet dagligvarebutikker, apotek, Vinmonopol og et godt utvalg av øvrige butikker og tjenester. Kollektivtilbudet er godt, med bussholdeplasser i nærområdet og Mortensrud T-banestasjon med direkte forbindelse til Oslo sentrum. Det er også kort vei til Hauketo stasjon, hvor toget bruker rundt 10 minutter til Oslo sentrum, samt enkel adkomst til E6. For pendlere er det også bussforbindelse til Oslo lufthavn via Dalsåsen.

Barnehager:
Søndre Dal Gård barnehage: 3 min. gange
Mortensrud barnehage: 11 min. gange
Jettegryta barnehage: 13 min. gange

Idrett og fritid:
Dalsåsen ballbane: 8 min. gange
Oscar dals vei balløkke: 9 min. gange
Fitness24Seven Mortensrud Torg: 10 min. gange
Sport og Mosjon: 12 min. gange

Skoler:
Ifølge Oslo kommunes hjemmesider og gjeldende skolekrets sogner boligen til Klemetsrud skole. Skolekretsen flytter etter planen inn i en splitter ny barneskole på nyåret.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1 555 kvm som tilhører sameiet. Tomten er skrånende, og fellesarealene er opparbeidet med blant annet asfalterte internveier og biloppstillingsplasser. I tillegg disponerer boligen en egen del av tomten opparbeidet med belegningsstein, plen- og terrassearealer samt diverse beplantning. Eiendommen har tinglyst rett til felles adkomstvei fra Dalssvingen sammen med tilstøtende naboeiendommer.

Parkering i integrert garasje i underetasjen med elbillader. I tillegg er det plass til 2 biloppstillingsplasser foran eget rekkehus på felles tomt.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2636 datert 22.11.1982, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan V110887, "Endret reguleringsplan for del av gnr. 169 bnr. 64 + 91, Dalssvingen 12 + 14, Søndre Dal.", datert 11.08.1987. Planen er en endring av S-2636 og har ikke egne reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015-2030, vedtatt 23.09.2015. Eiendommen er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg (eksisterende).

Byggesaker i området:
Dalsroa 21 A-C - Oppføring av boligbygg med 4 boenheter.
Dalsroa 17 A-B - tilbygg med tre nye boenheter

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnader er kr 2.700,- pr. mnd og inkluderer: Kommunale avgifter, snøbrøyting, fellesarealer, årsavgift velforening etc.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca.
2022: 12450 kwh, 2023: 12264 kwh. Disse årene er uten elbil.
2024: 15334 kwh, 2025: 14814 kwh. Disse årene med elbil.

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 9.193,-.
Velavgift er inkludert i felleskostnadene.
Boligen er tilknyttet Telenor fiber som leverandør av internett og TV (3. part leverandør kan benyttes for internett og TV). Fiber+internett+TV ca. kr 1.397 pr.mnd. (Telenors nettsider og inkluderer ruter og tv-boks)
Boligen er tilknyttet Sikkerhetsgruppen Nordstrand alarmselskap som koster kr 7.560,- pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 633 182,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

6 450 000,00 Prisantydning

Omkostninger

161 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
162 340,00 Omkostninger totalt
182 240,00 (med Gjensidige Boligkjøperpakke)
172 290,00 (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Finn Jostein Gjelten og Tamara Kisel

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 1 150,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig  kr 17 500,00
Boligstyling/rådgivning  kr 2 100,00
Foto - Dagfoto  kr 5 900,00
Valgfri boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 29 770,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0175/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.26175

Sist oppdatert: 11. september 2026 kl. 20:15