Peder Holters vei 28

Peder Holters vei 28, 1168 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 194, bruksnummer 425, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 73 kvm

BRA-i:
1. etasje 65 kvm: Entré, baderom, to soverom og stue/kjøkken.

BRA-e:
Kjelleretasje 8 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 9 kvm: Terrasse.

Leiligheten har tilgang til et område på loftet med et totalt gulvareal på 21 kvm. Arealet er ikke måleverdig som bruksareal (BRA-e) da takhøyden er under 1,90 m og området ikke har fysisk avgrensning mot øvrige fellesarealer.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at Sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.10.2026 utført av Anticimex AS v/Lasse Dahl. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i en firemannsbolig oppført i 1953. Bygget er oppført med kjeller. Yttervegger og etasjeskillere er i trekonstruksjoner, og utvendige fasader er kledd med liggende trekledning. Saltak i trekonstruksjoner, høyst sannsynlig tekket med takstein. Entrédør med stålkarm, dørkikkert, brannklasse EI30 og lydklasse dB35. Vinduer og terrassedør har karmer av tre med trelags isolerglass fra 2013. Skorstein fra byggeår og peisovn med glassdør i stue/kjøkken. Fra stue/kjøkken er det utgang til en sydvestvendt betongterrasse på 9 m² med trerekkverk. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskap er plassert i entré og utstyrt med automatsikringer. Det foreligger samsvarserklæring på utskiftning av det elektriske anlegget utført i 2025.

Boligen er utstyrt med godkjent slokkeutstyr og røykvarsler, samt komfyrvakt på kjøkken.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.

Kjøkken
- Vannrør: Det er observert at vannrør (plastrør) er montert uten bruk av varerør (ytterrør) på deler av røropplegg på kjøkkenet.

Yttervegger inkl. fasader
- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak hjørnebord (ytterhjørner).

Terrasse / platting
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Rekkverkets håndløper viser tegn på slitasje og stedvis sprekkdannelser.
- Konstruksjon og fundamenter: Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten, og funksjon ved faktisk bruk er ikke kjent.

Helse, miljø og sikkerhet

Terrasse / platting
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres at rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på dette oppfyller ikke rekkverket dagens krav til sikkerhet. Om rekkverket oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

I sameiet er det opplyst om ikke tilfredsstillende bortledning av vann og forhøyede fuktverdier i deler av kjelleren hvor grunnmuren ligger åpen.

Boligen er modernisert/påkostet i år 2025.

2025:
- Bad oppgradert av Prorørservice AS. Det foreligger FDV-dokumentasjon for membran og tettesjikt.
- Ny kjøkkeninnredning med glatte fronter, benkeplate i stein, integrerte hvitevarer, komfyrvakt og automatisk vannstopper.
- Utskifting av elektrisk anlegg utført av Elektro verden AS.
- Varmekabler støpt inn i alle gulv utført av Elektro verden AS.
- Ny 110-liters varmtvannsbereder under kjøkkenbenk med montert sensorkabel for lekkasjestopp.

Lys og gjennomgående eierleilighet i første etasje av en klassisk firemannsbolig, med sydvestvendt terrasse og direkte utgang til felles hagearealer. Boligen ble betydelig oppgradert i 2025 med nytt kjøkken, nytt baderom, nye gulvflater med innstøpte varmekabler i alle rom, samt fornyet elektrisk anlegg. Planløsningen er godt utnyttet med en åpen stue- og kjøkkenløsning, to soverom, et delikat baderom og en innbydende entré.

Entré:
Entréen tar imot med laminatgulv og behagelig gulvvarme. Rommet har god plass til garderobeløsning og oppheng av yttertøy, og leder naturlig videre inn til leilighetens øvrige rom.

Stue:
Stuen ligger i en åpen og sosial løsning mot kjøkkenet, med god plass til både sofagruppe og spisebord. En peisovn med glassdør tilknyttet skorstein gir lun oppvarming i tillegg til gulvvarmen. Rommet har store vindusflater som slipper inn rikelig med dagslys, og direkte utgang til terrassen.

Terrasse:
Fra stuen er det utgang til en sydvestvendt terrasse i betongkonstruksjon, belagt med systemgulv av treverk. Uteplassen har gode solforhold og er utstyrt med utebelysning samt en uttrekkbar sidemarkise som fungerer som vindskjerm. Herfra er det direkte trappeadkomst ned til felles hage.

Kjøkken:
Kjøkkenet fra Norema ble montert i 2025 og har glatte, lyse fronter og benkeplate av stein. Det er montert underliggende kjøkkenvask med ovenpåliggende armatur, samt glassplate på vegg bak vask og kokesone. Kjøkkenet er utstyrt med integrert stekeovn, moderne AEG saphireMatt platetopp og oppvaskmaskin, samt frittstående kjøleskap med fryser. Ventilator er plassert i overskap med direkte utkast. Av sikkerhetsmessige installasjoner finnes komfyrvakt, stikkontakt over benk og automatisk vannstopper med fuktsensor. En varmtvannsbereder på 110 liter fra 2025 er plassert under kjøkkenbenken.

Baderom:
Baderommet ble oppgradert i 2025 med flislagte vegger og flislagt gulv med varmekabler. Himlingen er malt og har innfelte downlights. Rommet er innredet med vegghengt servantinnredning fra Hafsen med servant og armatur, speilskap med overlys fra GUstavsberg, vegghengt toalett, samt dusjhjørne med glassdører og vegghengt dusjarmatur. Det er mekanisk avtrekksvifte i vegg og luftespalte for overstrømning under dør. Rommet har opplegg for vaskemaskin og et vindu plassert i våtsonen som tilfører dagslys.

Soverom 1:
Hovedsoverommet har laminatgulv med innstøpte varmekabler. Rommet har god plass til dobbeltseng og tilhørende nattbord, samt garderobeskap for klesoppbevaring.

Soverom 2:
Leilighetens andre soverom ligger i tilknytning til entré og baderom, og har laminatgulv med varmekabler. Rommet har plass til seng og garderobeskap, og egner seg godt som barnerom, gjesterom eller kontor.

Overflater:
Gulv: Laminat i oppholdsrom og fliser på baderom. Det er varmekabler i alle rom.
Vegger: Malte flater i oppholdsrom og fliser på baderom.
Himling: Malte flater i alle rom, med downlights på baderom.

Lagring:
Leiligheten disponerer en bod i kjelleretasjen på 8 m². I tillegg har leiligheten tilgang til et område i loftsetasjen med 21 m² gulvareal (ikke måleverdig areal grunnet takhøyde under 1,90 m og manglende fysisk avgrensning mot resterende fellesarealer). Sameiet disponerer også en felles kjellerbod.

Elektrisitet og vedfyring. Varmekabler i alle rom og peisovn med glassdør i stue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1953. Innflytningstillatelse ble gitt 16.10.1953.
Innflytningstillatelse kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

Det foreligger godkjente byggetegninger datert 15.01.1951. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det er registrert enkelte endringer i planløsningen sammenlignet med byggetegningene. Vegg mellom stue og kjøkken er åpnet slik at det er etablert en åpen stue- og kjøkkenløsning, og opprinnelig bad og wc er slått sammen til ett felles baderom. Ombygging mellom rom godkjent for varig opphold er normalt ikke søknadspliktig.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr 13706, tinglyst 15.11.1956, type heftelse: Festekontrakt - vilkår. Festetid er 90 år regnet fra 01.01.1956. Årlig festeavgift var i grunnboken registrert til kr 1 860 ved inngåelse, og avgiften kan reguleres med minst ti års mellomrom. Det ble tinglyst nye vilkår 15.10.1986. Oslo kommune har som bortfester første prioritets panterett i bebyggelsen for inntil ett års forfalt og fremtidig festeavgift. Fester bærer alle skatter og avgifter på eiendommen, herunder et beløp tilsvarende eiendomsskatt på tomtegrunnen. Kommunen har forkjøpsrett ved overdragelse til andre enn nærstående (ektefelle, foreldre, livsarvinger eller søsken), til pris fastsatt ved skjønn. Andre overdragelser enn til nærstående krever kommunens godkjennelse. Utleie eller fremleie krever kommunens samtykke. Tidligere fester har fortrinnsrett til fornyelse på nye vilkår dersom kommunen vil bortfeste tomten på ny etter utløp; dersom festet ikke fornyes, overtar kommunen bygningene etter takst. Fester må tåle at kommunen sørger for adkomst og ledningsarbeider over ubebygd tomt.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 1 servitutt på sameiets eiendom. Denne omhandler blant annet bestemmelse om bebyggelse, adkomstrett, benyttelse, vann/kloakkledning, gjerde og anlegg og vedlikehold av ledninger m.m. Servitutten er den samme som festekontrakten og er omtalt ovenfor.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Styret skal underrettes om alle leieforhold, og de øvrige eierne i sameiet skal informeres ved nye leieforhold.

Velkommen til Peder Holters vei 28, med en attraktiv og fredelig beliggenhet i et etablert villastrøk på Ljan. Her bor du i grønne og rolige omgivelser med nærhet til fjorden, frodige hager og et hyggelig bomiljø, samtidig som Oslo sentrum er lett tilgjengelig. Området byr på gode oppvekstvilkår for barnefamilier, med barnehager, skoler og et variert tilbud av fritidsaktiviteter i nærområdet.

Fra boligen er det kort vei til sjøen og populære badeplasser som Katten, Hvervenbukta og Fiskevollbukta, med barnevennlige sandstrender, svaberg og fine rekreasjonsområder. Ljansbadet, med eget badehus og badebrygge for medlemmer av Ljan Vel, er også et hyggelig tilbud på varme sommerdager. Kyststien rundt Ljanskollen innbyr til flotte turer langs vannet, mens skog og mark byr på gode turmuligheter året rundt. For den aktive familien finnes både Hallager idrettsanlegg og Ljan Tennisklubb i nærområdet, og om vinteren er det kort vei til blant annet Leirskallen alpinsenter og lysløypene på Ekeberg. Nordstrand Idrettsforening tilbyr dessuten et bredt aktivitetstilbud for store og små.

Beliggenheten er godt tilrettelagt for en enkel hverdag med barn. Flere barnehager ligger i nærområdet, blant annet Store Ljan barnehage, Ljan Kirkes barnehage og Fiskevollen musikkbarnehage. Hallagerbakken skole og Ljan skole nås til fots, mens Nordstrand ungdomsskole ligger en kort kjøretur eller busstur unna.

Dagligvarehandelen gjøres enkelt hos Joker Ljan, som ligger i gangavstand fra boligen. For et bredere utvalg av butikker, servicetilbud, apotek, vinmonopol og spisesteder er det kort vei til både Sæter Torg og Holmlia Senter.

Kollektivforbindelsene er gode, med bussholdeplasser ved Fiskevollen og Gladvollveien i nærheten. Fra Ljan stasjon tar lokaltoget deg til Oslo S på rundt 15 minutter. For bilpendleren er det dessuten enkel adkomst til E6, med gode forbindelser både mot Oslo sentrum og sørover. Her får du med andre ord en beliggenhet som kombinerer rolige, grønne omgivelser og nærhet til fjorden med gode forbindelser og praktiske tilbud i hverdagen.

Eiendommen sogner til Ljan Skole, med kort og trygg skolevei.

Barnehager:
Store Ljan barnehage (1-5 år): 3 min. gange
Ljan Kirkes barnehage (1-5 år): 6 min. gange
Fiskevollen musikkbarnehage (0-5 år): 6 min. gange

Idrett og fritid:
Hallager idrettsanlegg: 5 min. gange
Ljan Tennisklubb: 7 min. gange
Fresh Fitness Hauketo: 24 min. gange
Lia Trening: 25 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festet tomt på 1 130 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og er opparbeidet med plenarealer, hekk, diverse beplantning og grusbelagt biloppstillingsplass.

Avtalen ble inngått 15.11.1956, festetiden er 90 år.
Grunneier er Oslo kommune. Festeavgiften er inkludert i felleskostnadene og ble sist regulert 01.01.2019. Denne reguleres hvert 10 år iht. konsumprisindeksen.
Grunneier må samtykke til overdragelse og har forkjøpsrett, men har fraskrevet seg denne og har på forhånd samtykket.

Sameiet har fire biloppstillingsplasser på tomten, fordelt på to plasser i felles garasje og to plasser på felles, grusbelagt gårdsplass. Garasjeplassene går på rundgang annenhvert år mellom seksjonene, og seksjonen som ikke disponerer garasje har biloppstillingsplass på gårdsplassen. Det betales en fastsatt leie for garasjeplass på kr 200,- per måned til sameiet. Det er etablert elbillader tilknyttet leilighetens eget strømskap. Fastmontert lader følger med.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan S-5180 datert 14.06.2023, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan 2015–2030 for Oslo, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg, eksisterende. Reguleringsplaner vedtatt etter kommuneplanen vil gjelde foran kommuneplanen ved motstrid.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 2 300,- pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, bygningsforsikring, felles strøm og festeavgift. Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Det tilhører en rullerende garasjeplass til leiligheten med en separat leie på kr 200,- pr. mnd.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Det er ifølge selger ingen tilknytning for TV og internett. TV-tilgang er streaming via mobilnett.

Eiendommen er ikke tilknyttet alarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 371 404,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

5 850 000,00 Prisantydning

Omkostninger

146 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
147 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
157 290,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 997 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 007 290,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Helene Winsnes

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Peder Holtersvei 28, med sameiebrøk 1/4.
- Sameiet består av 4 boliger.
- Eiendommen er forsikret i Gjensidige med polisenummer 80273267.

Dugnad samt trappevask må påregnes. Gressklipping og snørydding går på rundgang mellom beboerne.
Dyrehold er ikke tillatt uten styrets forhåndsgodkjenning, og godkjenning forutsetter at dyreholdet ikke er til sjenanse eller ulempe for andre sameiere.
Det skal være ro i leilighetene og på fellesarealer mellom kl. 23.00 og kl. 07.00. Felles inngangsdører skal være låst etter kl. 20.00.
Utskifting av vinduer og ytterdører, markiser samt fasadeendringer skal følge samlet plan vedtatt av sameiet eller godkjennes av styret.
Sameiet har felles vaskerom, kjellergang og loft inndelt i 4 soner.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke   kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 968,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige   kr 27 480,00
Boligstyling 20/10  kr 28 105,00
Fotopakke   kr 4 900,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0219/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.26219

Sist oppdatert: 22. oktober 2026 kl. 14:12