Gustav Jensens gate 5

Gustav Jensens gate 5, 0461 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 221, bruksnummer 225, ideell andel 1/1
Andelsnummer 177, Vøyenvollen Borettslag, organisasjonsnummer 952922173

Totalt bruksareal BRA: 33 kvm

BRA-i:
3. etasje 32 kvm: Entré, separat wc-rom, stue/kjøkken.

BRA-e:
Kjeller 1 kvm: Bod.

Kjellerboden har et gulvareal på ca. 3 kvm, men kun 1 kvm er regnet som måleverdig eksternt bruksareal (BRA-e). Dette er fordi store deler av boden, som er plassert under en trapp, har en takhøyde under 1,9 meter og arealet derfor ikke regnes som måleverdig. Boder utenfor leiligheten er fellesareal som borettslaget kan omdisponere.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 30.11.2025 utført av Rana Taksering AS v/Rana Noman Tariq.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført med grunnmur i tegl/naturstein, etasjeskillere i trebjelkelag antatt isolert med stubbloftsleire, og yttervegger i teglstein (hulmur). Bygget er fra 1920, og fasaden ble rehabilitert i 2021-2022. Yttertaket er en trekonstruksjon tekket med takstein. Leilighetens vinduer har isolerglass med karmer og rammer i tre fra 2010, og entredøren er en malt, profilert dør. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Boligen har i hovedsak eldre standard og utrustning. Overflater, innvendige dører, bad, kjøkken og tekniske installasjoner bærer preg av høy alder og slitasje, og det er registrert flere avvik som tilsier behov for oppussing og oppgradering.

Eiendommen inngår i dødsbo under offentlig skifte hvor boet er selger. Selger har således ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. Samlet sett må det forventes oppgraderinger for å løfte boligens tekniske og estetiske standard opp til dagens nivå.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten, se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. For ytterligere informasjon, så henvises det til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Boligen har i hovedsak eldre standard og utrustning. Planløsningen er endret fra opprinnelige tegninger, hvor et kott og deler av skilleveggen mellom stue og kjøkken er fjernet for å skape en åpen løsning. Vinduer med isolerglass ble skiftet i 2010.

OVERFLATER OG INNREDNINGER:
GULV:
Gulvbelegg, laminatgulv og teppe.
INNERVEGGER:
Malte veggflater, tapet og panel.
HIMLINGER:
Malte takflater og malte takplater.

KJØKKEN:
Kjøkkeninnredningen har malte fronter, rustfritt benkebeslag med oppvaskkum og ventilator. En varmtvannsbereder på 76 liter er plassert i et benkeskap. Et dusjkabinett er plassert på kjøkkenet.

TOALETT:
Det separate wc-rommet er utstyrt med klosett. Gulvflatene består av gulvbelegg, veggflatene av malte overflater og tapet, og takflatene av malte takplater.

Elektrisk oppvarming med panelovner.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Boligen har pipe, men det er ikke tilkoblet ildsted per dags dato. Det gjøres oppmerksom på at om ildsted skal etableres, må det gjøres nærmere undersøkelser av pipe og pipeløp. Installasjon av ildsted forutsetter melding til Feiervesenet.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden byggeår.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det foreligger en uattestert ekspedisjonsdokument datert 1917.
Det har ikke vært mulig å oppdrive originale byggetegningene med rombenevnelser i kommunen. Hva rommene i leiligheten opprinnelig er byggemeldt og godkjent som vites derfor ikke. Det gjøres oppmerksom på at rommene ikke nødvendigvis tilfredsstiller dagens krav til rom for varig opphold. Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.
Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst tre servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om gjerde, brannvegger og dør samt bestemmelser om anlegg og vedlikehold av ledninger.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Eiendommen inngår i dødsbo under offentlig skifte hvor boet er selger. Selger har således ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite.

Hjemmel vil stå på avdøde frem til overskjøting til ny kjøper. Det gjøres oppmerksom på at det ikke vil bli tinglyst pantedokument med sperre eller annen form for pantesikkerhet på eiendommen før overskjøting. Oppgjør vil skje mot tinglyst skjøte.

Boligen er vasket før visning, og vil ikke bli ytterligere rengjort før overtakelse.

Leiligheten ligger i et meget populært og etablert boligområde sentralt på Sagene.

Fra leiligheten har du tilgang til flere koselige kafeer og restauranter som Kaffebrenneriet, Sagene lunsjbar og Mysterud Bar. Coop Extra, Rema 1000, døgnåpent Joker og andre matvareforretninger ligger i umiddelbar nærhet. Det finnes også klesbutikker, hudpleiesalonger, apotek m.m. i området. Det er dessuten kort vei til Storo storsenter med sitt brede utvalg av forretninger og servicetilbud. Sagene har en god plassering i byen og det er gåavstand til Grünerløkka, Nydalen, St. Hanshaugen og Majorstuen.

Bydelen kan by på flere fantastiske grøntområder som Akerselva Miljøpark, Myraløkka, Sagene parken, Torshovparken, Bjølsenparken og Voldsløkka. Voldsløkka er et aktivt friområde med kunstgressbane, ballbinge, sandvolleyballbaner, tennisbaner m.m. Ved Bjølsenparken ligger også idylliske Bjølsen Kolonihage med koselige Portveien 2.

Av treningstilbud finner du bl.a. SATS og ellers i nærområdet finner du Sagene Squash i Mølleparken og Myrens sportssenter på Torshov. Her har man tilgang til treningssenteret, OsloSquash, Klatreverket og Golfsenteret. Utdanningsinstitusjoner som Universitetet i Oslo (Blindern), BI i Nydalen, Høyskolen i Oslo, Tannlegehøyskolen, Veterinærhøyskolen, Sykepleierskolen på Lovisenberg og Arkitekthøyskolen er i nærheten.

I umiddelbar nærhet til leiligheten har du tilgang til et svært godt kollektivtilbud med bl.a. buss 20, 37 og 54, i tillegg til buss 28 mellom Fornebu og Helsfyr fra Arkitekt Rivertz plass i rushtiden, samt trikk 11, 12 og 13 fra Vogts gate på Torshov som tar deg raskt rundt til store deler av byen.

Adkomst fra Gustav Jensens gate. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Se vedlagt nabolagsprofil. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festet tomt på 524 kvm. Tomten er pent opparbeidet med grønne fellesarealer som består av plen, trær og beplantning. I det hyggelige gårdsrommet finnes asfalterte gangveier, sittegrupper og lekeplass.

Festeavgiften er ca. kr 160 000,- i 2022.
Festeavgiften ble sist regulert 1.11.21. Ihht. festekontrakten reguleres det hvert 10 år.
Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves ikke.
Kopi av festekontrakten kan fåes ved henvendelse til megler.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med senere endringer i henhold til S-2937 datert 01.10.1987. Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 2 791,-  pr. mnd. og inkluderer: Internett (grunnpakke), forretningsførsel, kommunale avgifter, vaktmestertjenester, renhold, bygningsforsikring, generell drift og vedlikehold av borettslaget m.m. Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Renter og avdrag: 369,-
Renter og avdrag: 283,-
Tillegg bredbånd og kabel-tv fleks: 190,-
Dugnadsbidrag - refunderes ved oppmøte på dugnad: 75,-
Felleskostnader: 1 775,-
Trappevasktillegg: 99,-

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 829 552,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 318 208,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 20 770,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 91 956,- pr. 28.11.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 25 966 769,- pr. 28.11.2025 fordelt på 2 lån og lånevilkårene er:

Lånenummer: 83987221367, Svenska Handelsbanken AB NUF
Annuitetslån, 12 terminer per år.
Rentesats per 28.11.2025: 5.1% pa.
Antall terminer til innfrielse: 329
Saldo per 28.11.2025: 18 624 041,-
Andel av saldo: 65 953,-
Første termin/første avdrag: 30.10.2025 ( siste termin 30.03.2053 )

Lånenummer: 83987267766, Svenska Handelsbanken AB NUF
Annuitetslån, 12 terminer per år.
Rentesats per 28.11.2025: 5.1% pa.
Antall terminer til innfrielse: 116
Saldo per 28.11.2025: 7 342 728,-
Andel av saldo: 26 003,-
Første termin/første avdrag: 30.10.2025 ( siste termin 30.06.2035 )

3 600 000,00 Prisantydning
91 956,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 691 956,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
1 500,00  Innflytningsgebyr til borettslaget
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
12 540,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 704 496,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kjell Ruud Dødsbo

Leiligheten er tilknyttet Vøyenvollen Borettslag. Borettslaget består av 183 leiligheter. I tillegg leies vaktmesterleilighet ut til inntekt for borettslaget, dvs. totalt 184 leiligheter.
Forretningsfører er Oslo og Omegn Boligforvaltning AS, tlf. 22 12 23 40
Dugnad må påregnes og borettslaget fakturerer kr 75,- for manglende oppmøte.
Dyrehold må søkes om til styret.
Borettslaget praktiserer ikke forkjøpsrett.
Styret har innført innflytningsgebyr kr. 1500,- ved overdragelser. Gebyret skal dekke kostander for ringeklokkeskilt og kompensere slitasje ved flytting. Gebyret belastes kjøper og innbetales sammen med kjøpesummen.
Borettslaget har egen hjemmeside med mye nyttig informasjon for nyinnflyttede: https://voyenvollen.lettstyrt.no/.
Styret skal ha skriftlig søknad vedrørende større endringer i leiligheter, som oppussing av bad, fjerning av vegger, og ved alle endringer som får konsekvens for felles rør og avløp. Godkjenning og kopi av håndverkersertifikat sendes styret. Styret forutsetter at godkjente håndverkere benyttes.
Andelseier har selv ansvar for egen varmtvannsbereder og at den er forskriftsmessig installert. Varmtvannsberedere over 15 år skal byttes ut. Varmtvannsbereder kan ikke installeres utenfor egen andel. Hver andel skal ha egen stoppekran. Det skal for øvrig forskriftsmessig installeres Water Guard / Aqua stop under oppvaskkum og komfyrvakt over koketopp.

Planlagte påkostninger:
Oppfriske lekeområde ute i øvre bakgård til en kostnadsramme på kr. 170.000,-.
Utskiftning av callinganlegget med prisestimat på ca. kr. 750 000,-. Låneopptak på kr. 500.000 i DNB ble vedtatt.

Foretatt påkostninger de senere år: 
2024: Installert radonbrønn der det ble registrert forhøyede verdier
2023: Fasaderehabilitering av garasjen i øvre gård samt søppelhuset og huset ved Stockfleths gate 41. Bytte av stikkledning ved Stockfleths gate 49. Asfaltering ved Fjørtofts gate 23 og inn til Stockfleths gate 35
Rens og sjekk av alle takrenner og nedløp. Rehabilitering av balkonger i Stockfleths gate 45 B2. Montert sinkbeslag til alle blomsterbed. Ny vaskemaskin til fellesvaskeri i Gustav Jensen gate 5. Gjennomført radonmåling i alle 1. etasjer
2022: Fasaderehabilitering Del 3 utført (Fjørtofts gate 1-7, Gustav Jensens gate 3-7 og Stockfleths gate 45-49B mot bakgård, Stockfleths gate 45B, 45, 41, 35 og Fjørtofts gate 11 mot gate samt begge portalene)
Maling av ytterdører Del 3. Maling av vinduer og nye utelamper, Del 3. Oppgradering av uteområde i nedre gård med ny platting og hagemøbler. Rehabilitering av yttertrapper (Fjørtofts gate 15 og 23 mot bakgård, Stockfleths gate 45 mot gate og trapp i øvre bakgård) samt nye skiferplater til mange trapper rundt om i hele borettslaget.
2021: Fasaderehabilitering Del 2 utført (Gustav Jensens gate 3-7, Stockfleths gate 49B-45B mot gate, Stockfleths gate 45B-41 og Fjørtofts gate 9-11, 15-23 og Stockfleths gate 35 mot bakgård). Maling av ytterdører Del 1 og 2. Maling av vinduer og nye utelamper, Del 2. Oppgradering av brannvarslingsanlegg (nye meldere i leiligheter og fellesareal, brannsentraler og manuelle meldere). Drenering Stockfleths gate 49 og Fjørtofts gate 17 mot gate. Maling av lekestue (utført av beboere i borettslaget)
2020: Fasaderehabilitering Del 1 utført (Fjørtofts gate 1-23 og enden av Gustav Jensens gate 3 mot gate). Maling av vinduer og nye utelamper, Del 1. Etterkontroll av piper. Planlegging av oppgradering av brannvarslingsanlegg
2019: Utbedring av bunnledningsnett fullført for nedre gård. Maling av ytterdører
2018: Utbedring av bunnledningsnett fullført for øvre gård. Rehabilitering av sluk og stakeluker. Utbedring av overvanns-ledninger. Oppussing av fellesbad/toaletter i kjeller, Fjørtofts gate 17 og Gustav Jensens gate 5. Utarbeidelse av tilstandsrapport for fasader
2017: Videre planlegging av rørarbeid basert på kartleggingsrapporter. Vedlikeholds rens av ventilasjonskanaler
2016: Fasade-rehabilitering og radontiltak fullført. Vedlikeholdsspyling av soilrør og kartlegging av bunnledninger
2015: Installert radonbrønner og gjennomført tettetiltak i kjellere. Igangsatt rehabilitering av fasade i Fjørtofts gate 9 og brannbalkonger i Gustav Jensens gate og Stockfleths gate
2014: Oppgradering av trappeoppgangene. Oppgradert branntetting mellom kjeller og første etasje i øvre gård. Oppgradert yttertrapper. Skiftet ut og merket alle hovedstoppekraner. Gjennomført radonmåling
Utskiftning av alle beboers brannslokkingsapparater. Rehabilitert deler av fasade i Stockfleths gate 49
2013: Oppgradert branntetting mellom kjeller og første etasje i nedre gård. Oppgradering og utskiftning av branndører til kjeller og loft. Forprosjektering av oppgradering av yttertrapper
2012: Rehabilitering av piper gjennomført. Fått laget tilstandsrapport med forslag til vedlikeholdsplan. Asfaltert i øvre gård
2011: Igangsatt piperehabiliteringen. Oppgradering av søppelhus innvendig og utvendig. Reparert 4 stk utvendige trapper. Reparert nedløpsrør/drenering i øvre gård. Reparert 8 boder i Fjørtofts gate 9 og 5 boder i Stockfleths gate 49
2010: Utskifting av vinduer i hele gården. Fullføring avfukting og reparasjon av kjellergulv. Montering av nye utelamper og porter inn til øvre gård

Dørtelefonsystemet i borettslaget fungerer i de fleste oppganger, men det er en del avvik. Styret har derfor undersøkt muligheter for utbedring av systemet. Det ble innhentet fire tilbud på utbedringen, vi mottok kun tre. En utbedring av alle dørtelefoner ved ytterdører og i andeler vil koste over kr 1.000.000,-. Dette er en stor utgift og det ble derfor besluttet å utbedre systemene etter behov.

Styret ønsker ikke å øke felleskostnader mer enn ytterst nødvendig slik at borettslaget ikke trenger å lånefinansiere små prosjekter, men heller på sikt nedbetale fellesgjeld etter nedbetalingsplan.
Det eneste som er sikkert med gamle bygårder er at det er et evig vedlikeholdsprosjekt. Styret har som mål om å holde eiendommen i så god stand som mulig for å slippe større kostnadsdrivende tiltak.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave og tilstandsrapport. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 45 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Salgsoppgaver  kr 3 600,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 242,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto   kr 3 500,00
Tilstandsrapport  kr 10 750,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0294/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.25294

Sist oppdatert: 04. desember 2025 kl. 12:25