Romolslia 19C

Romolslia 19C, 7029 TRONDHEIM
Kommunenummer 5001, gårdsnummer 191, bruksnummer 1, ideell andel 1/1
Andelsnummer 106, Flatåsaunet Borettslag, organisasjonsnummer 948 729 687

Totalt
BRA: 90 kvm
BRA-i: 82 kvm
BRA-e: 8 kvm
TBA: 11 kvm

1. etasje
BRA: 90 kvm
BRA-i: 82 kvm. Gang, bad, toalettrom, vaskerom, to soverom, stue og kjøkken.
BRA-e: 8 kvm. To boder i kjeller.
TBA: 11 kvm. Terrasse.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder samt inngjerdet plenareal tilhører borettslagets fellesareal, og at bodene og plenarealet således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for bodene og plenarealet. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bod- og plenarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.01.2026 utført av Anticimex AS avd. Trondheim. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i 1972. Grunnmur av betong. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger av betong/trekonstruksjoner. Fasaden er kledd med fasadeplater. Etasjeskillere av betong. Flatt tak (ikke besiktiget). Leiligheten har entrédør med brannklasse B30 og lydklasse db35. Vinduer og balkongdør med karmer av tre, og tre-lags glass. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Boligen er påkostet i følge selger:
- Byttet kjøkken i 2021. I den forbindelse ble vegg mellom kjøkken og vaskerom kledd igjen.
- Fjernet gammel innredning, pusset opp og satt inn ny innredning på vaskerom i 2022/2023.
- Byttet varmtvannstank og flyttet denne til vaskerom i 2022.
- Lagt nytt gulv, fjernet strietapet og lagt veggfornyer på toalettrom i 2025.

83% har fått TG 1: I orden
10% har fått TG 2: Alder, slitasje, skader mv.
0% har fått TG 3: Strakstiltak nødvendig
7% har fått TGIU: Ikke undersøkt

Rapporten fra takstmann er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik. Sammendraget under beskriver avvik ved boligen som har fått tilstandsgrad TG2 og TGIU.

Tilstandsgrad 2:
- Bad pga. av alderen til røropplegg, tettesjikt og lignende. Det er hull etter tidligere innfestinger i dusjsonen. Fallforhold i sluksonen og høydeforskjeller med tanke på lekkasjesikkerhet vurderes til ikke å være tilstrekkelig. Sluket har ikke klemring. Selv om det er gjort oppgraderinger på våtrommet er sluket ikke skiftet, noe som erfaringsmessig medfører økt fare for lekkasje/utettheter rundt sluket. Hulltaking i forbindelse med fuktmåling viser at konstruksjonen har en oppbygging som vurderes til å være en risikokonstruksjon. Det observeres innvendig dampsperre i veggkonstruksjonen, noe som erfaringsmessig er forbundet med forhøyet risiko for fuktproblematikkk.
- Vaskerom pga. at fallforhold utenfor ikke er tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk. Det er ikke benyttet tettesjikt/membran i våtsoner, noe som gjør at gjeldende krav for våtrom ikke er oppfylt. Sluk under varmtvannsbereder er ikke tilgjengelig for undersøkelser. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er ikke utført, og tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent.
- Vannrør pga. alder.
- Avløpsrør pga. alder.

Tilstandsgrad IU:
- Ventilasjon: Anlegget er felles for bygningen. Bygningsdelen er ikke undersøkt.
- Radon: Det er ukjent om radonmåling er gjennomført i boligen. Ytterligere undersøkelser anbefales.

Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring følger vedlagt i salgsoppgaven. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Selger opplyser om at alt av hvitevarer som er fastmontert i kjøkkenet følger med - mikrobølgeovn, oppvaskmaskin, stekeovn og kjøleskap. Skoskap i gangen medfølger ikke.

Boligen er oppvarmet med elektrisitet. Mekanisk balansert ventilasjon.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1972. Det foreligger ekspedisjonsdokument fra 19.11.1972, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest.

Videre foreligger det:
- Ferdigattest for fasaderehabilitering datert 19.10.1995.
- Igangsettelsestillatelse for rivning og oppføring av 60 nye garasjer datert 30.03.2009.
- Ferdigattest for fasadeendring datert 23.12.2019.

Dagens tegninger avviker fra opprinnelige tegninger:
- Det er kledd igjen en vegg mellom vaskerom og kjøkken.

Kjøper overtar boligen slik den fremstår på visning.  

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Andelseier kan overlate bruken av hele boligen til andre i inntil 30 døgn årlig uten borettslagets samtykke (korttidsutleie). Bruksoverlating utover dette krever samtykke fra styret. Styret må i alle tilfeller av korttids-utleie få beskjed om utleiens varighet og skal ha tilgang til kontaktinformasjon til leietakerne. Bruksoverlating/utleie med varighet over 30 dager av boligen må godkjennes av styret i borettslaget og registreres av TOBB. Søknad sendes via Min side. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Selger opplyser om følgende i egenerklæringsskjema:
- Det har vært fukt og vann i kjeller der bodene er. Borettslaget har tatt seg av dette.

Boligen ligger i det attraktive og veletablerte boligområdet Romolslia, ca. 7 kilometer sør for Trondheim sentrum. Borettslaget har en fin beliggenhet i terrenget med grense mot grønne friområder og skog, god avstand mellom bebyggelsen og frodige omgivelser. Området fremstår som svært familievennlig, med trygge gangveier, lite gjennomgangstrafikk og gode oppvekstsvilkår.

Det er kort gangavstand til både barnehage og skole. Romolslia barnehage ligger ca. 500 meter unna, og Romolslia skole nås på få minutters gange. I tilknytning til skolen ligger Romolslia idrettsplass, og i nærområdet finnes det flere lekeplasser, balløkker og aktivitetsområder som legger godt til rette for barn og unge.

Romolslia er omkranset av flotte tur- og rekreasjonsområder, og har direkte nærhet til marka. Gang- og sykkelveier leder videre mot Bymarka, som byr på et stort utvalg turmuligheter sommer som vinter. Populære utfarts- og badeområder som Haukvatnet og Lianvatnet ligger ca. 4–5 kilometer unna, og er lett tilgjengelig med sykkel, bil eller kollektivtransport.

Dagligvarehandel er lett tilgjengelig med Bunnpris Romolslia kun ca. 6 minutters gange fra boligen. Nærmeste bussholdeplass, Romolslia nedre, ligger ca. 100 meter unna og har hyppige avganger til Trondheim sentrum og øvrige deler av byen. Med bil er det rask og enkel adkomst til E6/Omkjøringsveien, og kjøretiden til City Syd og kjøpesenterrekka på Tiller er ca. 7 minutter.

Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Link: https://maps.app.goo.gl/YfSMbhL7YvuAuXfTA

Barnehager i nærheten:
- Romolslia barnehage (1-5 år) 0,5 km
- Buenget barnehage (1-5 år) 1 km
- Nedre Flatåsen barnehage (1-5 år) 1,7 km

Skoler i nærheten:
- Romolslia skole (1-7 kl.) 0,4 km
- Hallset skole (1-7 kl.) 1,9 km
- Okstad skole (1-7 kl.) 2,4 km
- Selsbakk skole (8-10 kl.) 2 km
- Byåsen videregående skole (1000 elever) 3,5 km
- Kristen videregående skole - Trøndelag (480 elever) 5,2 km

Varer og tjenester:
- City Syd 6 min med bil
- Tillertorget 7 min med bil
- Vitusapotek Hallset Hage 6 min med bil
- Apotek 1 Heimdal 6 min med bil
- City Syd Vinmonopol 6 min med bil
- Heimdal Vinmonopol 7 min med bil

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Felles tomt for borettslaget på 58.877,2 kvm pent opparbeidet med asfalt, diverse beplantninger, plenareal, lekeplass og biloppstillingsplasser.

Borettslaget leier ut 60 garasjer til andelseierne. I tillegg kan man disponere ledige/felles oppmerkede parkeringsplasser på felles tomt. For å sikre parkeringsplasser nok til alle, må de som er tildelt garasje benytte denne til parkering av kjøretøy. Borettslaget har også biloppstillingsplasser med elbillading som andelseierne kan benytte seg av.

Ledige garasjer blir kunngjort med oppslag i borettslaget og tildeles etter boansiennitet (siste innflyttingsdato i borettslaget) og medlemsnummer i TOBB. Søknad om garasje sendes til styret.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan r1115 datert 20.08.1969. Eiendommen er også berørt av reguleringsplan r0045 datert 16.02.1979 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 04.11.1999 og r20210013 datert 19.05.2022. Det er også satt i gang planleggingsarbeid for r20240017.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 8.229,- per måned og inkluderer:
- Felleskostnad renter kr 2.639,-
- Filter kr 92,-
- Felleskostnad avdrag kr 1.913,-
- Felleskostnad driftsdel kr 2.810,-
- Felleskostnad avdrag kr 41,-
- Felleskostnad renter kr 107,-
- Tillegg elektroniske fellesavtaler kr 627,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 12.000 - 13.000,- per år (inkludert nettleie) / 11.000 kwh. per år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 868.907,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 3.475.626,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig.

Andel formue er kr 52.584,- per 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 906.202,- per 13.01.2026.

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 136.726.381,- per 13.01.2026 og lånevilkårene er:

Lånenummer: 90517227187, Svenska Handelsbanken AB NUF
Annuitetslån, 2 terminer per år.
Rentesats per 13.01.2026: 5.7% pa.
Antall terminer til innfrielse: 46
Saldo per 13.01.2026: 3 392 568
Andel av saldo: 22 485
Første termin/første avdrag: 30.06.2014 ( siste termin 31.12.2048 )
Flytende rente

Lånenummer: 14637638 9, Den Norske Stats Husbank
Annuitetslån, 2 terminer per år.
Rentesats per 13.01.2026: 3.60% pa.
Antall terminer til innfrielse: 49
Saldo per 13.01.2026: 133 333 813
Andel av saldo: 883 717
Første termin: 31.12.2020 Første avdrag: 31.12.2025 ( siste termin 30.06.2050 )
Fastrente 5 år f.o.m 01.07.23

Styret har fullmakt til å forhandle avtale med långiver om individuell nedbetaling av fellesgjeld.

2 200 000,00 Prisantydning
906 202,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 106 202,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 446,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 125 648,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift på kr 400,- og årlig medlemsgebyr på kr 350,- per ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.

Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten. Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Thea Kristine Nikolaisen

Leiligheten er tilknyttet Flatåsaunet Borettslag.
Borettslaget består av 164 leiligheter.
Forretningsfører er Boligbyggelaget TOBB.

Dugnad/Renhold:
Dugnad må påregnes. Renhold av trapper og fellesareal utføres av rengjøringsbyrå engasjert av borettslaget.

Dyrehold:
Andelseiere skal søke om tillatelse til å holde kjæledyr, og må sørge for å ha full kontroll over dyret til enhver tid, og påse at dyret ikke sjenerer noen eller etterlater ekskrementer på borettslagets område. Dette inkluderer hager og plattinger/verandaer. Begrensing på 1 hund. Det er ikke tillatt å holde krypdyr eller amfibiedyr i borettslaget.

Foretatte påkostninger de senere år: 
- Borettslaget er rehabilitert i 2017-2020 med blant annet ny fasade, nye vinduer og balkonger, nytt tak, og etterisolering.
- Beisning av verandaer på bakkenivå forside.
- Utskifting av nøkkelsystem.
- Tre-felling og nedsetting av nye trær.
- Rydding av krattskog.
- Avvikling av hundelatriner.
- Utbedring av vanninntrengning i kjellere.
- Behov og planlegging for oppgradering av uteområdet.

Planlagte påkostninger: 
- Utbedre takrenner.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. TOBB bekrefter at et medlem har meldt interesse om å benytte seg av forkjøpsretten. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.   

Borettslaget er tilknyttet Klare Finans AS sikringsfond som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Leverandør av sikring: Klare Finans AS. Varighet av avtalen / oppsigelsesvilkår: Gjensidig oppsigelsestid med 6 mnd skriftlig varsel. Etter borettslagslovens bestemmelser skal vedtak om oppsigelse av sikringen gjøres av borettslagets generalforsamling. Sikringsselskapet kan til enhver tid si opp en avtale med sikringstaker dersom sikrede ikke oppfyller de krav som er stilt.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen. Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt. Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
- Fastpris: kr 25.000,-

Vederlag:
- Kontroll av hjemmel og heftelser: kr 3.900,-
- Markedsføringspakke: kr 29.900,-
- Oppgjør: kr 8.900,-
- Tilrettelegging: kr 19.900,-
- Visninger pr stk / Overtagelse: kr 2.500,-

Utlegg:
- Eierskiftegebyr forretningsfører (selger): kr 6.725,-
- Forkjøpsrett - forhåndsutlyst forretningsfører: kr 8.255,-
- Innhenting av informasjon forretningsfører: kr 4.600,-
- Innhenting av offentlig opplysninger Trondheim kommune: kr 2.193,25,-
- Tinglysing sikring: kr 545,-

Andre utgifter:
- Boligselgerforsikring Gjensidige: kr 5.783,50,-
- Foto: kr 4.125,-
- Tilstandsrapport leilighet: kr 10.750,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester:
- I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
- Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring.
- Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
- BN bank tilbyr finansieringsløsninger.
- Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
- I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
- Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 68-0005/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Trondheim
Fjordgata 82, 7010, TRONDHEIM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR68.265

Sist oppdatert: 08. februar 2026 kl. 12:12