Midttunveien 12

Midttunveien 12, 1177 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 156, bruksnummer 235, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 285 kvm

BRA-i:
Underetasje 126 kvm: Vindfang, hall, entré, toalettrom, vaskerom, fyrrom, gang, rom innredet som soverom (godkjenning ikke dokumentert), rom innredet som stue (godkjenning ikke dokumentert), disponible rom og to boder.
2. etasje 129 kvm: Gang, to soverom, bad, toalettrom, stue, spisestue og kjøkken.

BRA-e:
1. etasje 30 kvm: Garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal)
2. etasje 5 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.10.2026 utført av Anticimex AS v/Henrik Huso. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad 2 (TG2) og 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten enebolig oppført i 1958. Bærende konstruksjoner er i betong og trekonstruksjoner, og boligen er oppført med underetasje. Yttervegger er oppført i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner, og utvendige fasader er kledd med liggende og stående trekledning samt murpuss og synlig murverk. Etasjeskillere er av betong, og det er støpt gulv mot grunn. Saltak i trekonstruksjoner med uinnredet kaldt loft, tekket med takstein fra ukjent årstall. Takrenner og nedløp er i metall. Vinduer har trekarmer/treramme (fra ukjent årstall, 1987, 1996 og 2008). Entrédør har glassfelter, og balkongdør har trekarm/treramme fra 1985. Det er utgang fra soverom til balkong i betongkonstruksjon på 5 m² med metallrekkverk. Boligen har skorstein fra byggeår og åpen peis i stue og hall.

Frittstående garasje med elektrisk port oppført i 1962 på 30 m². Bygningen er oppført i betongkonstruksjoner med fasader av murverk. Pulttak i uisolert trekonstruksjon, tekket med takpapp. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskap er plassert i entré i underetasjen. Anlegget er sikret med en kombinasjon av automat- og skrusikringer fra byggeår.

Boligen har godkjent slokkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling/deteksjon. Det er montert komfyrvakt på kjøkkenet.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) - Store eller alvorlige avvik:

Bad 1. etasje:
- Riss/sprekker i veggfliser. Utilstrekkelig fall utenfor sluksonen og ikke dokumentert tilstrekkelig oppkant ved dørterskel. Det vurderes at vanntett sjikt mangler på gulv og vegger. Kobbervannrør og avløpsrør har alder som gir usikker fremtidig funksjon. Kun naturlig ventilasjon, uten etablert tilluftsspalte.

Vaskerom:
- Lokalfall i sluksonen er mindre enn anbefalt. Mangelfullt vanntett sjikt på gulv og vegger. Kobbervannrør og deler av avløpsrørene har alder som gir usikker fremtidig funksjon. Kun naturlig ventilasjon, uten etablert tilluftsspalte.

Ildsteder og skorsteiner:
- Skorstein har ikke fire frie sider.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken – 1. etasje:
- Vann- og avløpsrør har alder som gir usikker fremtidig funksjon.
- Ventilator avgir ulyder på lave trinn og fungerer først på trinn 5.
- Innredningen har generell slitasje og enkelte skader.

Toalettrom – 1. etasje og underetasje:
- Kobbervannrør og avløpsrør av støpejern har alder som gir usikker fremtidig funksjon.
- Utilstrekkelige åpninger/luftespalter for tilfredsstillende luftgjennomstrømning.

Tekniske anlegg:
- Kobbervannrør, avløpsrør samt radiatorer og tilhørende røropplegg for vannbåren varme har alder som gir usikker fremtidig funksjon.
- Innvendig stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet høy alder.
- Dokumentasjon på service av varmesentralen foreligger ikke.

Andre rom – 1. etasje:
- Himling har aldersrelatert slitasje, manglende vedheft og sprekker/riss.
- Tapet har stedvis manglende vedheft.
- Synlige gulvoverflater har slitasje, riper og hakk.
- Ventilasjonen i stue og spisestue vurderes som utilstrekkelig.

Rom under terreng – Underetasje:
- Synlige gulvoverflater har slitasje, riper og hakk. Det er også registrert fuktmerker på gulv mot grunn.

Loft:
- Stedvis misfarging ytterst ved ytterveggene på synlige overflater som taktro, vegger og gulv.

Yttervegger inkl. fasader:
- Stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling.
- Begrenset luftespalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører:
- Enkelte vinduer har begynnende slitasje på overflatebehandlingen og usikker fremtidig funksjon. Det er registrert sprekker i vinduer på vaskerom og fyrrom.
- Balkongdøren har begynnende slitasje på overflatebehandlingen og usikker fremtidig funksjon.

Yttertak:
- Taket er ikke fysisk inspisert av sikkerhetsmessige hensyn. Taktekking og undertak har slitasje og alder som gir usikker fremtidig funksjon.

Utvendig trapp:
- Enkelte moderate riss i overflaten.

Grunnmur og fundament:
- Riss, enkelte sprekker og stedvis avskalling av maling/murpuss.

Drenering:
- Dreneringens alder er ukjent.
- Grunnmuren vurderes å mangle utvendig fuktsperre.
- TG2 gis på bakgrunn av alder.

Stikkledninger og tanker:
- Utvendige vann- og avløpsledninger har alder som gir usikker fremtidig funksjon.
- Oljetanken og tilhørende system har usikker fremtidig funksjon.

Garasje:
- Yttertak og undertak har alder som gir usikker fremtidig funksjon.
- Innvendige flater viser elde, avskalling av murpuss og salt-/kalkutslag på vegger og gulv.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper - Ved gang
- Det registreres at deler av trappen ikke har håndløper på begge sider.

Innvendige trapper - Ved hall
- Det registreres at trappen ikke har håndløper på begge sider.

Balkonger - 1.etasje:
- Det registreres at rekkverket har vertikale åpninger større enn 10 cm og horisontale åpninger større enn 5 cm, samt at det ikke er utformet slik at det forhindrer klatring.

Utvendig trapp:
- Det registreres at rekkverket har horisontale åpninger større enn 5 cm og vertikale åpninger større enn 10 cm, samt at det ikke er utformet slik at det forhindrer klatring.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

En ødelagt sisterne på toalett i 2. etasje førte til en vannskade som ble reparert i regi av tidligere forsikringsselskap i 2024. Det er nedgravd oljetank på eiendommen, og det har vært gjennomført jevnlig tilsyn med fyrkjel av fagperson. Det elektriske anlegget er tidligere utbedret med automatsikringer av fagfolk. Ytterkledning og vinduer ble malt av fagfolk for flere år siden. Motorisert markise i stuen mot syd fungerer ikke.

Frittliggende enebolig fra 1958 over to plan med skjermet tomt, solrike uteplasser og frittstående garasje. Boligen har vært i samme families eie siden oppføringen og har en eldre, funksjonell standard med behov for modernisering, der klassiske arkitektoniske detaljer, generøs takhøyde og peis i stuen gir et solid utgangspunkt for videre tilpasning. Planløsningen er fordelt over to plan med stue, spisestue, kjøkken, bad og to soverom i hovedetasjen, samt hall, vaskerom og flere disponible rom i underetasjen.

Vindfang og hall:
Hovedinngangen i underetasjen leder inn via et vindfang til en romslig hall med en takhøyde målt til 2,37 meter. Rommet har en åpen murt peis, radiator for vannbåren varme og et innebygd barskap med belysning og blyglassdører. Fra hallen leder en innvendig tretrapp opp til hovedetasjen.

Stue:
Stuen har skråtak med en takhøyde på opptil 3,34 meter og store vindusflater som slipper inn rikelig med dagslys. Rommet er utstyrt med murt åpen peis, radiatorer for vannbåren varme og har direkte utgang via tofløyede dører til en utvendig betongtrapp som fører ned til hagen. Gulvet er belagt med parkett, og rommet har god plass til flere sittegrupper.

Spisestue:
Spisestuen ligger i åpen forbindelse med stuen og har direkte adkomst til kjøkkenet. Rommet kjennetegnes av dekorative blyglassvinduer, radiator for vannbåren varme og parkett på gulvet, med god plass til et langbord.

Kjøkken:
Kjøkkenet er innredet med profilerte trefronter, benkeplater i laminat, fliser og rustfritt stål med nedfelt oppvaskkum. Det er fliser på vegg mellom benk og overskap, samt benkebelysning og stikkontakter over arbeidsflatene. Kjøkkenet er utstyrt med frittstående komfyr, oppvaskmaskin, kjøleskap med fryser, ventilator i overskap og komfyrvakt. Det er etablert en spiseplass foran vinduet. De hvitevarene som står i boligen på visningsdagen medfølger salget.

Hovedsoverom:
Hovedsoverommet har en takhøyde målt til 2,47 meter og direkte utgang til balkong. Rommet er tilknyttet to separate garderoberom for oppbevaring, har parkett på gulvet og plass til dobbeltseng med nattbord.

Soverom:
Soverommet ligger i første etasje med adkomst fra gangen. Rommet har parkett på gulvet, vindu med utsyn mot hagen og plass til seng, skrivebord og kommode.

Bad:
Badet i første etasje har flislagte vegger, takplater i himling og flislagt gulv med gulvvarme. Innredningen består av vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur, speil med belysning og stikkontakt, vegghengt baderomsmøbel samt dusjnisje med glassvegg og vegghengt dusjarmatur. Rommet har naturlig avtrekksventil i himling og vegg. Badet har et oppgraderingsbehov.

Toalettrom 1. etasje:
Toalettrommet har flislagte overflater på gulv, vegger og i himling. Rommet er utstyrt med vegghengt servant med armatur, gulvstående toalett og naturlig avtrekksventil i himling.

Balkong:
Balkongen har adkomst fra hovedsoverommet. Dekket er oppført i betongkonstruksjon med metallrekkverk og gir en skjermet uteplass med utsyn over hagen.

Rom innredet som kjellerstue:
Rommet ligger i underetasjen og har overflater med gulvbelegg, panel og tapet på vegger, samt malt himling. Takhøyden er målt til 2,28 meter. Det foreligger ikke dokumentasjon på at bruksendringen fra disponibelt rom og integrert garasje til rom for varig opphold er omsøkt og godkjent.

Rom innredet som soverom:
Rommet i underetasjen har overflater med gulvbelegg, malte vegger, tapet og panel. Det foreligger ikke dokumentasjon på at bruksendringen fra tilleggsdel til rom for varig opphold er omsøkt og godkjent.

Vaskerom:
Vaskerommet i underetasjen har flislagt gulv, malte veggflater og malt himling. Rommet er utstyrt med vegghengt utslagsvask med armatur, opplegg for vaskemaskin og naturlig avtrekksventil på vegg. Vaskerommet har et oppgraderingsbehov.

Toalettrom underetasje:
Toalettrommet har flislagt gulv samt flislagte vegger og himling. Rommet er innredet med vegghengt servant med armatur, gulvstående toalett og naturlig avtrekksventil på vegg.

Garasje:
Eiendommen har en frittstående garasje på 30 m² oppført i 1962. Garasjen er bygget i betongkonstruksjoner med pussede fasader, pulttak tekket med papp og elektrisk leddport.

Overflater:
Gulv: Parkett, gulvbelegg og fliser i 1. etasje. Gulvbelegg, parkett, fliser og støpt gulv i underetasjen. Panelbord på deler av loftsgulv.
Vegger: Tapetserte flater, fliser og flislagte vegger i 1. etasje. Malte flater, tapet, panel, fliser og synlig overflatebehandlet grunnmur i underetasjen.
Himling: Malte flater, takplater og fliser i 1. etasje. Malte flater, panel, takplater og fliser i underetasjen. Synlige bjelker og taksperrer på loft.

Lagring:
Boligen inneholder to garderober i 1. etasje, samt to boder og disponible rom i underetasjen. Det er lagringsplass på uinnredet kaldt loft med adkomst via takluke og stige. Eiendommen har i tillegg en frittstående garasje på 30 m².

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Varmepumpe og vedfyring. Vannbåren varme med radiatorer tilkoblet varmesentral (varmepumpe) i fyrrom. Varmesentralen er konvertert til bioolje, type HVO.
Gulvvarme på bad i 1. etasje. Åpen peis i stue og hall.

Det er innført forbud mot oppvarming av boliger med fossil olje eller parafin fra 2020. Vi gjør derfor oppmerksom på at det kan komme pålegg for eiendommer med nedgravd oljetank/parafintank om at tanken må fjernes og erstattes med miljøvennlige alternativ, alternativt tømmes, spyles og plomberes/fylles med sand/grus.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1958. Det foreligger ferdigattest for enebolig datert 24.04.1959. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger ferdigattest for oljefyringsanlegg datert 06.06.1958. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

For frittliggende garasje (oppført i 1962) foreligger det ferdigattest (for mindre arbeider) datert 19.09.1962. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger for eneboligen datert 05.04.1957 (stemplet mottatt av bygningskontrollen 13.04.1957). Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning. I underetasjen er opprinnelig integrert garasje og kjellerrom/disponibelt rom innredet og benyttet som henholdsvis soverom og kjellerstue. Det foreligger en tinglyst erklæring datert 15.01.1957 om at intet rom i kjelleren er godkjent til varig opphold. Det foreligger ikke dokumentasjon på godkjenning av disse bruksendringene i mottatt dokumentasjon. Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel og etablering av rom for varig opphold er normalt søknadspliktig.
Risikoen ved en evt. søknad vil kunne være at rommene ikke godkjennes og at disse da må tilbakestilles til henholdsvis garasje og bodrom. Kommunen kan uavhengig av en søknad starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32. Kjøper overtar risiko og ansvar for overnevnte videre.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
Dagboknr. 1367, tinglyst 01.02.1956:
Skjøtet fastsetter at eier av Holtveien 49 (gnr. 156, bnr. 83) har rett til fortsatt å føre vann- og kloakkledning over eiendommen frem til bnr. 83, med plikt til å erstatte eventuelle skader og ulemper som blir påført eiendommen. Videre gis eier av bnr. 235 rett til, om ønskes, å oppføre bebyggelse nærmere grensen mot bnr. 83 enn lovfestet, med inntil 1 meter fra grensen.

Dagboknr. 616, tinglyst 17.01.1957:
Erklæring vedrørende vilkår for tillatelse til å bebygge og utskille eiendommen. Midttunveien godkjennes inntil videre i sin daværende bredde med 4,5 meter bred kjørebane. Eieren forplikter seg til, når Oslo kommune forlanger det, å opparbeide veiene med kloakk til og langs tomten i inntil 8 meters bredde, herunder fortau og kloakk av inntil 305 mm diameter. Inntil vei med kloakk er opparbeidet og veigrunnen tilskjøtet kommunen, overtar grunneieren vedlikeholdet av veiene. Eventuell grunnervervelse må skje uten utgift for kommunen. Gjerde skal settes opp etter byplankontorets bestemmelser.

Dagboknr. 4805, tinglyst 26.04.1957:
Erklæring hvor eier vedtar Oslo kommunes vann- og kloakkreglement som bindende for seg og senere eiere av eiendommen. Dette omfatter meldeplikt til vann- og kloakkvesenet før arbeider påbegynnes, kommunal inspeksjonsrett, plikt til å tilknytte avløp direkte til offentlig kloakk og fjerne privat renseanlegg på kommunens krav, ansvarsfraskrivelse for kommunen ved tilstopping, frost eller oversvømmelse, samt eiers ansvar for eventuelle skader på offentlig ledningsnett og for at eget anlegg til enhver tid holdes i forskriftsmessig stand.

Heftelser på hovedbølet (gnr, 156, bnr. 83):

Dagboknr. 3291, tinglyst 16.03.1953:
Erklæring hvor eier vedtar Oslo kommunes vann- og kloakkreglement som bindende for seg og senere eiere, herunder bestemmelser om meldeplikt, kommunal inspeksjonsrett, plikt til å koble seg til offentlig nett ved pålegg, ansvarsfraskrivelse for kommunen og eiers vedlikeholds- og erstatningsansvar.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Midttunveien 12 ligger i et etablert og attraktivt villastrøk i Nordstrandskråningen, nedenfor Kastellet og i nærheten av den anerkjente Solveien. Nordstrand er blant Oslos mest ettertraktede områder for eneboliger, kjent for sine grønne omgivelser, flotte villaeiendommer og nærhet til Oslofjorden. Her bor du fredelig og tilbaketrukket, samtidig som du har kort vei til det meste som gjør hverdagen enkel og innholdsrik. Området er særlig attraktivt for familier, med gode oppvekstvilkår og nærhet til både natur og byliv.
Midttunveien er en stille og rolig villavei, uten gjennomkjøring. Eiendommen har en særdeles god, tilbaketrukket og solrik beliggenhet. Godt nabomiljø og meget barnevennlig.

Det er kort vei til barnehager og skoler, blant annet Kastellet skole og Nordseter skole. Dagligvarehandelen gjøres enkelt i nærområdet, mens Holtet og Sæter byr på hyggelige kaféer, spisesteder, butikker og øvrige servicetilbud. For et større utvalg ligger Lambertseter Senter en kort sykkel- eller biltur unna. Kollektivtilbudet er godt, med trikkeholdeplass på Kastellet og Sørli i gangavstand, samt Nordstrand stasjon innen rekkevidde. Herfra er veien kort videre til Oslo sentrum.

En av de store kvalitetene ved å bo på Nordstrand er nærheten til fjorden og de mange rekreasjonsmulighetene langs vannkanten. Populære badeplasser som Nordstrand Bad og Katten ligger i nærområdet, og Bekkelagsbadet byr på et flott bade- og parkområde for hele familien. I tillegg finnes fine turmuligheter langs kysten og i nærliggende grøntområder. Ekebergsletta, Brannfjell og Østmarka byr på turstier, lysløyper og gode muligheter for friluftsliv året rundt. For den aktive familien er det dessuten et bredt tilbud av idrettslag, tennisanlegg og treningssentre i området.

Midttunveien 12 byr dermed på en attraktiv kombinasjon av et veletablert villamiljø, nærhet til fjorden og naturen, gode servicetilbud og enkel tilgang til Oslo sentrum.

Eiendommen sogner til Kastellet skole.

Barnehager:
Nordseter barnehage: 11 min. gange
Bråten barnehage: 12 min. gange
Åssida barnehage: 14 min. gange

Idrett og fritid:
Best Trening: 13 min. gange
EVO Nordstrand: 19 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 972 kvm. Særdeles solrik beliggenhet mot vest. Tomten er svakt skrånende i to nivåer og opparbeidet med asfaltert oppkjørsel, steinheller, plenarealer og diverse beplantning, samt forstøtningsmurer av naturstein på baksiden av boligen.

Parkering i frittstående dobbelgarasje med elektrisk port, samt på egen tomt i asfaltert oppkjørsel.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220, datert 15.03.2006, med tilhørende bestemmelser. Oslo bystyre vedtok en ny småhusplan 27.09.2023, men planen ble ikke godkjent av Kommunal- og distriktsdepartementet etter innsigelser fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer som omfattes av småhusplanen er derfor underlagt et midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med enkelte unntak. Søknader som faller inn under unntakene i MFT behandles fortsatt - enten frem til 31.12.2026 eller til en ny plan er vedtatt. Dersom en ny plan ikke er godkjent innen den tid, vil den tidligere småhusplanen igjen kunne tre i kraft. For mer informasjon, ta kontakt med megler.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan Midttunveien og deler av Cappelens vei og Vingolfveien (vei 1684) (ID: S-265GA), datert 12.06.1942. Planen omfatter veigrunn og har ingen egne skrevne reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan 2015–2030: Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg (eksisterende). Reguleringsplaner vedtatt etter 17.09.2014 og til 23.09.2015, samt reguleringsplaner vedtatt etter kommuneplanen, vil gjelde foran kommuneplanen ved motstrid.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 26 743,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendomsskatt er kr 7 436,- for 2026.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 11 720,-.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 8 141 717,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

14 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

362 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
22 990,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
363 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
386 580,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
14 863 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
14 886 580,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

John Henry Liverud

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. 

Eiendommen selges med fullmakt. Fullmaktshaver har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke spesifikk kunnskap om den. Det kan derfor være feil og mangler ved eiendommen som det ikke er spesifikt opplyst om. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig undersøkelse av eiendommen, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 968,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige   kr 65 000,00
Fotopakke kr 14 000,00
Tilstandsrapport enebolig - Anticimex  kr 20 625,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0221/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.26221

Sist oppdatert: 01. november 2026 kl. 22:10