Spenningen 15

Spenningen 15, 2022 GJERDRUM
Kommunenummer 3230, gårdsnummer 54, bruksnummer 220, ideell andel 1/1
Andelsnummer 24, Spenningen Borettslag, organisasjonsnummer 876490552

Totalt bruksareal BRA: 148 kvm

BRA-i:
1. etasje 56 kvm: Entré, gang, vaskerom, stue og kjøkken.
2. etasje 56 kvm: Gang, bad og tre soverom, samt innvendig bod.
Loftsetasje 30 kvm: Soverom og loftstue.
(Planløsningen i loftsstuen stemmer ikke overens med godkjente bygnings tegninger. Soverommet er plassert der hvor loftsstuen er betegnet og omvendt) Kjøper overtar ansvaret for dette.

BRA-e:
1. etasje 6 kvm: Utvendig bod.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje 64 kvm: To markterrasser.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 37 kvm, men på grunn av skråtak og lav himlingshøyde er kun 30 kvm måleverdig som bruksareal. Areal med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 7 kvm. Arealer bak knevegger som ikke er måleverdige er ikke medtatt som ALH.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 31.08.2026 utført av Anticimex AS v/Andre Nordli. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en kjedet enebolig oppført i 1996. Boligen har grunnmur i betong og støpt plate på mark. Bærende konstruksjoner, yttervegger og etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med stående trekledning. Taket er en saltakskonstruksjon i tre, tekket med takstein fra byggeår. Boligen har vinduer med karmer av tre og tre-lags glass fra byggeår, samt et takvindu med to-lags glass fra ukjent årstall. Entrédøren er fra byggeår, mens terrassedøren er fra 2025. Det er elementpipe fra byggeår med peisovn i stuen. Det er utgang til to markterrasser fra henholdsvis stue og entré.

Tilliggende carport i trekonstruksjoner med asfaltert gulv. Takkonstruksjonen er en saltaksform tekket med takstein fra byggeår.

Tilliggende utvendig bod i trekonstruksjoner med støpt gulv mot grunn. Yttervegger er av bindingsverk kledd med stående trekledning. Takkonstruksjonen er en pulttaksform tekket med takstein fra byggeår.

Sikringsskap er plassert i entré. Anlegget er sikret med automatsikringer.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Bad
- Det er registrert riss/sprekk i flere gulvfliser. Gulvflate er pigget opp ved badekar grunnet feil med varmekabel. Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel. Det registreres motfall på deler av gulvflater utenfor sluksonen. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Innredningen bærer preg av slitasje og enkelte mindre skader. Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde må det påregnes fornyelse innen kort tid.

Våtrom - Vaskerom
- Himlingsflate har betydelig slitasje. Det observeres stedvis tegn til riss i enkelte gulvfliser. Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk. Det vurderes at det ikke er benyttet vanntett sjikt på våtrommets gulv- og veggflater. Eventuelt vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker. Det er registrert redusert avrenningshastighet i avløp til servant. Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde må det påregnes totalrenovering innen kort tid.

Terrasse / platting - Markterrasse med adkomst via stue
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Skillevegg har i sin helhet betydelig slitasje, og det er registrert råteskader.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Ventilator: Mekanisk ventilasjonsanlegg og tilknyttet utstyr har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innredning: Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte mindre skader.

Tekniske anlegg
- Varmtvannsbereder: Berederens alder tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom - 1.etasje og 2.etasje
- Overflate vegg: Det observeres stedvis tegn til riss i veggflater og noe bruksslitasje.
- Overflate gulv: Det er registrert knirk i deler av gulvet, og enkelte gulvflater har slitasje med riper og hakk.
- Innerdører: Enkelte dørblad kommer i kontakt med karmen, og det er noe slitasje på enkelte karmer/terskler.
- Annet: Det registreres sprekt/knust speil på garderobeskap på soverom 1.

Loft - innredet - Loftetasje
- Overflate vegg: Det observeres stedvis tegn til riss i veggflater på soverom.
- Overflate gulv: Gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.
- Innerdører: Dørbladet på soverom kommer i kontakt med karmen.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Det var ikke tilkomstmulighet til boligens uinnredede loft/blindloft, og kneloft har ikke etablert gulvflate.

Skadedyr og fuktkrevende insekter
- Gnagere: Det observeres spor etter gnagere i kneloft.

Yttervegger inkl. fasader
- Overflatebehandling: Tegn til svertesopp og algevekster er observert på deler av ytterkledningen.
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde.
- Lufting av ytterkledning: Det er ikke etablert spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling.
- Takvinduer: Takvinduer viser begynnende tegn til slitasje og begynnende aldersrelaterte skader.
- Ytterdører og omramming: Dørvrideren på entrédør er løs/delvis defekt.

Yttertak
- Taket er ikke fysisk inspisert. Boligen har en lukket takkonstruksjon. Taktekkingen viser begynnende tegn til slitasje og elde. Undertaket har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Terrasse / platting - Markterrasse med adkomst via stue
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Det registreres stedvis noe sprekker i terrassebord, samt ett ødelagt terrassebord.

Terrasse / platting - Markterrasse med adkomst via entré
- Overflatematerialer på terrassen og rekkverk viser tegn til slitasje. Det registreres betydelige skjevheter i terrassen.

Drenering
- Alder: Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Bortledning av takvann: Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.

Andre byggverk - Tilliggende carport
- Yttertak og takkonstruksjon: Ytter- og undertaket med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre byggverk - Tilliggende utvendig bod
- Ytter- og undertaket har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker, og det registreres noe misfarging ved takfot. Innvendige flater viser tegn til aldersrelatert slitasje. Ytterdør viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Yttervegger inkl. fasader
- Gnagersikring: Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere.

Terrasse / platting - Markterrasse med adkomst via stue
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser.

Drenering
- Terrengfall fra grunnmur: Deler av terrengfallet kan ikke undersøkes grunnet plassering av terrasse.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Trappen har ikke håndløper på begge sider.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

-Varmekablene på badet sluttet å fungere i 2013. Ved feilsøking ble en defekt reparasjon utført av tidligere eier funnet. Dette har ikke blitt utbedret.
-I august 2013 var det en feil på kommunens avløpsrør som førte til oversvømmelse på grunnplanet, noe som medførte skade på parkett og veggpaneler som ble skiftet ut.
-Tidligere eier har opplyst om at membran i badegulv ble utbedret i 2001, og at en lekkasje fra tak ble utbedret samme år.
-Tidligere eier har også kommentert muselort på råloftet.
-Skjermvegg på uteplassen har skadet treverk, duken på solskjermingen er slitt, døren til soverom i øverste etasje er hard å stenge.
-Utekranen i carporten er ustabil.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Montering av terrassedør med karmer av tre og to-lags glass

2001:
- Oppgradering av bad med nytt tettesjikt

Ukjent årstall:
- Innredning av loftsetasje

Kjedet enebolig oppført i 1996 over tre plan, fundamentert med støpt gulv mot grunn i første etasje og bærende konstruksjoner i treverk. Boligen har i hovedsak overflater og innredninger fra byggeår. Av oppgraderinger ble terrassedør i stue skiftet i 2025 i regi av borettslaget, og det ble utført membranarbeider på baderom i 2001. Våtrommene har et generelt oppgraderingsbehov.

KJØKKEN:
Kjøkkenet har innredning fra byggeår med profilerte fronter og laminert benkeplate. Rommet er utstyrt med nedfelt kjøkkenvask med armatur, fliser og benkeskapsbelysning med stikkontakter over kjøkkenbenk, samt overskap med ventilator som også drifter boligens mekaniske avtrekksventilasjon. Gulvet er belagt med fliser.

BAD:
Baderommet i andre etasje har flislagte vegger og flislagt gulv. Innredningen består av vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur, speil med overlys og stikkontakt, vegghengt skap ved speil, badekar med vegghengt armatur samt gulvstående toalett. Rommet har mekanisk avtrekk med ventil i himling og luftespalte under dør, samt rør-i-rør-system. Badet har et oppgraderingsbehov.

VASKEROM:
Vaskerommet i første etasje har flislagt gulv med gulvvarme og tapetserte vegger. Rommet er utstyrt med vegghengt servant med armatur og overbelysning, vegghengt utslagsvask med armatur, gulvstående toalett og opplegg for vaskemaskin. Varmtvannsbereder på 194 liter er plassert i rommet, og ventilasjonen ivaretas via mekanisk avtrekk i himling. Vaskerommet har et oppgraderingsbehov.

Overflater:
Gulv: Parkett i oppholdsrom, laminat i entré, fliser på kjøkken, bad og vaskerom, samt gulvbord av heltre i loftetasjen.
Vegger: Malte flater, malt tapet og malte plater i første og andre etasje, fliser på bad, tapet på vaskerom, samt malt panel og malte flater i loftetasjen.
Himling: Panelbord og takplater i første og andre etasje, panelbord på bad, takplater på kjøkken og vaskerom, samt panel i skråtak og himling i loftetasjen.

Lagring:
Boligen har en innvendig bod i andre etasje, garderobeskap på ett soverom, samt lagringsplass i kneloft. I tillegg disponeres en tilliggende utvendig bod ved inngangspartiet og en tilliggende carport.

Solforhold:
Selger opplyser om at eiendommen er solrik. Sol på uteplassen ved entréen på morgen og formiddag, og ettermiddags- og kveldssol på uteplassen bak huset.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Kjøleskap med fryser følger handelen.

Elektrisitet og vedfyring. Elektriske ovner og gulvvarme på vaskerom. Peisovn med glassdør i stue. Varmekabel på bad er defekt.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 17.07.1996.
Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
1. Utarbeide ajourført plantegning for 1.etg
2. Gamle Bekkebergvegen i planen regulert til gangveg, skal stenges i hht. planen
3. Lekeplasser skal opparbeides og tilrettelegges for ulike aktiviteter.
4. Siktforholdene i krysset Bekkebergvegen - Åsvegen skal tilfredsstille kravene gitt i planen.
5. Det skal innsendes korrigerte VA-planer, jfr. vårt brev datert 18.09.96
Arbeidet må være fullført innen 01.08.97

Det er uklart om gjenstående arbeider er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

Det foreligger godkjente byggetegninger datert 03.09.1996 og 11.09.1996. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det er et avvik fra dagens planløsning og opprinnelige byggetegninger av loftetasjen. Det ser ut til at der det i dag er en loftsstue, er det godkjent som et soverom, samt der det i dag er avgrenset til et soverom, er godkjent til en loftsstue. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:

2010/887278-1/200 12.11.2010 BESTEMMELSE OM VEG

2015/852669-1/200 17.09.2015 BESTEMMELSE OM VEG

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Se også borettslagets vedtekter, husordensregler og konferer megler ved spørsmål.

Selger har ikke bebodd eiendommen siden 2019 og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som er beskrevet. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite.

Møbler som står i boligen kan medfølge.

Spenningen 15 har en fin beliggenhet i et etablert og rolig boligstrøk på Bekkeberget i Gjerdrum kommune. Nabolaget preges av eneboliger og småhus, med grønne omgivelser og trygge rammer for familielivet. Boligen ligger skjermet til i blindveien Spenningen med lite gjennomgangstrafikk, samtidig som du har umiddelbar tilgang til gangveier og stier i nærområdet.

For familier med barn er hverdagen enkel, med kun en kort spasertur til både Veståsen barneskole (8 min.) og Bekkeberget naturbarnehage (6 min.). I tillegg ligger Gjerdrum friluftsbarnehage og Grønlund barnehage i nærområdet, mens Gjerdrum ungdomsskole nås på en kort biltur mot Ask. Fritidstilbudene er mangfoldige med idrettsanlegg og ballplass ved skolen, samt treningssentre som SPREK Gjerdrum, Gjerdrum golfklubb og Gjerdrum Fysioterapi og Trening få minutters kjøring unna.

De daglige innkjøpene ordnes raskt med bil på Ask, med både Coop Extra i Gjerdrum og Rema 1000 kun en 5 minutters kjøretur unna. På Ask finner du også apotek, vinmonopol og øvrige servicetilbud. Ønsker du et større utvalg av butikker og serveringssteder, ligger både Romerikssenteret på Kløfta og Skedsmo Senter innen en kjøretur på henholdsvis rundt 14 og 16 minutter.

Offentlig transport er svært tilgjengelig, med Bekkeberget bussholdeplass kun 2 minutters gange fra boligen. Herfra går det jevnlige bussruter, inkludert ekspressbuss. Det går direktebuss til Gardermoen en gang i timen. Linje 400 går til Oslo bussterminal. Fra Kløfta stasjon, som kan nås på ca. 17 min med buss, er det også gode togforbindelser videre mot Oslo og omegn. For pendlere eller de som reiser ofte, nås Oslo lufthavn Gardermoen på rundt 20 med bil. Oslo S kan nås på ca. 35 minutter med bil.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
- Bekkeberget naturbarnehage (0-5 år) 0,5 km
- Gjerdrum friluftsbarnehage (0-5 år) 1,4 km
- Grønlund barnehage (1-5 år) 1,8 km

Skoler:
- Veståsen skole (1-7 kl.) 0,6 km
- Gjerdrum ungdomsskole (8-10 kl.) 3,2 km
- Jessheim videregående skole 18,1 km
- Nannestad videregående skole 20,5 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 15 155 m² som tilhører borettslaget. Fellesarealer og hage i tilknytning til boligen. Beboerne har ansvar for plenklipping på fellesarealene etter anviste uker. Borettslagets tomt er fellesareal, dersom det ikke er gjort nærmere avtaler om bruk.

Parkering i carport og biloppstillingsplasser i innkjørsel. Øvrig parkering etter områdets bestemmelser.

Ladepunkt kan installeres i carport rett ved inngangspartiet.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen omfattes av Bebyggelsesplan for eiendommen Spenningen, gnr. 54, bnr. 220, plan-ID 199603, vedtatt 09.07.1996. I tillegg berøres eiendommen av Reguleringsplan for gang- og sykkelvegforbindelse Aamodtskogen–Spenningen, plan-ID 200202, vedtatt 29.05.2002. Kommuneplanen angir området til nåværende boligbebyggelse, og gjeldende reguleringsplaner skal fortsatt gjelde.

Bebyggelsesplanen regulerer området til boligbebyggelse, fellesområder og spesialområde bevaring. For boligområdene åpner bestemmelsene blant annet for eneboliger, kjedede eneboliger og vertikaldelte rekkehus, med maksimal tomteutnyttelse på 30 % og bebyggelse i inntil to etasjer. Reguleringskartet viser også arealer regulert til blant annet kjørevei, gangvei og felles lekeareal.

Det foreligger videre forslag til ny kommuneplan 2026–2038, samt detaljregulering for Åmotsskogen under arbeid innenfor 500 meter fra eiendommen. Sistnevnte har status som planforslag.

Kjøpere oppfordres til å sette seg inn i gjeldende planer og bestemmelser. Reguleringskart og bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 7 993,- pr. mnd. og inkluderer:
Vann, avløp, renovasjon, søppeltømming, forsikring, administrasjonskostnader, drift og løpende vedlikehold av fellesarealer, fasader, tak og utvendige områder og strøm på uteområdene , forretningsførsel samt nedbetaling av felles lån/renter.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.
Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader til drift av borettslaget: 4880,-
Renter IN-lån: 184,-
Avdrag IN-lån: 2929,-

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv. Inkludert i felleskostnader er Telenor frihet M inkl. T-We boks II og hastighet 150Mbps. Det er mulig å betale for oppgradering til 1000 Mbps.

Selger har ikke bebodd eiendommen siden 2019 og vi har derfor ikke kjennskap til øvrige utgifter.

Kjøper må selv tegne innboforsikring. Borettslaget forsikrer bygget.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 265 724 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Andel formue er kr 17 592 pr. 27.08.26
Andel fellesgjeld er kr 71 098 pr. 27.08.26

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 807 701,- pr. 30.06.2026 og lånevilkårene er:
Husbanken 4,07%
Annuitetslån (IN), info pr. 30.06.26
Siste renteendring - 4,06%, fra 01.07.2026
Lånets løpetid: 31.12.1999 - 01.01.2028

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg.

Andel av fellesgjelden kan helt eller delvis innløses. Full nedbetaling vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med kr 3113,-.

4 800 000,00 Prisantydning
71 098,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 871 098,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 302,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 252,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 880 400,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 890 350,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jon Anders Nygaard

Leiligheten er tilknyttet Spenningen Borettslag.
Borettslaget består av 26 andelsboliger, fordelt på 26 bygninger med adressene Spenningen 1 – 8 og Spenningen 13 - 30.
Forretningsfører er Bori.
Dugnad må påregnes.
DET ER TILLATT MED DYREHOLD, KONTRAKT MED BRL. MÅ SØKE STYRET. Båndtvang på dyr som ferdes utendørs i borettslaget. Eierne må påse at dyrene ikke er til sjenanse for andre beboere.

Planlagte påkostninger:
Borettslaget har følgende planer for vedlikehold: Utskifting av verandadører: Styret hadde budsjettert med 50.000 til utskifting av verandadører våren 2022. Dette dekker kun skifting av to dører, mens det reelle behovet er fem pr. nå. For å få til dette har styret sett seg nødt til å ta noe av oppsparte midler, ca. 35.000. I tillegg ser vi det som sannsynlig at vi sparer renteutgifter, nå som renten har blitt flytende. I tillegg kommer det et utbytte fra Gjensidige. Til sammen er det mulig vi sparer ca. 30.000,- i forhold til budsjett. På denne måten kan vi finansiere de 5 dørene. Utover dette er det ikke planlagt større vedlikeholdsprosjekter i 2022. De 7 gjenværendedørene vil skiftes ut fortløpende, når økonomien tillater det.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Informasjon fra styret angående individuell nedbetaling av fellesgjeld:
Første mulige innfrielse av fellesgjeld vil være 30. juni 2023. Innfrielsesmulighetene følger termininnbetalingen på lånet i låneavtalen mellom borettslaget og lånegiver. Fordi neste lånetermin forfaller 30. juni 2023 vil også første mulige innfrielse fra den enkelte andelseier skje på samme tidspunkt.
Du kan velge om du vil innbetale hele eller kun deler av fellesgjelden knyttet til din andel. Minstebeløpet som kan innbetales er kr 50 000,-. Det er verdt å merke seg at det påløper et gebyr ved hver enkelt innfrielse på kr 3 950,- per d.d.
Hva må du som andelseier gjøre for å innfri fellesgjeld?
1. Kontakt forretningsfører (BORI BBL) 1 til 1,5 måned før innfrielsesfristen
2. Les gjennom kontrakt og informasjonsskriv som du vil få oversendt fra BORI BBL
3. Signer dokumentene du har fått oversendt og send et eksemplar i retur til BORI BBL
4. Om du skal finansiere innbetalingen via et lån i banken videresender du de signerte dokumentene til banken din. Her står alle betalingsopplysninger banken trenger for å betale korrekt sum til korrekt konto til korrekt tid.
5. Om du finansierer innbetalingen via egenkapital forholder du deg til informasjonen som står i informasjonsskrivet som du har fått oversendt og signert. Her står alle betalingsopplysninger du trenger for å betale korrekt sum til korrekt konto til korrekt tid.
Hva kan du forvente deg etter at du har satt inn en innbetaling på klientkonto?
Når du har betalt inn ønsket innfrielsesbeløp + gebyr står pengene på en klientkonto tilknyttet BORI BBL. BORI foretar deretter oppgjøret med lånegiver på termindato. Samtidig med den ordinære innbetalingen av avdrag fra borettslaget registrerer lånegiver den ekstraordinære innbetalingen fra andelseieren. Lånegiver utsteder så en kvittering på innbetalingen som oversendes til BORI og som garanterer for at din innbetaling vil ha samme sikkerhet som hovedlånet. Forvalter i BORI endrer fellesgjelden tilhørende din andel i henhold til det beløpet du har valgt å betale inn. Deretter genererer forvalter en kvittering på innbetalingen som oversendes deg som andelseier. Neste gang du får en faktura for felleskostnader vil du se at renter og avdrag er endret i henhold til hvor mye av fellesgjelden din du har valgt å innfri. Ta kontakt med megler for mer informasjon.

Den enkelte beboer er ansvarlig for egenkontroll av elektrisk anlegg og egenkontroll av utstyr for brannvarsling/brannslukning i boligen, og til å varsle styret dersom det oppdages potensielt farlige forhold utenfor boligen. Lovverket krever at hver bolig skal være utstyrt med røykvarsler og brann-sloknings-utstyr, enten pulverapparat eller brannslange.

Det er gjennomført vedlikehold som, etter styrets oppfatning, er tilstrekkelig til å ivareta bygningenes tilstand og verdi. Det er ikke foretatt avsetninger til fremtidig vedlikeholdsansvar. Fremtidige tiltak planlegges finansiert ved låneopptak.

Kommunale avgifter: Det er lagt til grunn en økning på 7% i forhold til 2021.

Fra årsberetning 2021:
Finanskostnader
For lån med flytende rente er nedbetalingsplanen pr oktober 2021 lagt til grunn ved budsjetteringen, samt 3 økninger på 0,25 prosentpoeng i løpet av 2022. Fastrentelån er beregnet i samsvar med låneavtale.
Forsikringer
Bygningsforsikringen reguleres på bakgrunn av en generell indeksregulering og en individuell vurdering av skadestatistikk og fremtidig skaderisiko. Det er budsjettert med en økning på 5%.

Borettslagets eiendommer, bygninger m.m er forsikret i Gjensidige Skadeforsikring, polisenr 84972805. Som hovedregel dekkes de fleste skader på bygningen, så sant skaden er plutselig og upåregnelig. Manglende vedlikehold er ikke en forsikringssak i seg selv.
Egenandel er for tiden kr 10.000,-. «Heldekning for boligsammenslutning» dekker følgeskade av utett våtrom, men selve våtrommet er eiers vedlikeholdsansvar. Forsikringen dekker ikke innbo og løsøre. Den enkelte andelseier bør selv tegne en innboforsikring.

Andelseier som disponerer egen parkeringsplass på eiendommen i borettslaget, har med samtykket fra styret, rett til å sette opp ladepunkt for elbil og ladbar hybridbil i
tilknytning til egen parkeringsplass. Samtykke kan bare nektes dersom det foreligger saklig grunn. Andelseier er ansvarlig for at ladepunktet installeres etter gjeldende forskrifter og er andelseiers vedlikeholdsansvar.

Fra Ordensregler:
Søknad om framleie sendes Borettslaget og skal deretter godkjennes av styret før Framleietaker flytter inn. Ved ulovlig framleie vil styret kunne effektuere utkastelse ved namsmannens hjelp. Andelseiere har ansvar overfor borettslaget for eventuelle skader/ulemper som påføres av framleietaker. Framleietakeren skal overholde ordensreglene. Framleietakeren forplikter seg til å overta andelseiers ansvar innenfor fellesskapet, med det påpekes at andelseier har det endelige ansvaret i perioden.

All utvendig vedlikehold av hus, malingsarbeid etc. er hver beboers ansvar. Borettslaget bekoster beis til husets utvendige flater, med tilhørende carport. Beboer er selv ansvarlig for snømåking og feiing foran den enkeltes dør frem til gangvei, Hver og en beboer har ansvar for snømåking foran søppel- og postkassene, og plenklipping på fellesarealene etter anviste uker.
Søppel skal ikke settes utenfor eller oppå søppelkassene. Søppelkassene skal kun brukes til vanlig husavfall og papir. Hageavfall kastes på henviste plasser. Annen søppel skal kastes på søppelfyllinga eller anviste steder i kommunen. Private antenner på husene skal søkes om til styret.

Beisingen av husene må andelseierne selv gjøre.

Tilbygget er satt opp privat, det er ikke i regi av borettslaget. Dvs at bygningsmessige vedlikeholdskostnader på selve tilbygget påhviler andelseier og ikke borettslaget.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.
Forkjøpsrett: Andelseierne i borettslaget og medlemmer av BORI har forkjøpsrett ved salg av leiligheter i borettslaget. Som andelseier i borettslaget har man anledning til å tre inn i høyeste bud, foran de med lengst ansiennitet i BORI. Ansienniteten regnes fra den dagen BORI har mottatt innbetaling på medlemskapet. Forkjøpsrett utlyses på BORIs nettsider www.bori.no. Andelseierne må selv følge med og melde sin forkjøpsrett direkte til BORI. Når boligen selges betyr det at det medlemmet som har lengst ansiennitet kun trenger å melde sin interesse for vedkommende bolig, men ikke trenger å delta aktivt i budgivningen. Hvis boligen er solgt, kan medlemmer av BORI tre inn i den fastsatte kjøpesum.

Borettslaget er tilknyttet sikringsordning som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 45 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke   kr 23 200,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse (to visninger ink. Deretter kr. 4.500 pr. visning)   kr 0,00

Utlegg:
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 5 000,00
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 3 000,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig  kr 17 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 13 046,50
Foto (ekstra for drone og kveldsfoto)   kr 4 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 59-0119/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skedsmokorset
Furuholtet 1, 2020, SKEDSMOKORSET
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR59.26119

Sist oppdatert: 06. september 2026 kl. 10:16