Nabben 40

Nabben 40, 2166 OPPAKER
Kommunenummer 3228, gårdsnummer 141, bruksnummer 191, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 167 kvm

BRA-i:
Enebolig. :
1. etasje 130 kvm: Entré, stue, kjøkken, vaskerom, toalett, bad, bod og tre soverom.

BRA-e:
Garasje. :
1. etasje 37 kvm: Garasje.

Åpent areal:
Enebolig. :
1. etasje 38 kvm: 2 Terrasser.

Utgang fra stue til terrasse oppmålt til 34 m2 (TBA). Utgang fra entré til terrasse oppmålt til 4 m2 (TBA). Boligen har en utvendig garasje oppmålt til 37 m2 (BRA-e)

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.07.2026 utført av Anticimex AS v/Andreas Norbeck Sveen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sammendrag av boligens tilstandsgrad:
TG1: 88%
TG2: 8%
TG3: 0%
TGIU: 4%

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Krypkjeller (innvendig inspeksjon):
- Inspeksjonsmulighet: Krypkjelleren har redusert tilkomst, noe som ikke gir tilstrekkelig grunnlag for en fullstendig vurdering. Krypkjellere er en konstruksjonstype som erfaringsmessig har forhøyet risiko for fuktskader. Konsekvens er at begrenset inspeksjonsmulighet medfører usikkerhet om tilstanden, og det opplyses om risiko for skjulte skader. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for utbedringer eller andre nødvendige tiltak.
- Tilsig av vann og fuktsperre mot grunn: Det er ikke mulig å verifisere om det er benyttet fuktsperre under gulvkonstruksjonen, eller ikke. Konsekvens er at eventuell manglende fuktsperre kan føre til økt fukttilførsel, noe som over tid øker risikoen for fuktrelaterte skader. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at ytterligere undersøkelser kan gjennomføres ved mistanke om fuktproblemer eller lignende.
- Stikktaking i treverk, fukt og fuktmålinger: Det er utført fuktmåling med egnet instrument i tilgjengelig treverk (lekter i himling). Det er utført fuktmåling med egnet instrument i rommet. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til 15,3 vektprosent. Relativ fuktighet ble målt til 72,9 prosent, ved 15,5 celsius med duggpunkt på 10,7 celsius. Det ble registrert noe forhøyet fuktnivå. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan endre seg f.eks. med årstider, fukt- og temperaturforhold. Det er foretatt stikktakning i tilgjengelig treverk for å undersøke etter råteskader, uten at dette ble påvist. Skjulte eller bakenforliggende skader kan ikke avkreftes. Eksakt årsak er ikke kjent (årsakene til fuktproblematikk er som regel sammensatte). Det gjøres oppmerksom på at en komplett undersøkelse og kartlegging av tilstanden til konstruksjonene ikke er mulig uten destruktive inngrep. Konsekvens/foreslått tiltak basert på alle ovennevnte opplysninger er at bygningsdelen bør holdes under oppsikt slik at eventuelle tiltak kan iverksettes hvis dette blir nødvendig.

Yttervegger inkl. fasader:
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Det er registrert enkelte sprekker/åpninger mellom ytterkledningen. konsekvens er at det kan komme vann bak panel og videre inn i konstruksjon. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning. Vurderingen er begrenset til det som er synlig på befaringstidspunktet, med den begrensing dette innebærer. Foreslått tiltak er at det iverksettes lokale reparasjoner, eller utskiftning hvis videre undersøkelser viser at dette er nødvendig.
- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen. Konsekvensen er at gnagere kan komme seg inn bak kledningen og søke etter eksisterende åpninger eller etablere egne åpninger som fører videre inn i boligen. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er registrert tydelige tegn eller opplysninger om problemer med gnagere i boligen. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Grunnmur, fundament:
- Grunnmur og fundament: Tegn til riss og enkelte sprekkdannelser observeres stedvis i skjøtene til grunnmuren. Eksakt årsak er ukjent. Konsekvens er at forholdet kan tyde på setninger, spenninger eller svakheter i konstruksjoner, og/eller bevegelser i grunnen. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at forebyggende vedlikehold og/eller lokal reparasjon kan iverksettes når dette blir nødvendig.

Drenering:
- Fuktsikring av grunnmur: Det vurderes at grunnmuren ikke er beskyttet med utvendig fuktsperre. Konsekvensen er at konstruksjoner uten utvendig fuktsperre som er i kontakt med bakken, har økt risiko for fuktvandring/oppfukting som igjen kan føre til fuktskader. Foreslått tiltak er videre overvåking av dagens tilstand slik at nødvendige utbedringer eller utskiftning kan iverksettes ved behov.

Andre byggverk - Garasje.:
- Veggkonstruksjon og fasadematerialer: Det er ikke montert musesperre bak kledningen. Konsekvens er at gnagere kan komme seg inn bak kledningen, og søke etter åpninger som kan føre videre inn i bygget. Foreslått tiltak er lokal utbedring.
Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:
Det ble ikke funnet noen punkter med denne tilstandsgraden i rapporten.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger informerer videre iht. egenerklæringsskjema:
- Det har vært brudd på vannrør til utekran i 2021 grunnet frost. Dette ble sjekket av takstmann (via forsikringsselskap) etter hendelsen og ingen fukt ble funnet. Utekran er skiftet på reklamasjon mot utbygger.
- Det ble installert ny sikring til platetopp i 2024 av Årnes Elektro.
- Det ble installert elbil-lader på garasjen i 2021 av Årnes Elektro.
- Feil på Nibe avtrekks-varmepumpe i 2021. Utbedret og fikset av NEK AS på reklamasjon mot Alvsbyhus.
- Sprekk i tapet flere steder som er fikset en gang innenfor reklamasjonstiden mot Alvsbyhus. Oppstått flere mindre merker på tapeten i ettertid. Gjenganger på hus fra Alvsbyhus.
- Vannlekkasje på stuegulv etter en hendelse i 2018 som ble dekket av husforsikring og utbedret av Recover AS på vegne av Sparebank1 forsikring. Nytt gulv ble da lagt i stue/kjøkken/gang/inngang.
Se egenerklæringsskjema for mer informasjon.

Påkostninger:
- Installert ny sikring til platetopp i 2024
- Installasjon av elbil lader i 2021.
- Nytt gulv fra 2018.

ENTRÉ
Velkommen inn i en lys og innbydende entré som gir et flott førsteinntrykk av boligen. Her er det god plass til å henge fra seg yttertøy og sette fra seg sko, samtidig som den åpne løsningen skaper en naturlig flyt videre inn i boligens oppholdsrom.

STUE
Boligens hjerte er den romslige og innbydende stuen, malt i behagelige og moderne fargetoner. Her er det god plass til en stor sofagruppe, samtidig som planløsningen gir rom for flere sosiale soner og en romslig spiseplass. Spisestuen binder stuen og kjøkkenet sammen på en naturlig måte, noe som skaper et sosialt og funksjonelt oppholdsrom for både hverdag og hyggelige sammenkomster.

KJØKKEN
Kjøkkenet har en praktisk, delvis åpen løsning mot stuen, samtidig som deler av innredningen er trukket inn mot vaskerommet. Her finner du også en kjøkkenøy, som byr på ekstra benkeplass, gode oppbevarings-muligheter og flere sitteplasser.

VASKEROM
I tilknytning til kjøkkenet ligger et praktisk vaskerom med egen arbeidsflate, skapplass og god plass til både vaskemaskin og tørketrommel, med egen inngang! Her er også boligens NIBE-varmeanlegg plassert, noe som gjør rommet både funksjonelt og lett tilgjengelig.

BAD
Boligen har et lyst og pent baderom innredet med servant, dusjhjørne og toalett. I tillegg finnes et separat toalettrom.

3 SOVEROM
Boligen har tre soverom med behagelige fargevalg og gode møbleringsmuligheter. Fra hovedsoverommet er det inngang til en praktisk bod som egner seg utmerket som walk-in-garderobe eller ekstra oppbevaringsrom.

UTEAREAL
Fra stuen er det utgang til boligens terrasse på 34 m², hvor det er god plass til utemøbler og grill. Terrassen blir en naturlig forlengelse av oppholdsrommet og innbyr til lange sommerdager utendørs.

DOBBELGARASJE
Eiendommen har en frittliggende dobbelgarasje som gir gode parkerings- og oppbevaringsmuligheter. På utsiden av garasjen er det montert elbillader.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: Vaskemaskin, tørketrommel, kjøleskap, fryseskap, platetopp, oppvaskmaskin, stekeovn og mikrobølgeovn. Garderobeskap i yttergang medfølger.

Følgende løsøre følger ikke handelen: taklampe på hovedsoverom, vitrineskap (stue), svart hyllesystem mot kjøleskap, hvit seksjon mot vaskerom, kommoder og svart hylleseksjon (sov3).

Disse kan følge med ved avtale (må spesifiseres under forbehold ved bud): Svarte hylleplater, robotgressklipper (inkl ladestasjon med tak), paviljong på terrasse, ekstra kantstein utenfor vaskerom, ekstra terrassebord mellom hus og garasje kan følge med.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt og brukt, kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 01.01.2026-31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Det foreligger ferdigattest på enebolig, datert 09.07.2018. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Boligen ligger rolig og idyllisk til i et godt etablert boligområde på Oppaker i Nes kommune.

Eiendommen har umiddelbar nærhet til Glomma og alt det kan by på, meget gode tur- og rekreasjonsmuligheter. I nærområdet finnes det flere flotte badestrender som er godt besøkt på sommeren, blant annet finner du Daskerudstranda med både strand, svaberg og stupebrett i rimelig avstand fra boligen. Boligfeltet har fine friarealer med flere lekeplasser til barna og egen brygge. Bjertnestunet har egen båtforening som drifter bryggen og båtplassene for beboerne på Bjertnes.

Dagligvarehandelen kan gjøres ved Kiwi og Extra i Vormsund, Joker Skogbygda eller på en av dagligvarebutikkene i Årnes sentrum. På Årnes finnes et godt utvalg av servicetilbud og togstasjon med god offentlig kommunikasjon inn mot Oslo. l Årnes sentrum finner du blant annet flere dagligvarebutikker, apotek, vinmonopol, klesbutikker, interiør, blomster, frisør, kafé/restauranter, lege og tannlege. Jessheim, Lillestrøm og Oslo ligger også godt innen rekkevidde via offentlig kommunikasjon eller bil.

Det er kort vei til Årnes som har mange fritidstilbud, med blant annet svømmehall, ishall, ridesenter, og Nes kulturhus som inneholder kino, bibliotek og diverse kulturinnslag. Av arrangementer i kommunen er det blant annet Årnesdager, matfestival, Viking-marked v/elva, oktoberfest mm. De fleste arrangementer på Oppakermoen finner sted i Flerbrukshuset. Bygget er et naturlig samlingspunkt for stedets innbyggere med idrettsplass. FUVO har idrettsplass og klubbhus på Funnefoss stadion, og tilbyr fotballag i alle aldersbestemte klasser.

Nes Golfklubb
Rommen Golfpark er et komplett helårs golfanlegg beliggende vakkert i det bølgende kulturlandskapet i Nes på Romerike, like nord for elvemøtet mellom Vorma og Glomma.
Baneanlegget består av en 18-hulls bane, korthullsbane med 6 hull og et stort treningsområde med puttinggreen, chippinggreen med ulike innspillsvinkler og driving range. På vinterstid har de 2 stk Full swing simulatorer hvor man kan velge mellom nærmere 60 baner rundt om i verden. Se forøvrig www.nesgolf.no for mer info.

Avstand med bil:
Årnes - ca. 10 min.
Gardermoen - ca. 34 min.
Oslo - ca. 50 min.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehage: (Bil)
Espira Opaker barnehage (0-5 år) - 5 min.
Runni idrettsbarnehage (0-5 år) - 9 min.
Årnes kulturbarnehage (1-5 år) - 9 min.

Skoler: (Bil)
Skogbygda skole (1-7 kl.) - 10 min.
Vormsund ungdomsskole (8-10 kl.) - 10 min.
Nes videregående skole - 10 min.
Hvam videregående skole - 19 min.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 820 kvm (beregnet areal fra matrikkel).

Parkering i romslig dobbelgarasje samt biloppstillingsplass på asfaltert gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via privatveg.
Eiendommen er tilknyttet offentlig vann.
Eiendommen er tilknyttet offentlig avløp.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan bebyggelsesplan Bjertnes felt B2, B3 og B4 datert 10.10.2006 med tilhørende kommuneplan datert 19.03.2024. 
Hensynssone for landskap og flom ligger i kommuneplan for Nes kommune 2024-2036.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 26 876,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og eiendomsskatt. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 18 500,- pr. år. / 20 300 kwh. pr. år, der forbruket av 6 486 kwh kommer fra elbillading.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 01.01.2026-31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 7822.
Velavgift er kr 2 200pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor Fiber som leverandør av kabel-tv og har avgift på kr 1 298 + 150 for TV, pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2025 var kr 1 038 232,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2025 kr 4 193 922,- ifølge skatteetatens boligkalkulator.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 3001 pr. 2026. Dette er inkludert i kommunale avgiftene.

4 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

112 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
113 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
133 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 613 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 633 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Mikal Norheim og Marte Raaden

Etter nærmere avtale.

Bjertnestunet Velforening

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 42 900,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt SELGER; gjelder for avtalt: tilrettelegging   kr -3 000,00
Kunderabatt VISNING første visning inkludert  kr -3 000,00
Kunderabatt; gjelder for avtalt: kontroll av hjemmel og heftelser  kr -600,00
Kunderabatt; gjelder for avtalt: provisjon  kr -2 900,00
Markedsføringspakke kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 18 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Nes kommune  kr 4 094,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - 5,71 promille av prisantydning  kr 25 695,00
Foto kr 4 500,00
Tilstandsrapport enebolig m/plantegninger   kr 20 625,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 24-0078/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årnes
Rådhusgata 26, 2150, ÅRNES
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR24.2678

Sist oppdatert: 07. august 2026 kl. 11:55