Nye Stasjonsvei 27

Nye Stasjonsvei 27, 3430 SPIKKESTAD
Kommunenummer 3203, gårdsnummer 285, bruksnummer 492, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1
Andelsnummer 30, Spikkestad Torg Borettslag, organisasjonsnummer 985607583

Totalt bruksareal BRA: 58 kvm

BRA-i:
4. etasje 58 kvm: Entre, bad, stue, kjøkken og 2 soverom.

TBA (terrasse- og balkongareal):
4. etasje 13 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 14.07.2026 utført av Anticimex AS v/Sindre Anholt Andersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et boligbygg oppført i 2004. Grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong, med etasjeskiller av betong. Boligen har vinduer og balkongdør med karmer og ramme av tre fra byggeåret, samt en entrédør med brannklasse B30. Innvendige dører er profilerte. Det er en gasspeis i stuen. Fra stuen er det utgang til en balkong på 13 m² med rekkverk av metall og betongheller på gulvet.

Det elektriske anlegget er fra byggeåret med sikringsskap med automatsikringer plassert i entré. Det mangler samsvarserklæring for anlegget.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom
- Helhetsvurdering: Det er registrert bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde må det påregnes fornyelse i nær fremtid.

Kjøkken
- Vannrør: Vannrørene er ikke plugget mot varerør.

Andre rom
- Innerdører: Dørbladene til enkelte innerdører kommer i kontakt med karmen.
- Annet: Det observeres tegn til soppdannelser på deler av vegger/vindusflater på soverom.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling.
- Ytterdører og omramming: Dørbladet på entrédøren får kontakt med dørterskelen.

Balkonger
- Membraner og vanntett sjikt: Balkongen er vurdert å utgjøre tettesjikt mot underliggende areal, og vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

- Det har vært feil på ventilasjonsanlegget der viftemotoren stoppet, men dette er fikset. Arbeidet ble utført av faglært i 2026, og dokumentasjon foreligger.
- Det har vært mugg/sopp i et skap og på et vindu på hovedsoverommet, samt på en vegg i det andre rommet. Dette oppsto på grunn av den defekte viften.
- Kjøkkenviften er byttet av ufaglært.

Toppleiligheten i 4. etasje byr på en praktisk og gjennomtenkt planløsning med to soverom, stue med gasspeis og utgang til balkong, kjøkken i nisje, bad og entré. Leiligheten er oppført i 2004 og holder sin opprinnelige standard fra byggeår. Det er heis i bygget.

Entré:
Romslig entréen med en stor skyvedørsgarderobe i tre langs den ene veggen. Sikringsskapet er plassert her. Fra entréen leder gangen videre inn til stuens åpning på den ene siden og til soverommene og badet på den andre.

Stue:
Lys stue med en flott gasspeis med mørk steinomramming. Den gir varme på kalde dager og et rolig flammebilde hele sesongen. Stuen har plass til sofagruppe og spisebord, og det er utgang til balkongen herfra.

Balkong:
Balkongen på 13 m² nås fra stuen og har rekkverk i metall og gulv med betongheller. Fra denne høyden åpner det seg et fritt utsyn over nabolaget og åsene rundt Spikkestad. Det er god plass til sittegruppe, og markisen gir skygge når solen står på.

Kjøkken:
Kjøkkenet er plassert i nisje og har innredning fra byggeår med profilerte fronter og benkeplate med laminert overflate. Det er nisje for komfyr, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser, samt ventilator i overskap. Fliser mellom kjøkkenbenk og overskap. Oppvaskmaskin, komfyr og kjøleskap medfølger salget.

Hovedsoverom:
Hovedsoverommet har plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider og en bred skyvedørsgarderobe langs veggen. Vinduet gir godt med dagslys, og fra rommet er det direkte tilgang til badet.

Soverom 2:
Det andre soverommet er noe mindre og egner seg til enkelseng, barnerom eller hjemmekontor.

Bad:
Badet har flislagte gulv og vegger, gulvvarme og malt himlingsflate. Innredningen består av vegghengt servantinnredning, speil med overlys, dusjkabinett med dusjarmatur og gulvstående toalett. Det er opplegg for vaskemaskin. Badet er fra byggeår og har et oppgraderingsbehov.

Overflater:
Gulv: Parkett i stue, kjøkken og soverom. Flislagt gulv på bad. Betongheller på balkong.
Vegger: Tapetserte veggflater i stue og soverom. Flislagte vegger på bad. Fliser mellom kjøkkenbenk og overskap på kjøkken.
Himling: Malte flater generelt. Malt himlingsflate på bad. Takhøyde ca. 2,41 meter.

Lagring:
Skyvedørsgarderobe i entré. Det følger med én bod i kjelleren.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Følgende hvitevarer medfølger salget: oppvaskmaskin, komfyr, kjøleskap. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Gass og elektrisitet. Det er installert gasspeis i stuen, og baderommet har gulvvarme.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 2004. Det foreligger ferdigattest for nybygg datert 06.09.2010. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 08.08.2000, som stemmer med dagens bruk. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:

Dagboknr 7307, tinglyst 23.04.2004, type heftelse: Bestemmelse om adkomstrett
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3203 GNR: 285 BNR: 52
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3203 GNR: 285 BNR: 64
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3203 GNR: 285 BNR: 115
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3203 GNR: 285 BNR: 419
Rett til adkomst over eiendommen syd for bebyggelsen
Overført fra: KNR: 3203 GNR: 285 BNR: 492
Avtalen gir eierne av naboeiendommene (gnr. 285, bnr. 52, 64, 115 og 419) rett til adkomst over borettslagets eiendom. Rettighetshaverne plikter å betale en relativ andel av kostnadene til drift og vedlikehold av veien.

Dagboknr 20236, tinglyst 27.10.2004, type heftelse: Seksjonering
Opprettet seksjoner:
SNR: 1
Formål: Samleseksjon bolig
Sameiebrøk: 75/100
Bestemmelser om tilleggsdel, se under servitutter.
Gjelder seksjon nr. 1
Seksjoneringen deler eiendommen i en samleseksjon for bolig (snr. 1, tilhørende borettslaget) og en næringsseksjon (snr. 2).

Dagboknr 20236, tinglyst 27.10.2004, type heftelse: Erklæring/avtale
Denne seksjon har tilleggsdel - bygning.

Dagboknr 485063, tinglyst 16.06.2008, type heftelse: Bestemmelse om veg
Erklæringen gir eier av gnr. 285, bnr. 534 veirett over eiendommen, mot å dekke sin andel av utgifter til brøyting og strøing.

Eiendommens rettigheter:

Dagboknr 7307, tinglyst 23.04.2004, type heftelse: Erklæring/avtale
Rettighet hefter i: KNR: 3203 GNR: 285 BNR: 64
Rettighet hefter i: KNR: 3203 GNR: 285 BNR: 115
Rettighet hefter i: KNR: 3203 GNR: 285 BNR: 419
Best. om drift og vedlikehold
Med flere bestemmelser
Overført fra: KNR: 3203 GNR: 285 BNR: 492

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd rød D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten ligger i Nye Stasjonsvei 27 sentralt på Spikkestad i Asker kommune, i et etablert boligområde. Bygget ligger nær jernbanestasjonen, og fra balkongene på øverste etasje er det utsikt over villabebyggelse, åkerlandskap og åsene i bakgrunnen.

Det daglige er godt dekket. Kiwi og Rema 1000 ligger begge i umiddelbar nærhet, og Vitusapotek Spikkestad er like ved. Spikkestad stasjon med linje L1 er et par minutters gange unna, noe som gjør det enkelt å pendle til Oslo uten bil.

Spikkestad skole for 1. til 7. trinn ligger rundt ti minutters gange fra eiendommen, og Spikkestad ungdomsskole er i samme nærhet. Flere barnehager finnes også i gangavstand, blant dem Helledammen Fus barnehage og Spikkestad Kanvas-barnehage. Spikkestad Idrettspark er tilgjengelig for de som vil drive med organisert idrett. Med bil tar det bare noen minutter å komme til det nye Røykenbadet som åpnet i januar 2017. Her finner du flere basseng, treningssenter, klatrevegg, frisør og tannlege.

Marka og turterreng ligger tett innpå Spikkestad, med skogsområder synlige rett bak bebyggelsen. Få min kjøring til Lahellholmen og Engersand med flotte bademuligheter.For de som ønsker mer handel eller andre tjenester, er Røyken sentrum nåbart med bil på noen få minutter.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Helledammen Fus barnehage: 4 min. gange
Spikkestad Kanvas-barnehage: 5 min. gange
Paletten Kanvas-barnehage: 10 min. gange

Skoler:
Spikkestad barneskole: 10 min. gange
Spikkestad ungdomsskole: 12. min gange
Røyken videregående skole: 11 min med bil

Idrett og fritid:
Spikkestad Idrettspark: 11 min. gange
AK Fryktløs: 3 min. gange
Yogahuset: 15 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 5935,0 kvm som tilhører borettslaget. Fellesarealene er opparbeidet med plener, beplantning, gangveier og en felles uteplass med sittegruppe. Borettslagets tomt er fellesareal, dersom det ikke er gjort nærmere avtaler om bruk.

Det medfølger en garasje-/parkeringsplass til leiligheten (garasje nr. 30 i kjelleren), som er inkludert i fellesutgiftene. Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Det er også carporter på eiendommen. Gjester må kun parkere på dertil egnede, beregnede områder.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til sentrumsformål i henhold til områderegulering Områderegulering Spikkestad sentrum (ID: 062720130306), datert 18.06.2015, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Av eiendommens areal er 5382 m² regulert til sentrumsformål (felt BS5), 142 m² til parkeringsplasser (felt o_SPP2), 191 m² til gang-/sykkelveg (felt o_SGS4), 219 m² til fortau (felt o_SF5) og 479 m² til bestemmelsesområde for utforming.

I reguleringsbestemmelsenes § 17.4 stilles det krav til støy: "Leiligheter ut mot Spikkestad stasjon skal være gjennomgående, slik at alle leiligheter får en stille side med vindu for soverom og oppholdsrom."

Eiendommen omfattes også av detaljregulering for felt BS12, Spikkestad (ID: 202514). Planen er under arbeid, og planlegging er igangsatt.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan for Asker 2023 - 2035 (ID: 2020100), vedtatt 13.06.2023. Arealbruken er i planen avsatt til sentrumsformål (framtidig). Eiendommen ligger innenfor bestemmelsesområde #7 Prio. vekstområde og #8 Nullvekst nord.

I henhold til kommuneplanens § 1.2 gjelder reguleringsplaner vedtatt før kommuneplanen såfremt det ikke er motstrid. Der reguleringsplanen ikke har bestemmelser om forhold som fremgår i kommuneplanen, er kommuneplanens bestemmelser utfyllende.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 8 598,- pr. mnd. og inkluderer: grunndrift (grunnleie), internett, kapitalkostnader for IN-lån, akonto vann og avløp, målerbasert gass samt service og vedlikehold av gass.

Månedlige felleskostnader fordeler seg slik:
- Grunnleie: kr 4 148,-
- Renter/avdrag IN lån: kr 1 054,-
- Renter/avdrag IN lån: kr 1 661,-
- Akonto vann og avløp: kr 882,-
- Måler gass: kr 709,-
- Service vedlikehold gass: kr 144,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Det er installert vannmåler i eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Avlesning av forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Gebyret betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

Internett leveres av Altibox og er inkludert i felleskostnadene (ikke TV). Dekoder følger med salget.

Garasjeplass nr. 30 i kjelleren følger leiligheten og er inkludert i de månedlige kostnadene.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 968 829 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige:
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Andel formue er kr 46 432,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 290 126,- pr. 08.06.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 9 249 979,46 pr. 08.06.2026 og lånevilkårene er:

Bank: DNB Boligkreditt AS
Lånenummer: 12135772036
Type: Annuitetslån, 2 terminer per år
Restsaldo pr. 08.06.2026: kr 3 370 357,-
Andel av saldo: kr 224 718,-
Restløpetid: 18 terminer til innfrielse (siste termin 31.12.2034)
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5.75 %
Merknad: Oppføring

Bank: DNB Boligkreditt AS
Lånenummer: 16365723234
Type: Annuitetslån, 2 terminer per år
Restsaldo pr. 08.06.2026: kr 2 261 260,-
Andel av saldo: kr 65 409,-
Restløpetid: 40 terminer til innfrielse (siste termin 30.12.2045)
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5.75 %
Merknad: Refinansiering og likviditet

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Ja.

Individuell nedbetaling gjelder kun for lånet med lånenummer 12135772036. Det andre lånet (16365723234) inngår ikke i IN-ordningen.

3 100 000,00 Prisantydning
290 126,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 390 126,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett- benyttet OBOS (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 302,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 252,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 399 428,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 409 378,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

John Paul Sabido Tagaca og Namnama Lamug Tagaca

Leiligheten er tilknyttet Borettslaget Spikkestad Torg.

- Borettslaget består av 31 boenheter.
- Forretningsfører er Nedre Buskerud Boligbyggelag (NBBO).
- Eiendommen er forsikret i Gjensidige.
- Borettslaget er tilknyttet Nedre Buskerud Boligbyggelag.
- Borettslagets nettside finnes på www.nbbo.no.

Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til sjenanse for de øvrige beboerne. Styret kan kreve dyret fjernet ved berettigede klager. Hunder skal føres i bånd på borettslagets område.
Det skal være nattero fra kl. 23.00 til kl. 07.00. Støyende arbeid bør unngås etter kl. 21.00.
Montering av markiser og lignende krever styrets godkjenning. Blomsterkasser må monteres på innsiden av balkongrekkverket.
Borettslaget har felles møterom og avfallsrom. Det medfølger kjellerbod til boligen.
Andelseier har vedlikeholdsansvar for innvendig kloakkledning frem til felles-/hovedledning, samt rensing av sluk på balkong/veranda.

På ordinær generalforsamling 21.04.2026 ble årsregnskapet for 2025 godkjent.

Vedlikehold/arbeider som er gjennomført de foregående årene:
• Skifte av defekte branndetektorer
• Skifte av defekte nød- og ledelys
• Oppfølging av skadesak knyttet til ødelagt dør i hovedinngang og dører til diverse
boder
• Utbedring av feil ved fall fra deler av carporter til kom utenfor innkjøring til garasjen
• Kartlegging og utbedring av eltavle i garasje etter avvik registrert fra kontroll
opprinnelig installatør har utbedret
• Oppussing av "bod" til møterom
• Rehabilitering av samtlige svalganger; tatt av fliser, lagt på bro-membran og lagt på
heldekkende tepper
• To vinduer skiftet grunnet råteskade
• Vedlikehold av til sammen 70 vinduer; pusset, grunnet og malt
• Vedlikehold av 17 dører; maling og justering av hengsler
• Utskiftning av isolasjon i ventilasjonskasse på tak
• Fasadevask mot nord/nordøst
• Uttørking av vanninntrengning i kjellerboder
• Reforhandlet avtalen med Viken Fiber / Altibox
• Oppussing av avfallsrom
• Justering av avløpskum, justering av bakkenivå og asfaltering
• Skiftet kontakter til avtrekksvifte på taket

Saker som er utført eller er under arbeid:
• Serviceavtale inngått med Nassau om garasjeporten
• Skiftet dørautomatikk til garasjen + utbedring av automatikk ved hovedinngang og til dør ut til svalgang i 2.etasje. Serviceavtale inngått med Certego i Drammen
• Forberedelse til spyling av resterende avløpsrør i borettslaget etter betydelige fettansamlinger i den delen av bygget hvor spyling ble utført. Nærmere redegjørelse i saken i generalforsamlingen.
• Oppfølging av løpende avtaler om service- og kontroll
• Oppdatering av vaktmester instruks til også å omfatte rydding i avfallsrom
• Avslutning av forsikringssak etter vannskade ifm. spyling av avløpsrør
• Vask av deler av fasadene syd/øst
• Ny liming av teppe på svalgang i 4. etasje

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
Årsresultat for 2025: overskudd (kr 681 208,-).
Disponible midler i borettslaget pr. 31.12.2025 var kr 1 277 984,-.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av Nedre Buskerud Boligbyggelag har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 62 500,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk  kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 5 195,00
Innhenting av offentlig opplysninger Asker kommune  kr 4 351,00
Innhenting av offentlig opplysninger Asker kommune - legal pant  kr 695,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 5 000,00
Tilstandsrapport kommer i tillegg kr 10 725,00
Valgfri boligselgerforsikring Gjensidige kommer i tillegg - regnes av prisantydning.

Oppdragsnummer 16-0042/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Røyken
Rortunet senter, Kirkealleen 1, 3470, SLEMMESTAD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR16.2642

Sist oppdatert: 06. august 2026 kl. 10:29