Nedre Rælingsveg 696

Nedre Rælingsveg 696, 2009 NORDBY
Kommunenummer 3224, gårdsnummer 80, bruksnummer 54, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 229 kvm

BRA-i:
Underetasje 87 kvm: Entré, baderom, vaskerom, stue, soverom og tre boder.
1. etasje 97 kvm: Trappegang, stue, kjøkken, baderom, toalettrom, to soverom og bod.

BRA-e:
Garasje 45 kvm: Garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal):
Underetasje 3 kvm: Platting.
1. etasje 36 kvm: To balkonger.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 03.08.2026 utført av Anticimex AS v/Magnus Slåtsveen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1977. Grunnmuren er av betong, og yttervegger er i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner med utvendige fasader av murpuss og trekledning. Etasjeskillere vurderes å være av trekonstruksjoner. Takkonstruksjonen er et saltak i tre, tekket med shingel fra ca. 2000. Boligen har vinduer med karmer og rammer av tre fra byggeår, hvor noen glass er fra 2011. Entrédøren har glassfelter, og det er balkongdør fra byggeår og skyvedør til balkong fra 2000. Det er en elementpipe fra byggeår med peisovn i stuen. Boligen har en balkong på 29 m² med utgang fra stuen, en balkong på 7 m² med utgang fra soverom, og en platting på 3 m² ved entréen.

Frittstående garasje er oppført ca. 1984-1985 og er på 45 m². Bygningen er i betongkonstruksjoner med takstoler i tre. Utvendige fasader er av murpuss og trekledning. Taket er et saltak i trekonstruksjoner, tekket med shingel.

Sikringsskapet er plassert i bod i 1. etasje og har en kombinasjon av automatsikringer og skrusikringer fra byggeår. Eier opplyser at det er utført arbeid av ufaglærte, og det mangler samsvarserklæring for deler av anlegget. Rapporten konkluderer med at det er kritisk behov for en utvidet kontroll av anlegget grunnet fare for liv, helse og materielle verdier.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Baderom 1.etasje - Det er valgt å gjøre en helhetsvurdering:
Baderomsplatene er montert uten bunnlist i våtsonen, noe som ikke er i henhold til produsentens anvisning. Dette kan gi redusert fuktsikkerhet for både platene og konstruksjonen bak. Det er også registrert hullyd i enkelte gulvfliser, uten tegn til riss eller sprekker i fugene. Fallet i sluksonen er mindre enn anbefalt, noe som gjør at bruksvann ikke ledes tilfredsstillende bort ved normal bruk, og fallforholdet utenfor sluksonen er heller ikke godt nok til å lede eventuelt lekkasjevann dit det skal. Siden det heller ikke er påvist tilstrekkelig oppkant ved dørterskelen, er det en risiko for at vann kan renne ut i tilstøtende rom dersom det oppstår en lekkasje.

Det vanntette sjiktet er gammelt (etablert før år 2000), og erfaringsmessig er fremtidig funksjon svært usikker i slike tilfeller, med risiko for nedsatt funksjon og utettheter. Siden sjiktet ligger skjult, er den faktiske tilstanden i praksis ukjent. Rørgjennomføringene i våtsonen er heller ikke tilstrekkelig tettet mot vann og vanndamp, noe som kan medføre lekkasjer og skader i konstruksjonen. Overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig, så det kan ikke bekreftes at utførelsen er korrekt eller at lekkasjesikkerheten er ivaretatt. Vann- og avløpsrørene har samme aldersproblematikk, med risiko for funksjonssvikt uten at man kjenner faktisk tilstand. Til sist mangler det tilluftsspalte, og våtrommet har kun naturlig ventilasjon, noe som gir redusert ventilering og lavere luftutskifting enn ønskelig.

Baderom underetasje - Det er valgt å gjøre en helhetsvurdering:
Her er det registrert bruk av materialer i våtsonen som ikke vurderes som fuktbestandige, og det er observert luftbobler stedvis under tapetet rundt dusjkabinettet, noe som gjør at bakenforliggende skader ikke kan utelukkes. I tillegg er det påvist bom, altså hulrom, samt riss og sprekker i flere av gulvflisene. Dette kan skyldes forhold bak flisene som ikke lar seg avdekke ved vanlig visuell inspeksjon, og det kan bety skjulte skader. Fallet i sluksonen er også her mindre enn anbefalt, som går ut over bortledningen av bruksvann.

Vanntett sjikt er fra før år 2000 og har samme usikre fremtidige funksjon som i baderommet over, med risiko for utettheter og aldersrelaterte problemer som ikke kan avdekkes uten å åpne konstruksjonen. Rørgjennomføringene er utilstrekkelig tettet mot fukt, noe som kan gi lekkasjer og skader, og overgangen mellom sluk og tettesjikt er uoversiktlig slik at det ikke kan bekreftes at lekkasjesikkerheten er ivaretatt. Vann- og avløpsrørene har en alder som gjør fremtidig funksjon usikker. Fordi veggene er av mur og betong, var det ikke mulig å gjøre hulltaking og fuktmåling, men et overflatesøk med fuktindikator kunne ikke utelukke skjulte fuktskader.

Vaskerom underetasje - Det er valgt å gjøre en helhetsvurdering:
Her er det brukt materialer i våtsonen som ikke anses fuktbestandige, noe som gir risiko for skader ved fuktbelastning, selv om det ikke ble observert fuktskader på befaringsdagen. Det vurderes i tillegg at det ikke er benyttet et fullverdig vanntett sjikt på gulv og vegger, og et våtrom uten skikkelig tettesjikt har høy risiko for skjulte fuktskader. Det er observert rustproblematikk på skruene i klemringen, trolig som følge av slukets og skruenes alder.

Vann- og avløpsrørene har en alder som gjør fremtidig funksjon usikker, med samme risiko for skjult funksjonssvikt som beskrevet ellers i rapporten. Manglende tilluftsspalte gir redusert ventilering når døren er lukket. Heller ikke her var hulltaking mulig på grunn av mur- og betongvegger, men overflatesøket med fuktindikator viste ingen tegn til fuktskader.

Rom under terreng
- Det er utført hulltaking og fuktmåling i en utlektet veggkonstruksjon på soverommet. Fuktinnholdet i treverket ble målt til 20,6 vektprosent, som er et forhøyet nivå. I veggen er det observert dampsperre og svartpapp, en løsning som erfaringsmessig gir økt risiko for fuktproblemer fordi dette sperresjiktet hindrer konstruksjonen i å tørke ut. Det er også påvist innvendig etterisolering uten at grunnmuren er isolert på utsiden, noe som er forbundet med kondens- og fuktrisiko. Fuktproblemer skyldes gjerne en kombinasjon av flere årsaker, men problemer med dreneringen vurderes som den mest sannsynlige hovedårsaken her, og må derfor ses i sammenheng med det som er skrevet under punktet om drenering. Målingen gir bare et øyeblikksbilde fra området rundt hullet, så det helhetlige tilstandsbildet i konstruksjonen er ikke kartlagt, og det er ikke kjent om det forhøyede fuktnivået har ført til skjulte fuktskader.

Drenering - Det er valgt å gjøre en helhetsvurdering:
Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer innvendig, noe som tyder på at dreneringen ikke lenger fungerer som den skal, og alderen på deler av anlegget underbygger dette. Konsekvensen er at dreneringens funksjonstid vurderes å være passert. Det er dessuten stedvis lite fall i terrenget vekk fra grunnmuren, noe som kan øke fuktbelastningen mot muren. I tillegg mangler deler av grunnmuren utvendig fuktsperre, og konstruksjoner uten slik beskyttelse har økt risiko for fuktvandring og oppfukting, som igjen kan føre til fuktskader.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Toalettrom 1.etasje
- Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Det er ikke tilstrekkelige åpninger/luftespalter mellom rom for å sikre luftgjennomstrømning.

Tekniske anlegg
- Boligens vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Boligens avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Det er ukjent når varmepumpen sist fikk service.

Loft
- Det er valgt å vurdere loftet med en helhetsvurdering: Misfarging og svertesopp er observert stedvis på undertak. Luftespalter er stedvis tettet med isolasjon, og det er uisolerte ventilasjonsrør.

Ildsteder og skorsteiner
- Sotluke har ingen underliggende eller sideliggende ubrennbar plate.

Innvendige trapper
- Det er registrert knirk i større deler av trappen.

Yttervegger
- Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten.
- Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
- Enkelte vinduer har slitasje på overflatebehandling, og det er registrert et punktert vindu i stuen.
- Balkongdør fra byggeår har utvendig slitasje og dørbladet får kontakt med terskelen.

Yttertak
- Det er valgt å vurdere yttertak med en helhetsvurdering: Ventilasjonen av takkonstruksjonen er utilstrekkelig. Taktekkingen og undertaket har en alder og tilstand der fremtidig funksjon er usikker.

Balkong (stue)
- Terrassebordene viser tegn til slitasje og sprekker.

Balkong (soverom 1)
- Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Grunnmur og fundament
- Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten til grunnmuren.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Frittstående garasje
- Yttertaket viser begynnende tegn til slitasje og elde, og taktekkingen har en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Yttervegger
- Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere.

Balkong (soverom 1)
- Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser da deler av konstruksjonen er kledd igjen.

Stikkledninger og tanker
- Ifølge eier ble oljetanken avgasset og tømt av KLM miljø AS og ble fyllt med løs Leca.

Helse, miljø og sikkerhet

Yttertak
- Snøfangerutstyr er ikke etablert.

Balkong (stue)
- Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Balkong (soverom 1)
- Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Terrasse / platting
- Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Utvendig trapp
- Trappen mangler fullverdig rekkverk.

Forstøtningsmur
- Forstøtningsmuren mangler fullverdig rekkverk.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det har vært feil på varmekabel på bad, og ny kabel ble lagt av fagmann i 1996. Det har vært lekkasje ved pipa, og nytt pipebeslag ble montert for ca. ti år siden. Panel på hele huset ble skiftet i 1998. Det har vært vanninntrengning i kjeller på grunn av leirmasse inntil muren og taknedløp; ny drenering ble utført av entreprenør i 2023. Det har vært jordfeil på det elektriske anlegget, og det er utført diverse arbeid av elektriker i 2023. Stoppekran ute er byttet, og det har vært lekkasje fra kjøkkenbatteri. Det er sprekker i fliser på bad i kjeller grunnet setning av masse i gulvet. Stokvold peisovn ble montert 13.10.2021. Det har vært sopp i kjellerrom som følge av vanninntrengingen som nå er reparert.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2023:
- Etablering av ny drenering på deler av vest- og sydvegg
- Diverse arbeider på det elektriske anlegget, inkludert montering av lys og stikk i bod, tilkobling av vifte samt bytte av kurssikring i stue, utført av Elmann.
- Bytte av utvendig stoppekran

2016:
- Montering av ny varmtvannsbereder på ca. 194 liter

2000:
- Utvendig tekking av yttertak med shingel

Ukjent årstall:
- Opplekting og retting av gulv mot grunn i underetasjens stue og entré
- Sanering av oljetank ved rensing og etterfylling med masser

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

ca. 2016:
- Montering av nytt pipebeslag

1998:
- Utskifting av kledning på hele boligen

1996:
- Oppigging av gulv og legging av nye varmekabler på bad

2021:
- Montering av ny peisovn

Eneboligen er fordelt over to plan: 1. etasje med stue, kjøkken, to soverom, baderom og toalettrom, og underetasje med entré, stue, soverom, baderom, vaskerom og boder. Selger har gjennom årene gjort en rekke oppgraderinger: ny peisovn i stuen, varmepumpe, ny skyvedør til terrassen, vinduer med glass skiftet i deler av boligen i 2011, ny drenering på deler av vest- og sydvegg i 2023, ny stoppekran, tilkobling til offentlig kloakk og sanering av oljetank. Dette er en bolig med gode kvaliteter og en beliggenhet som er selger vil savne.

Entré (underetasje):
Døren inn er hvit med glassfelter og sidevindu, og åpner til en romslig entré med mørke fliser på gulvet og hvitmalt panel på veggene. Den åpne trappen i tre med hvite spiler leder opp til 1. etasje og er det første man legger merke til når man trer inn. Fra entréen er det adkomst til stuen i underetasjen.

Stue (underetasje):
Fra entréen leder en dør inn til stuen i underetasjen, et rom med gulvbord av tre og panel på veggene. Rommet har vinduer mot hagen og slipper inn dagslys. Standarden er fra byggeår, og rommet fungerer i dag som oppholdsrom.

Baderom (underetasje):
Baderommet i underetasjen har flislagt gulv med varmekabler, vegger med tapet og himling med panel. Det er utstyrt med vegghengt servantskap i profilert utførelse, ovenpåliggende servant med ett-greps armatur, speil og belysning over servant, dusjsone med skyvedører og dusjarmatur tilkoblet hånddusj, samt frittstående toalett. Mekanisk avtrekksvifte på vegg. Badet har et oppgraderingsbehov.

Vaskerom (underetasje):
Vaskerommet ligger i underetasjen og har betong som gulvflate, vegger med tapet og himling med panel. Her er det vegghengt utslagsvask med ett-greps armatur, varmtvannsbereder på ca. 194 liter fra 2016, mekanisk avtrekksvifte på vegg og opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Vaskerommet har et oppgraderingsbehov.

Soverom (underetasje):
Underetasjen har ett soverom med gulvbord av tre. Rommet har vindu mot hagen.

Trappegang (1. etasje):
Oppe i 1. etasje møter man en bred trappegang med laminatgulv og brystningspanel langs veggene. Herfra er det adkomst til stuen, kjøkkenet, baderommet, toalettrommet, soverommene og boden. Takluke til det uinnredede loftet er plassert i taket her.

Stue (1. etasje):
Stuen i 1. etasje har store vinduer vender mot Øyeren og utsikten er synlig fra sofagruppen. Peisovnen med glassdør er montert i hjørnet og gir rommet varme utover det varmepumpen bidrar med. Fra stuen er det utgang til den store balkongen på ca. 29 m² via skyvedør i tre fra 2000, og balkongdøren fra byggeår. Balkongen har terrassebord og rekkverk av tre, og utsikten over Øyeren er åpen herfra. Stuen har plass til full sofagruppe og spisebord.

Balkong (stue, 1. etasje):
Balkongen fra stuen er romslig og gir plass til både spisebord og loungemøbler, med utsikt over Øyeren.

Kjøkken (1. etasje):
Kjøkkenet er et langt og velutstyrt rom med profilerte fronter i tre, benkeplate av laminat og nedfelt oppvaskkum av rustfritt stål med ett-greps armatur. Benkeskapsbelysning og stikkontakter over benkeplate. Veggheng ventilator tilkoblet avtrekk. Frittstående hvitevarer inkluderer komfyr med keramisk platetopp og oppvaskmaskin, samt integrert kjøleskap med fryser. Det er plass til spisebord med flere stoler ved vinduet mot hagen. Kjøkkenet har panel på veggene og laminatgulv.

Toalettrom (1. etasje):
Toalettrommet i 1. etasje har laminatgulv, vegger med panelplater og himling med panel. Det er utstyrt med vegghengt servantskap i slett utførelse, ovenpåliggende servant med ett-greps armatur, speil på vegg over servant og frittstående toalett. Naturlig avtrekksventil i himling.

Baderom (1. etasje):
Baderommet i 1. etasje har flislagt gulv med varmekabler, vegger med baderomsplater og himling med plater. Det er utstyrt med frittstående servantskap i profilert utførelse, ovenpåliggende servant med ett-greps armatur, speil og belysning over servant, dusjkabinett med skyvedør i glass og dusjarmatur tilkoblet hånddusj og regndusj. Naturlig avtrekksventil i himling. Badet har et oppgraderingsbehov.

Soverom 1 (1. etasje):
Dette soverommet har skyvedørsgarderobe og utgang til en balkong på ca. 7 m². Vinduene vender mot Øyeren, og utsikten er åpen. Rommet har plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider.

Soverom 2 (1. etasje):
Det andre soverommet i 1. etasje er et rolig rom med vindu mot hagen. Plass til dobbeltseng og garderobeskap.

Overflater:
Gulv: Parkettbord, laminat og gulvbord av tre i oppholdsrom og soverom. Fliser på baderom i begge etasjer. Betong på vaskerom i underetasje. Støpt gulv mot grunn i underetasje.
Vegger: Malte flater, panelplater, panel og tapet. Baderomsplater på baderom i 1. etasje. Tapet på baderom og vaskerom i underetasje.
Himling: Panel og plater gjennomgående.

Lagring:
Underetasjen har tre boder. 1. etasje har én bod samt skyvedørsgarderobe på soverom 1. Sentralstøvsuger er plassert i bod i 1. etasje. Frittstående garasje på ca. 45 m² med to leddporter gir god lagringsplass på eiendommen.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre som ikke medfølger salget: Våpenskap, men selger opplyser at det kan medfølge dersom kjøper ønsker dette.

Varmepumpe, elektrisitet og vedfyring. Varmepumpe i stue, og peisovn med glassdør i stue. Flislagt gulv med varme på baderom i 1. etasje og baderom i underetasje.

Feiervesenet har registrert antydning til beksot i skorsteinen ved feiing den 09.01.2024. Huseier har fått fritak for feie- og tilsynsavgift for ett av to skorsteinsløp. Ny eier må gi beskjed til brannvesenet (post@nrbr.no) når ildstedene igjen skal benyttes.

Selger opplyser at den nedgravde oljetanken av glassfiber, er sanert (renset og etterfylt med masser). KLM Mijø AS har kontrollert saneringen og kommunen er informert.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ikke ferdigattest for eiendommen, men midlertidig brukstillatelse for nybygg av tomannsbolig ble gitt 23.12.1977.
Midlertidig brukstillatelse gjelder for 1. etasje. Brukstillatelsen ble gitt på nærmere angitte vilkår. Selger opplyser at samtlige vilkår ble utført.

Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for innredning av underetasjen. For at underetasjen skal kunne anses som lovlig oppført etter plan og bygningsloven, må det påregnes kostnader i forbindelse med søknadsprosess for brukstillatelse i henhold til godkjente bygningstegnigner, datert 03.05.1977. Dersom slik tillatelse ikke søkes om, eller ikke gis etter søknad, kan kommunen starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette

Det foreligger midlertidig brukstillatelse datert 12.mai 1978 som omfatter sanitæranlegget i underetasjen.

Det foreligger godkjente byggetegninger for begge etasjer datert 03.05.1977
Det foreligger avvik mellom godkjente byggetegninger og eiendommens faktiske tilstand/planløsning slik den fremstår i dag:

1. etasje
Boden er opprinnelig byggemeldt som trapperom.
Deler av kjøkkenet er opprinnelig byggemeldt som vindfang. Inngangsdøren som tidligere var i vindfanget er senere fjernet.
Trappegangen er opprinnelig byggemeldt som entré og soverom.
Terrassen fremgår ikke av de godkjente byggetegningene.
Det er fjernet et vindu fra sydsiden av bygget og satt inn en dobbeltdør istedet.

Underetasje
Den største boden er opprinnelig byggemeldt som trappegang og to mindre boder.
Entréen er opprinnelig byggemeldt som vindfang, tekjøkken og stue.
Plattingen fremgår ikke av de godkjente byggetegningene.

Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for garasjen. Manglende midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest betyr at byggesaken ikke er korrekt avsluttet. Iht. byggesakskortet var det krav til ferdigattest på dette tiltaket.
Det foreligger godkjente byggetegninger for den frittstående dobbelt garasjen datert 20.05.1983.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Alle godkjente byggetegninger og midlertidige brukstillatelsen kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen ligger høyt og fritt på Nordby, med en fin utsikt over Øyeren. Tomten grenser direkte til friområder, og turstier inviterer til turer rett fra egen hage. Bare en kort tur fra eiendommen ligger den populære badeplassen Myrdammen hvor du kan bade, grille og spille discogolf med venner og familie. For et bredere utvalg av aktiviteter og idrettsanlegg ligger Marikollen idrettspark en kort kjøretur unna.

Området er veletablert og rolig, preget av eneboliger på store tomter. Hverdagslogistikken er enkel med gangavstand til både Nordby skole og Tomter FUS barnehage. For pendlere er det kun et par minutters gange til bussholdeplassen Fjellstadfeltet med avganger mot Lillestrøm. Med bil tar det i underkant av 20 minutter til Lillestrøm sentrum, som byr på et rikt utvalg av butikker, restauranter og kulturtilbud, samt togforbindelser i alle retninger. De daglige innkjøpene kan gjøres på Marikollen Torg som har matbutikk, vinmonopol, apotek og andre butikker. I tillegg har du Joker på Smedstad som holder døgnåpent hele året.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Skoler
Nordby skole (1-7 kl.)
Marikollen ungdomsskole (8-10 kl.)
Rælingen videregående skole
Strømmen videregående skole

Barnehager
Tomter FUS barnehage (0-5 år)
Flateby barnehage (1-5 år)
Hauglia barnehage (0-5 år)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1416 kvm. Tomten er pent opparbeidet med plen, hekk, prydbusker og diverse beplantning. Det er flere uteplasser og gode solforhold.

Eiendommen har en frittstående garasje og biloppstillingsplass på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Veien fra fylkesveien og ned til Karlstad gård brøytes av bonden. Videre inn mot eiendommen brøytes veien i samarbeid med naboen. Vi anbefaler at ny eier avklarer fordelingen av brøyteansvaret med naboen.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til byggeområder for boliger i henhold til reguleringsplan 129, Del av eiendommen Karlstad Gnr 80 Bnr 8 mm., datert 24.03.1993, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

I henhold til reguleringsbestemmelsene § 4 skal felles avkjørsel og felles gangveg være felles for eiendommen gnr. 80 bnr. 54 sammen med andre eiendommer i planområdet.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2022-2033 (ID: 247), vedtatt 15.02.2023. I kommuneplanen er 1 416 m² av eiendommen avsatt til Boligbebyggelse, Nåværende.

Kommuneplanens arealdel gjelder foran eldre reguleringsplaner ved motstrid. Reguleringsplan 129 er ikke blant unntakene, og kommuneplanen gjelder derfor foran denne ved motstrid.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 23 795,12 for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Årsprognosen for 2026 ligger på kr 24 622,61. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 22 000,- pr. år / 18 468 kWh pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til september 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Nåværende eier har forsikring i Fremtind Forsikring som koster kr 16 752,- pr. år.

Boligen er tilknyttet TV via parabolantenne. Dekoder medfølger. Selger opplyser at det koster 2368,- pr. kvartal.

Boligen er per i dag ikke tilknyttet bredbånd. Selger opplyser at det kan være mulig for tilkobling i området, men har ikke sjekket dette på nåværende tidspunkt.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 556 957 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

5 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

137 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (Valgfri)* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
138 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke (Valgfri))
158 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke (Valgfri))

--------------------------------------------------------
5 638 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 658 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke (Valgfri))

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Liv Dahl og Roy Dahl

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0165/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26165

Sist oppdatert: 28. august 2026 kl. 10:41