Linjevegen 16A

Linjevegen 16A, 2005 RÆLINGEN
Kommunenummer 3224, gårdsnummer 106, bruksnummer 167, ideell andel 1/1
Andelsnummer 82, Vestre Strøm borettslag, organisasjonsnummer 947815385

Totalt bruksareal BRA: 80 kvm

BRA-i:
3. etasje 68 kvm: Entré, stue/kjøkken, bad og to soverom.

BRA-e:
Underetasje 5 kvm: To boder.
Loft 7 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
3. etasje 10 kvm: Balkong.

Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 14 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 7 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 7 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 21.10.2026 utført av Anticimex AS v/Thomas Wesley Valstad. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i 3. etasje i et leilighetsbygg oppført i 1958. Bygget er oppført med underetasje. Grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong og murkonstruksjoner. Yttervegger er i hovedsak av betong og murverk samt trekonstruksjoner, og utvendige fasader er kledd med fasadeplater og teglstein. Takkonstruksjonen er et saltak i trekonstruksjoner tekket med takstein. Entrédør er brann- og lyddør (B30/db35) med sikkerhetslås. Vinduer har karm og ramme av tre fra 2010. Vinduer mot balkong samt balkongdør har karm og ramme av tre fra 2004. Fra stuen er det utgang til balkong på 10 m² i betongkonstruksjon med rekkverk av metall og glass. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskapet er plassert i gang utenfor leiligheten og er utstyrt med automatsikringer og kursfortegnelse.

Boligen har røykvarsling og godkjent slokkeutstyr.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom
- Overflater vegger: Det er registrert riss/sprekk i flis utenfor dusjhjørne samt bom/hullyd i enkelte veggfliser. Vindu er plassert i våtsonen.
- Overflater gulv: Det er registrert hullyd i enkelte gulvfliser.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.
- Sanitærutstyr og innredning: Det registreres en mindre drypplekkasje fra vannlås på servanten.

Kjøkken
- Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper.
- Innredning: Benkeplate har enkelte synlige riper som vurderes som skader i benkeplatens overflate.

Tekniske anlegg
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker. Varmtvannsberederen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring.
- Vannbåren varme (radiatorer, vannbåren gulvvarme, o.l.): Radiatorer og tilhørende røropplegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Overflate vegg: Det observeres riss i veggflate på soverom.
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk, samt stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- 3. Etasje: I entré er det målt lokale høydeforskjeller opptil 29 mm, og i stue opptil 20 mm. Stikkprøvene har avdekket stedvise vesentlige skjevheter.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er ikke utført da veggene er av mur/betong.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Balkonger
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser da de kun er synlige fra andre boenheter.

Helse, miljø og sikkerhet

Balkonger
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres at rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på dette oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Automatisk persienne kjører ikke opp, men kan åpnes og lukkes. Duk på markise har skader og må byttes. Det er observert tegn til bevegelse og ujevnheter i gulv i gang.

Boligen er modernisert/påkostet i år 2006.

2006:
- Etablert baderom med flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger, vegghengt servantinnredning og dusjhjørne

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2025–2026:
- Felling av stort kastanjetre mellom Linjevegen 5 og 7
- Montert stengsler på luftesluser i Solvegen 14 for å holde fugler ute
- Større utbedring av hovedsikringsskap i Linjevegen 16 grunnet kortslutning
- Ny tørketrommel i Solvegen 14A
- Grunnmursarbeid og asfaltering av parkering og inngangsparti i Linjevegen 4
- Drenering og utbedring av grunnmur i Linjevegen 1
- Reparasjon og ny grunnmurspapp på utvalgte firemannsboliger
- Asfaltering av parkeringsplasser nedenfor Solvegen 18 og i Linjevegen 10, samt ny asfalt i inngangspartiet Linjevegen 3 og Ringvegen 9

Leilighetsbygg oppført i 1958 med grunnmur og bærende konstruksjoner i betong og mur. Leiligheten har en standard med oppgraderinger gjennomført på 2000-tallet. Badet ble oppgradert i 2006, og varmtvannsberederen på kjøkkenet er fra 2007. Vinduer mot balkong og balkongdør har trekarmer fra 2004, mens øvrige vinduer har trekarmer fra 2010. Oppvarmingen skjer via radiatorer tilkoblet felles varmesentral, samt gulvvarme på badet.

KJØKKEN:
Kjøkkenet har åpen løsning mot stuen med glatte fronter, benkeplate av tre og fliser mellom kjøkkenbenk og overskap. Rommet er utstyrt med nedfelt kjøkkenvask med armatur, benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Kjøkkenet har integrert stekeovn, platetopp og kjøleskap med fryser, samt frittstående oppvaskmaskin. Varmtvannsbereder på 120 liter fra 2007 er plassert under kjøkkenbenk.

BAD:
Badet ble oppgradert i 2006 og har flislagte vegger, flislagt gulv med gulvvarme og malt himling. Rommet er utstyrt med vegghengt servantinnredning, speil med overlys og stikkontakt over servant, vegghengt baderomsmøbel, dusjhjørne med dører og gulvstående toalett. Det er opplegg for vaskemaskin. Ventilasjonen består av naturlig avtrekksventil på vegg og luftespalte for overstrømning under dør.

Overflater:
Gulv: Laminat i entré, stue, kjøkken og soverom. Fliser med gulvvarme på bad.
Vegger: Malte veggflater. Flislagte vegger på bad, samt fliser mellom kjøkkenbenk og overskap på kjøkken.
Himling: Malte flater i himling.

Lagring:
Leiligheten disponerer én loftsbod på 7 m² (med 14 m² gulvareal på grunn av skråtak) samt to boder i underetasjen på til sammen 5 m².

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Vannbåren varme og elektrisitet. Radiatorer tilkoblet felles varmesentral, samt gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 8 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet adkomstrett, anlegg og vedlikehold av ledninger, veg, elektriske kraftlinjer, snøbrøyting ved garasje, trafostasjon/kiosk og vannledning.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd C (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten ligger i et etablert og rolig boligområde på Søndre Stalsberg i Rælingen kommune, med pent opparbeidede fellesarealer og trivelige omgivelser. Området kombinerer en tilbaketrukket atmosfære med nærhet til alt man behøver i hverdagen. Dagligvarehandelen kan gjøres til fots hos enten Coop Extra Rælingen eller Kiwi Slynga. Ønsker du et mer omfattende servicetilbud, ligger både Strømmen Storsenter og Lillestrøm Torv en kort kjøretur unna med et rikt utvalg av forretninger, spisesteder og kulturtilbud.

For barnefamilier er beliggenheten praktisk, med flere barnehager i gangavstand fra boligen, inkludert Østre Strøm Fus barnehage og Strømmen kommunale barnehage. I nærområdet finner du også Rud skole og Sandbekken ungdomsskole, samt Strømmen videregående skole en kort sykkeltur unna. For lek og fysisk aktivitet ligger Østre Strøm ballplass bare en kort spasertur unna.

Friluftsmulighetene er mange med Østmarka lett tilgjengelig. Her finner du flotte turmål som Bjønnåsen, badeplasser ved Åmotdammen og et stort nettverk av merkede stier og oppkjørte skiløyper vinterstid. Marikollen idrettspark og skisenter byr på alpinbakker, lysløype og helårs fotballanlegg, mens Torva friluftsområde langs Nitelva innbyr til fine turer langs vannet.

Offentlig kommunikasjon er lett tilgjengelig i området. Det er en kort gåtur til nærmeste bussholdeplass ved Strømsdalen med linje 330, og Sagdalen togstasjon nås også til fots. Fra Lillestrøm stasjon er det hyppige togforbindelser mot Oslo S med reisetid ned mot ti til femten minutter, noe som gir en effektiv pendlerhverdag. Med bil når du Oslo sentrum på rundt tjue minutter og Oslo lufthavn Gardermoen på om lag en halvtime.

Barnehager:
Østre Strøm Fus barnehage: 8 min. gange
Strømmen kommunale barnehage: 10 min. gange
Noahs Ark barnehage: 10 min. gange

Idrett og fritid:
Østre Strøm ballplass: 5 min. gange
Fresh Fitness Strømmen: 19 min. gange
SATS Lillestrøm: 18 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 45 689,1 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er fellesareal. Fellesarealene er opparbeidet med plenarealer, grøntanlegg, hekker og diverse beplantning, asfalterte veier og biloppstillingsplasser, samt felles lekeplass ovenfor Linjevegen 12.

Tomten har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser, se vedlagt kartutsnitt for tomtegrenser.

Kjøper overtar risiko for avviket.

Leiligheten disponerer en oppmerket parkeringsplass (nr. 323) utenfor bygget. Det betales ikke separat leie for plassen.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Borettslaget har felles ladeplasser reservert for elbiler under aktiv lading. Garasjeplass og leie av ekstra parkeringsplass tildeles etter venteliste hos styret. Garasjeanlegget driftes av et eget garasjeutvalg, og driften dekkes av brukerne gjennom innskudd og leie.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan 089, «Linjevegen med omliggende områder del av gnr 106», datert 19.05.1983, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan Strømsdalen syd mellom Linjevegen og 106/2 (37) (ID: 135), datert 12.10.1994, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2022-2033 (ID: 247), med ikrafttredelse 15.02.2023. I kommuneplanen er 33 184 m² avsatt til boligbebyggelse (nåværende), 6 969 m² er avsatt til friområde (nåværende) og 5 537 m² er avsatt til næringsvirksomhet (framtidig). Ved motstrid gjelder kommuneplanens arealdel foran eldre reguleringsplaner, jf. kommuneplanens bestemmelser § 1.2.1.

Eiendommen berøres av følgende hensynssone:
- Hensynssone H370_4: Høyspenningsanlegg (inkl høyspentkabler)
Ny bebyggelse og anlegg skal ikke oppføres innenfor hensynssonen for høyspennings luftledninger. For H370_4 Strømmen – Stalsberg gjelder et byggeforbudsbelte på 17,4 meter. Hensynssonen gjelder til bebyggelsens nærmeste bygningsdel (terrasse, takutspring, vegg, sålekant m.m.). Sonen dekker et delareal på 821 m² på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5 723,40 pr. mnd. og inkluderer: oppvarming, trappevask, TV og internett, kommunale avgifter, bygningsforsikring samt øvrig drift og vedlikehold.

Spesifikasjon av felleskostnader:
Felleskostnader: kr 5 064,80
Oppvarming: kr 516,60
Trappevask: kr 142,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 7 277,- pr. år. / 6 261 kwh. pr. år.

Boligen er tilknyttet kabel-TV og internett via Telia. Dekoder/tuner medfølger ikke salget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale gebyrer faktureres direkte til borettslaget og dekkes gjennom de månedlige felleskostnadene.

Andel formue er kr 34 940,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 151 661,58 pr. 22.10.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 22 331 156,- pr. 22.10.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Husbanken
Lånenummer: 11437526 4
Type: Annuitetslån, 2 terminer per år
Restsaldo pr. 22.10.2026: kr 793 902,-
Andel av saldo: kr 5 393,01
Innfrielsesdato: 01.11.2027
Type Rente: Flytende
Rente: 4,06 %

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98208202219
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 22.10.2026: kr 21 537 254,-
Andel av saldo: kr 146 268,57
Innfrielsesdato: 30.10.2050
Type Rente: Flytende
Rente: 5,44 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

3 845 000,00 Prisantydning
151 661,58 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 996 661,58 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 997 751,58 Totalpris inkl. omkostninger
4 007 701,58 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Lasse Kogstad

Leiligheten er tilknyttet Vestre Strøm Borettslag.
- Borettslaget består av 149 boenheter, fordelt på 2 rekkehus, 17 firemannsboliger og 3 blokker.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Eiendommen er forsikret i If Skadeforsikring med polisenummer SP4763140.
- Borettslaget benytter beboerportalen Vibbo (vibbo.no/vestre-strom) samt nettsiden vestrestrom.no.

Dugnad må påregnes.
Dyrehold er ikke tillatt uten søknad og godkjennelse fra styret. Innedyr som ikke er til sjenanse, omfattes ikke av søknadsplikten. Styret kan etter skriftlig søknad tillate dyrehold dersom gode grunner taler for det og det ikke er til ulempe for øvrige beboere. Naboer i oppgangen eller tunet skal høres før søknaden behandles.
Det skal være ro i leiligheter, fellesrom og utearealer mellom kl. 23.00 og 06.00.
Vaskemaskiner og tørketromler må ikke benyttes mellom kl. 23.00 og 06.00.
Fasadeendringer, oppsetting av varmepumpe, markterrasser, samt flytting av vegger eller røropplegg krever styrets skriftlige forhåndsgodkjenning.
Fellesvaskerier finnes i blokkene (kan benyttes hverdager kl. 08.00–21.00).
Felles sykkel- og lagerrom i byggene.
Lekeplass ovenfor Linjevegen 12 med årlig sikkerhetskontroll via OBOS.
Kollektiv avtale med Telia (Telia Flex Basis med fiber) der TV og internett er inkludert i felleskostnadene.

Styrets arbeid og vedtak fra årsmøtet 29. april 2026:
- Årsrapport og årsregnskap for 2025 ble godkjent, og styrehonoraret ble fastsatt til kr 310 000,-.
- Ny avtale med Telia er inngått (Telia Flex Basis med ny boks, modem og fiber).
- Brenselstillegget ble redusert med 25 % i juni 2025 og med ytterligere 30 % fra 01.04.2026.
- Gjennomførte tiltak i 2025–2026 inkluderer felling av kastanjetre, utbedring av sikringsskap i Linjevegen 16, ny tørketrommel, grunnmursarbeid/drenering og asfaltering ved Linjevegen 1 og 4, samt asfaltering av parkeringsplasser og inngangspartier.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
- Årsresultat for 2025: overskudd på kr 903 026,- (overført til opptjent egenkapital).
- Driftsinntekter i 2025: kr 9 866 800,- (budsjettert til kr 10 047 372,- for 2026).
- Driftskostnader i 2025: kr 7 773 612,- (budsjettert til kr 7 672 575,- for 2026).
- Disponible midler pr. 31.12.2025: kr 4 123 393,-.
- Egenkapital pr. 31.12.2025: kr 20 689 537,-.
- Budsjettet for 2026 er basert på en justering av felleskostnadene for å dekke økte drifts-, vedlikeholds- og finanskostnader.

Info fra styreleder om fremtidige kostnader:
"Vi har ikke planlagt noe utover vanlig prisstigning, men vi har ikke lagt budsjett for neste år enda. Så det kan jo hende at det kan bli noe mere, men ikke noe store påslag".

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Kjøper har ikke rett til å ta boligen i bruk før styregodkjenning foreligger, jf. borettslagsloven § 4-5.

Det er ikke forkjøpsrett for andelseierne i borettslaget. Borettslaget er et frittstående borettslag, og forkjøpsrett for OBOS-medlemmer gjelder ikke.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 59-0147/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skedsmokorset
Furuholtet 1, 2020, SKEDSMOKORSET
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR59.26147

Sist oppdatert: 23. oktober 2026 kl. 20:45