Årvollveien 56A

Årvollveien 56A, 0590 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 86, bruksnummer 996, seksjonsnummer 35, ideell andel 1/1
Kommunenummer 301, gårdsnummer 386, bruksnummer 1, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 126 kvm

BRA-i:
1. etasje 56 kvm: Entré, toalettrom, stue og kjøkken.
2. etasje 56 kvm: Gang, baderom, bod og fire soverom.

BRA-e:
-1. etasje 14 kvm: Kjellerbod.

Åpent areal:
1. etasje 24 kvm: Nordvestvendt markterrasse.
1. etasje 20 kvm: Sydøstvendt, hellelagt uteplass.

Boligen disponerer en kjellerbod i bakkant av garasjeplassen på 14 kvm. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 07.04.2026 utført av Takstkonsulent1 AS V/ Marcus Bratland. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i med grunn i betong og kledning i tre. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 2 (TG2 - Vesentlige avvik som kan kreve tiltak)

Balkongdør:
- Det registreres at det ikke er mulig å låse døren døren tilstrekkelig, da låsefester i karmen er defekt.

Baderom:
- Overflatene ser visuelt bra ut, men TG2 settes med bakgrunn i alder.
- Det er påvist sprekk i en flis ved dørkarmen.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen, TG2 settes derfor med bakgrunn i alder.
- Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt)
- Hulltaking for å sjekke evt. fukt på baderom er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner.

Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten.
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Moderne rekkehus med optimal planløsning og gjennomgående høy standard. Svært attraktiv og frodig beliggenhet med to romslige, skjermede uteplasser - ikke noe problem med barnevogn her!

Fra stuen er det utgang til en herlig markterrasse som strekker seg langs hele stuen med høy hekk eller gjerde rundt som skjermer for innsyn. Ved inngangspartiet mot sydøst er det en skjermet, hellelagt uteplass som byr på sol fra tidlig morgen til rundt 14.30 - kveldssolen kan nytes på markterrassen fra rundt kl. 17.00 midtsommers. Her har du med andre ord gode solforhold, med sol nesten hele dagen og utover kvelden midtsommers!

Setter du pris på umiddelbar nærhet til marka og enkel adkomst til sentrum? Da er Årvollskogen et fantastisk alternativ! - her snakker vi hverdagsidyll året rundt!

Nærmere innhold:

STUE:
Boligen har en svært romslig stue med store vindusflater som sørger for at det kommer mye naturlig lys inn i boligen. Det første som møter deg er store vindusflater og utsyn mot en romslig markterrasse. Her er det god plass til både sofa med tilhørende salongbord, tv-seksjon med plass til en stor familie eller mange gjester. Rommet er romslig og ideelt for både lekende barn og sosiale sammenkomster. Selv om stuen ligger på bakkeplan, er boligen skjermet og har lite direkte innsyn. Her ferdes du derfor fritt både i stuen og på terrassen. Fra stuen er det utgang til en flott markterrasse som strekker seg langs hele rommet. Klassisk, slipt eikeparkett på gulv samt malte veggflater som gir en herlig atmosfære.

MARKTERRASSE:
Råflott nordvestvendt terrasse av fin størrelse med platting på ca. 24 kvm. God plass til større sittegruppe, grill, m.m. Dobbel stikkontakt for terrassevarmer, grill, etc. er montert. Her kan man med andre andre ord invitere venner og familie på grillfest uten å bekymre seg for plassmangel! På årets varme dager fungerer terrassen naturligvis godt som en forlengelse av stuen. Et herlig uterom hvor en kan nyte fine dager vel som flotte kvelder. Gode solforhold med ettermiddags- og kveldssol. Elektrisk markise er montert og skjermer godt for solen på de varmeste dagene. Terrassen er vendt mot det hyggelige parkområdet til sameiene som utgjør Årvollskogen og skjermet med høy hekk som blir grønn og frodig sommerstid og holder seg slik over vinterhalvåret som skjermer godt for innsyn gjennom alle årstider. At terrassen befinner seg i 1. etasje sørger for en enkel adkomst inn og ut av huset via bakkeplan - idyll for små barn samt våre firebente venner. Denne må virkelig oppleves!

KJØKKEN:
Flott, innholdsrikt kjøkken som oppleves luftig og behagelig. Kjøkken med innredning i trefarge og hvite fronter, laminat benkeplate og nedfelt oppvaskkum med ett-greps armatur. Integrerte hvitevarer som to kjøleskap med frysedel, komfyr, platetopp med ventilator over, mikrobølgeovn og oppvaskmaskin. Mellom benk og overskap er det fliser, belysning og stikkontakter. Kjøkkenvakt er montert, og i taket er det downlights som bidrar til godt arbeidslys. Kjøkkenet er adskilt og har en fin størrelse og godt med skapplass. Plass til større spisebord ved vinduet der man fint kan sitte 8 personer og fremdeles ha godt med plass. De generøse vindusflatene slipper inn godt med lys og skaper en hyggelig atmosfære. En slik type kjøkkenløsning tilfredsstiller mange behov, for deg som ønsker mye benk- og skapplass og for deg som ønsker et delvis åpent og samtidig sosialt rom.

HELLELAGT UTEPLASS:
Ved inngangspartiet er det en herlig uteplass på hele 20 kvm! Uteplassen vender mot sydøst og byr på deilig morgen- og formiddagssol. Elektrisk markise er montert og gjør uteplassen (og kjøkkenet) deilig svalt på solfylte dager. Her kan man ta morgenkaffen i sola, eller lunsjen! Skjermet med gjerde og frodig hekk - så og si helt fri for innsyn!

TOALETTROM:
Flislagt toalettrom med gulvstående toalett, vegghengt servant med skapløsning under og speil med integrert belysning. Veldig kjekt i en hektisk hverdag, slik at barn ikke trenger å gå hele veien inn i huset eller kle av seg for å gå på toalettet mens de leker ute.

ENTRÉ:
Det første som møter deg er en lys og luftig inngangsparti med lysmalte veggflater og parkett på gulvet, som gir et godt førsteinntrykk av boligen! Gangen er innredet med en romslig skyvedørsgarderobe og har god plass til yttertøy og sko.

Svært anvendelig plass under trappen som kan bli en liten lesekrok? Eller som kan "bygges inn" og utgjøre f.eks. et spiskammers.

2 ETASJE:

SOVEROM I:
Hovedsoverommet er romslig og har god plass til dobbeltseng og tilhørende nattbord. Soverommet vender ut mot rolig gate - her kan man sove med soveromsvinduet åpent uten støy. Godt med lysinnslipp fra store vinduer. Utvendig solskjerming er montert og skjermer godt for morgensolen. Lys og lekker trestavs eikeparkett på gulv og malte vegg- og himlingsflater.

SOVEROM II:
Boligens andre soverom er i dag innredet som barnerom, med blåmalte vegg- og himlingsflater som gir en fin dybde i rommet. Stort vindu fra gulv til tak gir gode lysforhold, også her er det montert utvendig solskjerming. God plass til både seng, skrivebord og garderobe.

SOVEROM III OG IV:
De to andre soverommene ble etablert av dagens eier da det opprinnelig var ett stort soverom her. Begge rommene er av god størrelse og har godt med lysinnslipp fra store vinduer. Rommene egner seg selvsagt godt som både barnerom, gjesterom, kontor eller kanskje ett ekstra tv-rom? Rommene vender ut mot fellesarealene i Årvollskogen. Det er god plass til seng, oppbevaringsmøbel og skrivepult på begge rommene.

BADEROM:
Flislagt baderom med gulvvarme, downlights i himling og opplegg for vaskemaskin. Baderommet er utstyrt med vegghengt toalett, heldekkende servant med skuffeinnredning under og speil med integrert belysning. Videre har baderommet et dypt badekar med glassvegg og dusjsett med rainshower. Over vaskemaskinen er det et vegghengt skap som gir god lagring, men ved å fjerne dette kan man sette inn en tørketrommel om man skulle ønske det.

BOD:
Innvendig bod med god plass til alt man måtte ønske å "gjemme" unna - i dag brukes den som en romslig garderobe. I tillegg medfølger det en romslig, lukket kjellerbod på hele 14 kvm.

DIVERSE:
- Barnevennlig og svært ettertraktet område!
- Felles sykkelrom, badstue og smørebod på bakkeplan (ved inngang til 62B)
- Garasjeplass med elbillader
- To barnehager innenfor 100 meter
- Familieidyll med kort vei til alt av lekeapparater, grøntområder, barnehager og kollektivtjenester

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

- Hvitevarer på kjøkken medfølger.
- Pendellamper medfølger ikke.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Boligen er elektrisk oppvarmet med gulvvarme på baderom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 06.10.2011. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

I selgers eiertid er det satt opp en vegg mellom soverommene som vender ut mot sameiets fellesarealer, soverommene var opprinnelig ett stort soverom.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras eiendommen fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 3 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om adkomstrett og erklæring/avtale (rett til bruk av grunn for reparasjon og vedlikehold av bygninger, samt bestemmelse om vann/kloakkledning)

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har to tinglyste rettigheter; Rett til bruk av fellesareal og Bestemmelse om felles bruk. Rettighetene er tinglyst på henholdsvis gnr. 86, bnr. 979 (fellesareal) med dagboknr. 503286, tinglyst 20.08.2008. og gnr. 86, bnr. 1008 (felles gjesteparkering) med dagboknr. 274648, tinglyst 26.03.2015.

Boligen kan leies ut såfremt den har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Det har i løpet av vinteren blitt observert fuktmerker på et begrenset område på innsiden av yttervegg i soverom i 2. etasje. Forholdet er meldt til styret i sameiet og gjelder forhold som hører inn under sameiets ansvar. Forholdet er pt. utbedret innvendig, men ikke utvendig. Styret har bekreftet at dette er sameiets ansvar.

Øverst på Årvoll, tett inntil markagrensen, ligger Årvollskogens tre boligsameier.
Området er svært populært for mennesker med sans for trening, tur og friluft.

På baksiden av sameiet ligger inngangsporten til Lillomarka. Både varierte sykkelstier, koselige turstier, Oslo Skisenter og fantastiske skiløyper/lysløyper starter her! Alpinanlegget har bakker for både store og små. Hyppig preparering og lite folk i bakken, gir ofte nydelige skiforhold og til og med mulighet for pudderkjøring på de beste vinterdagene!

Inn til koselige betjente markastuer, som bl.a. Linderudkollen og Trollvannstua, er det kun 15-30 minutter enten du går på ski eller til fots. Hit kan du enkelt komme deg frem også med barnevogn.

Rusletur til Grefsenkollen hvor man kan nyte uteservering med spektakulær utsikt. Her arrangeres også musikkfestivalen "Over Oslo" i juni hvert år. Bor du i Årvollskogen er det perfekt å rusle hjem fra konsert i sommernatta.

Vakre Isdammen, kun 250 meter unna, er nærmeste lille badevann. Hit går turen for både barn som vil vasse i vannet, foreldre som vil ha seg en dukkert og for de som ønsker et idyllisk sted å grille pølser og drikke kaffe. Oppe på Isdammen ligger også en oppusset hytte, som kan leies i forbindelse med barnebursdager o.l.
Ved Isdammen finnes også ett stort friområde for hunder.

Til tross for at Årvollskogen ligger ved markagrensen, er det kun 5 km til Grünerløkkas spennende fasiliteter og mindre enn 6,5 km til Oslo sentrum. Meget effektivt og godt kollektivtilbud fra Årvoll (Stig) til sentrum. (Buss nr. 25, 31, og 33). I tillegg går 31-bussen gjennom hele natten fra sentrum til Årvoll.

Setter du pris på umiddelbar nærhet til marka og enkel adkomst til sentrum? Da er Årvollskogen et fantastisk alternativ!

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner til Tonsenhagen barneskole.

Det er flere barnehager i området, blant annet:
Skytterbanen FUS barnehage (1-6 år) 0.1 km
Årvollskogen barnehage (10 mnd-6 år) 0.1 km
Kilden barnehage (1-6 år) 0,5 kvm
Sletta barnehage (1-6 år) 0,5 km
Skauen barnehage (3-6 år) 0.5 km
Tonsenhagen barnehage (1-6 år) 1,0 km
Kolåsbakken barnehage (1-6 år) 1,0 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 6.744,5 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Beboerne i Årvollskogen disponerer et stort og meget flott opparbeidet felles parkområde med plen, beplantning, idyllisk vannspeil, sittegrupper og lekeplass. De asfalterte internveiene inne i parken er bilfrie og fine til bruk når små barn skal lære å sykle/lære å bruke sparkesykkel. Parkarealet gir i det hele tatt mange muligheter for sosiale aktiviteter både for barn og voksne.

De deler av eiendommen som ikke inngår i de enkelte bruksenheter er fellesareal. Seksjonseieren har enerett til å bruke sin bruksenhet. Seksjonseieren har også rett til å bruke fellesarealene til det de er beregnet til eller vanligvis brukes til og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene.

Det medfølger en parkeringsplass med elbillader i felles, lukket og oppvarmet garasjeanlegg. Plassen er en ideell andel av Årvollskogen Garasjesameie.
Elektrisk garasjeport med fjernkontroll, skiltgjenkjenning og/eller app.

*Mulighet for kjøp av ekstra parkeringsplass til fastpris kr. 350.000,-. Plassen ligger rett ved siden av medfølgende plass og det er mulig å etablere lader til elbil for egen regning om ønskelig.
Ved kjøp av ekstra garasjeplass tilkommer dokumentavgift (2,5%) på kjøpesummen og eierskiftegebyr på kr 850,- samt månedlige felleskostnader på kr 481,-.

Det er mulig å selge/leie ut egen garasjeplass til andre i de tre sameiene i Årvollskogen.

På baksiden av Årvollveien 60 har de tre sameiene i Årvollskogen egen gjesteparkeringsplass som kan benyttes mot betaling.
Ellers gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei (Årvollveien) og via privat vei, samt private innerveier med felles vedlikeholdsansvar for Sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-3936 datert 06.11.2002 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Østreheimsveien 22 F - Ny enebolig m/dispensasjon fra avstandskrav til vei. Igangsettelsestillatelse ble gitt 15.04.2025. Saksnummer 202456648 hos kommunen.

Tomten i Østreheimsveien 28 A (ridesentertomten som ligger mellom Årvollskogen og Grefsenkleiva) er i dag regulert til bygging av ridesenter. Ridesentertomten er for øvrig solgt til entreprenørselskapet Vedal AS. Eier av tomten ønsker å utvikle eiendommene gnr. 86, bnr. 1001 og deler av 458 til boligformål. Forslaget legger til rette for et boområde bestående av ca. 250 boenheter. Til sammen planlegges det for at Årvolltunet inneholder ca. 250 boenheter, og prosjektet vil i stor grad preges av større enheter og rause grøntarealer. En andel rekkehus vil i tillegg gi en god overgang fra småhusområdet og nabobebyggelsen. Prosjektet tilrettelegger for grendehus som er tilgjengelig for hele nærmiljøet samt en liten sykkelbane/skøytebane og tuftepark. For mer informasjon om prosjektet se https://www.vedal.no/prosjekt/arvolltunet/.
Fylkesmannen gav tillatelse til oppstart av planarbeid 25. september 2020 og på oppstartsmøtet som ble avholdt i august 2020 sier Plan- og Bygningsetaten at de er åpne for å se på en omregulering av tomten. Utbygger varslet oppstart av planarbeid 30.10.2020. Per 06.01.2023 er det sendt planforslag til offentlig ettersyn og per 15.02.2023 ble det bedt om flere opplysninger for å fortsette behandling av planforslaget.
For videre informasjon konferer megler eller se saksnummer 202003584 hos Plan- og Bygningsetaten.

Bymiljøetaten har startet et arbeid for å regulere dagens alpinanlegg i Trollvannskleiva og Grefsenkleiva. Det foreligger planer om ny stolheis, ny varmestue samt utvidelse av løypene. Per 17.01.2025 er det sendt planforslag. Se saksnummer 201802070 hos Plan- og Bygningsetaten.

Disen idrettspark - Etablering av ny turvei og kunstgressbane ble gitt tillatelse til tiltak 10.09.2025. Tiltaket gjelder etablering av turvei i forlengelse av eksisterende turvei og etablering av ny kunstgressbane, samt riving av eksisterende kunstgressbane i tilknytning til Disen idrettspark, bydel Bjerke. Tiltaket vil være en oppgradering av eksisterende anlegg, men flyttes tre meter sørøst for å etablere tursti. Totalt samlet areal som berøres av tiltaket er 2 179 kvm. Saksnummer 202556151 hos kommunen.

Oslo kommune v/ Vann- og avløpsetaten bygger en reservevannforsyning stor nok til å gi hele Oslo tilgang på rent drikkevann. Nye vannanlegg i bydelene Alna, Bjerke, Nordre Aker og Sagene. Formålet er å føre rent vann i tunnel fra Sagene til Disen og videre østover til Trosterud, og i en tunnel fra vannbehandlingsanlegget på Oset (Kjelsås) til Disen. Østreheimsveien ligger innenfor planområdet. Den nye vannforsyningen skal være klar i 2028. For mer informasjon se https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/ny-vannforsyning-stamnett/.

Fellesutgiftene er kr 8 026,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, kabel-tv/internett (grunnpakke), garasjeplass, bod, strøm til fellesområder, renter og avdrag andel fellesgjeld, felles forsikring, vaktmestertjeneste, trappevask, kommunale avgifter, drift, vedlikehold m.m.

Felleskostnadene justeres etter borettslagets faktiske utgifter, og ble justert 1. juni 2025 med en økning på 8%.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger etc.

Fellesutgiftene fordeles slik:
Felleskostnader: kr 7 480,- (herav kapitalkostnader på kr 571,-)
Garasjeplass: kr 481,-
Bod: kr 65,-

Ved kjøp av ekstra garasjeplass tilkommer månedlige felleskostnader på kr 481,-.

Årlig eiendomsskatt på kr 1 209,-.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 15 000,- pr. år. / 14 800 kwh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen ut 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og internett (Frihet M). Tv-tuner/dekoder medfølger iht. selger.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 2 004 056,- ifølge selgers Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 8 016 223,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Basert på eiendommens boligverdi for 2024, antas det at denne eiendommen vil få eiendomsskatt på ca. 1 209,- for 2026. Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 16 486,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 13 757,- pr. 07.04.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 1 358 133,- pr. 07.04.2026 og lånevilkårene er:

Lånenummer: Obos-Banken AS - 98208122754
Rentesats per 07.04.2026: 6,80%
Kapitalkostnader: kr 571,16,-
Innfrielsesdato: 30.05.2028

Det er ikke innført individuell nedbetaling (IN-ordning) av fellesgjelden.

10 480 000,00 Prisantydning
13 757,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
10 493 757,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

262 320,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
850,00  Eierskifte garasje
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
264 260,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
274 210,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
10 758 017,00 Totalpris inkl. omkostninger
10 767 967,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger seksjonen.

Ved kjøp av ekstra garasjeplass tilkommer dokumentavgift (2,5%) på kjøpesummen og eierskiftegebyr på kr 850,-.

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ivar Sletta og Silje-Elin Skrede

Boligen er tilknyttet Årvollskogen Boligsameie I, med sameiebrøk 148/14612.
Sameiet består av 145 boligseksjoner.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 55 00.
Dyrehold er tillatt så lenge dette ikke på en urimelig eller unødvendig måte er til skade eller ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen.
Badstue, smørebod og innvendig sykkelparkering i garasjeanlegg disponeres av beboerne.

Foretatte påkostninger de senere år:
2024: Nye varmtvannsberedere i sameiets tekniske rom
2023: Fortsettelse utbedring av fasade
2022: Utskifting og forbedring av fordelerskap
Utbedring av fasade, herunder maling og utskiftning av planker der det er nødvendig
2021: Oppgradering og maling av fasaden på rekkehusene mot Årvollveien
Styret har oppgradert varmekabler i flere trapper
Normalt vedlikehold og utbedring for vifter/ventilasjon ved behov er foretatt gjennom året
Vanlig vedlikehold/kontroll og utbedring for heis ved feil ved behov er foretatt
2020: Rehabilitering i 58K
2018: Fasadeutbedring. Varmekabler i trappene
2017: Nytt berederrom, utskifting rørledninger
2013: Maling av fasader

Planlagte påkostninger:

Fasaden på blokk 58 mot parken skal rehabiliteres (panel skiftes) i 2026 og 2027, med en total estimert kostnadsramme på kr 6 500 000,-. Dette ble på årsmøtet i år vedtatt finansiert ved ekstra kapitalinnkreving, og vil fordeles over flere avdrag i 2026 og 2027. Utgiftene blir fordelt etter individuell brøk, og totalsummen for denne seksjonen kommer på ca. kr 65 839,-. Det vil bli gjennomført 9 innbetalinger fra 01.03.2026 til 01.06.2027, som totalt vil bli kr 65 839,-. Dette vil bekostes i sin helhet av dagens eier før overtakelse.

I årsberetningen for 2025 fremkommer det også følgende fremtidige planer:
- OPAKs tilstandsrapport fra 2022 anbefaler utskifting av brannvarslingsanlegget i en 5-10 årsperiode, altså at dette tidligst vurderes i 2027.
- I et lengre perspektiv er det behov for å vurdere taktekking. I OPAKs tilstandsrapport fra 2022 er dette anbefalt å gjøre mot slutten av en ti-årsperiode, altså mot 2032. Samtidig kan det bli aktuelt å undersøke muligheten for solceller på takene.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Kunderabatt kr 11 000,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger pr stk   kr 3 500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 3 125,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - 4,58 promille av prisantydning - valgfri 
Boligstyling - konsultasjon  kr 2 500,-
Foto - Stor leilighet/rekkehus/enebolig m/collage Lasse Lerdahl  kr 8 750,-
Rapport fra takstmann  kr 13 500,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 39-0050/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årvoll
Lofthusveien 66, 0588, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR39.2650

Sist oppdatert: 17. april 2026 kl. 22:58