Ovenbakken 13A

Ovenbakken 13A, 1361 ØSTERÅS
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 35, bruksnummer 60
Andelsnummer 127, Østerås Borettslag AL, organisasjonsnummer 953914638

Totalt bruksareal BRA: 70 kvm

BRA-i:
3. etasje 68 kvm: Bad, entré, to soverom og stue/kjøkken.

BRA-e:
Kjeller 2 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
3. etasje 7 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 26.08.2026 utført av Taksator AS v/Mats Nygård. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et boligbygg oppført i 1969. Bygningen har vinduer med trerammer og 3-lags isolerglass fra 2023. Leiligheten har en brann- og lydklassifisert entrédør, og glatte, folierte innerdører. Fra stuen er det utgang til en sydvendt balkong på ca. 7 m² med terrassegulv i impregnert trevirke og rekkverk i stål. Oppvarming skjer via peisovn og elektriske panelovner.

Det elektriske anlegget har automatsikringer med jordfeilbrytere og overspenningsvern. Sikringsskapet er plassert i felles trappegang.

Komfyrvakt er installert.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Bad
- Dokumentasjon for våtrom: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.
- Ventilasjon: Baderommet har naturlig ventilasjon via veggventil og tilfredsstiller ikke dagens anbefalte løsning for våtrom.

Kjøkken
- Avtrekk: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2023:
- Nye vinduer med 3-lags isolerglass (produksjonsår 2023)

2019:
- Flislagt baderom

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2025:
- Brannteknisk tilstandsanalyse av alle 13 blokker utført av Norsk Brannvern
- Etablering av tre gjesteladere for elbil på hvert av parkeringsområdene
- Etablering av ny belysning langs trappen mellom Eiksveien 90 og 92, samt utskifting av rustet gelender

2024:
- Utskifting av vinduer og balkongdører, samt utskifting av alle inngangsdører til leilighetene
- Igangsetting av større opprydding og stell av uteområdene
- Montering av nye gelendre utenfor Fururabben 10d, Ovenbakken 23 og gangvei fra Eiksveien 92c
- Fjerning av gjerde ved Ovenbakken 17c og diverse lave gjerder uten funksjon

Lys og tiltalende 3-roms andelsleilighet beliggende i 3. etasje, med en god planløsning og utgang til en sydvendt balkong. Boligen holder en gjennomgående god standard med 1-stavs parkett på gulvene, glatte overflater og oppgradert baderom fra 2019. Kjøkkenet fra HTH ligger i åpen løsning mot stuen, og vinduene er skiftet med 3-lags isolerglass fra 2023.

Entré:
Entréen har 1-stavs parkett på gulvet og en romslig skyvedørsgarderobe med speilfronter til oppbevaring av yttertøy og sko. Rommet har glatte, malte flater og entrédør med kikkehull, og åpner naturlig videre inn mot resten av leiligheten.

Stue:
Stuen har 1-stavs parkett og store vindusflater med 3-lags isolerglass som gir gode lysforhold. Rommet har god plass til både sofagruppe og spisebord, og oppvarmes med en peisovn samt elektriske panelovner. Den åpne forbindelsen mot kjøkkenet gir en luftig opplevelse, og en glassdør leder ut til balkongen.

Kjøkken:
Kjøkkenet er innredet med HTH kjøkkeninnredning med glatte fronter og heltre benkeplate med nedfelt kum i rustfritt stål. Innredningen er utformet med en praktisk halvøy som vender mot spiseplassen og gir ekstra arbeidsflate. Hvitevarene består av integrert induksjonsplatetopp, stekeovn, oppvaskmaskin samt kjøle-/fryseskap. Over kokesonen er det montert en kjøkkenventilator med kullfilter, og det er installert komfyrvakt samt aquastop og lekkasjevarsler med sensorer og magnetventil.

Balkong:
Fra stuen er det utgang til en sydvendt balkong med terrassegulv i impregnert trevirke. Balkongen har rekkverk i stål med plater, skjermvegg på den ene siden og veggmontert lysarmatur, og har god plass til utemøblement.

Bad:
Badet ble oppgradert i 2019 og har flislagte vegger samt flislagt gulv med termostatstyrte varmekabler. Innredningen består av baderomsinnredning med glatte fronter, heltre benkeplate med nedfelt servant og et innmurt speil på veggen. Videre er rommet utstyrt med et veggmontert toalett, dusjhjørne med glassvegg, rett svingdør og regnfallsdusj, samt opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. I den glatte, malte himlingen er det montert downlights.

Hovedsoverom:
Hovedsoverommet fremstår som et romslig og innbydende rom med 1-stavs parkett på gulvet og glatte, malte overflater. Her er det dobbeltseng med tilhørende nattbord, og den direkte adkomsten til en praktisk walk-in-garderobe gir rommet en ekstra komfort og svært gode oppbevaringsmuligheter.

Soverom 2:
Det andre soverommet har 1-stavs parkett og glatte, malte flater. Rommet har god plass til seng eller kontor.

Overflater:
Gulv: 1-stavs parkett i alle rom unntatt bad, som har fliser.
Vegger: Glatte, malte veggflater. Flislagte vegger på bad.
Himling: Glatte, malte himlingsflater. Downlights på bad.

Lagring:
Boligen har gode oppbevaringsmuligheter med skyvedørsgarderobe med speilfronter i entré, garderobeskap med profilerte fronter på hovedsoverommet, samt et eget walk-in-closet med åpen garderobeløsning tilknyttet soverom 2. I tillegg disponerer leiligheten en bod i kjelleren på ca. 2 m².

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Følgende medfølger salget: Oppvaskmaskin, kjøleskap og stekeovn. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre som ikke medfølger salget: Spotter i stue og kjøkkenøy, spisebordstaklampe, lamper over kjøkkenvask, veggmonterte skoskap i entré og kombivaskemaskin på bad.

Elektrisitet og vedfyring. Peisovn og elektriske panelovner, samt termostatstyrte varmekabler på baderomsgulv.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1969. Det foreligger ferdigattest for nybygg blokk datert 24.01.1969. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Ferdigattest for rehabilitering av fasader og balkonger - blokk 7, datert 16.01.2001.

Megler har ikke funnet godkjente byggetegninger for leiligheten. Det har derfor ikke vært mulig å kontrollere leilighetens nåværende planløsning opp mot opprinnelig/godkjent løsning, herunder hvilke rom som er godkjent til hvilket formål. Megler kan således ikke bekrefte at dagens utforming og bruk av rommene er i samsvar med offentlig godkjenning. Kjøper overtar ansvar og risiko knyttet til forholdet.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

På borettslagets eiendom (gnr. 35, bnr. 60) er det tinglyst følgende servitutter:

1966/307520-2/100 – Bestemmelse om bebyggelse og benyttelse.
1967/302008-1/100 – Midlertidig dispensasjon vedrørende hobbyrom.
1974/17246-1/100 – Midlertidig dispensasjon vedrørende bur for motorsykler.

Servituttene følger eiendommen og kan fås ved henvendelse til megler.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Ved korttidsutleie er det opplysningsplikt til styret via elektronisk skjema. Det er ikke tillatt å bygge om leiligheten til utleiehybler.

Leiligheten har en tilbaketrukket og god beliggenhet i et veletablert boligområde på Østerås i Bærum. Eiendommen ligger på en romslig og pent opparbeidet felles tomt med store grøntarealer, interne gangveier og lekeplasser. Fra balkongen har du et fint utsyn over nærområdet og mot fjorden i det fjerne, omgitt av frodig vegetasjon og rolige omgivelser.

Hverdagen her er praktisk med kort vei til fots til det meste av servicetilbud. Østerås Senter ligger kun en kort gåtur unna og byr på et variert utvalg av forretninger, inkludert Meny, apotek, vinmonopol og Baker Nordby. For barnefamilier er beliggenheten godt tilrettelagt med Østerås barnehage i umiddelbar nærhet, samt gangavstand til både Eikeli skole og Østerås skole. Området har også et svært godt kollektivtilbud. Fra Østerås T-banestasjon, som er endestasjon for linje 2, tar banen deg direkte inn til Oslo sentrum på rundt tjue minutter. I tillegg går det flere busslinjer like ved senteret.

For friluftsliv og trening er mulighetene mange i umiddelbar nærhet. En kort sykkeltur eller biltur unna finner du Fossum Idrettspark, som er en sentral innfallsport til Bærumsmarka med preparerte lysløyper på vinterstid og flotte turstier mot Østernvann og Brunkollen på sommerstid. Både Haga Golfklubb og Grini Golfklubb ligger i kort kjøreavstand, og for innendørs trening finnes lokale treningssentre som Fresh Fitness ved Østerås Senter.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
Østerås barnehage Avd Ovenbakken: 3 min. gange
Østerås barnehage Avd Fururabben: 4 min. gange
Østerås barnehage: 7 min. gange

Idrett og fritid:
Østerås Treningssenter: 4 min. gange
Fresh Fitness Østerås: 4 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 16 265 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er pent opparbeidet med store grøntområder og parker med plen, blomster- og insektvennlige soner, beplantning, asfalterte internveier, sitteplasser og lekeplasser. Det er engasjert gartner for oppfølging og vedlikehold av parkene. Borettslagets tomt er fellesareal, dersom det ikke er gjort nærmere avtaler om bruk.

Det medfølger ikke fast parkerings- eller garasjeplass til leiligheten. Parkering fordeles av styret etter søknad, med mulighet for å leie parkeringsplass med eller uten elbillading, eller garasjeplass uten lading. Borettslaget har i tillegg etablert tre gjesteladere for elbil på hvert parkeringsområde.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til Blokkbebyggelse i henhold til reguleringsplan ØSTERÅS (ID: 1962189), datert 02.02.1965, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2022-2042 (ID: 202101), med ikrafttredelse 04.07.2025. Her er eiendommens arealbruk avsatt til boligbebyggelse, nåværende. I henhold til planens bestemmelser § 2.1 gjelder eldre reguleringsplaner så langt de ikke er i strid med kommuneplanens arealdel. I kommuneplanens senterstruktur er Østerås definert som et lokalsenter.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunens byggesaksinnsyn er for tiden utilgjengelig. Megler har derfor ikke kunnet undersøke eventuelle pågående byggesaker i nærområdet. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Felleskostnadene er kr 4 006,- pr. mnd. og inkluderer: fellesutgifter (drift og vedlikehold, kommunale avgifter m.m.), renter og omkostninger på lån, samt avdrag på lån i BoligBanken ASA.

Spesifikasjon av felleskostnader:
Fellesutgifter: kr 2 955,-
Renter og omkostninger lån: kr 679,-
Avdrag lån: kr 372,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Det foreligger en 10-årig vedlikeholds- og finansieringsplan (2026–2035) hvor det legges opp til en årlig økning av felleskostnadene på 8,5 % de første 5 årene (2026–2030), og deretter 5 % årlig de påfølgende 5 årene (2031–2035). Det er også planlagt et nytt låneopptak på kr 10 000 000,- i 2030 for å delfinansiere større vedlikeholdstiltak.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet fiber/bredbånd. TV-dekoder/tuner medfølger ikke. Boligen er ikke tilknyttet alarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2025 var kr 1 244 082,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4 976 328,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Andel formue er kr 29 482,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 145 223,- pr. 26.08.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 44 007 369,03 pr. 26.08.2026 og lånevilkårene er:

Bank: BoligBanken ASA
Lånenummer: 96660137138
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 26.08.2026: kr 17 150 706,-
Andel av saldo: kr 56 597,-
Innfrielsesdato: 15.03.2039
Rente: 5,65 %

Bank: BoligBanken ASA
Lånenummer: 96660161675
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 26.08.2026: kr 26 856 663,-
Andel av saldo: kr 88 627,-
Innfrielsesdato: 01.02.2054
Rente: 5,65 %

6 490 000,00 Prisantydning
145 223,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 635 223,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 400,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 490,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 440,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 644 713,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 654 663,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kim Hjelvik

Leiligheten er tilknyttet AL Østerås Borettslag.
- Borettslaget består av 280 andeler fordelt på 13 bygninger/blokker oppført i 1965.
- Forretningsfører: Asker og Bærum Boligbyggelag AL (ABBL).
- Forsikring: Protector Forsikring ASA (polisenummer 3441863).
- Tilknyttet boligbyggelag: ABBL.
- Nettside: www.oebl.no.

Hundehold krever skriftlig søknad til styret samt samtykke fra naboer i samme oppgang. Søknad kan avslås dersom det foreligger legeerklæring som dokumenterer at beboere i oppgangen ikke kan bo med hund. Mindre husdyr som hamster, skilpadde, gullfisk, undulat og helårs innekatt krever ikke søknad. Utekatt er ikke tillatt.
Borettslaget har fellesvaskerier (stengt på søn- og helligdager), fellesrom for oppbevaring av sykler og bildekk, samt felleslokale i Fururabben 10 som kan leies av andelseiere (ro etter kl. 22.30).
Borettslaget har innleid vaktmestertjeneste mandag, onsdag og fredag.
Grilling på veranda og forhage er kun tillatt med elektrisk grill eller gassgrill. Fuglemating fra balkong/forhage er forbudt.
Støyende oppussingsarbeid er tillatt mandag–fredag kl. 07–18 og lørdag kl. 10–15, og krever nabovarsel minst 48 timer i forkant.
Andelseiere på bakkeplan har ansvar for løpende stell av forhage og platting i henhold til husordensreglene.

Saker og vedtak fra ordinær generalforsamling 07.05.2026:
- Styret fikk fullmakt til å inngå avtale om komplett felles brannvarslingsanlegg (Sfty AS) med multivarslere i alle leiligheter tilkoblet alarmsentral.
- Vedtektsendringer ble vedtatt for § 1 (konkurranseutsetting av forretningsførsel), § 5-2 (nye regler for korttidsutleie inntil 30 dager per år med opplysningsplikt til styret) og § 6 (presisering av ansvarsfordeling for vedlikehold av sikringsskap, hovedsluk og balkonger).
- Nytt punkt 6 i husordensreglene ble vedtatt vedrørende vedlikeholdsplikt for forhager og plattinger.
- Cedra Norge Rago AS ble valgt som ny revisor for borettslaget.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Utskifting av vinduer, balkongdører og inngangsdører (2024).
- Etablering av gjesteladere for elbil (2025).
- Gjennomført brannteknisk tilstandsanalyse av bygningsmassen (2025).
- Etablering av ny belysning og utskifting av gelender langs trapp ved Eiksveien 90–92 (2025).
- Installasjon av multivarslere i alle leiligheter tilknyttet felles brannvarslingsanlegg (2026).

Planlagte påkostninger:
- Lukking av avvik fra brannteknisk analyse, herunder brannventilasjon og oppgradering av slukkeutstyr (2026).
- Fasadevask med langtidsbeskyttelse og installasjon av luftavfuktere i garasjer (2026).
- Styret har utarbeidet en 10-årig vedlikeholdsplan (2026–2035) som blant annet omfatter oppgradering av balkonger (budsjettert til 2030) og taktekking (budsjettert til 2035).

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
- Årsresultat for 2025: overskudd på kr 1 880 692,- (driftsinntekter kr 14 580 558,- og driftskostnader kr 10 379 277,-).
- Disponible midler per 31.12.2025: kr 8 765 076,- (bankinnskudd kr 9 361 607,-).
- Bokført egenkapital per 31.12.2025: kr -21 169 480,-. Negativ egenkapital skyldes regnskapsmessig kostnadsføring av tidligere lånefinansierte vedlikeholds- og rehabiliteringsarbeider som betjenes via felleskostnadene.
- I henhold til borettslagets 10-årige finansieringsplan (2026–2035) er det lagt opp til en årlig økning av felleskostnadene på 8,5 % de første 5 årene (2026–2030) og 5 % årlig de påfølgende 5 årene (2031–2035) for å dekke prisstigning og bygge opp arbeidskapital for fremtidig vedlikehold.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Styret har en frist på 20 dager fra mottatt søknad til å gi skriftlig melding om eventuelt avslag; gis ikke melding innen fristen, regnes godkjenning som gitt.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av Asker og Bærum Boligbyggelag (ABBL) har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Fristen for å gjøre forkjøpsretten gjeldende er 5 hverdager dersom boligen er forhåndsvarslet.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Boligoptimalisering - 2 950,00 kr - inkuldert ved signering August  kr 0,00
Foto leilighet  kr 5 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 31 500,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 2 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr  kr 6 850,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 400,00
Innhenting av offentlig opplysninger Bærum kommune   kr 4 426,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 17 458,10

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 10-0302/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.26302

Sist oppdatert: 12. september 2026 kl. 22:45