Skeiestraen 33

Skeiestraen 33, 4083 HUNDVÅG
Kommunenummer 1103, gårdsnummer 5, bruksnummer 517
Andelsnummer 3, Kråkeneset Borettslag, organisasjonsnummer 951202371

Totalt bruksareal BRA: 138 kvm

BRA-i:
Rekkehus:
1. etasje 65 kvm: Gang, stue, bad, vaskerom, bod, 3 soverom.
2. etasje 65 kvm: Gang, wc, stue, kjøkken.

BRA-e:
Carport med bod:
1. etasje 8 kvm: Bod

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 31.08.2026 utført av Anticimex v/ Yngve Paulsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TGIU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Byggemåte: Bolig oppført i 1970. Grunnmur av betong. Bygget er oppført med kjeller. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med liggende
trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein. Entrédør med glassfelter. Vinduer med karmer
av tre. Balkongdør med karmer av tre. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler.

OVERSIKT OVER TILSTANDSGRAD 1, 2 OG 3 og TGIU:
- TG1: 59%
- TG2: 35%
- TG3: 2%
- TGIU: 4% (ikke undersøkt)

Tilstandsgrad (TG) 3:
Våtrom - Bad:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Det er registrert hull etter tidligere innfestinger i dusjsonen. Hullene er tettet med tettemasse, men det kan ikke verifiseres ved visuell inspeksjon alene om tettingen gir tilfredsstillende beskyttelse mot vanninntrengning. Mangelfull tetting kan medføre risiko for vanninntrengning bak overflatematerialene og fuktpåvirkning av underliggende konstruksjoner. Fuger i overgangen mellom vegg- og gulvflater i dusjsonen er stedvis mangelfulle/ikke utført. Forholdet gir redusert beskyttelse i overgangen og kan medføre økt risiko for vanninntrengning bak overflatematerialene. Vedvarende vannpåvirkning kan medføre fuktbelastning og potensielle følgeskader i underliggende konstruksjoner. Tettesjiktets faktiske tilstand kan ikke verifiseres ved visuell inspeksjon alene.
Det er observert omfattende riss- og sprekkdannelser i flisfugene i dusjsonen. Eksakt årsak er ikke kjent, men forholdet kan blant annet skyldes bevegelser i underlaget. Sprekkdannelser i fugene kan medføre økt risiko for vanninntrengning bak flislaget og fuktpåvirkning av underliggende konstruksjoner. Eventuelle følgeskader kan være skjulte og ikke lar seg avklare ved visuell inspeksjon alene.
Det er ikke mulig å vurdere fallforholdene i sluksonen på en tilfredsstillende måte på grunn av plasseringen av badekaret. Konsekvens er at det derfor er uklart om gulvet har tilstrekkelig fall mot sluket.
Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Konsekvens er at forholdet gir risiko for at vann kan renne ut i tilstøtende rom ved en lekkasje.
Det foreligger lite informasjon om våtrommet, og eksakt alder på vanntett sjikt er ikke kjent. Det vurderes likevel som høyst sannsynlig at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent.
Grunnet plassering av badekar er det ikke mulig å foreta en fullgod undersøkelse av sluket. Konsekvensen er at eksakt utførelse av tettedetaljer og lekkasjesikkerhet derfor er ukjent. Enkelte skruer i klemringen mangler. Konsekvens er at forholdet medfører betydelig risiko for lekkasje eller utettheter i overgangen mellom sluk og tettesjikt. Forholdet bærer ikke preg av faglig god utførelse, og medfører derfor erfaringsmessig risiko for andre skjulte feil og mangler, som ikke lar seg registrere ved visuell inspeksjon.
Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
Sluk under badekar er ikke lett tilgjengelig for rengjøring. Konsekvens er at forholdet kan medføre behov for ytterligere tiltak når sluket skal renses.
Sluket er isolert inne i dusjsonen. Konsekvens er at bruks- og lekkasjevann som oppstår utenfor dusjsonen derfor ikke vil kunne ledes til sluk, noe som reduserer fuktsikkerheten.
Avtrekkseffekten ble testet ved hjelp av et papir og vurderes som utilstrekkelig. Konsekvens er at mangelfull ventilasjon kan gi økt fuktbelastning og redusert luftkvalitet. Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert. Konsekvens er at forholdet medfører redusert ventilering av våtrommet når døren er lukket.
Toalettet er av eldre dato og har redusert funksjon. Sisternen bruker lang tid på å fylle seg etter spyling. Forholdet påvirker brukerfunksjonen. Påfyllingsmekanismen bør kontrolleres og utbedres.
Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i veggkonstruksjon fra tilstøtende rom (skap på soverom). Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan endre seg f.eks. med årstider, fukt- og temperaturforhold.Relativ fuktighet ble målt til 58,3 prosent, ved 22,2 celsius med duggpunkt på 13,7 celsius. Det ble ikke registrert forhøyet fuktnivå.
Det foreligger begrenset informasjon om arbeidene som er utført i våtrommet. De delene av utførelsen som har vært tilgjengelige for kontroll, fremstår ikke som fagmessig utført. Det er blant annet registrert plastfolie i veggkonstruksjonen ved utført fuktundersøkelse. Dette er ikke en anbefalt oppbygning for vegg i våtrom og kan medføre redusert uttørkingsevne og økt fuktrisiko. Forholdet gir usikkerhet knyttet til oppbygning og utførelse av våtrommets konstruksjoner. Det kan ikke utelukkes at det foreligger andre skjulte feil eller mangler som ikke lar seg avdekke ved visuell inspeksjon.

Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes fornyelse innen kort tid. Fornyelse kan utsettes noe dersom det iverksettes kompenserende tiltak, eller hvis videre bruk viser at våtrommet fortsetter å fungere lenger enn forventet, men dette vil medføre økt risiko for skjulte skader. Fornyelse av våtrom innebærer som oftest totalrenovering, og erfaring viser at oppstart av utbedrings- og fornyelsesarbeider ofte avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe det må tas høyde for. Følgende sjablongmessige prisanslag gjelder for renovering av våtrommet: kr 100.000-300.000,-

Tilstandsgrad (TG) 2:
Drenering:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Forholdet må ses i sammenheng med rapportens øvrige risikoopplysninger som omtaler bygningsdeler som er i direkte eller nær kontakt med bakken.
Terrenget rundt boligen har stedvis lite fall, og det registreres enkelte områder med fall inn mot grunnmuren. Konsekvens er at forholdet kan være med å øke fuktbelastningen på grunnmuren.
Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre. Konsekvensen er at konstruksjoner uten utvendig fuktsperre som er i kontakt med bakken, har økt risiko for fuktvandring/oppfukting som igjen kan føre til fuktskader.
Dreneringens funksjon har betydning for bygningens fuktsikring og tilstand, særlig for konstruksjoner som er i direkte eller nær kontakt med terrenget. Forhold som påvirker dreneringens funksjon er i hovedsak nedgravd og skjult, og kan derfor ikke fastslås ved visuell inspeksjon alene. Dette gjelder blant annet fuktsikring av konstruksjoner mot terreng, grunnforhold, drensledninger og tilhørende komponenter. Lokale grunnforhold og klimatiske forhold kan også påvirke dreneringens funksjon over tid. Det er registrert forhøyet fuktinnhold i konstruksjon mot terreng, som omtalt under punktet «Rom under terreng». Observasjonen kan ha sammenheng med redusert funksjon i drenering og/eller annen fuktpåvirkning, men årsaken er ikke fastslått. Det anbefales nærmere undersøkelser for å avklare årsak og omfang av fuktpåvirkningen. Eventuelle nødvendige tiltak bør vurderes og gjennomføres på bakgrunn av resultatet fra undersøkelsene.

Stikkledninger og tanker:
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

Våtrom - Vaskerom:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Gulvflater har synlig slitasje og er aldringspreget. Konsekvens er at forholdet kan medføre økt fuktrisiko i områder som utsettes for bruks- og lekkasjevann.
Vaskekjelleren har ikke fullverdig vanntett sjikt på gulv- og veggflater, noe som ikke oppfyller dagens forventing til et våtrom. Selv om tilsvarende løsninger er vanlig i eldre bygninger, gir dette begrenset beskyttelse mot fukt. Konsekvens er risiko for skader, for eksempel ved en eventuell lekkasje.
Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Konsekvensen er at det derfor ikke kan verifiseres at utførelsen er korrekt, eller at lekkasjesikkerheten er ivaretatt.
Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
Avtrekkseffekten ble testet ved hjelp av et papir og vurderes som utilstrekkelig. Konsekvens er at mangelfull ventilasjon kan gi økt fuktbelastning og redusert luftkvalitet. Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert. Konsekvens er at forholdet medfører redusert ventilering av våtrommet når døren er lukket.
Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.
Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes videre overvåking slik at tiltak eller fornyelse kan iverksettes når dette blir nødvendig. Fornyelse av våtrom innebærer som oftest totalrenovering. Erfaring viser at igangsetting av utbedrings- og fornyelsesarbeider ofte avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det må tas høyde for.

Kjøkken:
- Vannrør: Se punkt "Vannrør" under avsnitt om tekniske anlegg.
- Ventilator: Ventilatoren mangler ventilasjonskanal, og avtrekksluften føres derfor ikke ut av boligen. Forholdet medfører redusert avtrekksfunksjon og kan bidra til økt fukt- og luktbelastning i kjøkkenet. Det anbefales å etablere tilfredsstillende avtrekkskanal.
- Innredning: Kjøkkeninnredningen mangler sokkel. Benkeplaten er ikke tilfredsstillende montert og sitter løst. Det er heller ikke observert tilfredsstillende fuktsikring/tetting i skjøten mellom benkeplatene. Mangelfull innfesting medfører redusert stabilitet og brukerfunksjon. Mangelfull fuktsikring øker risikoen for at vann/fukt trenger inn i benkeplaten og kan medføre svelling og videre nedbrytning av materialet. Benkeplaten bør festes og monteres i henhold til produsentens monteringsanvisning. Skjøter og overganger bør sikres med egnet fuktsikring/tetting. Sokkel bør etableres dersom dette inngår i den aktuelle kjøkkenløsningen.

Andre rom:
- Innerdører: Dørbladet på dør til toalettet kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt. Konsekvens er at dette påvirker brukerfunksjonen.
Justering av dør/karm eller lignende tiltak kan iverksettes ved behov.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Det er kun observert ventiler i vinduer som tilluft/ventilasjon. Løsningen gir begrenset ventilering av rommene og tilfredsstiller ikke nødvendigvis dagens krav til ventilasjon. Konsekvens av utilstrekkelig ventilasjon kan medføre økt fuktbelastning og redusert luftkvalitet, samt økt risiko for kondens og over tid fuktrelaterte skader. Det anbefales å forbedre ventilasjonsløsningen. Inntil tilfredsstillende ventilasjon er etablert, vil regelmessig lufting ved åpning av vinduer være nødvendig.

Rom under terreng:
- Overflate gulv: Det er registrert hullyd under enkelte gulvfliser. Det er ikke observert riss, sprekker eller andre synlige symptomer på svikt i flislaget. Forholdet vurderes ikke å ha vesentlig betydning basert på det som var synlig ved befaringen. Synlige deler av gulvets overflatemateriale har stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger, blant annet mot trapp og veggflater. Åpningene kan medføre økt risiko for at fukt fra eksempelvis rengjøring trenger inn i gulvmaterialet og kan føre til misfarging, svelling eller andre fuktrelaterte skader. Det anbefales lokal utbedring av skjøter og overganger. Skadet gulvmateriale bør utbedres eller skiftes dersom videre undersøkelser viser behov for dette. Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer stedvis preg av slitasje. Forholdet vurderes i hovedsak å være av estetisk betydning, uten vesentlige konsekvenser utover dette. Fornying av overflaten eller lokale utbedringer kan gjennomføres ved behov.
- Innerdører: Enkelte innerdører bærer preg av skader og slitasje. Døren til bad fremstår som mangelfullt montert, og dette medfører redusert brukerfunksjon. Døren bør justeres eller monteres korrekt. Dørbladet på enkelte dører kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt. Konsekvens er at dette påvirker brukerfunksjonen. Justering av dør/karm eller lignende tiltak kan iverksettes ved behov.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Det er kun observert ventiler i vinduer som tilluft/ventilasjon på 2 nivået. Løsningen gir begrenset ventilering av rommene og tilfredsstiller ikke nødvendigvis dagens krav til ventilasjon. Konsekvens av utilstrekkelig ventilasjon kan medføre økt fuktbelastning og redusert luftkvalitet, samt økt risiko for kondens og over tid fuktrelaterte skader. Det anbefales å forbedre ventilasjonsløsningen. Inntil tilfredsstillende ventilasjon er etablert, vil regelmessig lufting ved åpning av vinduer være nødvendig.
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon (i kjellerstue). Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan eksempelvis endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Relativ luftfuktighet ble målt til 79,9 prosent, ved 17,6 celsius med duggpunkt på 14,1 celsius. Dette måleresultatet tilsier at det ble registrert forhøyet fuktnivå. Det er observert vindsperrepapp inne i veggkonstruksjonen, en løsning som erfaringsmessig gir risiko for tilvekst av mikroorganismer. Fuktproblemer oppstår gjerne som følge av en kombinasjon av flere underliggende årsaker, men problemer med dreneringen vurderes som en sannsynlig hovedårsak. Denne opplysningen må derfor ses i sammenheng med opplysninger som gis under punkt «Drenering». Undersøkelsene gir kun et begrenset bilde av forholdene i umiddelbar nærhet til hullet, noe som betyr at det helhetlige tilstandsbilde av konstruksjonen ikke er kartlagt. Det er ikke kjent om forholdet fortsatt er i utvikling. Konsekvens/foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal utbedring, eller andre tiltak kan iverksettes hvis dette viser seg å bli nødvendig.
Innvendige trapper:
- Tilstand: Trappen bærer samlet sett preg av aldersrelatert slitasje og enkelte skader. Konsekvens/foreslått er lokale tiltak eller komplett utskiftning hvis dette vurderes som nødvendig.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen:
- Skorsteiner inne i boligen: Til informasjon er vurderingen av pipen er begrenset til en visuell kontroll av synlige flater, og omfatter ikke funksjonstesting, aldersvurderinger eller inspeksjon av pipens innside (innvendig pipeløp). Sotluke har ingen underliggende eller sideliggende ubrennbar plate. Konsekvens er at forholdet kan føre til at brennbart materiale blir truffet av glør og varm aske ved feiing/åpning av luke. Foreslått tiltak er at det etableres ubrennbar plate.

Tekniske anlegg:
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

Toalettrom:
- Vannrør: Se punkt "Vannrør" under avsnitt om tekniske anlegg.
- Ventilasjon: Det vurderes at det ikke er tilstrekkelige åpninger/luftespalter mellom rom for å sikre tilfredsstillende luftgjennomstrømning, noe som er et viktig prinsipp for ventilasjon av boliger. Konsekvens er at ventilasjon kan svekkes, noe som kan medføre økt fuktbelastning og redusert luftkvalitet. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal utbedring kan iverksettes hvis dette vurderes som nødvendig.

Andre byggverk:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere bygningen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Stedvis kort avstand fra underkant av kledningen til terrenget. Konsekvens kan være forkortet levetid på nedre del av ytterkledningen. Fasadematerialer viser stedvise tegn til slitasje, begynnende nedbrytning og elde. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene, og pågående nedbrytning. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning.
Ytter- og undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
Innvendige flater viser tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader/konsekvenser av større betydning, men tiltak som vedlikehold og lokale utbedringer må forventes på sikt.
Døren viser tegn til slitasje, elde og punktvise skader. Konsekvens er at døren har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
Basert på byggverkets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold og/eller lokale utbedringer der dette viser seg å være et behov. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

Tilstandsgrad TGIU (ikke undersøkt):
Yttervegger inkl. fasader:
-Gnagersikring: Det har ikke væ rt mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere. Det kan derfor
ikke bekreftes om gnagersikringen er utført på korrekt måte.

Yttertak:
- Yttertaket er vurdert basert på tilgjengelig informasjon og en samlet helhetsvurdering. Taktekking og
tilhørende detaljer er ikke fysisk inspisert, og vurderingen er derfor beheftet med begrensninger.
Det er opplyst at yttertaket er fra 2015. Det foreligger begrenset informasjon om takets oppbygning og
utførelse. Undertak, sløyfer, lekter, innfestninger og øvrige skjulte konstruksjoner har ikke vært
tilgjengelige for kontroll, og den faktiske tilstanden til disse bygningsdelene er derfor ikke verifisert.
Boligen har en lukket takkonstruksjon. Eventuelle feil eller mangler i skjulte konstruksjoner kan derfor ikke
avdekkes ved visuell vurdering fra tilgjengelig nivå. Det er ikke observert symptomer på fukt eller lekkasjer
fra tilgjengelige innvendige flater.
På bakgrunn av begrensede inspeksjonsmuligheter kan taktekkingens, undertakets og øvrige skjulte
konstruksjoners faktiske tilstand ikke verifiseres. Det er ikke registrert synlige symptomer som gir grunnlag
for å påvise svikt ved befaringen, men skjulte feil og mangler kan ikke utelukkes.

HMS:

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

***

Oppsummering fra selgers egenerklæring:
- Eiendommen selges med fullmakt. En fullmaktshaver har ikke nødvendigvis detaljert kunnskap om eiendommen, med den risiko det innebærer. Det kan derfor være feil og mangler ved eiendommen som det ikke er spesifikt opplyst om. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig undersøkelse av eiendommen, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig.
- Bad: Badet ble utvidet, det er lagt fliser, membran osv. i 2000. Arbeidet ble utført av faglærte (usikker hvilket firma). dokumentasjon foreligger ikke.
- Fasade: Byttet ytterkledning, vinduer og dører i regi av borettslaget i 2015. Takrenner og nedløp er byttet, samt tekking med takstein, papp og lekter.
- Kjeller: Innredet kjellerstue med parkett og plater på veggene i 1997. Arbeidet ble utført av faglærte (usikker hvilket firma). dokumentasjon foreligger ikke.

Se vedlagt tilstandsrapport for utfyllende teknisk standard.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Vedovn i stuen. Ellers elektrisk oppvarming.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på boligen, datert 24.04.1980. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

***

Rom innredet som kjellerstue er opprinnelig byggemeldt som hobbyrom. Badet i underetasjen er utvidet/innlemmet med et tilstøtende rom som var godkjent for oppbevaring. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

***

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:

Dagboknr 2760, tinglyst 20.02.1979, type heftelse: Rettigheter iflg. skjøte
- Eventuelle skader som under utbyggingen av området måtte påføre eksisterende vann - og kloakkledninger, samt E-verkets og Televerkets kabler påhviler utbyggeren.
- Info: Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger mv.
- Kommunen skal ha tildelingsrett for 50 % av leilighetene.

Servituttene vil følge eiendommen.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Kortidsutleie: Andelseier som bor i boligen selv kan overlate bruken av deler av denne til andre uten godkjenning. I tillegg kan andelseier overlate bruken av hele boligen til andre i opptil 30 døgn i løpet av året uten godkjenning.

Boligen har en flott beliggenhet, plassert i første rekke ut mot havet i enden av blindvei uten gjennomgangstrafikk. Herfra kan man nyte en fantastisk sjøutsikt, men Ryfylkefjellene i bakgrunnen. Det er også friområder på begge sider av huset, og fotballbane rett utenfor. Like i nærheten ligger Sandvågen, en langgrunn og fin sandstrand. Ellers er det umiddelbar adkomst til flott, lyssatt tursti som går på nedsiden av boligen, videre langs Lundsneset og rundt store deler av øya. Man er virkelig omringet av naturskjønne omgivelser, og boligen kan skimte med en panoramautsikt av de skjeldne!

Ellers er det et barnevennlig område, med kort avstand til barnehage og skole.

Svært gode bussforbindelser til byen, med blant annet pendlerruter til Forus.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Skoler:

Skeie skole (1-7 kl.) 1 km
Hundvåg skole (1-7 kl.) 1,7 km
Lunde skole (8-10 kl.) 1,3 km
Austbø skole (8-10 kl.) 1,9 km

Barnehager:

Skeiehagen barnehage 0,2 km
Torsahagen barnehage 0,6 km
Espira Scala Hundvåg barnehage 1,7 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 6 415 kvm som tilhører borettslaget.

Boligen er plassert i første rekke mot sjøen. Fra boligen er det panoramautsikt ut mot havet og fjellene i Ryfylke. Naturen kommer virkelig inn i stua!

Boligen disponerer en carport like ved inngangspartiet.
Ca. halvparten av boligens carport er plassert ut over eiendommen byggegrense. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det er hage på hver siden av boligen, ved inngangspartiet og ut mot havet. Her er det stort potensiale. Endringer på ytre kledning og signifikante endringer på fellesområdene skal godkjennes av
styret. Eksempler på endringer som vi kreve styret sin godkjennelse er oppsetting av gjerder i hage, veranda, fjerning av trær mm. Fasadeendringer krever godkjennelse i generalforsamling.

Rekkehusene har rett til å eksklusivt benytte areal foran og bak egen andel. Dog slik at gjennomgang fra andre eiere vil være mulig. Arealet skal i sin helhet vedlikeholdes av eier og manglende vedlikehold vil kunne medføre at tillatelse borfaller. Arealet kan ikke bebygges uten søknad i henhold til borettslagets vedtekter.

Dersom borettslaget skal utføre felles vedlikehold som drenering eller andre fellestiltak er andelseier, med eksklusiv rett til bruk, ansvarlig for de – og remontering av for eksempel terrasser, heller eller andre tiltak som er opparbeidet på arealet. Utvendig byggeprosjekt som asfaltering, legging av heller, opparbeidelse av terrasse, platting, levegg trapper etc på uteareale rundt bolig skal i forkant skriftlig forhåndsgodkjennes av borettslagets styre. Også naboer skal varsles om utvendige byggeprosjekt.

Parkering i carport like utenfor boligen.

El-bil lader:
En andelseier som disponerer egen parkeringsplass på borettslagets eiendom har med styrets samtykke rett til å sette opp lade punkt for bil i tilknytning til parkeringsplassen. Etablering av lade punkt skal utfører av sertifisert fagperson. Samtykke kan bare nektes om det foreligger saklig grunn for det.
Kostnader til etablering av lade punkt, vedlikehold og strøm dekkes av den enkelte andelseier. Strøm betales etter måt forbruk der måler er installert eller ved ett beløp fastsatt av styret dersom det ikke er egen måler.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet. 

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen kommer inn under 3 ulike reguleringsplaner:

1.
- Plan 847 - Kråkeneset, gnr. 5, bnr. 9.
- Datert 22.05.1978
- Info: Eiendommen er regulert til rekkehus (5747,2 kvm), park (527,36 kvm), felles parkeringsplass (49,03 kvm) og kjørevei (0,72 kvm).

Utsnitt av plan med bestemmelser ligger vedlagt.

2.
- Plan 2175 - Reguleringsplan for del av Strandsonen Skeie.
- Datert 24.09.2007
- Infor: Eiendommen er regulert til felles avkjørsel (37,36 kvm) og kjørevei (0,1 kvm).

3.
- Plan 753 - Omregulering av del av Skeie (Kråkeneset), Hundvåg
- Datert 28.06.1976
- Info: Eiendommen er regulert til naturpark (0,1 kvm).

***

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse (6421,9 kvm) iht. kommuneplanens arealdel 2023-2040, datert 28.06.2024.

Felleskostnadene er kr  7408,-  pr. mnd. og inkluderer: Renter og avdrag på andel fellesgjeld, byggforsikring, kommunale avgifter, internett - og tv-pakke fra LYSE Altibox, drift - og vedlikeholdsutgifter, styrehonorar, forretningsførsel etc.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger følgende:
Garasje: kr. 151,- pr. mnd
Felleskostnader: kr. 6868,- pr. mnd.
Internett og tv avtale gjennom LYSE: kr. 389,- per mnd.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 108 231,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4 432 922,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 32.600,- pr. 31.12.2026
Andel fellesgjeld er kr 536.116,- pr. 22.05.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 41.170.465,- pr. 22.05.2026 og lånevilkårene er:

Långiver: OBOS-banken AS
Lån: kr. 600.291,- per. 22.05.2026
Rentebetingelser: 5,54 % (flytende)
Lånets løpetid: 2 år og 10 mnd.
Avdragsfrihet: Nei
IN-ordning: Nei
Andel fellesgjeld: kr. 0,-

Långiver: Husbanken
Lån: kr. 40.570.174,- per 22.05.2026
Rentebetingelser: 4,05 % /flytende)
Lånets løpetid: 20 år og 7 mnd.
Avdragsfrihet: Nei
IN-ordning: Nei
Andel fellesgjeld: kr. 536.116 per. 22.05.2026

4 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

8 406,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 959 496,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 969 446,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Torhild Reidun Øvestad Rosell

Leiligheten er tilknyttet Kråkeneset Borettslag. Borettslaget består av 104 leiligheter.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Forkjøpsrett via Bate Boligbyggelag.
- Andelseiere i borettslaget må være medlemmer i Bate boligbyggerlag, og et medlemskontingent må betales av hver andelseier.
- Dugnad må påregnes.
- Dyrehold: Selv om det er vedtatt forbud mot dyrehold, kan styret samtykke i at brukeren av boligen holder dyr dersom gode grunner taler for dette, og at dyreholdet ikke er til ulempe for de andre bruker av eiendommen. I husordenmsreglene fremkommer det at det er tillatt å holde dyr så lenge dyreholdet ikke er til sjenanse for de øvrige beboerne. Dyrehold tillates kun etter søknad til styret og undertegning av borettslagets dyreholdserklæring.

Borettslaget opplyser om mye mus og rotter i området. Flere har dessverre fått mus innenfor kledningen.
Styret jobbet mye med reklamasjon på arbeidet gjort av Anticimex i 2023. Arbeidet gjort av dem var fagmessig av meget dårlig kvalitet, og et stort reklamasjonsarbeid ble gjennomført. Alle kontrakter med Anticimex er avsluttet og Rentokil har nå kontrakt med borrettslaget.
For å minimere mulige skader og uønskede hendelser grunnet skadedyr må andelseierne bidra med følgende:
- Plukke opp nedfallsfrukt
- Minimere nedfall fra fuglematere
- Ikke kaste ut mat (det er personer som kaster matrester ut av vinduet ut på fellesområdene)
- Vedlikeholde hage inn mot husvegg
- Klippe plen/hekk/vekster slik at de ikke stikker opp under kledningen (dette ødelegger /musebåndene/skallsikringen av husene)

For denne boligen opplyser selger om at det aldri har vert noen utfordringer med rotter/skadedyr.

Se ellers ordensreglene og vedtektene for hvilke plikter beboer har ansvar for.

Noen av styrets aktiviteter i forrige periode:
- Oppfølging av aksjoner fra årsmøte 2025
- Økonomisk styring og inngåelse av nye kontrakter
- Flytting av postkassestativ
- Vannlekkasjer i 2-roms og 4-roms. Dette skyldes sprekker i gamle rør, samt mangel på stoppekraner. Det opplyses at beboer er ansvarlig for at det er stoppekran både på kjøkken og bad.
- Arbeid knyttet til dårlig håndverk fra oppussingsprosjektet (Faber)
- Varmtvann i 2-roms er foresatt en utfordring. Hovedårsaken har vært gamle og utslitte deler. Det kommer til å bli utbedringer på dette i 2026.
- Utelamper og gatelamper
- Dugnader og vedlikehold av fellesområder. Det er ikke planlagt noen større endringer i 2026, annet enn diverse utbedringer som tas i forbindelse med dugnadene og generelt vedlikehold.
- Samarbeid med “Grøntgruppen”. Hovedformålet med gruppen er å støtte styret med sin kompetanse, hjelpe til med å planlegge, samt å organisere dugnadene. Det er det over tid blitt kjøpt inn hageutstyr som andelseiere kan låne.
- Skadedyr og reparasjon etter skader. Det er mye mus og rotter i område. Flere har dessverre fått mus innenfor kledningen.
- El bil ladere
- Oppgradere Verisure - I 2025 har vi byttet ut alle brannvarslere og sentraler.
- Oppfølging av naboklager. Det har tidligere vært utfordringer med nabostøy. Dette har blitt mye bedre, flott at andelseierne respekterer ordensreglene i borettslaget.
- Radon. Styret har i 2025/2026 gjort 10 kontrollmålinger i utvalgte hus og leiligheter. En av målingene var bekreftet mellom 100 – 250 Bq som krever tiltak. Det vil gjennomføres målinger av hele borettslaget i perioden oktober 2026 - februar 2027. Eventuelle tiltak som besluttes av styret kommer da til å bli igangsatt ila første halvår 2027.
- Oppgradering av flere garasjeporter for de som betaler for vedlikehold
- Norgespris på strøm for fellesstrøm
- AirBnB - tillatt opptil 30 døgn per kalenderår, uten krav om styrets samtykke. Dette gjelder kun så lenge man selv bor i boligen når den ikke leies ut.

Viktige aktiviteter for styret fremover - Styret anser at de viktigste oppgavene i 2026 (utover normale styreoppgaver) blir:
- Streng styring av økonomien etter etablert langtidsplan.
- Radon og strukturering av arbeidet der.
- Fortsette det gode samarbeid med Montasjelaget
- Oppgang av stoppekran i 2-roms
- Infoskriv til nye beboere
- Vurdere rens av ventilasjonsanlegget til høsten
- Male opp parkeringsplassene rundt 2-roms.
- Utordringer av varmtvann i blokk 11

Borettslagets vedlikeholdsansvar dekker følgende:
- Holde boliger tette for vann inntrengning
- Utvendig maling, herunder også garasjer
- Grunnmur
- Utvendige vegger inkludert stendere, isolasjon, papp og utvendig kledning
- Tak inkludert bæ rende takkonstruksjoner, isolasjon, sutak og panner
- Vinduer og utvendige dører
- Takrenner og nedløp
- Vann- og avløpsanlegg frem til den enkelte bolig
- Strømforsyning frem til den enkelte bolig
- Lyse-kabel frem til den enkelte bolig
- Pipe over tak
- Takhatter for ventilasjon
- Borettslagets forsikring dekker borettslagets bygningsmasse, herunder også garasjer
- Vedlikehold av garasjer, for de som har inngått avtale om tillegg til felleskostnadene
- Utstyr til maling av garasjer ved sett nødvendig. Det betales en sum pr måned for å dekke utgiftene til maling. Pr april 2024 er den 20 kr/mnd med denne kan endres av styret for å dekke nødvendige kostander.

Den enkelte beboer har ansvar for vedlikehold av:
- Innvendig vannledning fra og med hoved kran
- Avløpssystem frem til felles avløpsledning under boligen (gjelder kun 4-roms)
- Elektriske installasjoner inkludert varmtvannsbereder og sikringsskap
- Låser til ytterdører
- Skifte av utvendige lyspæ rer
- Skade/vedlikehold av utelys
- Nødvendig ventilasjon av oppholds- og våtrom samt kjeller
- Øvrig innvendig vedlikehold
- Vedlikehold av hageareal
- Utvendige boder
- Garasjer, eks utvendig maling for de som betaler for det i de månedlige felleskostnadene
- Gjerder, inkludert porter, mot gate og utvendige levegger mot nabo
- Innvendig pipe
- Ildsted
- Varmepumper
- carporter, gjerder og utvendige boder. Borettslaget maler carporter ved behov.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 6 måneder.

Borettslagets vedtekter, ordensregler, ligger vedlagt i salgsoppgave. Øvrige dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 45 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 14 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsførerer OBOS m/energi  kr 4 950,00
Innhenting av offentlig opplysninger Stavanger kommune  kr 3 227,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus  kr 17 500,00
Foto + dronebilder  kr 7 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 34-0042/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Storhaug og Byøyene
Ryfylkegata 33, 4014, STAVANGER
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR34.2642

Sist oppdatert: 09. september 2026 kl. 18:49