Jernbanealleen 36C

Jernbanealleen 36C, 3210 SANDEFJORD
Kommunenummer 3907, gårdsnummer 171, bruksnummer 44, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1
Andelsnummer 313, Jernbanealleen Borettslag, organisasjonsnummer 945 011 459

Totalt bruksareal BRA: 54 kvm

BRA-i:
3. etasje 54 kvm: Entré, stue, kjøkken, bad, bod og ett soverom.

TBA (terrasse- og balkongareal)
3. etasje 5 kvm: Balkong.

Det er opplyst at leiligheten disponerer bod i felles bodrom i 1. etasje. Boden var avlåst på befaringsdagen og ble derfor ikke oppmålt.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 26.08.2026 utført av Bjørn Chr. Pedersen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i 3. etasje i et leilighetsbygg oppført i 1988. Bygningen er oppført på støpt betong mot grunn. Yttervegger og etasjeskillere er i betongkonstruksjoner, med fasader av fasadeplater og mur/tegl. Taket er en valmet betongkonstruksjon tekket med betongtakstein. Leiligheten har vinduer og balkongdør med tre-lags isolerglass fra 2018, med rammer og karmer i tre. Ytterdøren er en B30-klassifisert dør med lydklasse 35dB. Fra stuen er det utgang til en østvendt, overbygd balkong på 5 m² med terrassebord og rekkverk av glass/metall.

Sikringsskap med automatsikringer, måler og kursoversikt er plassert i entré. Det er ikke forelagt dokumentasjon på det opprinnelige anlegget fra byggeår.

Boligen er utstyrt med komfyrvakt. Det er brannslukningsutstyr og røykvarslere i henhold til forskrift.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:
Alder på vann og avløpsrør.
Alder på bad samt fallforhold på gulv. Mangler dokumentasjon på tettesjikt.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
Varmtvannsbereder: Ikke undersøkt grunnet manglende inspeksjonsmulighet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2018:
- Vinduer og balkongdør med tre-lags isolerglass

2026:
- Vask av fasader og fjerning av tagging

2025:
- Opprusting av fellesrom med TV-skjerm, skriver og hybelkomfyr

2024:
- Anskaffelse og montering av porttelefon
- Montert videoovervåking i garasjen, nye dørklokker og digitale informasjonstavler i gangene
- Rehabilitering av kloakkrør i garasjen

2022:
- Installert felles ladeinfrastruktur for elbiler og hybridbiler i garasjekjelleren

2016:
- Etablering av fellesareal/møtelokale

Borettslagsleilighet i 3. etasje i en boligblokk med betongkonstruksjoner. Etasjeskillere og yttervegger er i betong, med fasadeplater og mur/tegl på utsiden. Adkomst via overbygd inngangsparti med callinganlegg, trapp og heis. Kjøkkenet ble oppgradert i 2014 med ny innredning fra HTH. Vinduer og balkongdør med tre-lags isolerglass og rammer i tre ble skiftet i 2018. Boligen har elektrisk oppvarming. Mekanisk avtrekk fra bad og kjøkken; frisklufttilførsel via tilluftsventiler i yttervegg og/eller vinduer. Naturlig ventilasjon via ventiler for øvrig. Badet er fra byggeåret og har et oppgraderingsbehov.

KJØKKEN:
Innredning fra HTH med profilerte fronter, laminert benkeplate og oppvaskkum i metall med ett-greps armatur. Fliser mellom benkeplate og overskap, keramisk koketopp og integrert stekeovn. Kjøl/frys i høyskap. Avtrekksvifte integrert i overskap (mekanisk avtrekk). Komfyrvakt etablert. Hovedstoppekran plassert i benkeskap.

BAD:
Flislagte vegger og vinylbelegg på gulv. Innredning med slette fronter og heldekkende servant med ett-greps armatur. Overskap og speil med integrert lys og stikkontakt. Dusjhjørne med dusjvegger av glass, to-greps armatur og hånddusj. Gulvstående toalett. Opplegg for vaskemaskin. Mekanisk avtrekk via avtrekksventil i vegg.

Overflater:
Gulv: Laminat.
Vegger: Malte, slette flater. Flislagte vegger på bad.
Himling: Malt betongdekke.

Lagring:
Innvendig bod i leiligheten med garderobeskap. Garderobeskap på soverom. Leiligheten disponerer i tillegg en bod i felles bodrom.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk oppvarming.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1989. Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 16.03.1989. Følgende vilkår fremgår av tillatelsen:
- Rekkverk/håndlister må fullføres.
- Rømningsskilter og nødlys må monteres ferdig
- Diverse små arbeider som gjenstår må fullføres.
Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.
Midlertidig brukstillatelse kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger ferdigattest for utvidelse av verandaer datert 04.01.2019. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 03.12.1986, samt for balkongrehabilitering datert 01.06.2017. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 2 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om kloakkledning, byggeforbud, rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger, elektriske kraftlinjer og bestemmelse om trafostasjon/kiosk.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten har en sentral beliggenhet i Sandefjord sentrum, i Jernbanealleen med grønne trær langs gateløpet og et åpent preg mot omgivelsene. Her bor du med direkte tilgang til alt sentrum har å by på av kaféliv, restauranter, butikker og kulturtilbud. Beliggenheten kombinerer bylivet med rolige rammer i hverdagen, der du enkelt kan spasere rundt til byens fasiliteter og møteplasser.

I hverdagen har du det meste innen rekkevidde til fots. Nærmeste dagligvarehandel er Joker ved stasjonen, og Kiwi i Museumsgata ligger kun en kort gåtur unna. For et større utvalg av forretninger, apotek og vinmonopol ligger Hvaltorvet kjøpesenter og byens øvrige handlegater i behagelig gangavstand. For trening og fritid finnes både Pro Gym og EVO Sandefjord Vest i gangavstand, samt ballbane ved Byskolen. I nærområdet ligger også Barnas Have barnehage samt Byskolen og Sande skole.

Kollektivtilbudet fra adressen er svært godt for pendlere og reisende. Sandefjord stasjon ligger en kort spasertur unna med togavganger mot Oslo og Skien via linje RE11 og RX11. Sandefjord rutebilstasjon ligger like ved togstasjonen med et bredt tilbud av bussforbindelser. Kjører du elbil, finnes det offentlige ladepunkter like i nærheten, blant annet ved Clarion Collection Hotel Atlantic. For reiser lenger ut i inn- og utland tar bilturen til Sandefjord lufthavn Torp rundt ti minutter.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
Barnas Have: 6 min. gange
Solvang barnehage: 11 min. gange
Prestekragen barnehage: 13 min. gange

Idrett og fritid:
Pro Gym Sandefjord: 2 min. gange
Byskolen ballbane: 5 min. gange
EVO Sandefjord Vest: 8 min. gange

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 3505,6 kvm som tilhører borettslaget.

Det tilhører ikke garasje/parkeringsplass til leiligheten. Det kan undersøkes med styret for leie av garasjeplass.
Borettslaget har totalt 61 garasjeplasser i kjelleren. Borettslaget har felles ladeinfrastruktur for elbil og hybridbil i garasjekjelleren der bruker selv må kjøpe og installere lader.
Eller gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boliger i henhold til reguleringsplan 19850004, Kvartal 62, Rutebilstasjonen, datert 10.01.1985, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Av eiendommens areal er 2 969 m² regulert til boliger (feltnavn II), 515 m² til gang-/sykkelvei, 10 m² til almennyttig formål (feltnavn IV), 8 m² til park og 1 m² til kjørevei.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2023 (ID: 20220010), vedtatt 21.09.2023. Arealbruken er i planen avsatt til sentrumsformål, nåværende. Eiendommen er også omfattet av bestemmelsesområde Byromstrategi 1, som medfører spesifikke krav til blant annet leke- og uteoppholdsareal ved boligutbygging i sentrum. Ved motstrid mellom planene vil kommuneplanen gjelde foran den eldre reguleringsplanen.

Eiendommen berøres av følgende hensynssoner i henhold til kommuneplanen:
- Hensynssone H210: Rød sone iht. T-1442 (Støy).
- Hensynssone H220: Gul sone iht. T-1442 (Støy).
- Hensynssone H310: Ras- og skredfare.
- Hensynssone H410_1: Krav vedrørende infrastruktur.
- Hensynssone H810_1: Krav om felles planlegging. Det er krav om felles planlegging for flere eiendommer.

Ca. 90 meter nordvest for eiendommen er det varslet oppstart av reguleringsarbeid for ny kollektivterminal (plansak 20250009, Kollektivterminal Trekanttomta). Planområdet er lokalisert på «trekanttomten» øverst i Dronningens gate. Formålet er å tilrettelegge for etablering av kollektivterminal med attraktive oppholdsarealer samt oppstillingsplasser for buss.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 728,- pr. mnd. og inkluderer: renter og avdrag på fellesgjeld, drift, kommunale avgifter og TV/internett (Sandefjord Bredbånd).

Felleskostnadene er fordelt slik:
- Avdrag felleslån: kr 605,-
- Felleskostnader drift: kr 2 716,-
- Renter felleslån: kr 828,-
- Sandefjord Bredbånd: kr 579,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 552 496 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 13 386,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 189 050,- pr. 18.08.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 16 862 474,- pr. 18.08.2026 og lånevilkårene er:

Bank: DNB Bank ASA
Lånenummer: 16369307936
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 18.08.2026: kr 16 862 474,-
Andel av saldo: kr 189 050,-
Innfrielsesdato: 30.03.2043
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,25 %
Merknad: Refinansiering

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

2 250 000,00 Prisantydning
189 050,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 439 050,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
2 440 140,00 Totalpris inkl. omkostninger
2 450 090,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Oddvar Sten Andersen

Leiligheten er tilknyttet Jernbanealleen Borettslag A/L.
- Borettslaget består av 83 andeler.
- Forretningsfører er Boligbyggelaget Usbl.
- Eiendommen er forsikret i Gjensidige med polisenummer 91885175.

Dyrehold er tillatt, men skal informeres om til styret før anskaffelse. Dyreeier plikter å påse at dyret ikke er til sjenanse for naboer og å holde det rent etter dyret. Det er forbudt å mate dyr eller fugler på eiendommen.
Dugnad må påregnes.
Det skal være ro i borettslaget mellom kl. 23.00 og 07.00. Støyende arbeid er begrenset til hverdager og lørdager på dagtid. Det er ikke tillatt å installere varmepumpe.
Borettslaget har heis, sykkelrom, rullatorlagring og et fellesrom som kan leies. Alle andeler disponerer egen bod.

På generalforsamlingen 26. mars 2026 ble et forslag om å tillate installasjon av varmepumper nedstemt.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Installert felles ladeinfrastruktur for elbil (2022)
- Montert porttelefon, videoovervåking i garasje og digitale informasjonstavler (2024)
- Rehabilitert kloakkrør i garasjen (2024)
- Vask av fasade (2026)

Planlagte påkostninger:
- Det er innhentet tilbud på rensing av ventilasjonsanlegget, planlagt gjennomført i løpet av 2026.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
Årsresultat for 2025 var et overskudd på kr 60 189,-. Borettslagets disponible midler var kr 1 016 769,- per 31.12.2025. Total egenkapital var kr 21 099 313,- per 31.12.2025.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Medlemskap i Usbl er en forutsetning for kjøp.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av Usbl har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Forkjøpsretten utøves etter ansiennitet, der andelseiere i borettslaget har prioritet, deretter medlemmer i Storbyfellesskapet (Bate, BOB, Vestbo, TOBB, Nobl og Bonord), og til sist medlemmer i Usbl.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten er tilknyttet Jernbanealleen Borettslag.
Borettslaget består av 83 leiligheter og 1 næringslokale.
Forretningsfører er USBL avd. Sandefjord, tlf. 22 98 38 00.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt i borettslaget, men skal informeres om til styret. Et varsel om dyrehold må være mottatt av styret før innflytting eller anskaffelse av dyret kan skje.
Borettslaget har et samlingslokale i C oppgangen som kan leies.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.
Ansiennitetsregler:
1 - Andelseier i borettslaget
2 - Medlem i Usbl

Borettslaget er sikret mot tap av felleskostnader i Klare Finans AS. Borettslaget er, etter gjeldende bestemmelser fastsatt av finansieringsselskapet, sikret mot tap som følge av at en andelseier unnlater å betale sine felleskostnader. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1. desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 40 000,-

Vederlag:
Fotopakke Dag Frogner  kr 3 750,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke - kr 9 950,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk  kr 1 875,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører USBL  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører USBL  kr 5 138,00
Innhenting av offentlig opplysninger Sandefjord - Norkart   kr 3 504,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 22-0226/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
Jernbanealléen 13, 3210, SANDEFJORD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR22.26226

Sist oppdatert: 31. august 2026 kl. 08:47