Dalsstubben 13

Dalsstubben 13, 1405 LANGHUS
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 125, bruksnummer 188, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 202 kvm.

BRA-i:
Enebolig:
Underetasje 83 kvm: Entré (hall m/trapp), gang, rom benyttet som bad, rom benyttet som vaskerom, bod, rom benyttet som garderobe, soverom og rom benytett som kjellerstue.
1. etasje 93 kvm: Bad, to soverom og stue med delvis åpen kjøkkenløsning.

BRA-e:
Garasje 26 kvm: Garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal):
Underetasje 90 kvm: Terrasse.
1. etasje 36 kvm: Terrasse/veranda.

Loftet har ikke gangbart gulv og lav takhøyde, og er derfor ikke måleverdig areal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 10.05.2026, utført av TILSTAND AS v/Ole Storvand.

De byggemeldte tegningene stemmer ikke med dagens bruk. Se pkt. ferdigattest for nærmere informasjon.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført som en frittliggende enebolig over to etasjer, bygget i 1979. Boligen har støpt gulv og fundament av betong, med en grunnmur av lettklinkerblokker som er utvendig pusset og malt. Etasjeskillene er av trekonstruksjoner. Ytterveggene består av trekonstruksjoner, utvendig kledd med stående tømmermannskledning som ble malt i 2024. Takkonstruksjonen er en sperrekonstruksjon i saltaksform med undertak av bord. Taktekkingen ble skiftet i 2024 med ny undertaksduk, lekter, sløyfer, takpanner og beslag. Boligen har vinduer med trekarmer fra ulike årstall, med både 2-lags og 3-lags glass. Hovedinngangsdøren er fra 2024, og det er to balkongdører fra 2013 og et ukjent årstall. Det er en delvis overbygget terrasse på 36 m² og en større terrasse på 90 m² ved inngangspartiet. Innvendig er det en trapp i malte trekonstruksjoner. Boligen har to ildsteder, og pipen ble rehabilitert innvendig i 2026. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskap med automatsikringer og strømmåler er plassert i en utlektet kasse på soverom 2. Boligen har en kombinasjon av skjult og åpent elektrisk anlegg. Da anlegget er fra ulike perioder og det er ukjent når det sist ble utført en uavhengig el-kontroll, anbefales det at dette utføres av en fagkyndig.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3):
- Vaskerom: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2):
- Veggkonstruksjon: Kledningen er montert uten luftespalte og uten muse-/gnagersperre ved avslutning mot sokkel. Løsningen var vanlig på oppføringstidspunktet, men anses ikke som en optimal konstruksjonsutførelse etter dagens anbefalinger.
- Vinduer: Pga. alder.
- Terrasse: Terrassen har stedvis vedlikeholdsetterslep med slitasje i terrassebord og skjevheter/slark i rekkverket. Det mangler et pyntebord i rekkverket på kortenden mot nord. Trapp fra terrasse mot syd har bratt utforming. Det er også registrert lokal råteskade i bæresøyle tilknyttet terrasse-/takoverbygget.
- Fuktsikring og drenering: Knotteplasten er ikke avsluttet med topplist.
- Utvendige vann- og avløpsledninger: Pga. alder.

Helse, miljø og sikkerhet:
- Innvendig trapp: Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk. Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet.
- Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Rekkverket på terrassen er for lavt i forhold til dagens krav.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Selger opplyser at det i 2026 ble lagt ny varmefolie i kjelleren og lagt om vannrør til kjøkken. Kjellerstuen ble også pusset opp i egenregi samme år.

2026:
- Nye vannledninger til kjøkken (rør-i-rør).
- Innvendig piperehabilitering og montert nytt ildsted i underetasjen.
- Oppussing av stuen i underetasjen.

2024:
- Skiftet ytterdør (entrédør).
- Omlegging av yttertak med nye plater, lekter, undertaksduk/papp og vindskier.
- Malt hele fasaden.
- Montert ny garasjeport.
- Montert diverse utelys.
- Etablert parkeringsmulighet ved å grave ut deler av terrenget.

2023:
- Ny drenering inkludert utvendig etterisolering av grunnmuren.
- Laget utekjøkken på terrassen ved boligens inngangsparti.
- Montert varmepumpe i stuen i 1. etasje.

2022:
- Montert ny varmtvannsbereder.

2018:
- Baderom i underetasje oppusset.
- Skiftet vinduer i underetasjen (soverom og stue).

2014:
- Baderom i 1. etasje oppusset.

Innholdsrik enebolig over to plan, oppført i 1979 og betydelig oppgradert de siste årene. Boligen har en fleksibel planløsning med blant annet to stuer, to bad og tre soverom, som gir gode muligheter for tilpasning til ulike familiebehov. Med nytt tak fra 2024 og ny drenering fra 2023, er store og viktige vedlikeholdspunkter ivaretatt. To store terrasser gir rikelig med uteplass.

Underetasje:

Entré: Inngangspartiet ligger i underetasjen, hvor en ny entrédør fra Harmonie med elektronisk kodelås fra Yale (2024) ønsker velkommen. Hallen har flislagt gulv med varmekabler og gir direkte tilgang til etasjens øvrige rom, samt trapp opp til hovedetasjen. Ved inngangen er det en stor terrasse på 90 m².

Rom benyttet som kjellerstue: Boligen har to stuer, en i hver etasje. Stuen i denne etasjen ble pusset opp i 2026 og har 1-stavs laminatgulv med varmefolie og downlights i taket. En ny peisovn ble montert samme år, etter en innvendig piperehabilitering. Rommet fungerer godt som en ekstra TV-stue, lekerom eller en egen sone for tenåringen. Halvparten av rommet er på godkjente byggetegninger er betegnet som ´evt. vaskerom´. Resten av rommet er byggemeldt som soverom.

Rom benyttet som bad: Etasjens baderom ble etablert i 2018. Badet er velutstyrt og av generøs størrelse. Her er det en dobbel, vegghengt servantinnredning, speil med belysning og en stor dusjsone med glassfelt, utstyrt med både tak- og hånddusj. Et frittstående badekar inviterer til avslapning. Gulvet har elektriske varmekabler og taket har downlights. Rommet er på godkjente byggetegninger er betegnet som hobbyrom.

Rom benyttet som vaskerom: Vaskerommet ligger praktisk til i underetasjen. Rommet har et oppgraderingsbehov, og termostaten til gulvvarmen er ikke funksjonell. Hovedinntak for vann og fordelerskap for rør-i-rør er plassert her. Rommet er på godkjente byggetegninger er betegnet som bod.

Lagring: Rom sm i dag benyttes som dag benyttes som garderoberom/bod er på godkjente byggetegninger er betegnet som matbod. Det er også lagringsmuligheter i innvendig bod og kott under trappen i underetasjen, samt på kaldloft med adkomst fra stue.

1. etasje:

Stue: Trappen leder opp til boligens hovedetasje. Stuen har 1-stavs parkett, downlights i taket og en varmepumpe fra 2023. Rommet har en delvis åpen løsning mot kjøkkenet, noe som skaper en god flyt mellom sonene. Store vindusflater gir rikelig med dagslys. Stuen kan deles inn i ulike soner og innredes deretter. Spisebord og stoler kan plasseres i praktisk tilknytning til kjøkkenet. Det er også plass til en hjørnesofa, bord, TV og tilhørende møblement. Fra stuen er det utgang til stor, delvis overbygget terrasse. Terrassen på 36 m² har adkomst fra både stue og kjøkken. Uteplassen har downlights i overbygget og en manuell markise.

Kjøkken: Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter og benkeplate i stein. Det er fliser på vegg mellom benk og overskap. Integrerte hvitevarer inkluderer stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap. En vegghengt ventilator sørger for avtrekk. Ved kjøkkenet står et ildsted som gir ekstra varme og hygge. Kjøkkenet har en hyggelig frokostbar, der morgenkaffen kan inntas. Vannledningene til kjøkkenet ble skiftet i 2026.

Bad: Badet i denne etasjen er fra 2014, med flislagt gulv med varmekabler. Innredningen består av en vegghengt servantinnredning, speil med belysning og et vegghengt toalett. Dusjhjørnet har innfellbare glassdører og er utstyrt med både regn- og hånddusj.

Soverom: Boligen har to soverom i 1. etasje med 1-stavs laminatgulv og panel i himlingen. Sikringsskap er plassert i en kasse i det ene soverommet. I boligens underetasje er det et soverom med 1-stavs parkett med varmekabler i gulvet, noe som gir en lun atmosfære. Rommet er av god størrelse og egner seg godt som hovedsoverom, gjesterom eller kontor.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følger med salget: Kjøleskap, stekeovn, platetopp og oppvaskmaskin på kjøkkenet, samt integrert fryser i innredet bod.

Oppvarming er basert på elektrisitet, varmepumpe og ved. Boligen har en varmepumpe fra Mitsubishi montert på yttervegg i stuen i 1. etasje (produsert 2022, montert 2023). Det er varmekabler i gulv på bad i 1. etasje og bad i underetasjen, samt i entré (hall med trapp), bod og på soverom i underetasjen. Varmefolie er installert i gulv i stuen i underetasjen. Gulvvarme på vaskerom i underetasjen (selger opplyser at termostat ikke fungerer). Det er en peisovn/ildsted med glassdør i stuen i underetasjen, hvor innvendig piperehabilitering ble utført i 2026. Et ildsted med glassdør er også plassert ved kjøkkenet i 1. etasje, med ubrennbar plate av glass på gulvet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for enebolig datert 26.03.1982. Videre foreligger det ferdigattest for garasje datert 05.11.1985. Attesten er gitt med følgende merknad: "Garasjen er oppført med saltak, byggemeldt med flatt tak. For øvrig vises det til krav i byggetillatelsen om snuplass på egen grunn."

Attestene kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger for boligen, datert 02.07.1979 og reviderte tegninger datert 14.01.2000. Tegningene kan fås ved henvendelse til megler.

Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning:
- Underetasje: Rom benevnt som 'Hobby' på de originale tegningene er i dag innredet og benyttet som bad. Etablering av bad er en endring som normalt er søknadspliktig. Rom benyttet som vaskerom er på originale byggetegninger betegnet som bod. Videre er det etablert en stue i et område som på tegningene var avsatt til 'vaskerom' og 'soverom'. Dvs. at halvparten av kjellerstuen ikke er godkjent til varig opphold og bruksendring av denne delen er søknadspliktig.
- 1. etasje: Det er etablert en åpen løsning mellom kjøkken og stue.
- Fasade: Det er i 2000 godkjente tegninger for ny balkong og nytt karnapp. Det er ikke funnet ferdigattest for disse arbeidene. Ettersom tiltaket er omsøkt etter 01.01.1998, er det krav om at byggesaken avsluttes med ferdigattest.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr. 5824, tinglyst 02.08.1979, type heftelse: Festekontrakt.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
Dagboknr. 5990, tinglyst 09.08.1979, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakkledninger: Eiendommen er underlagt kommunens vann- og kloakkreglement. Dette forplikter eier til å melde fra før arbeid på ledningsanlegg, tillate inspeksjon, og koble til offentlig ledning ved pålegg. Eier er ansvarlig for skader på offentlige ledninger forårsaket av ulovlige utslipp. Heftelsen kan ikke slettes uten samtykke fra kommunens vann- og kloakkverk.

Dagboknr. 6852, tinglyst 03.09.1979, type heftelse: Bestemmelse om bebyggelse. Rett for eier av bnr. 189 til å oppføre sitt hus inntil 2 meter fra bnr. 188 sin grense.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Beliggenheten i Dalsstubben kombinerer umiddelbar nærhet til barnehage med rolige, grønne omgivelser. Fra eiendommen er det kun et par minutters gange til Dalstunet barnehage, noe som forenkler hverdagslogistikken for de minste. Området preges av etablert villabebyggelse og gir en følelse av å bo tilbaketrukket, samtidig som alle nødvendige servicetilbud er lett tilgjengelige.

For den daglige pendlingen ligger Langhus stasjon i gangavstand, og toget tar deg til Oslo S på litt over 20 minutter. Det er også bussholdeplass ved Gamle Vevelstadvei. Med bil er det en kort kjøretur til matbutikker og servicetilbud ved Greverud Torg og Langhus. Ski sentrum, med et bredere utvalg av butikker, spisesteder og kulturtilbud, er også bare en kort biltur unna.

Området byr på gode oppvekstsvilkår med gangavstand til Langhus skole. For de eldre elevene er det skolebussordning til Haugjordet ungdomsskole. Fritiden kan fylles med aktiviteter i Langhus Idrettspark eller på et av de lokale treningssentrene. De omkringliggende grøntområdene gir fine turmuligheter rett i nærmiljøet, enten du skal lufte hunden eller ta en løpetur etter jobb.

Se Google Maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Det er meget kort gangavstand til Dalstunet barnehage. Det er også gangavstand til Lanhus skole. Sykkelavstand til Haugjordet ungdomsskole og videregående skoler i Ski.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 744 kvm. Tomten er pent opparbeidet med brostein, plenarealer og diverse beplantning. Boligen ligger i skrånende terreng, med et flatt parti opparbeidet med plenarealer på baksiden mot vest.

Festeavgiften er kr 7.923,- pr. år. Festeavtalen utløper 01.08.2078. 

Melding vil bli sendt til grunneier straks etter salget.
Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves ikke.  

Man kan løse inn festetomten for 25 ganger årlig festeavgift.

Festeavgiften reguleres hvert 10 år iht. konsumprisindeksen.
Neste regulering av festeavgift: 30.06.2035.

Kopi av lov om tomtefeste kan fås ved henvendelse til megler. 

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Eiendommen har en frittstående garasje med elektrisk leddport og fastmontert elbillader. I tillegg medfølger en parkeringsplass tilliggende tomten nede ved veien.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan for Del av Langhus, stadfestet 20.02.1974, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

I kommuneplan for Nordre Follo 2023-2034 fremkommer følgende hensynssone:
- H110: Nedslagsfelt drikkevann.

Det er igangsatt planarbeid i nærområdet. Dette gjelder detaljregulering for Langhus gård sør (plan-ID 202510). I tillegg er ny kommuneplan for Nordre Follo (KPLAN2026) for perioden 2026–2037 under utarbeidelse.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 19.738,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 25.900,- pr. år/26.981 kWh. pr. år. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt. på kr 50 øre inkl. mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 35.000,-

Velavgift er kr 2.075,- pr. år.

Boligen er tilknyttet Viken Fiber som leverandør av kabel-tv og har avgift på kr 1.389,- pr. mnd. Dekoder medfølger ikke.

Boligen er tilknyttet Sector Alarm som koster kr 6.210,- pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 1.961.031,- i følge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 7.844.122,-

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

7 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

198 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
199 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
219 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
8 149 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
8 169 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Silje Nohr Paulsen og Joakim Nohr Paulsen

Etter nærmere avtale.

Langhus Velforening.
Les mer her: https://www.langhusvel.no/

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1 % av salgssummen.
Minimumsprovisjon er kr 60.000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 4.500,-
Kunderabatt; gjelder for avtalt: Relasjonsrabatt kr -15.000,-
Markedsføringspakke kr 29.900,-
Oppgjør kr 8.900,-
Tilrettelegging kr 19.900,-
Trykte salgsoppgaver (valgfritt) kr 5.500,-
Visninger pr. stk / Overtagelse kr 3.500,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo - legalpant kr 563,-
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo kommune kr 3.300,-
Tinglysing sikring kr 545,-

Andre utgifter:
Anticimex tilstandsrapport enebolig kr 20.625,-
Boligselgerforsikring Gjensidige - regnet av prisantydning 7.950.000,- kr 45.395,-
Fotopakke - 10 utebilder kr 1.800,-
Fotopakke inkl. dronefoto kr 6.000,-

Oppdragsnummer 46-0065/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ski
Kirkeveien 2A, 1400, SKI
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR46.2665

Sist oppdatert: 15. mai 2026 kl. 19:01